Циан: Итоги 2020 года на первичном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области

1. Спрос ниже прошлогоднего на 6,5%. Обновлен рекорд по числу сделок

В Санкт-Петербурге и Ленинградской области спрос на новостройки в 2020 году в сравнении с 2019 годом снизился на 6,5% - заключено 97,8 тыс. ДДУ. Падение спроса отмечено и в Санкт-Петербурге (-5,7%, 76,2 тыс. ДДУ), и в Ленинградской области (-9%, 21,6 тыс. ДДУ).  Таким образом, на продажи в Санкт-Петербурге пришлось 78% ДДУ. Годом ранее доля была сопоставимой – 77%.

Несмотря на отрицательную динамику, именно в 2020 году был обновлен абсолютный рекорд по числу сделок в месяц за всю историю: суммарно в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в ноябре зарегистрировано 12,75 тыс. ДДУ, в декабре – 15,3 тыс. ДДУ, тогда как до этого (в 2019 году и ранее) максимальные месячные показатели находились на уровне 10 тыс. сделок.

Такая динамика связана не только с высокой активностью покупателей, но и сменой региональным Росреестром программного обеспечения, что способствовало формированию отложенного спроса и «очереди» ДДУ на регистрацию.

2. 63% сделок на первичном рынке прошло в ипотеку

В 2020 году 63% сделок Петербургской агломерации прошли в ипотеку против 50% по итогам 2019 года. В Санкт-Петербурге доля ипотечных сделок – 62% (в 2019 году – 49%), в Ленинградской области – 63% (в 2019 году – 54%). В отдельные месяцы доля ипотечных сделок находилась на уровне 70-74%, однако в четвертом квартале показатель стабилизировался и показывает минимальное снижение.

3. Средняя стоимость кв. м увеличилась на 12,6%.

Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Санкт-Петербурга достигла 156,6 тыс. рублей. За год (относительно января 2020 года) рост - на 12,6%.  Аналогичный прирост стоимости – и в Ленинградской области (+12,6% - до 99,1 тыс. рублей). В течение года снижение цен было отмечено в начале года, во время ограничительных мер. Однако уже с мая (после старта программы льготного кредитования) средняя стоимость квадратного метра показывает планомерный рост.

4. Застройщики вывели в продажу в два раза меньше квартир и апартаментов

Девелоперская активность в 2020 году оказалась существенно ниже, чем в предыдущие годы. На рынке новостроек агломерации Санкт-Петербурга суммарная площадь в «новинках» (стартовавших проектах) составила порядка 4,7 млн кв. м – почти в два раза ниже (-45%), чем в 2019 году (8.7 млн кв. м). Более низкий показатель по выводу в продажу нового жилья фиксировался в 2016 году (3,9 млн кв. м «новинок»).

Высокая активность девелоперов наблюдалась в 2018-начале 2019 года, когда новые проекты выводились в продажу, в том числе, чтобы соответствовать по стадии готовности и доле проданного жилья старым правилам (без использования эскроу-счетов). Поправки в 214-ФЗ вызвали снижение по объему вывода новых объектов, поскольку многие из них стартовали заранее. К тому же снижается число выданных разрешений на строительство, что также становится причиной снижения количества “новинок”.

Суммарная площадь жилых помещений в новых корпусах, выведенных в реализацию в 2016-2020 гг., млн кв. м.

 

	2016	2017	2018	2019	2020
Санкт-Петербург	2,7	4,2	5,7	7	3,7
Ленинградская область	1,2	2,1	1,7	1,7	1

 Источник: Аналитический центр Циан

Текущий объем предложения на первичном рынке Санкт-Петербурга – 34,9 тыс. квартир и апартаментов. Ленинградской области – 11,3 тыс. лотов

4. Девелоперы нарастили выручку, несмотря на падение сделок

Выручка девелоперов Санкт-Петербурга и Ленинградской области в 2020 году составила 479 млрд рублей – на 10,9% выше, чем в прошлом году. Несмотря на падение спроса, за счет роста цен выручку удалось увеличить. И в Санкт-Петербурге и Ленинградской области выручка девелоперов выросла за год сопоставимо – на уровне 11%. Основная ее часть была сгенерирована за счет продаж проектов в Санкт-Петербурге: 84,4%.

Выручка девелоперов

	2019	2020	Динамика
Санкт-Петербург	364,8	404,6	10,9%
Ленинградская область	67,1	74,5	11,0%
Санкт-Петербург +ЛО	431,9	479	10,9%

 Источник: Аналитический центр Циан

Топ-10 застройщиков сгенерировали 60% всей выручки от продажи строящегося жилья Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Лидер продаж: компания Setl City, сформировавший почти четверть всей выручки.

