Более половины московских инвесторов в жилую недвижимость – обычные граждане
Эксперты департамента проектного консалтинга Est-a-Tet изучили категории московских инвесторов в жильё и рассказали об их стратегиях по извлечению прибыли. При правильном выборе инвестиционного объекта доход может достигать 80%.
Инвестиции в недвижимость стали привычным финансовым инструментом для сохранения и приумножения средств граждан. В зависимости от величины стартового капитала, уровня финансовой грамотности. опыта и целей можно выделить несколько категорий тех, кто вкладывается в квадратные метры.
- 55% – «обычные» инвесторы (граждане, имеющие накопления для покупки недвижимости) – покупают по 1 объекту, иногда по 1 объекту в нескольких проектах
- 20% – участники ПИФов – когда приобретается доля (пай) для участия в перспективной прибыли от реализации девелоперского проекта. Пока этот способ находится только на начальном этапе развития на российском рынке недвижимости При этом, по заявлениям УК таких фондов, доходность инвесторов ЗПИФов, инвестирующих в девелопмент, значительно выше, чем при рентных инвестициях, и составляет 15–20% годовых.
- 15% – оптовые инвесторы (состоятельные граждане) – инвестируют на старте продаж или даже на этапе закрытого предбронирования, покупая сразу пул лотов в проекте, могут инвестировать параллельно в несколько проектов - от всех инвесторов
- 5% – инвесторы «вскладчину» - чаще родственники или партнёры, когда собственных накоплений недостаточно для покупки объекта недвижимости
В условиях низких ставок по вкладам и введения налога на доход по вкладам, превышающим 1 млн рублей, а также активного роста цен на рынке жилой недвижимости за последний год увеличилась доля инвесторов в квартиры и апартаменты выросла примерно на 20% за год. Дополнительным стимулом для инвестиций в апартаменты стала перспектива изменения их статуса на жилой.
Стратегии получения дохода могут быть следующими:
- Покупка на старте продаж и перепродажа объекта на ценовом пике
- Сдача объекта в аренду (в этом случае к сумме арендных платежей добавляется доход от увеличения стоимости объекта в цене с момента покупки)
- Накопление активов в виде объектов недвижимости на долгосрочную перспективу
- Получение дохода от реализации девелоперского проекта путём покупки пая в ПИФе девелоперского проекта, а не конкретного объекта недвижимости.
Часто, в зависимости от рыночной ситуации или конкретных обстоятельств, инвестор может совмещать разные стратегии: купил для перепродажи, а потом решил сдавать в аренду и оставить детям. Или купил для детей, но обстоятельства изменились, и перепродал на ценовом пике, выбрав другой вариант.
Однако далеко не каждый объект недвижимости позволит получить высокую доходность. На будущую доходность будут влиять такие факторы, как: концепция проекта, ликвидность конкретных лотов, стартовые цены в проекте и их уровень по отношению ко вторичному рынку в локации, к проектам уже строящимся, перспектива выхода новых проектов в локации, транспортная доступность и её перспективы, наличие инфраструктуры, перспективы развития локации и др.
В инвестиционно привлекательных проектах всего за несколько месяцев со старта прирост цены может превышать даже 35%. Так, например, в ЖК бизнес-класса Will Towers средневзвешенная цена на старте в конце января 2021 года составляла 249,4 тыс. руб./кв.м, а за полгода цена увеличилась на 36% до 339,7 тыс. руб./кв.м. Если на старте продаж студию можно было купить за 8 млн рублей, однокомнатную – за 12,5 млн руб., а двухкомнатную – за 16,8 млн руб., то сейчас стоимость студий начинается от 10,4 млн руб., однокомнатных – от 16,8 млн руб., двухкомнатных – от 22,5 млн руб.
В комплексе апартаментов B’aires средневзвешенная цена предложения на старте продаж в ноябре 2020 года составляла 180,2 тыс. руб./кв. м, в настоящий момент этот показатель находится на уровне 323,1 тыс. руб./кв. м. Таким образом, менее чем за год рост цены составил 79%.
Популярной на московском рынке является и покупка жилья с целью получения стабильного дохода в виде арендной платы (будущие пенсионеры или люди, в чьи интересы не входит постоянная активная работа).
При этом также, как и при перепродаже объектов, величина доходности от сдачи объекта в аренду будет зависеть от суммы первоначальных затрат и ликвидности объекта. Часто инвесторы для сдачи в аренду приобретают апартаменты. В этом случае первоначальная стоимость ниже по сравнению с квартирой, при этом появляются и дополнительные преимущества: с юридической точки зрения апартаменты по закону можно сдавать на любой срок без претензий со стороны соседей, налоги могут быть меньше по сравнению с квартирой, т.к. часто кадастровая стоимость апартаментов существенно ниже кадастровой стоимости квартиры в том же районе.
За январь 2014 года в Санкт-Петербурге построено 35 жилых домов на 9 910 квартир общей площадью 529 509,3 кв. м, сообщает Комитет по строительству. За аналогичный период прошлого года петербургскими строителями было введено в эксплуатацию 368 669,30 кв. м жилья (58 новых домов на 6 299 квартир).
Лидером по вводу жилья в январе 2014 года стал Невский район, где было введено 8 домов на 3 877 квартир площадью 186 333,3 кв. м. Второе место по объему ввода занимает Приморский район – там было введено 122 627,8 кв. м (6 домов на 2 057 квартиры). Замыкает тройку лидеров Московский район – 60 480,4 кв. м жилья (4 дома на 1 145).
