Покупателям нужны квартиры на 10 метров меньше
По данным компании Est-a-Tet, самое нежеланное приобретение – это избыточные квадратные метры. Средняя площадь предложения на первичном рынке Москвы – 66,9 кв.м, а приобретённых квартир – 57 кв.м. Необходимость остальных опций сильно зависит от класса жилья и бюджета покупки.
«В первую очередь покупатели не готовы переплачивать за ненужные метры – в последние годы на рынке сохраняется тенденция к оптимизации планировочных решений. Новые проекты выходят с более компактными и функциональными планировками. Причём эта тенденция отмечается во всех классах жилья – от стандартного до элитного», – рассказывает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.
В любом проекте, выходящем на рынок, в первую очередь вымываются наиболее ликвидные и компактные лоты. В настоящее время на рынке новостроек Москвы наблюдается дисбаланс спроса и предложения по площадям – в сегменте небольших площадей (от 25 до 65 кв. м) спрос значительно опережает предложения, а в сегменте больших площадей ситуация обратная – предложение существенно превышает спрос.
Средние площади лотов по типам комнатности различаются в предложении и в реализованном спросе. Средняя площадь однокомнатных квартир в предложении II квартала 2021 года составляла 43,3 кв. м, а в реализованном спросе – 41,1 кв. м. Аналогичная ситуация складывается по всем типам лотов, кроме студий (но это специфический продукт, который приобретается в первую очередь с целью инвестирования).
В целом на рынке первичного жилья средняя площадь лота в предложении составляет 66,9 кв. м, а средняя площадь лота по итогам реализованного в этом же периоде спроса – 57,0 кв. м.
Средняя площадь лота за последние четыре года в предложении сократилась с 69,1 кв. м до 66,9 кв. м, в спросе – с 59,1 кв. м до 57,0 кв. м.
«Для каждого класса жилья востребованность опций отличается: для покупателя в сегменте комфорт «лишним» может стать гостевой санузел или гардеробная, поскольку это увеличивает бюджет покупки. А для покупателя жилья бизнес-класса наличие дополнительного санузла и гардеробной является обязательным, как и наличие корзин (ниш) на фасаде для размещения внешних блоков кондиционеров, помещение колясочной на первом этаже и так далее, – делится Роман Родионцев. – В высоких ценовых сегментах, наоборот, скромное техническое оснащение и отсутствие дополнительных опций, уникальных сервисов, может отпугнуть взыскательного покупателя».
В массовом сегменте в условиях высокой конкуренции на рынке застройщики все чаще внедряют дополнительные опции, позволяющие выделить проект на фоне конкурентов – системы «умный дом», наличие террас, лоты с палисадниками, полностью оборудованные кухни. С одной стороны, это задаёт высокую планку на рынке жилья – качество проектов постоянно повышается. С другой стороны, застройщику необходимо трезво оценивать востребованность той или иной дополнительной опции – поскольку в массовом сегменте на спрос влияет, в первую очередь, бюджет покупки. Например, наличие эксплуатируемой кровли в проекте комфорт-класса будет являться сильным конкурентным преимуществом, но её содержание и эксплуатация ляжет на плечи жильцов. Есть ещё один риск – на рынке может сократиться число простых, бюджетных проектов, однако здесь существенную поддержку рынку оказывает программа реновации, в рамках которой возводится жилье без «спецэффектов».
Аналитики Фонда коллективных инвестиций «Рентавед» сравнили, какой доход приносят инвесторам доступные на рынках Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей типы недвижимости. Самыми выгодными для вложения средств на текущий момент являются складские помещения. Отдельные форматы складов могут приносить прибыль в размере 30% годовых.
Для проведения исследования эксперты оценили доходность арендной модели инвестиций (покупка помещения для сдачи в аренду), сравнив текущий уровень цен на различные объекты недвижимости и арендные ставки в соответствующих сегментах.
Самые большие дивиденды инвесторам сегодня приносят кладовые для хранения личных вещей. Максимальный уровень прибыли от инвестиций в такие объекты доходит до 30% годовых. Средний уровень доходности кладовых составляет 16-22%.
Данный формат инвестиций предполагает покупку небольших подвальных помещений в крупных жилых комплексах, расположенных в густонаселенных районах городов. Объект недвижимости делиться на небольшие боксы, которые сдаются для хранения личных вещей – зимней резины, снаряжения, сезонных вещей и др.
«Высокая доходность кладовых объясняется двумя факторам. Во-первых, для их реализации используются неликвидные для других бизнесов помещения, поэтому данные объекты стоят относительно недорого. Во-вторых, ячейки для хранения вещей размещаются в несколько ярусов, что позволяет в несколько раз увеличивать арендопригодную площадь», ‒ отметил Руслан Сухий, сооснователь и руководитель Фонда коллективных инвестиций «Рентавед».
