Большинство новостроек Новой Москвы продаются на стадии котлована
К концу I полугодия 2021 года порядка 40% квартир новостроек Новой Москвы предлагались застройщиками в домах на ранней стадии строительства, подсчитали аналитики «Метриум». Это самое большое значение за всю историю местного рынка. При этом 81% новомосковских новостроек уже продаются через эскроу-счета, что больше, чем в «старой» Москве.
Число новостроек на стадии котлованных работ на первичном рынке жилья в Новой Москве достигло максимума за последние четыре года. В зданиях на начальном этапе строительства застройщики продают 4,3 тыс. квартир, что составляет 40% от общего объема предложения, подсчитали в «Метриум». Схожее число вариантов жилья есть в корпусах, в которых началось строительство надземных этажей (4,2 тыс. квартир) – 39% рынка.
Одновременно сократилось предложение квартир в почти завершенных и готовых для заселения домах. Около 1,6 тыс. помещений продаются в корпусах, в которых идет отделка (15% рынка), и немногим более 600 квартир в домах с разрешением на ввод в эксплуатацию (6%).
Между тем год назад на долю «котлована» приходилось 33% предложения, на стадию строительства этажей – 40%, на отделку – 24%, а во введенных в эксплуатацию домах было только 3% квартир.
«После проблем с задержкой строек из-за коронавируса и его последствий застройщики резко нарастили активность в Новой Москве, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). – В продаже появилось немало новых корпусов в старых проектах, а также началась реализация новых комплексов. Как и прежде, спрос на локальном рынке очень высокий, поэтому большая часть квартир раскупается еще до завершения строительства, что обуславливает дефицит квартир в готовых новостройках от девелоперов. Соответственно, большинству потенциальных покупателей жилья в Новой Москве надо обращать внимание на сроки ввода корпусов в понравившемся комплексе – с высокой вероятностью ключи придется подождать. Лучше обстоят дела с выбором жилья по стадиям строительной готовности в крупных комплексах, поэтому поиск квартир я бы рекомендовала начинать с них».
Источник: «Метриум»
В целом предложение новостроек в Новой Москве резко выросло, отмечают аналитики «Метриум». В конце I полугодия на местном рынке застройщики продавали 10,7 тыс. квартир, что на 36% больше, чем в аналогичный период 2020 года. В последний раз сопоставимый объем предложения был зафиксирован в Новой Москве пять лет назад, во второй половине 2017 года (10-11 тыс. квартир в продаже).
Из-за резкого роста нового предложения на местном рынке закономерно увеличилось число квартир, которые продаются застройщиками по новым правилам, то есть через посредничество банка. По подсчетам аналитиков «Метриум», порядка 8,7 тыс. квартир можно приобрести, внеся средства на эскроу-счета в банке, который выделяет средства на их строительство. Это 81% от общего объема предложения. Только за 2 тыс. лотов (19%) в новомосковских новостройках застройщики планируют получить средства напрямую от дольщика. Для сравнения: в «старой» Москве доля экспозиции квартир массового сегмента, продающихся по новой схеме, составляет только 72%.
«Переход на эскроу-счета в целом благотворно сказался на рынке новостроек Новой Москвы, – комментирует Владимир Щекин, совладелец компании Группа «Родина» (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Застройщики стали меньше зависеть от колебаний спроса, так как получают стабильное финансирование банков. При этом фактор дополнительной процентной нагрузки на экономику проекта нивелируется высокими продажами. В Новой Москве работают преимущественно крупные и зарекомендовавшие себя застройщики, поэтому им было проще адаптироваться к этой схеме».
Источник: «Метриум»
«Большая часть новостроек на рынке Новой Москвы продается по новым правилам и это могло стать одним из факторов быстрого роста цен здесь, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Застройщики многих комплексов в Новой Москве теперь не зависят столь же сильно от краткосрочных колебаний спроса, чем при непосредственном участии средств дольщиков в строительстве. Это создает предпосылку для дальнейшего повышения расценок или, по меньшей мере, не снижения их в период замедления активности клиентов на фоне завершения программы субсидирования ипотеки».
