Стоимость нового жилья в Санкт-Петербурге достигает почти 800 млн рублей
Согласно исследованию, проведенному экспертами Циан, петербургская экспозиция в настоящее время насчитывает десять новостроек, в которых продаются лоты с бюджетом более 100 млн рублей. По результатам этого мониторинга был составлен рейтинг жилых комплексов, места в котором распределены в соответствии с максимальной стоимостью объекта, выставленного на реализацию. Почти все участники рейтинга представляют Петроградский и Центральный районы.
1 место. ЖК «Императорский Яхтъ-клуб»
783,68 млн рублей / Ввод в эксплуатацию: сдан в 2018 году
https://spb.cian.ru/sale/flat/244728325/
Безусловным лидером петербургского рынка по уровню цен на недвижимость остается комплекс из трех корпусов «Императорский Яхтъ-клуб» на Крестовском острове. Он выделяется инфраструктурным сопровождением элит-класса и эксклюзивным сервисом: резиденты получают доступ к причалу, рассчитанному на 200 яхт, wellness-центру, вертолетной площадке. Фонд проекта составляет 53 юнита, самый дорогой из которых в настоящее время стоит 783,68 млн рублей.
2 место. ЖК «Дом Балле»
297,09 млн рублей / Ввод в эксплуатацию: 4 квартал 2021 года
https://spb.cian.ru/sale/flat/258912459/
https://spb.cian.ru/zhiloy-kompleks-dom-balle-sankt-peterburg-3300116/
Недавно городскую экспозицию пополнил «Дом Балле» – проект, объединяющий фасад исторического особняка и современную инженерию. При отделке был использован мрамор редких сортов, доставленный из Испании. Главным преимуществом этого адреса выступает его локация. В шаговой доступности от ЖК «Дом Балле» расположены такие знаковые петербургские достопримечательности, как Мариинский театр, Никольский Морской собор и консерватория имени Римского-Корсакова. Это место диктует ценовую политику – верхняя планка в проекте уже вплотную приблизилась к отметке в 300 млн рублей.
3 место. ЖК «Привилегия»
277,76 млн рублей / Ввод в эксплуатацию: сдан в 2017 году
https://spb.cian.ru/sale/flat/253782727/
https://spb.cian.ru/zhiloy-kompleks-privilegiya-sankt-peterburg-7341/
ЖК «Привилегия» на берегу Малой Невки (восточная часть Крестовского острова) занимает третье место по максимальной стоимости жилья среди петербургских новостроек – 277,76 млн рублей. Проект позиционируется как жилой комплекс с сервисом пятизвездочного отеля. К услугам жильцов лобби-бар, сигарный клуб, британский детский сад, несколько бутиков и салон красоты.
4 место. ЖК «Крестовский IV»
210,00 млн рублей / Ввод в эксплуатацию: 4 квартал 2021 года
https://spb.cian.ru/sale/flat/250578894/
https://spb.cian.ru/zhiloy-kompleks-klubnyy-dom-krestovskiy-iv-sankt-peterburg-1266944/
У соседнего сквера Александра Белова строится ЖК «Крестовский IV», узнаваемости которому придает пентхаус с башенкой, который продается за 210,0 млн рублей. Всего проект включает 11 жилых юнитов, массажный кабинет, хаммам, переговорную комнату и тренажерный зал.
5 место. ЖК «Мальта»
202,82 млн рублей / Ввод в эксплуатацию: сдан в 2017 году
https://spb.cian.ru/sale/flat/248750034/
https://spb.cian.ru/zhiloy-kompleks-klubnyy-dom-malta-sankt-peterburg-1829456/
Клубный дом «Мальта» является составной частью проекта «Леонтьевский мыс» у впадения Ждановки в Малую Невку. Локация наградила его и его будущих жильцов великолепными видами. На первом этаже комплекса функционирует частный образовательный центр British school. Дом «Мальта» выходит к благоустроенной набережной, на которой оборудован пирс для 50 яхт. Чек его чемпионского лота содержит сумму в 202,82 млн рублей.
6 место. ЖК «Русский дом»
140,72 млн рублей / Ввод в эксплуатацию: сдан в 2018 году
https://spb.cian.ru/sale/flat/261390060/
https://spb.cian.ru/zhiloy-kompleks-russkiy-dom-sankt-peterburg-7933/
В среднеэтажном ЖК «Русский дом», под который был выделен участок почти у самого Литейного проспекта, в нескольких минутах ходьбы от набережной Фонтанки, расценки заметно скромнее. Четырехкомнатная квартира на его верхнем (девятом этаже) имеет прайс 140,72 млн рублей. Это позволяет проекту претендовать на шестую позицию в рейтинге Циан.