Рейтинг застройщиков Санкт-Петербурга и Ленинградской области по объемам выручки в 2020 году

	Застройщик	Выручка, млрд рублей	Доля рынка
1	Setl City	98,5	23%
2	Группа ЛСР	53,3	12%
3	Эталон-Инвест	27,4	6%
4	ЦДС	26,6	6%
5	Аквилон-Инвест	15,6	4%
6	Главстрой Девелопмент	15,4	4%
7	Полис ГК	13,1	3%
8	КВС	12,7	3%
9	Строительный трест	12,4	3%
10	Glorax	12,2	3%

 Источник: Аналитический центр Циан

• Самые востребованные новостройки Петербургской агломерации

На 10 проектов Санкт-Петербурга с лучшими продажами пришлось 36% всех сделок. Ленинградской области – 47%.

Санкт-Петербург				Ленинградская область
	Проект	Среднее кол-во сделок в месяц	Средний бюджет сделки, млн. р		Проект	Среднее кол-во сделок в месяц	Средний бюджет сделки, млн. р
1	Чистое небо	543	4,1	1	Северный (Мурино)	120	3,5
2	Солнечный город	439	3,6	2	Мой мир	108	2,3
3	Северная Долина	292	3,6	3	Ясно Янино	99	3,4
4	Цветной город	254	4,8	4	ID Мурино	99	3,9
5	Зеленый квартал	203	4,0	5	Авиатор (Всеволожский район)	95	2,8
6	Полис на Комендантском	153	6,5	6	Энфилд	85	4,7
7	Шуваловский	140	3,6	7	Новое Горелово	80	4,1
8	Приморский квартал	128	4,6	8	Ветер перемен	74	2,8
9	АртЛайн	109	5,9	9	Урбанист	62	2,6
10	Стрижи в Невском	109	6,7	10	Цвета радуги	59	2,7

 Источник: Аналитический центр Циан

В расчетах учитывались зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физлица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.

АН «БОН ТОН»: Средневзвешенная цена квадратного метра на квартиры комфорт-класса выросла на 16% за год

По данным департамента аналитики АН «БОН ТОН», по итогам декабря 2020 г. на первичном рынке массового сегмента Москвы совокупный объем предложения снизился на 4,2% площади и на 2,3% лотов. За год объем предложения сократился на 25% площади и 21% лотов. Снижение объема произошло несмотря на активность девелоперов в декабре. Они вывели в реализацию 3 новых проекта комфорт-класса и 6 проектов стандарт-класса, которые реализуются по аукциону.

---

Две трети предложения квартир комфорт-класса (64,6%) приходится на 3 округа: ЮВАО (36,2%), СВАО (15,7%) и ЗАО (12,8%). Больше всего размер экспозиции за месяц сократился в ЮЗАО и в ЗелАО – на 49% и на 40%, вырос - в САО - на 20%, что связано с пополнением объема в новых проектах.

Половина предложения квартир комфорт-класса находится на начальной (нулевой цикл и монтаж первых этажей) стадии (+3,3% в общей структуре за месяц, объем – практически не изменился). На заключительной стадии находится 36,5% (-5% в доле, -17% в объёме). За месяц доля предложения на стадии нулевого цикла сократилась на 6,8%, а его объем -на 21%, а на стадии монтажа первых этажей выросла за месяц на 10%, а его объем – практически в 3 раза.

Большая доля предложения комфорт-класса реализуется с отделкой (66,7%).  Доля предложения без отделки составила 24,6%. С предчистовой отделкой реализуется 8,7% предложения.

По итогам декабря 2020 г. средневзвешенная цена (СВЦ) предложения квартир в комфорт-классе составила 203,9 тыс. руб., что на 2,7% выше, чем месяц назад. За год СВЦ выросла на 16,2%.

По итогам декабря средняя цена квартир комфорт-класса составила 11,3 млн руб. За месяц она выросла на 1,1%, за год – на 8,3%.

Больше всего за год выросла средняя цена 2е – на 16,8%, с 8 до 9,4 млн руб., и в 3е – на 15,7%, с 11,3 до 13 млн руб. Средняя цена в однокомнатных квартирах и студиях выросла за год на 14%. 

Средняя цена квартир комфорт-класса по типам, млн руб.

Тип квартир	дек.19	ноя.20	дек.20	Динамика, мес, %	Динамика, год, %
студия	5,3	5,8	6,0	3,8%	13,8%
1кк	7,0	7,8	8,0	3,0%	14,1%
2е	8,0	9,1	9,4	2,3%	16,8%
2кк	10,1	11,1	11,2	0,9%	10,6%
3е	11,3	12,8	13,0	1,9%	15,7%
3кк	13,2	14,3	14,6	2,1%	10,8%
4е	16,0	18,0	18,4	2,0%	14,5%
4кк	19,9	20,1	20,1	0,4%	1,2%
многокомн.	23,5	23,7	23,8	0,2%	1,3%
Итого	10,4	11,2	11,3	0,8%	8,3%