Несмотря на пессимистичные экономические прогнозы, перспективы для инвестиций в офисные, торговые и индустриальные объекты прайм-класса в городах Европы останутся позитивными. К такому выводу пришли эксперты Jones Lang LaSalle. Благоприятный фон для вложений поддерживается по-прежнему высоким спросом на такую недвижимость
«Резкое ухудшение экономической ситуации в Европе не могло не повлиять на прогнозы развития рынка недвижимости. В 2012 году мы не ожидаем стремительного роста, однако прогнозируем умеренный рост ставок аренды на премиальную недвижимость», - поясняет Эндрю Баррелл, глава отдела прогнозов, Jones Lang LaSalle.
В среднем рост ставок аренды в премиальном сегменте в Европе в 2012 году прогнозируется на уровне 1-2%, тогда как в Москве и Санкт-Петербурге, по подсчетам экспертов компании, показатели могут увеличиться на 4-10%.
Согласно прогнозам Jones Lang LaSalle, коммерческая недвижимость прайм-класса будет более устойчива к колебаниям на финансовых рынках, чем во время предыдущего глобального экономического спада. Кроме того, ожидается, что стоимость основных активов во всех секторах останется стабильной.
«В таких городах, как Лондон, Париж и Мюнхен, интерес к недвижимости прайм-класса по-прежнему значителен. Цены на недвижимость в этих городах будут оставаться высокими в связи с низкими рисками. Рост сектора произойдет главным образом за счет рынков Северной и Восточной Европы, а самыми перспективными в этом году станут основные центры Центральной и Восточной Европы, например, Москва и Варшава», - добавляет Роберт Стассен, глава отдела исследований финансовых рынков и инвестиций в странах ЕМЕА, Jones Lang LaSalle.
Олеся Черданцева, руководитель отдела аналитики рынков торговой недвижимости и инвестиций компании Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ, отмечает, что инвесторы, ищущие высокую доходность, осознают потенциал России. «Так, ставки капитализации во всех секторах недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга по-прежнему значительно превышают показатели европейских рынков. Более того, мы ожидаем дальнейшего увеличения стоимости активов, так как, в отличие от Европы, российские показатели, в частности ставки аренды, еще не восстановились до предкризисного уровня. Согласно нашим прогнозам, в 2012 году ставки аренды во всех секторах коммерческой недвижимости России продолжат расти», - считает госпожа Черданцева.
Несмотря на то, что настроения инвесторов ухудшились из-за экономической неопределенности, ставки капитализации в прайм-классе на протяжении года будут оставаться стабильными.
«Ставки капитализации объектов прайм-класса остаются привлекательными и более прибыльными по сравнению с другими активами, тогда как стоимость акций на многих рынках остается крайне низкой. Несмотря на эту оптимистичную картину, сохраняются и поводы для беспокойства. 2012 год будет характеризоваться рисками, связанными с неопределенностью в Еврозоне, где еще многое нужно сделать для восстановления прежней уверенности на рынках», - пояснил Эндрю Баррелл.
Прогноз роста ставок аренды в сегменте премиальной коммерческой недвижимости в 2012 году
|
|
Офисы |
Торговые центры |
Склады |
|
Москва |
+5% |
+10% |
+3.7% |
|
Санкт-Петербург |
+5% |
+5% |
+8.5% |
Источник: Jones Lang LaSalle
Динамика ставок аренды и доходность в сегменте премиальной коммерческой недвижимости в Европе
|
Средние европейские показатели |
2010 |
2011П |
2012П |
|
|
Офисы |
Рост максимальных ставок аренды (изменение в % ) |
5.3 |
4.5 |
2.3 |
|
Минимальные ставки капитализации, % |
5.3 |
5.3 |
5.3 |
|
|
Торговые объекты |
Рост максимальных ставок аренды (изменение в % ) |
1.9 |
2.4 |
1.3 |
|
Минимальные ставки капитализации, % |
5.2 |
5.1 |
5.1 |
|
|
Индустриальные объекты |
Рост максимальных ставок аренды (изменение в % ) |
-1.4 |
1.3 |
1.4 |
|
Минимальные ставки капитализации, % |
7.5 |
7.4 |
7.4 |
|
П - прогноз
Источник: Jones Lang LaSalle
Объемы ввода офисных площадей в Петербурге выросли в 2011 году на 30%. К таким цифрам пришли специалисты Jones Lang LaSalle, подводя итоги развития рынка офисной недвижимости Петербурга за 2011 год
К концу 2011 года, объем качественных офисных площадей превысил отметку в 2 млн кв. м, увеличившись за последний квартал на 31,680 тыс. кв. м. За октябрь-декабрь было введено в эксплуатацию четыре новых проекта, в том числе первая фаза многофункционального комплекса «Аэропортсити Санкт-Петербург». Всего в течение 2011 года на рынок было выведено 170,080 тыс. кв. м качественных офисных площадей.
