Более половины московских инвесторов в жилую недвижимость – обычные граждане
Эксперты департамента проектного консалтинга Est-a-Tet изучили категории московских инвесторов в жильё и рассказали об их стратегиях по извлечению прибыли. При правильном выборе инвестиционного объекта доход может достигать 80%.
Инвестиции в недвижимость стали привычным финансовым инструментом для сохранения и приумножения средств граждан. В зависимости от величины стартового капитала, уровня финансовой грамотности. опыта и целей можно выделить несколько категорий тех, кто вкладывается в квадратные метры.
- 55% – «обычные» инвесторы (граждане, имеющие накопления для покупки недвижимости) – покупают по 1 объекту, иногда по 1 объекту в нескольких проектах
- 20% – участники ПИФов – когда приобретается доля (пай) для участия в перспективной прибыли от реализации девелоперского проекта. Пока этот способ находится только на начальном этапе развития на российском рынке недвижимости При этом, по заявлениям УК таких фондов, доходность инвесторов ЗПИФов, инвестирующих в девелопмент, значительно выше, чем при рентных инвестициях, и составляет 15–20% годовых.
- 15% – оптовые инвесторы (состоятельные граждане) – инвестируют на старте продаж или даже на этапе закрытого предбронирования, покупая сразу пул лотов в проекте, могут инвестировать параллельно в несколько проектов - от всех инвесторов
- 5% – инвесторы «вскладчину» - чаще родственники или партнёры, когда собственных накоплений недостаточно для покупки объекта недвижимости
В условиях низких ставок по вкладам и введения налога на доход по вкладам, превышающим 1 млн рублей, а также активного роста цен на рынке жилой недвижимости за последний год увеличилась доля инвесторов в квартиры и апартаменты выросла примерно на 20% за год. Дополнительным стимулом для инвестиций в апартаменты стала перспектива изменения их статуса на жилой.
Стратегии получения дохода могут быть следующими:
- Покупка на старте продаж и перепродажа объекта на ценовом пике
- Сдача объекта в аренду (в этом случае к сумме арендных платежей добавляется доход от увеличения стоимости объекта в цене с момента покупки)
- Накопление активов в виде объектов недвижимости на долгосрочную перспективу
- Получение дохода от реализации девелоперского проекта путём покупки пая в ПИФе девелоперского проекта, а не конкретного объекта недвижимости.
Часто, в зависимости от рыночной ситуации или конкретных обстоятельств, инвестор может совмещать разные стратегии: купил для перепродажи, а потом решил сдавать в аренду и оставить детям. Или купил для детей, но обстоятельства изменились, и перепродал на ценовом пике, выбрав другой вариант.
Однако далеко не каждый объект недвижимости позволит получить высокую доходность. На будущую доходность будут влиять такие факторы, как: концепция проекта, ликвидность конкретных лотов, стартовые цены в проекте и их уровень по отношению ко вторичному рынку в локации, к проектам уже строящимся, перспектива выхода новых проектов в локации, транспортная доступность и её перспективы, наличие инфраструктуры, перспективы развития локации и др.
В инвестиционно привлекательных проектах всего за несколько месяцев со старта прирост цены может превышать даже 35%. Так, например, в ЖК бизнес-класса Will Towers средневзвешенная цена на старте в конце января 2021 года составляла 249,4 тыс. руб./кв.м, а за полгода цена увеличилась на 36% до 339,7 тыс. руб./кв.м. Если на старте продаж студию можно было купить за 8 млн рублей, однокомнатную – за 12,5 млн руб., а двухкомнатную – за 16,8 млн руб., то сейчас стоимость студий начинается от 10,4 млн руб., однокомнатных – от 16,8 млн руб., двухкомнатных – от 22,5 млн руб.
В комплексе апартаментов B’aires средневзвешенная цена предложения на старте продаж в ноябре 2020 года составляла 180,2 тыс. руб./кв. м, в настоящий момент этот показатель находится на уровне 323,1 тыс. руб./кв. м. Таким образом, менее чем за год рост цены составил 79%.
Популярной на московском рынке является и покупка жилья с целью получения стабильного дохода в виде арендной платы (будущие пенсионеры или люди, в чьи интересы не входит постоянная активная работа).
При этом также, как и при перепродаже объектов, величина доходности от сдачи объекта в аренду будет зависеть от суммы первоначальных затрат и ликвидности объекта. Часто инвесторы для сдачи в аренду приобретают апартаменты. В этом случае первоначальная стоимость ниже по сравнению с квартирой, при этом появляются и дополнительные преимущества: с юридической точки зрения апартаменты по закону можно сдавать на любой срок без претензий со стороны соседей, налоги могут быть меньше по сравнению с квартирой, т.к. часто кадастровая стоимость апартаментов существенно ниже кадастровой стоимости квартиры в том же районе.