7 место. ЖК «Петровская доминанта»
125,18 млн рублей / Ввод в эксплуатацию: 4 квартал 2021 года
https://spb.cian.ru/sale/flat/260393070/
https://spb.cian.ru/zhiloy-kompleks-petrovskaya-dominanta-sankt-peterburg-49884/
Седьмым идет ЖК «Петровская доминанта» в западной части Петровского острова – три корпуса переменной этажности на первой линии от воды. Среди его главных преимуществ следует выделить развитую внешнюю и внутреннюю инфраструктуру. Фасад отделан юрским камнем, клинкерным кирпичом, черненым металлом и архитектурным бетоном. Бюджетный потолок по этому адресу равен 125,18 млн рублей.
8 место. ЖК One Trinity Place
115,42 млн рублей / Ввод в эксплуатацию: сдан в 2021 году
https://spb.cian.ru/sale/flat/257641562/
https://spb.cian.ru/zhiloy-kompleks-one-trinity-place-sankt-peterburg-45671/
Почти на 10 млн ниже планка в ЖК One Trinity Place на Петроградском острове. Этот проект славится брендовой архитектурой. Над ландшафтным дизайном дворового пространства, где разбит мини-парк, работало бюро Gillespies, а концепция внешнего облика принадлежит авторству британской компании Squire & Partners.
9 место. ЖК Neva Haus
111,70 млн рублей / Ввод в эксплуатацию: 3 квартал 2021 года
https://spb.cian.ru/sale/flat/246162832/
https://spb.cian.ru/zhiloy-kompleks-neva-haus-sankt-peterburg-45243/
Совсем рядом с «Петровской доминантой» базируется ЖК Neva Haus, который представляет собой проект по реконструкции промышленной зоны. В ходе строительства предприняты масштабные работы по озеленению и благоустройству территории. Neva Haus – очень крупный комплекс по меркам элит-класса: в восьми его корпусах запроектировано почти 900 квартир. Покупка четырехкомнатного объекта площадью 199,1 кв. м обойдется в 111,7 млн рублей.
10 место. ЖК «Институтский, 16»
104,97 млн рублей / Ввод в эксплуатацию: 4 квартал 2021 года
https://spb.cian.ru/sale/flat/253379348/
https://spb.cian.ru/zhiloy-kompleks-institutskiy-16-sankt-peterburg-51431/
В отличие от остальных фигурантов рейтинга, «Институтский, 16» находится за пределами исторического центра. Эта 20-этажная новостройка с характерными «манхэттенскими» чертами возвышается над садом Серебряный Пруд в Выборгском районе. Самый высокий ценник в ней – 104,97 млн рублей – принадлежит трехкомнатной квартире площадью 242,2 кв. м.
Йос Тромп, глава департамента исследований и консалтинга CBRE в Центральной и Восточной Европе, так комментирует итоги года:
— Несмотря на значительную волатильность рынка последних лет, нашему региону удалось привлечь значительный объем инвестиций в недвижимость. С одной стороны, это связано с высокой доходностью и оптимистичными прогнозами по рынку России. С другой стороны, Польша и Чехия продолжают привлекать низкорисковые инвестиции. Вероятно, что в будущем году регион сохранит свою двойственную природу, с той лишь разницей, что в 2012 году усилится соотношение между премиальным и непримиальным секторами, в пользу первого.
Несмотря на хорошие показатели в 2011 году, долговые проблемы стран еврозоны повлияли на количество сделок в регионе. Судя по результатам в октябре и ноябре общее количество сделок в четвертом квартале достигнет (550 млн евро), что значительно меньше, чем в предыдущих трех кварталах, где минимальный объем заключенных сделок составлял 2,5 млрд евро.
Несмотря на снижение активности, Польша, Чехия и Россия остаются приоритетными направлениями как по уже завершенным, так и по планируемым к завершению сделкам. Рост опасений, связанных с ситуацией в еврозоне, негативно отразился на интересе инвесторов к рынкам Венгрии и Юго-Восточной Европы. За исключением нескольких проектов в Румынии, на рынке Юго-Восточной Европы не было значительных сделок с начала лета.
Патрик О’Горман, директор департамента рынков капитала региона Центральной и Восточной Европы CBRE, добавляет:
— Новая волна неуверенности значительно повлияла на доступность финансирования. Так как регион все еще сильно зависит от западноевропейских банков, это, вероятно, ограничит количество сделок в 2012 году. В подобных условиях сделки занимают больше времени или вообще откладываются. На более масштабных проектах неблагоприятные условия могут сказаться несколько позже, и их эффект будет зависеть от банковского финансирования. С учетом всех обстоятельств маловероятно, что инвестиционные объемы будут расти в первом квартале будущего года. Недавний рост в регионе был связан с некоторыми большими сделками, аналогичных проектов в среднесрочной перспективе не ожидается.