Таким образом, по сравнению с предыдущим годом, объем ввода офисных площадей увеличился почти на 30%. В следующем году к вводу запланировано около 200 тыс. кв. м при условии соблюдения сроков строительства проектов.
С точки зрения распределения спроса по отраслям, наиболее активным в 2011 году оказался торговый сектор с долей 24%, а также строительный (16%) сектор и сектор разработки недр (13%). Активность в строительном секторе подтверждает его постепенное восстановление после кризиса. В то же время банковский и финансовый сектор пока остается в тени, формируя спрос преимущественно в B2C сегменте за счет аренды встроенных помещений. IT-сектор также проявлял высокую активность в 2011 году.
Если в первой половине 2011 года компании-арендаторы вели себя довольно активно, то к концу года ситуация изменилась. Объем чистого поглощения в октябре-декабре 2011 года достиг 20,430 тыс. кв. м офисных площадей (против 59,790 тыс. кв. м в четвертом квартале годом ранее). Такой низкий уровень поглощения за квартал свидетельствует о неуверенности рынка в будущей экономической ситуации. Потенциальные арендаторы заняли выжидательную позицию как минимум до весны 2012 года. Тем не менее, показатели поглощения за год довольно высоки – 236,8 тыс. кв. м. Для сравнения, в 2008 году объем чистого поглощения составил 238,940 тыс. кв. м.
Доля свободных площадей в четвертом квартале увеличилась незначительно – с 13,1% до 13,5% – за счет превышения объема нового предложения над чистым поглощением. Вторая фаза проекта «Санкт-Петербург Плаза» добавила 37,6 тыс. кв. м свободных площадей в классе А в середине года. Проекты, вышедшие на рынок в 4 квартале, также пока остаются незанятыми. В абсолютном выражении объем свободных площадей остается высоким, в классе А – 124,7 тыс. кв. м, а в классе В – 148,2 тыс. кв. м.
Компании, ищущие офисные помещения, остаются крайне чувствительными к арендным ставкам на рынке, что существенно ограничивает их потенциал роста. В четвертом квартале рублевые арендные ставки не изменились. Однако в долларовом эквиваленте из-за изменения курсов валют они снизились до 320-390 USD/кв. м/год для класса А и 240-310 USD/кв. м/год для класса В. Ставки в премиальном сегменте не изменились, остановившись на уровне 450-550 USD/кв. м/год (без учета НДС и операционных расходов).
«Можно утверждать, что рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга в 2011 году остался «рынком арендатора», несмотря на то, что показатели чистого поглощения офисных площадей превысили объем ввода площадей в 2011 году, и с января по декабрь мы наблюдали снижение доли вакантных площадей с 19.7 % до 13,5 %. Доминирующую роль арендаторов можно отметить и для большинства европейских рынков. Данный тренд, скорее всего сохранится и в 2012 году», - говорит Андрей Розов, руководитель филиала компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге отметил:
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге считает, что в 2012 году темпы снижения доли свободных площадей будут довольно медленными, поскольку объем нового предложения будет существенным для рынка и потребуется время для его поглощения. «При этом высокий объем свободных площадей продолжит сдерживать рост ставок. Мы ожидаем, что реальный рост ставок будет происходить в диапазоне до 5-7%, при этом в наиболее востребованных проектах этот показатель будет несколько выше», - добавляет госпожа Лежнева.
Таблица
Наиболее крупные проекты, введенные в эксплуатацию в 2011 году
|
Название |
Адрес |
Класс здания |
Офисная площадь, кв. м |
Девелопер |
|
Санкт-Петербург Плаза |
Малоохтинский пр., 64 |
A |
70 600 |
Банк «Санкт-Петербург» |
|
Аэропортсити Санкт-Петербург |
Стартовая ул., 6 |
A |
13 600 |
Авиелен А.Г. |
|
Парнас |
6-й Верхний пер., 12 |
B |
12 000 |
Интеркрос СП |
|
Белоостровская 6 |
Белоостровская ул., 6 |
B |
9300 |
Группа СОЛО |
Источник: Jones Lang LaSalle
Структура сделок аренды по секторам, 2011
Источник: Jones Lang LaSalle