Покупателям нужны квартиры на 10 метров меньше
По данным компании Est-a-Tet, самое нежеланное приобретение – это избыточные квадратные метры. Средняя площадь предложения на первичном рынке Москвы – 66,9 кв.м, а приобретённых квартир – 57 кв.м. Необходимость остальных опций сильно зависит от класса жилья и бюджета покупки.
«В первую очередь покупатели не готовы переплачивать за ненужные метры – в последние годы на рынке сохраняется тенденция к оптимизации планировочных решений. Новые проекты выходят с более компактными и функциональными планировками. Причём эта тенденция отмечается во всех классах жилья – от стандартного до элитного», – рассказывает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.
В любом проекте, выходящем на рынок, в первую очередь вымываются наиболее ликвидные и компактные лоты. В настоящее время на рынке новостроек Москвы наблюдается дисбаланс спроса и предложения по площадям – в сегменте небольших площадей (от 25 до 65 кв. м) спрос значительно опережает предложения, а в сегменте больших площадей ситуация обратная – предложение существенно превышает спрос.
Средние площади лотов по типам комнатности различаются в предложении и в реализованном спросе. Средняя площадь однокомнатных квартир в предложении II квартала 2021 года составляла 43,3 кв. м, а в реализованном спросе – 41,1 кв. м. Аналогичная ситуация складывается по всем типам лотов, кроме студий (но это специфический продукт, который приобретается в первую очередь с целью инвестирования).
В целом на рынке первичного жилья средняя площадь лота в предложении составляет 66,9 кв. м, а средняя площадь лота по итогам реализованного в этом же периоде спроса – 57,0 кв. м.
Средняя площадь лота за последние четыре года в предложении сократилась с 69,1 кв. м до 66,9 кв. м, в спросе – с 59,1 кв. м до 57,0 кв. м.
«Для каждого класса жилья востребованность опций отличается: для покупателя в сегменте комфорт «лишним» может стать гостевой санузел или гардеробная, поскольку это увеличивает бюджет покупки. А для покупателя жилья бизнес-класса наличие дополнительного санузла и гардеробной является обязательным, как и наличие корзин (ниш) на фасаде для размещения внешних блоков кондиционеров, помещение колясочной на первом этаже и так далее, – делится Роман Родионцев. – В высоких ценовых сегментах, наоборот, скромное техническое оснащение и отсутствие дополнительных опций, уникальных сервисов, может отпугнуть взыскательного покупателя».
В массовом сегменте в условиях высокой конкуренции на рынке застройщики все чаще внедряют дополнительные опции, позволяющие выделить проект на фоне конкурентов – системы «умный дом», наличие террас, лоты с палисадниками, полностью оборудованные кухни. С одной стороны, это задаёт высокую планку на рынке жилья – качество проектов постоянно повышается. С другой стороны, застройщику необходимо трезво оценивать востребованность той или иной дополнительной опции – поскольку в массовом сегменте на спрос влияет, в первую очередь, бюджет покупки. Например, наличие эксплуатируемой кровли в проекте комфорт-класса будет являться сильным конкурентным преимуществом, но её содержание и эксплуатация ляжет на плечи жильцов. Есть ещё один риск – на рынке может сократиться число простых, бюджетных проектов, однако здесь существенную поддержку рынку оказывает программа реновации, в рамках которой возводится жилье без «спецэффектов».
Петербургские коворкинги активно набирают обороты: рынок растёт почти на треть в год, среди клиентов становится всё больше крупных корпораций, увеличивается и количество знаковых сделок. Пока окончание затянувшегося «бума» не предвидится: мест в городе еще достаточно. В планах – появление новых объектов на окраинах и рост числа корпоративных клиентов.
По итогам I квартала 2021 года на рынке гибких пространств Санкт-Петербурга работают 79 объектов на 7,2 тыс. рабочих мест. Это почти на 30% больше, чем годом ранее, и на 5% больше, чем в конце 2020 года. Доля коворкингов на рынке по-прежнему составляет менее 1% от общей площади офисов. В ближайшее время планируется открытие еще нескольких гибких пространств примерно на 9 тыс. кв.м.
