Квартиры вновь превалируют на рынке премиальных новостроек Москвы
Доля квартир на рынке новостроек премиум-класса в Москве достигла во II квартале 60% – максимума за последние три года, подсчитали аналитики «Метриум». Число апартаментов (формально нежилых помещений) при этом сократилась до 40%. Одновременно апартаменты оказались в среднем на 7% дороже квартир.
По подсчетам аналитиков «Метриум», на рынке новостроек премиум-класса во II квартале девелоперы продавали в сумме 2 тыс. лотов, из которых жилой статус имели 1,2 тыс. (то есть это квартиры), а 815 формально были нежилыми (апартаменты). К примеру, год назад квартир и апартаментов в продаже было почти поровну – порядка 1,3 тыс.
Таким образом доля квартир за последние 12 месяцев увеличилась с 50% до 60%, а доля апартаментов соответственно сократилась до 40%. Эксперты «Метриум» отмечают, что удельный вес апартаментов в предложении на премиальном рынке новостроек в последние три года устойчиво рос, а в 2020 года квартиры вовсе оказались в меньшинстве. С начала 2021 года ситуации начала меняться, и квартир вновь стало больше.
«В высокобюджетном сегменте покупатели не так чувствительны к юридическому статусу приобретаемого жилья, как в массовом, – комментирует Давид Худоян, генеральный директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park). – Однако при прочих равных девелоперы новостроек в этом сегменте все равно стремятся строить дома с жилым статусом помещений. Они вызывают меньше вопросов у покупателей, то есть по меньшей мере такие объекты легче продавать. Впрочем, я не исключаю, что текущая ситуация со структурой предложения по статусу жилья скорее стала результатом стечения обстоятельств. Доля апартаментов все равно будет оставаться высокой, так как наиболее подходящие участки для размещения премиальной недвижимости часто имеют сложности с переводом в жилой статус или получение документов под жилье потребует слишком высоких не окупаемых затрат».
Источник: «Метриум»
Несмотря на то, что апартаменты обычно дешевле квартир, сейчас структура предложения такова, что в среднем комплексы апартаментов премиум-класса дороже, чем квартиры. Это связано с тем, что многие проекты застройки с нежилым статусом имеют более выгодное расположение и, как следствие, более высокий уровень цен.
По данным аналитиков «Метриум», во II квартале 2021 года квартиры в новостройках премиум-класса продавались в среднем за 698 тыс. рублей за кв.м, тогда как апартаменты – за 747 тыс. рублей за кв.м. За прошедшие 12 месяце квартиры выросли в цене на 16%, а апартаменты – на 28%. Средняя стоимость квартиры премиум-класса составляет порядка 77 млн рублей, а апартамента – 84 млн рублей. Впрочем, отмечают аналитики, ретроспектива показывает, что в последние три года уровень цен на квартиры и апартаменты примерно схожий и имеет одинаковую динамику роста.
Источник: «Метриум»
«В целом апартаменты и квартиры в премиум-классе пользуются одинаково высоким спросом, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Юридический статус не находится в приоритете у большинства потенциальных покупателей. Намного большее значение для них имеют локация, концепция проекта, транспортная доступность, собственная инфраструктура и т.п. Впрочем, для инвесторов, которых сейчас немало, юридический статус все-таки интересен с точки зрения величины эксплуатационных расходов и налогов».
Департамент аналитики сервиса «Синица» провел обширное исследование рынка новостроек Москвы и Московской области и пришел к выводу, что за год средневзвешенная цена квадратного метра существенно выросла во всех локациях: в границах Старой Москвы динамика составила +37,7%, в Новой Москве рост на - 30,2%, в Подмосковье - на 26,8%.
По итогам апреля, средняя стоимость кв. м в Старой Москве составила 307,7 тыс. рублей (пробив наконец психологическую отметку в 300 тысяч, к которой она подбиралась уже два месяца), в Новой Москве - 180,8 тыс. рублей, на рынке ближнего пояса Московской области[1] - 146,8 тыс. руб. В исследовании не рассматривались премиальный и элитный сегменты новостроек.
