Обновленная льготная ипотека позволяет купить только 19% квартир

Президент России Владимир Путин на пленарном заседании Петербургского международного экономического форума выступил за продление программы льготной ипотеки еще на год. Однако максимальный лимит кредита составит 3 млн рублей для всех регионов, а ставка повысится до 7%. Эксперты Циан рассчитали, какой объем первичного рынка и квартиры с какими характеристиками попадают под новые условия льготного ипотечного кредитования.

---

Для дальнейших расчетов применяется условие, что потенциальный покупатель обращается к застройщику с минимально возможным первым взносом в 15% от стоимости квартиры. С учетом максимального лимита в 3 млн рублей, стоимость выбранного жилья не должна превышать 3,530 млн рублей. Первый взнос в данной ситуации составит около 530 тыс. рублей.

• 19% квартир на первичном рынке крупных городов (500 тыс. +) можно будет купить по льготной ипотеке на новых условиях. Без учета рынка Москвы и Санкт-Петербурга – 27%. С прежним лимитом 6 млн рублей доля подходящих квартир составляла  в регионах 88%.
• В Москве с обновлением максимального кредита доля подходящего жилья снизится с 58% до 0%. В Санкт-Петербурге – с 87% до 5%.
• Снижение лимита до 3 млн рублей сделало субсидию неактуальной для Москвы, Сочи, Казани и Санкт-Петербурга.
• Максимальная доля квартир, подходящих для субсидии, зафиксирована в Кирове (80%) и Челябинске (74%).
• Стоимость квартиры по льготной ипотеке (2,65 млн рублей) – в два раза ниже, чем в целом по рынку (5,15 млн).
• Для того, чтобы воспользоваться льготной ипотекой, нужно собрать в среднем 42% от стоимости жилья вместо минимально разрешенных банками 15%. Порядка 70% стоимости в качестве первого взноса придется копить в Москве, Петербурге и Сочи.
• По льготной ипотеке удастся купить преимущественно однокомнатные квартиры. Средняя площадь жилья, подходящего под субсидию с первым взносом 15%, - 37,8 кв. м. Это на 33% меньше, чем в среднем по рынку (56,6 кв. м).
• Трехмиллионный лимит по льготной ипотеке уже превышен в 2/3 регионов.

1. Каждую пятую квартиру на первичном рынке крупных городов можно купить по льготной ипотеке на новых условиях

Эксперты Циан проанализировали, какая доля от объема предложения новостроек в городах с численностью населения от 500 тысяч человек соответствует условиям льготной ипотеки. Для этого были посчитаны квартиры в строящихся (не сданных) корпусах, продажи которых идут по ДДУ, в т.ч. с эскроу-счетами. Учитывались города, объем предложения на первичном рынке которых превысил 500 квартир (26 населенных пунктов).

При минимальном первом взносе 15% по обновленной льготной ипотеке можно будет взять в кредит каждую пятую квартиру (19%). Однако доля доступного жилья во многом зависит от конкретного города. В аутсайдерах - Москва, где на первичном рынке отсутствуют предложения в бюджете до 3,53 млн рублей. В Московской области  под новый лимит подходит порядка 12% всего предложения или около 3 тыс. лотов, причем речь идет о городах  дальнего Подмосковья на востоке области, т.е не самых престижных локациях.

Менее 10 подходящих лотов в Сочи – иными словами, наравне с Москвой данный город выбывает из списка локаций, где актуальная обновленная льготная ипотека с минимальным первоначальным взносом. Не повезло и жителям Казани и Санкт-Петербурга, где с первым взносом в 15% можно выбирать всего из 4% и 5% квартир соответственно. Иными словами, льготная ипотека теперь неактуальна для городов с самой высокой ценой квадратного метра по РФ.

Менее трети всех квартир подходит под трёхмиллионный лимит во Владивостоке, Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, Уфе, Краснодаре, Тюмени, Новосибирске.

В 6 из 26 городов даже с минимальным первым взносом можно выбирать как минимум из половины всех квартир в продаже. В лидерах – Киров (80%), Челябинск (74%). В списке также – Иркутск, Рязань, Ростов-на-Дону и Пенза.