— Акционерные инвесторы больше не конкурируют с другими инвесторами за консервативные премиальные инвестиции на большинстве рынков. Судя по соотношению рисков и доходности в портфелях этих инвесторов, наиболее приоритетными будут оставаться низкорисковые проекты премиального сегмента на рынках Польши, Чехии, - продолжает господин О’Горман.
Кристофер Питерс, директор отдела исследований рынка CBRE Россия, добавляет:
— Российский рынок недвижимости стабильно показывал значительное увеличение объема сделок с 2001 по 2010 годы: 4,3 млрд долларов США за январь-ноябрь 2011 года по сравнению с 2,3 млрд долларов США в течение всего 2010 года. Это даже немного выше, чем тот уровень, который мы видели в 2008 году (4,2 млрд долларов США). 2011 является рекордным годом по объему инвестиций в российскую недвижимость. Разница текущей ситуации по сравнению с докризисными годами заключается в том, что большая часть вложений в недвижимость России принадлежит внутренними игрокам, а не иностранным. Мы ожидаем, что в связи с нестабильностью на мировых финансовых рынках 4 квартал российского рынка недвижимости подтвердит признаки замедления роста, но в то же время это может создать благоприятные условия для обеспеченных российских компаний, которые не нуждаются в банковском финансировании для приобретения активов дешевле, что, в свою очередь, будет способствовать увеличению внутренних инвестиций.
Как отмечают специалисты, основными факторами, влияющими на стоимость газобетона, традиционно являются расходы на сырье, транспортировку продукции, ввозная пошлина и хранение готовых материалов. На динамику спроса оказывает влияние и сезонная составляющая. Как и у любых строительных материалов, на рынке газобетона сезонный фактор играет существенную роль. Летние и зимние отгрузки могут отличаться в 1,5-2 раза.
«Строительный сезон начитается с мая и продолжается до октября. В текущем году спад спроса на газобетон несколько смещен благодаря теплой погоде. Плюсовая температура позволяет осуществлять строительные работы в непрерывном режиме», – рассказывает Таисия Селедкова, менеджер по маркетингу H+H.
Спрос на газобетон растет стремительными темпами, прежде всего со стороны рынка жилого строительства. Среди всего потребляемого объема газобетона в Петербурге 70% уходит на рынок малоэтажного строительства (эконом- и комфорт-класса). «Потребности рынка удовлетворяются всего на 60-70%, тогда как за 2011 год спрос на газобетон вырос практически вдвое. Недостаток материала потребители восполняют продукцией из других регионов РФ (Мордовии) и Белоруссии. Несмотря на открытие новых заводов по производству газобетона, дефицит на рынке в ближайшее время ликвидировать не удастся. Основная проблема, с которой сталкиваются сегодняшние производители, – высокие темпы роста цен на сырье (цемент, известь и энергоносители). Так, только за лето текущего года цемент подорожал на 500 рублей за тонну», – анализирует ситуацию Владимир Потамошнев, исполнительный директор ЗАО «ЕвроАэроБетон».
Рынку требуется чистка
В настоящее время насчитывается 5 крупных производителей газобетона, и их доли рынка распределяются следующим образом: «Аэрок» – 35%, Н+Н – 30%, КЖБИ-211 – 16%, «ЕвроАэроБетон» – 10%, «Стройкомплект» – 6%. Общий объем производственных мощностей составляет 795 тыс. куб. м продукции в год. При этом рынок газобетона весьма конкурентен и консервативен, что практически исключает возможность появления новых игроков. Светлана Ивановская, ведущий аналитик АГ Solum, уверена, что «свежая кровь» рынку бы не повредила. «Конечно, чтобы запустить производство ячеистого бетона, понадобится как минимум 2 млрд рублей, что значительно уменьшает шансы новичков», – отмечает эксперт.
Владимир Потамошнев, исполнительный директор ЗАО «ЕвроАэроБетон», подтверждает, что новому игроку на рынке газобетона будет непросто. «Открытие нового современного завода – удовольствие довольно дорогое. На производство мощностью 165 тыс. куб. м/год потребуется более 1 млрд рублей», – подытожил господин Потамошнев.
По данным принадлежащего Группе ЛСР ООО «Аэрок СПб», в 2008 году объем потребления газобетона в России составлял 5,2 млн куб. м, в 2009-м он упал до 4,7 млн куб. м, в 2010 году снова начал расти и составил 5,4 млн куб. м. В 2011-м, по прогнозам экспертов, объем рынка автоклавного ячеистого бетона увеличится до 5,8 млн куб. м, а в 2012 составит 6,1 млн куб. м.