Также в Санкт-Петербурге в январе была проведена реконструкция 3 домов в Красносельском и Пушкинском районах (3 дома на 32 квартиры общей площадью 2 990,6 кв. м).
В Выборгском, Невском и Колпинском районах введены в эксплуатацию здания районных судов. Школа на 825 мест появилась в Красносельском районе Петербурга. А в Выборгском районе введен в эксплуатацию крупный многофункциональный комплекс.
Эксперты оценивают объем рынка свайных работ Петербурга в размере от 15 до 25 млрд рублей в год. Подобные услуги оказывает в городе ограниченное число компаний. Выход на рынок новых игроков осложняется большими техническими и финансовыми рисками.
По мнению участников строительного рынка Петербурга, за последние 15 лет в городе произошли серьезные изменения в отношении к работам нулевого цикла. В отрасль пришли новые строительные организации, специализирующиеся на геотехнических работах, появились и широко внедряются современные машины и технологии.
Как рассказал Алексей Шашкин, генеральный директор института «Геореконструкция», железобетонные забивные сваи появились в Петербурге в 1960-х годах, а с середины 1990-х годов началось освоение современных западных технологий устройства буронабивных свай большого диаметра. Это сняло технические и технологические ограничения на высотность зданий в Санкт-Петербурге, возможным стало возведение небоскребов высотой 500 м, стоящих на сваях длиной 60-100 м, которые опираются на твердые глины венда – древнейшие осадочные отложения на нашей планете, которым 650 млн лет. «Важной заслугой буронабивных свай стала возможность строительства в условиях сложившейся городской застройки. Построить дом без свай рядом с существующим – это значит обречь историческое здание на осадки в 10-15 см, которые оно может и не выдержать. Буронабивные сваи позволяют снизить осадку до 1-2 см и сохранить соседние здания. Конечно же, надо следить за технологией и не допускать так называемых технологических осадок от устройства свай – с этой целью проводится геотехнический мониторинг», – прокомментировал Алексей Шашкин.
Сегодня на строительном рынке Петербурга, по разным оценкам, работает 10-20 компаний, специализирующихся на устройстве свай. Среди наиболее крупных можно отметить ООО «ГЕОИЗОЛ», ЗАО «Геострой», ЗАО «Техпрогресс», СК «Подземстройреконструкция», «Гидроспецстрой», «Статика-инжиниринг», «Мостоотряд-19» и др.
Сегодня представлены различные технологии устройства свай – методами забивки, вибропогружения или вдавливания, а также формирование сваи путем вытеснения грунта или путем извлечения грунта из скважины.
«Устройство свайных фундаментов – это очень ответственная работа. Если при создании, например, полов в случае наличия погрешностей можно переделать работу с минимальными затратами, то сваю вбить в несколько десятков раз сложнее. Все это говорит о том, что пришедшему на рынок новому игроку, не имеющему в достаточном количестве опыта, придется нести большие риски. Подобрать квалифицированных специалистов, оснастить производство большой номенклатурой техники и специальных устройств – тоже непростая задача. Себестоимость данных работ – давно устоявшаяся величина, поэтому новой компании будет непросто находить возможность снизить цену для поиска новых заказчиков», – прокомментировал ситуацию Дмитрий Приймаков, заместитель коммерческого директора ООО «ГЕОИЗОЛ».
Алексей Шашкин считает, что профессиональный подрядчик вполне в состоянии выйти на петербургский строительный рынок свайных работ. Но главное, что ему предстоит сделать, – это освоиться в слабых глинистых грунтах. «Их главная особенность состоит в том, что, имея плотность всего на 10-20% ниже, чем у бетона, они обладают способностью терять природные структурные связи при малейшем внешнем воздействии и превращаться в вязкую жидкость, провоцируя развитие осадок окружающих зданий. Любой подрядчик должен начинать с апробации своих технологий в специфических инженерно-геологических условиях нашего города и при необходимости с адаптации технологий к особенностям поведения петербургских грунтов. Институт «Геореконструкция» занимается этим на протяжении последних 15 лет. Многие результаты этой работы вошли в территориальные и общефедеральные нормы», – высказал свою точку зрения эксперт.
Мнение:
Дмитрий Приймаков, заместитель коммерческого директора ООО «ГЕОИЗОЛ»:
– В настоящее время наша компания обладает всеми типами технологий для устройства свайных оснований из буронабивных свай. Самыми распространенными технологиями в гражданском строительстве являются Fundex, CFA, Atlas. Обязательным требованием при выборе технологии является оценка влияния на существующую застройку. Кроме этого, все зависит от конкретного типа грунта, требуемой несущей способности.
При реконструкции объектов, особенно находящихся под охраной КГИОП, требуется применение особых технологий. Для решения подобных задач нашей компанией разработана и успешно внедрена в массовое строительство технология буроинъекционных анкерных свай Geoizol-MP. На собственном производстве в городе Пушкин мы смонтировали современную технологическую линию по производству трубчато-винтовых анкерных свай.
На транспортном строительстве (мосты, путепроводы, тоннели и т. д.) чаще всего применяются сваи, выполняемые по технологии «в обсадной трубе» диаметром до 1,5 м. Данный тип свай обладает повышенной несущей способностью по грунтам основания и обеспечивает требуемый запас прочности для транспортных конструкций. В целом в нашей компании имеется более 15 видов технологий устройства только свай, и это не считая других технологий для устройства подземных пространств.