С прежним лимитом для регионов в 6 млн рублей и соответственно максимальной стоимостью квартиры примерно в 6,7 млн (первый взнос 15%) в перечисленных городах доля доступного жилья составляла 88% (не учитывается Москва и Санкт-Петербург с другими максимальными лимитами). Сейчас – 27% (только для городов с лимитом 6 млн рублей).

Что касается Москвы и Петербурга, то с лимитом в 12 млн рублей на сегодняшний день и первым взносом 15%, максимальная стоимость жилья не может превышать примерно 14,12 млн рублей. В данном бюджете экспонируются на первичном рынке 58% квартир в столице и 87% в Санкт-Петербурге. После ограничения лимита 3 млн, в Москве не останется подходящего предложения, в Санкт-Петербурге его доля снизится до 5%.

Доля квартир первичного рынка, подходящих для льготной ипотеки по новым правилам (п.в.15%, сумма кредита - 3 млн)

Город	Доля квартир, подходящих под условия льготной ипотеки	Средняя площадь квартиры по льготной ипотеке, кв. м	Средняя площадь квартиры на первичном рынке, кв. м	Разница в площади (квартира по льготной ипотеке/ предложение на рынке), кв. м	Средняя стоимость квартиры по льготной ипотеке, млн р.	Средняя стоимость квартиры в целом по рынку, млн р.	Разница в стоимости, кол-во раз	Необходимый первый взнос по льготной ипотеке для покупки средней квартиры с лимитом 3 млн
Киров	80%	43	49	-6	2,16	2,56	1,2	достаточно минимального
Челябинск	74%	48,8	58	-9,2	2,3	2,95	1,3	достаточно минимального
Иркутск	59%	29,8	43,7	-13,9	2,24	3,63	1,6	17%
Рязань	53%	43	60,9	-17,9	2,42	3,57	1,5	16%
Ростов-на-Дону	51%	36,9	49,6	-12,7	2,8	3,89	1,4	23%
Пенза	51%	38,8	56,2	-17,4	2,53	3,72	1,5	19%
Воронеж	45%	43,8	58,8	-15	2,66	4,12	1,5	27%
Барнаул	44%	42,4	62,4	-20	2,69	3,95	1,5	24%
Ярославль	43%	43,1	62,5	-19,3	2,73	3,77	1,4	20%
Волгоград	42%	45,9	63,1	-17,2	2,84	3,99	1,4	25%
Красноярск	39%	41,5	59,9	-18,4	2,82	4,46	1,6	33%
Ижевск	36%	42,7	58,6	-15,9	2,74	4	1,5	25%
Липецк	36%	50,4	69,5	-19,2	2,9	3,95	1,4	24%
Пермь	34%	39,4	58	-18,6	2,86	4,33	1,5	31%
Самара	34%	42,8	58,7	-16	2,66	4,64	1,7	35%
Новосибирск	31%	37,6	56,1	-18,5	2,77	5,06	1,8	41%
Тюмень	30%	33,7	57,6	-23,9	2,87	5,07	1,8	41%
Краснодар	29%	38	53,5	-15,5	2,61	4,77	1,8	37%
Уфа	27%	38,1	59,7	-21,6	2,76	5,39	2	44%
Екатеринбург	20%	33	61,2	-28,2	2,83	6,04	2,1	50%
Нижний Новгород	20%	28,7	56,6	-27,9	2,9	5,54	1,9	46%
Владивосток	18%	27,5	47,4	-19,9	3,29	6,08	1,8	51%
Санкт-Петербург	5%	23,7	53,6	-29,9	3,02	9,7	3,2	69%
Казань	4%	31	55,9	-24,9	3,16	6,22	2	52%
Сочи	0%	22,1	43,8	-21,7	3,4	10,56	3,1	72%
Москва	Нет подходящих квартир					12		75%
Все города	19%	37,8	56,6	-18,8 (33%)	2,65	5,15	1,94	42%

Источник: Аналитический центр Циан

2. Реальный первый взнос – 42% вместо 15%

По подсчетам аналитиков Циан, в среднем по 26 городам, попавшим в выборку (более 500 строящихся квартир, население от 500 тыс. человек), бюджет  предложения составил 5,15 млн рублей.  Средняя цена квартиры, которая попадает в программу льготного  ипотечного кредитования по обновленному лимиту – 2,65 млн. Таким образом, реальная стоимость квартиры в новостройке – в два раза выше, чем стоимость жилья, подходящего под программу льготного ипотечного кредитования.