Похожие тенденции наблюдаются и на Северо-Западе. Объем потребления газобетона в Петербурге и Ленобласти в 2010 году, по оценкам экспертов Группы ЛСР, составил 800 тыс. кубометров, по Северо-Западу – 1-1,1 млн кубометров. При этом почти весь он производится в регионе. Импорт газобетона из Белоруссии и Прибалтики практически равен нулю. Из Центрального федерального округа поступает не более 5% газобетона.
Альтернативный вариант
Изделия из газобетона обладают низким объемным весом (350-600 кг/куб. м), достаточно высокой прочностью (10-50 кг/см), низким коэффициентом теплопроводности (0,09-0,14 Вт/мС), высокой паропроницаемостью и прекрасными линейными характеристиками. В зависимости от соотношения составляющих изготавливаются самые разнообразные марки газобетона, которые различаются по плотности. Этот материал можно применять как для наружных стен и внутренних перегородок, так и для тепло- и звукоизоляции крыш и даже для межэтажных перекрытий. Большой ассортимент продукции как по плотности, так и по номенклатуре позволяет построить дом, в котором цена и качество будут оптимально сбалансированы.
«На современном рынке газобетон является уникальным строительным материалом, поскольку сочетает в себе и конструкционные, и утеплительные свойства. У газобетона множество достоинств. Этот материал экологически безопасен – не содержит вредных химических соединений и не требует обработки токсичными составами. Подтверждение тому – его популярность в странах Европы. В Чехии блоки ячеистого бетона даже называют «биоблоками». И не без основания, ведь в качестве исходного сырья для изготовления блоков используются лишь экологически чистые компоненты: цемент, песок, вода и самые высокоэффективные газообразователи, обеспечивающие как необходимое содержание воздуха, так и его равномерное распределение по всей массе в виде замкнутых ячеек диаметром 1-3 мм», – отмечает Дмитрий Михайлов, заместитель начальника управления – руководитель группы сопровождения проектов ИСУ ЗАО «БФА-Девелопмент». В стенах и перегородках, выполненных из данного материала, можно прорезать дверные проемы и ниши различной конфигурации, в том числе и арочные. Ячеистый бетон без труда пилится, сверлится, строгается и фрезеруется. Обладая высокими теплозащитными свойствами и теплоаккумулирующей способностью, ячеистый бетон (газобетон) предотвращает значительные потери тепла зимой, позволяет избежать слишком высоких температур летом, дает возможность регулировать влажность воздуха в помещении путем впитывания и отдачи влаги, тем самым способствуя созданию благоприятного микроклимата.
Следует заметить, что в настоящее время многие строительные компании все чаще отдают предпочтение материалам, которые ввиду технических и функциональных характеристик исключают применение каких-либо других материалов. Так, например, использование газобетонных блоков в коттеджном или высотном строительстве не предусматривает дополнительной системы утепления фасада здания, так как обладают необходимой теплопроводностью. «Увеличение спроса на газобетон говорит о том, что застройщики научились правильно рассчитывать итоговую стоимость строительства, учитывая при этом все положительные характеристики применяемых материалов», – говорит Светлана Ивановская, ведущий аналитик АГ Solum. По ее словам, сегодня при сравнительном анализе себестоимости стен из разных изделий газобетон – один из выгодных. Изначально при выборе ячеистых изделий бросается в глаза его якобы высока цена, однако при проведении сопоставлении стоимости получается, что ограждающая конструкция, возведенная из газобетона, в два раза дешевле стены керамического кирпича.
Основными потребителями газобетона являются застройщики малоэтажных домов – это и частные лица, строящие дом для себя по собственным проектам, и коттеджные поселки, предлагающие готовые типовые домовладения из газобетона. На сегодняшний день это более 70% потребителей. Еще одной существенной долей потребителей является застройщики многоэтажек, где газобетон используются в качестве одного из материалов ограждающей конструкции стены.
Мнение
Алексей Онищенко, начальник отдела маркетинга филиала ООО «ЛСР» – «Стеновые», LSR Group (объединение ОАО «Победа ЛСР», ООО «Аэрок СПб»):
– Газобетон – материал универсальный, который отвечает всем современным нормам и требованиям, поэтому используется он во всех сегментах строительства: в промышленно-гражданском строительстве, при строительстве малоэтажных и высокоэтажных жилых зданий. Его основное преимущество – высокие теплозащитные свойства, позволяющие возводить каменную наружную стену минимальной толщины, которая будет соответствовать всем нормативам и требованиям. Для возведения наружной стены также можно использовать кирпич или утеплитель. Однако кирпичная стена при сопоставимых теплотехнических свойствах должна быть в полтора раза толще, а утеплитель вообще не является конструктивным материалом и самостоятельно использоваться не может.