Больше половины проектов сейчас сосредоточено в центральной части города. Лидер по количеству коворкингов – Центральный район (21), следом за ним идут Петроградский (15) и Адмиралтейский (9) районы. Неохваченными до сих пор остаются Колпинский, Красносельский, Кронштадский, Курортный и Петродворцовый районы.
Вполне возможно, что следующие открытия будут именно в этих локациях. Например, о создании сети мини-коворкингов OFIX в спальных районах уже заявила сеть коворкингов «Практик».
Арендные ставки на свободные (без фиксации) места упали в диапазоне от 3,5% до 6% в зависимости от типа объекта – обычный или специализированный. По сравнению с I кварталом прошлого года они сократились от 2,5% до 5%, в том числе из-за влияния коронакризиса. При этом цены на фиксированные места выросли примерно на 5-6% к январю-марту прошлого года и стали на 8% выше показателей IV квартала 2020-го.
Заполняемость держится на уровне IV квартала прошлого года – 76%, и, скорее всего, в ближайшие месяцы не изменится – часть объектов уже забронирована, подписаны предварительные договоры аренды с крупными корпорациями.
За первые три месяца 2021 года несколько десятков мест заняли «Почта банк» в коворкинге Avenue Page и Российско-Германская Внешнеторговая палата – в «Практик Гороховая».
«Пока что нет предпосылок для снижения активности в сегменте коворкингов. Некоторые объекты по-прежнему открываются в бывших офисах – это один из способов заполнения традиционных бизнес-центров, – считает Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management. – Петербург – город редевелопмента. Здесь остается еще много мест для создания новых проектов. Один из таких объектов – дача Дурново на Свердловской набережной. Отличное место с прекрасным видом на воду».
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам мая 2021 г. совокупный объем предложения квартир премиум-класса составил 165 тыс. кв. м и 1,6 тыс. лотов, который за месяц вырос на 4,1% площади и на 2% лотов, а за год – на 9,6% и 13,4% соответственно.
Большая часть предложения квартир премиум-класса приходится на ЗАО – 64,3% (+1,4% за месяц, +37,8% за год). Больше всего за месяц объем предложения сократился в ЮАО – на 17,6%, за год в ЦАО – на 47,5%.
По стадиям строительной готовности более половины предложения квартир премиум-класса находится на начальной стадии – 52,4% площади (-3,1% за месяц, +31,6% за год): на нулевом цикле – 43% (-11,6% за месяц, +39,7% за год) и на стадии монтажа первых этажей – 9,4% (+8,5% за месяц, -8,2% за год). На заключительной стадии находится 46,1% предложения (+2% за месяц, +1,3% за год): на стадии ФОР (фасадно-отделочных работ) – 24% (-4,7% за месяц, +9,1% за год), на стадии ввода – 19,5% (+5,9% за месяц, -10,4% за год).
Большая часть представлена лотами с отделкой, кухней и техникой – 45% (+1,2% за месяц, +45% за год), на долю квартир без отделки приходится 30,2% (+3,9% за месяц, -28% за год), с отделкой – 22,1% (-5,3% за месяц, -16,2% за год) и с предчистовой отделкой – 2,7% (+0,2% за месяц, -0,9% за год).
По итогам мая средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) квартир премиум-класса составила 618,7 тыс. руб. (-0,7% за месяц, +13% за год). Самым доступным округом стал ЮАО, в котором СВЦ составила 531,7 тыс. руб. (+3,3% за месяц, +44,6% за год), самым дорогим – ЦАО с СВЦ на уровне 646,8 тыс. руб. (-1,2% за месяц, +8,4% за год). За год СВЦ в САО выросла на 34%, в ЗАО – на 21,4%.
Средняя цена квартир премиум-класса составила 63,4 млн. руб. (+0,9% за месяц, +7% за год). Самым доступным округом стал САО, в котором средняя цена квартир составила 49 млн руб. (+4,9% за месяц, +36,5% за год), самым дорогим - ЦАО, в котором средняя цена составила 78,5 млн руб. (+7% за месяц, +20,5% за год).
Рейтинг округов по СВЦ, тыс. руб.