Наибольшая разница между реальной стоимостью и стоимостью доступного жилья по льготной ипотеке зафиксирована в Сочи и Казани (более чем в три раза). Минимальная разница (в пределах 30%) – в Челябинске, Кирове, Волгограде, Ярославле, Липецке.

Циан подсчитал, какой реальный первый взнос должен быть у заемщика, чтобы воспользоваться программой льготного ипотечного кредитования с лимитом в 3 млн рублей. В целом по всем 26 городам – это 42% от цены средней квартиры.

В Москве придется копить 75% от стоимости средней квартиры, в Сочи – 72%, в Санкт-Петербурге – 69%. Около половины стоимости жилья нужно собрать в Казани, Владивостоке, Екатеринбурге и Нижнем Новгороде.

Стандартный минимальный первый взнос в 15-20% при трехмиллионном лимите доступен в Кирове, Челябинске, Рязани, Иркутске, Пензе и Ярославле.

То есть льготная ипотека по-прежнему останется инструментом покупки, но для тех клиентов, кто сможет собрать больший взнос на покупку жилья, в не минимальный в размере 15%.

3. В тесноте, да не в обиде: квартира по льготной ипотеке на треть меньше средней по рынку

По льготной ипотеке удастся купить преимущественно однокомнатные квартиры. Средняя площадь жилья, подходящего под субсидию с первым взносом 15%, - 37,8 кв. м. Это на 33% меньше, чем в среднем по рынку (56,6 кв. м). То есть обновленная льготная ипотека скорее походит тем, кто приобретает свое первое жилье.

В отдельных городах средняя площадь подходящей квартиры соответствует только студии, пригодной для проживания максимум одного человека. Это Сочи (22 кв. м), Санкт-Петербург (23,7 кв. м), Владивосток (27,4 кв. м), Нижний Новгород (28,7 кв. м), Иркутск (29,8 кв. м), Казань (31 кв.м).

Рассчитывать на компактные двухкомнатные квартиры, в т.ч – евроформата, можно покупателям в Волгограде (45,9 кв. м), Челябинске(48,8 кв. м) и Липецке (50,3 кв. м).

Самые существенные «потери» относительно средней площади в квадратных метрах зафиксированы в Санкт-Петербурге (-30 «квадратов»), Екатеринбурге (-28,2 «квадрата»), Нижнем Новгороде (-27,9 «квадратов»). Максимально приближенными к средней площади квартиры по льготной ипотеке оказались в Кирове (-6 кв. м), Челябинске (-9,2 кв. м) и Ростове-на-Дону (-12,7 кв. м).

Циан отмечает, что благодаря «семейной ипотеке», заемщики по которой априори интересуются большей площадью (так как в семье есть хотя бы один ребенок), покупатели смогут выбирать и большие площади ( с лимитом по кредиту до 12 млн рублей и ставкой 6%). Таким образом, льготное ипотечное кредитования в новом формате скорее подходит для несемейных покупателей, выбирающих свое первое жилье. А «семейная ипотека» позволяет компенсировать низкий кредитный лимит для остальных категорий клиентов.

4. Трехмиллионный лимит по льготной ипотеке уже превышен в 2/3 регионов

Средний размер займа на первичном рынке в целом по РФ в апреле 2021 г. – 3,9 млн р., что на треть выше, чем будет выдаваться по льготной ипотеке после 1 июля. В разрезе федеральных округов лимит в 3 млн пока не превышен только в Южном и Приволжском ФО.

Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ

Жители 29 регионов фактически не почувствуют пересмотра программы – в них средняя сумма займа по льготной ипотеке - до 3 млн рублей. Для сравнения – всего год назад (на старте льготного ипотечного кредитования) до 3 млн рублей привлекали жители 68 регионов.

В Москве средний ипотечный займ составляет сейчас 7 млн рублей, Санкт-Петербурге – 4,6 млн. таким образом, снижение лимита фактически означает завершение программы льготного ипотечного кредитования для данных локаций.