Эксперты департамента проектного консалтинга Est-a-Tet подсчитали: по итогам II квартала 2021 года средневзвешенная цена предложения в старых границах Москвы достигла 405,6 тыс. руб./кв. м (с учётом элитного сегмента), что на 11,5% выше, чем в предыдущем квартале, и на 31,6% выше, чем во II квартале 2020 года. Наибольший рост цен показал комфорт-класс – более 12% за квартал.
«Во II квартале цены росли, а объем предложения снижался во всех классах жилья, кроме премиального – там предложение выросло на 4,4% за 3 месяца, а цены за этот период снизились на 3,6%, – рассказывает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга компании Est-a-Tet. – В остальных классах жилья объём предложения продолжает снижаться, и причины тому – высокий спрос и вывод в реализацию небольших пулов жилья. Дополнительное влияние оказывают закрытые продажи и предварительные бронирования до официального старта».
В целом по рынку объём предложения сократился за квартал на 16,5%, а за год – на 32,5% (в кв.м). Количество лотов в экспозиции за квартал снизилось на 15,5%, за год – на 30,3% (в лотах).
Во II квартале 2021 года в реализацию вышло 330,6 тыс. кв. м квартир и апартаментов в новых проектах или новых корпусах, что на 10,6% больше, чем в предыдущем квартале. Новые объёмы предложения выходили не только в массовом сегменте, но и в премиальном и элитном, где в последние годы отмечался дефицит предложения.
Самый высокий рост цен за квартал зафиксирован в сегменте квартир комфорт-класса (12,2%), где наблюдается наибольшее сокращение предложения (21,7% за квартал и 42,5% за год). В сегменте квартир бизнес-класса средневзвешенная цена предложения выросла за квартал на 11,8%, а предложение сократилось на 12,6%. В сегменте премиальных квартир, как уже было отмечено, за квартал средневзвешенная цена предложения снизилась на 3,6%, а предложение выросло на 4,4%. Элитные квартиры и апартаменты подорожали за квартал на 11,4%, а предложение в этом сегменте снизилось на 14,1%.
По данным JLL, на офисном рынке Санкт-Петербурга отмечается стабильный тренд на восстановление спроса: объем сделок в нынешнем году оказался выше не только прошлогоднего показателя, но и допандемийного уровня и составил 138,5 тыс. кв. м. За первые шесть месяцев 2021 года было сдано в аренду и продано на 48% больше офисов, чем в 1-м полугодии прошлого, и на 13%, чем в аналогичном периоде 2019 года.
«IT-компании, которым еще год назад пророчили уход на “удаленку”, возвращают лидирующие позиции в структуре сделок как в классических бизнес-центрах, так и в составе гибких офисных пространств. Сейчас мы наблюдаем реализацию отложенного спроса, ведь в прошлом году многие взяли паузу по поиску новых офисов», – говорит Регина Волошенко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Санкт-Петербурге.
В 1-м полугодии 2021 года рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга пополнился 12 офисными зданиями площадью 94 тыс. кв. м, что вдвое превышает уровень аналогичного периода прошлого года. Большая часть из новых бизнес-центров расположена в центральной части города (87%) и представляет собой объекты реконструкции (53%).
Доля реконструкции и нового строительства в структуре ввода
Источник: JLL
«Компания “Максидом” завершила обновление корпусов завода имени Калинина на Васильевском острове, в которых теперь открыт бизнес-центр класса В+ арендопригодной площадью 24,6 тыс. кв. м. Рынок офисов класса А увеличился всего на 12,5 тыс. кв. м за счет завершения реконструкции четырех зданий на Большой Морской улице. Здесь бизнес-центрами стали бывшая телефонная станция, Дом Фаберже, доходный дом и дореволюционный частный коммерческий банк», - перечисляет Наталия Киреева руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.
На завершающей стадии строительства сейчас находится более 100 тыс. кв. м офисов, которые анонсированы к вводу до конца года. Среди них: Tesla на Васильевском острове, Atlas City, а также вторые очереди «Собрания» и «Элкуса» в Московском районе, Premier на Загородном проспекте, Ferrum в составе бизнес-парка «Полюстрово».
Ввод бизнес-центров класса А привел к росту вакантности до 4,8% (+0,8 п.п. к декабрю 2020 года). По причине высоких арендных ставок и бо́льшего объема предложения спрос сместился в класс В, что привело к снижению доли свободных площадей в этом сегменте до 9,6% (-1,1 п.п. к декабрю 2020 года).
Доля свободных площадей в бизнес-центрах Санкт-Петербурга
Источник: JLL
Средняя запрашиваемая арендная ставка в зданиях класса А в 2021 году не менялась и составляет 1 913 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы, хотя диапазон становится шире – от 1 500 до 3 000 рублей.
В бизнес-центрах класса В средние запрашиваемые арендные ставки выросли на 2,1%, до 1 338 рублей за кв. м в месяц, за счет новых объектов, которые вышли на рынок в 2021 году. При этом большинство арендодателей не повышают ставки ввиду растущей конкуренции на рынке за счет как действующих, так и строящихся бизнес-центров.