На втором месте по уровню доходности инвестиций находятся складские помещения больших форматов. Покупка логистического комплекса и сдача в аренду его площадей может сегодня принести инвестору до 15% годовых. Средний уровень прибыльности таких объектов – 10-12% годовых.
Максимум на 12,5% в год в текущих рыночных реалиях могут рассчитывать инвесторы, вкладывающие свои средства в апартаменты. Такого уровня прибыли можно достичь, если сдавать свой юнит в апарт-комплексе именно в посуточную аренду, как самостоятельно, так и через управляющую компанию. Средний уровень доходности сегмента сегодня чуть ниже – 9-11%.
До 11% прибыли в год можно получить, грамотно вложив деньги в офисную недвижимость либо готовый арендный бизнес (ГАБ) – помещение формата стрит-ритейл, которое продается с действующим арендатором, заключившим долгосрочный договор аренды. При этом, как отмечают аналитики фонда «Рентавед», средний уровень доходности ГАБ выше, чему у офисов – 7,5-9% против 6-8%.
«Верхнюю планку прибыли в офисном сегменте можно достичь лишь при правильной стратегии инвестирования. Она зависит от удачного расположения помещения и, конечно, локации», – подчеркнул Руслан Сухий.
Вложения в покупку торговых центров или помещений стрит-ритейла в настоящее время могут принести инвестору до 8-10% годовых.
«При этом нельзя не отметить, что на рынке торговой недвижимости можно найти отдельные объекты с доходностью выше 10%. Это либо максимально удачно распложенные крупные торговые центры, либо полуподвальные помещение, которые сдаются в мелкую нарезку неустойчивым арендаторам», ‒ добавил руководитель фонда «Рентавед».
На доход от 4 до 10% годовых сегодня должны ориентироваться желающие вкладывать деньги в объекты гостиничной недвижимости (без учета апарт-отелей).
Самым низкодоходным сегментом для инвестиций являются квартиры. После колоссального роста цен на жилую недвижимость покупка для сдачи в долгосрочную аренду даже ликвидной квартиры в Москве и Санкт-Петербурге приносит максимум 5-6% годовых, в среднем еще ниже – 3-5%.
По данным Департамента ипотечного кредитования компании Est-a-Tet, по итогам II квартала на первичном рынке Московского региона выросла доля ипотечных сделок, увеличилась доля покупателей до 60 лет. Более 60% ипотечных кредитов выдано на срок от 20 до 30 лет.
Во II квартале 2021 года доля ипотечных сделок на рынке первичного жилья Москвы достигла 63%, Новой Москвы и Московской области – 72%. Во II квартале 2021 года доля ипотечных кредитов в массовом сегменте, выданных в рамках действующей государственной Программы субсидирования ипотеки, увеличилась с 62% до 67,5%.
Выданные кредиты в разрезе по программам
Поскольку программа государственного субсидирования ипотеки должна была завершиться в июне 2021 года, покупатели поспешили воспользоваться привлекательными условиями. На стандартных условиях было выдано 27,6% ипотечных кредитов. Программой семейной ипотеки воспользовались 4,9% покупателей. По новым параметрам программы ипотеки с господдержкой смягчены условия получения «Семейной ипотеки». «В связи с этим в последующие периоды мы сможем наблюдать увеличение доли ипотечных сделок по семейной программе до 15%», – подсчитывает директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков.
Максимальная доля выданных во II квартале 2021 года ипотечных кредитов в массовом сегменте приходится на суммы от 6 до 8 млн рублей (19%). По остальным суммам выданных займов наблюдается достаточно равномерное распределение. Меньше всего кредитов выдаётся в диапазоне до 2 млн рублей и свыше 15 млн рублей. При этом по сравнению с предыдущим кварталом заметно смещение величины кредитов в большую сторону: суммарная доля кредитов на суммы выше 8 млн рублей увеличилась с 30% до 43%.
Структура ипотечного кредитования по сумме выданных кредитов, млн рублей
По новым условиям программы ипотеки с господдержкой снижен предельный размер ипотечного кредита – до 3 млн рублей вне зависимости от региона. По итогам II квартала, по данным Департамента ипотечного кредитования компании Est-a-Tet, доля ипотечных кредитов в размере до 3 млн рублей в массовом сегменте составила 10%.
Во II квартале 2021 года, так же, как и в предыдущем периоде, большинство ипотечных кредитов в массовом сегменте было выдано на срок кредитования от 20 до 30 лет (за квартал доля таких кредитов увеличилась с 59% до 62%). Это связано с тем, что с увеличением срока кредита величина ежемесячных платежей сокращается.
Основную часть заёмщиков на рынке первичного жилья Москвы во II квартале 2021 года составили покупатели в возрасте от 27 до 60 лет, при этом доли возрастных категорий 27-40 лет и 40-60 лет были практически равны. В предыдущем квартале более половины заёмщиков составили покупатели в возрасте 27-40 лет.