Средняя сумма ипотечного займа на первичном рынке
2,2- 2,5 млн	2,6-2,8 млн	2,9 млн	3 млн
Алтай	Удмуртия	Пермский край	Ярославская обл.
Псковская обл.	Челябинская обл.	Башкортостан	Крым
Алтайский край	Марий Эл	Свердловская обл.	Кемеровская обл.
Курганская обл.	Краснодарский край	Тамбовская обл.	Костромская обл.
Ульяновская обл.	Пензенская обл.	Карелия	Хакасия
Воронежская обл.	Калининградская обл.
Оренбургская обл.	Ростовская обл.
Рязанская обл.	Вологодская обл.
	Кировская обл.
	Самарская обл.
	Чувашия	Источник: Аналитический центр Циан

 

“Обновленный лимит по льготной ипотеке позволит снизить ежемесячную индексацию цен на жилье, поскольку порядка 70% покупателей приобретают квартиры в кредит, – отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Также с рынка уйдет наиболее рискованная категория заемщиков, которые брали 12 млн рублей, а в качестве первого взноса – привлекали потребительский кредит. В итоге это снизит количество потенциально неблагонадежных клиентов.

Расширение программы льготной ипотеки на семьи с одним ребёнком позволит частично компенсировать урезанный лимит. Но часть спроса перейдет на вторичный рынок, где также действует льготное ипотечное кредитование для семей с детьми.

Но едва ли не более важным фактором сейчас становятся показатели доступности жилья, цены на которое выросли за год почти на четверть при стагнирующих доходах населения. Поэтому многое будет зависеть и от того, смогут ли сами банки предлагать дополнительные «субсидии» в рамках собственных программ с девелоперами”.

Средняя цена «квадрата» квартир бизнес-класса выросла за год на 33,5%

По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам мая 2021 г. совокупный объем предложения квартир бизнес-класса на первичном рынке старой Москвы составил 612 тыс. кв.м и 8,3 тыс. лотов. За месяц объем экспозиции вырос на 1,4% площади и на 0,7% лотов, в годовой динамике сокращение составило – 24,4% площади и 22% лотов.

---

Около 70% предложения приходится на 4 округа: ЮАО – 27,5% (+2,5% за месяц, +13,5% за год), ЗАО – 14% (-2,7% за месяц, -8,9% за год), СВАО -13,9% (-1,3% за месяц, +4,2% за год) и СЗАО -11,6% (-0,3% за месяц, +3,3% за год). Лидером по росту экспозиции за месяц стал ЮВАО – на 41%, за год – ЮВАО и ЮАО – на 64% и 45% соответственно. Больше всего предложение за месяц сократилось в ЗАО – на 16%, а в годовом выражении – в САО и ЗАО - на 72% и 54% соответственно.

Большая часть предложения квартир бизнес-класса представлена на начальной стадии строительной готовности - 51,7% площади (+0,1% за месяц, -15,4% за год): на нулевом цикле - 43% (+4,3% за месяц, +27% за год) и на стадии монтажа первых этажей – 4,4% (-4,1% за месяц, -11,6% за год). Объем предложения на этой стадии строительного цикла вырос за месяц на 1,5%, за год - на 7,5%.

На заключительной стадии находится 38% площади (-4,9% за месяц, -12% за год): на стадии фасадно-отделочных работ (ФОР) – 19,9% (-2,8% за месяц, -6,5% за год), благоустройства – 4,6% (-1,4% за месяц, +1,9% за год) и введены – 13,4% (-0,7% за месяц, -7,3% за год). Объем предложения сократился за месяц на 10%, за год – на 43%. 

Большая доля предложения реализуется без отделки 69,4% лотов (+3% за месяц, -8,6% за год), на долю предложения с предчистовой отделкой приходится 22,1% (-3,4% за месяц, +5% за год), с отделкой – 8,6% (+0,4% за месяц, +3,8% за год). Объем предложения без отделки за год сократился на 30%, с полной отделкой, напротив, вырос на 41%.

По итогам мая 2021 г. средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) квартир бизнес-класса составила 352 тыс. руб. (+2% за месяц, +33,5% за год). Самым доступным округом стал ВАО с СВЦ на уровне 268,2 тыс. руб. (+1,1% за месяц, +26,5% за год), самым дорогим - СЗАО - 390,7 тыс. руб. (+12,7% за месяц, +49,6% за год).  Больше всего за месяц и за год СВЦ выросла в СЗАО – на 12,7% и 49,6% соответственно.

Рейтинг округов по СВЦ на рынке квартир бизнес-класса, тыс. руб.