“Подобный дисбаланс объясняется повышенным покупательским спросом и нехваткой свободного предложения в экспозиции, - объясняет Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица» - Несмотря на то, что девелоперы вывели значительный объем новых квартир и апартаментов во всех локациях (в апреле в Старой Москве вышло 5 новых проектов классов комфорт и бизнес, а также стартовали продажи в 18 корпусах уже реализуемых проектах, в Новой Москве - в 14 корпусах) спрос, подогретый последними месяцами действия льготной ипотеки, и желанием инвесторов вложить свободные средства в новостройку, создает дефицит”.
Среди других трендов апреля “Синица” отмечает среднее сокращение площадей квартир во всех сегментах и локациях. Так, средняя площадь квартир в границах Старой Москвы сократилась довольно существенно - на 4,2% и составила по итогам месяца 61,9 кв. м, в Новой Москве - 48,8 кв. м, в Подмосковье 50,9 кв. м. В первую очередь, это вызвано смещением предложения в сторону комфорт-класса, а также выводом в свободную экспозицию большого числа студий и однокомнатных квартир (на долю небольших квартир приходится около 53% нового предложения) и сокращением доли многокомнатных.
Динамика распределения предложения по типам квартир, %%, апрель 2021 г.
|
1-комн. |
2-комн. |
3-комн. |
4-комн.+ |
|
|
Старая Москва |
+3,2% |
-1,1% |
-1,5% |
-0,6% |
|
Новая Москва |
+1,6% |
-2.1% |
-0,8% |
+1,3% |
|
МО |
+2,2% |
-1,6% |
-0,9% |
+0,2% |
Объем распределения предложения по типам квартир, %%, апрель 2021 г.
|
1-комн. |
2-комн. |
3-комн. |
4-комн.+ |
|
|
Старая Москва |
36,9% |
34,4% |
23,6% |
5,1% |
|
Новая Москва |
44,3% |
38,5% |
15,0% |
2,2% |
|
МО |
42,7% |
40,2% |
15,4% |
1,7% |
“Подводя итоги апреля, хочу отметить, что совокупный объем предложения на первичном рынке жилья в старых границах Москвы по итогам апреля 2021 года составил 1,54 тыс. кв. м, в Новой Москве - 502,6 тыс. кв. м, в Подмосковье - 660,5 тыс. кв. м. И хотя динамика темпов вывода новостроек у девелоперов пока не поспевает за повышенным спросом, такого заметного вымывания ликвидных лотов, скорее всего, уже не случится. К концу второго квартала мы ожидаем баланса спроса и предложения”, - резюмирует Наталья Шаталина.
[1] В анализ включены новостройки, расположенные непосредственно в черте, а также поблизости от городов Долгопрудный, Мытищи, Балашиха, Реутов, Люберцы, Котельники, Видное (и Ленинский район), Одинцово, Красногорск, Химки. Прилегающие районы, расположенные далее 7 км от МКАД в анализ не включались.
В первом квартале 2021 года спрос на первичном рынке жилой недвижимости бизнес- и премиум-класса уменьшился на 10% по сравнению с аналогичным периодом 2020 года. За первые три месяца было реализовано 97 тыс. кв. м бизнес- и премиум-класса (или 1 660 квартир). Всего, по данным Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, в январе-марте 2021 года было зарегистрировано 16 405 договоров долевого участия (ДДУ), что на 14% меньше показателя первого квартала 2020 года (19 116 ДДУ).
«Снижение уровня спроса в первом квартале 2021 года было ожидаемым. Во втором полугодии 2020 года спрос поддерживался привлекательными ипотечными ставками. Однако затем стремительный рост цен наряду с сокращением предложения охладили рынок. С конца 2020 года мы наблюдаем снижение количества сделок с привлечением ипотечных средств», - комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers.
Так, по итогам первого квартала 2021 года доля ДДУ с привлечением ипотечных средств в проектах бизнес-класса составила 54%, хотя в четвертом квартале 2020 года она была на уровне 66%. В премиум-классе показатель относительно того же периода снизился на 4 п.п. и в первом квартале 2021 года составил 34%.
По состоянию на март 2021 года стоимость жилья в проектах бизнес-класса выросла на 22% год к году и достигла 209 тыс. руб./кв. м. В премиум-классе стоимость квадратного метра за год увеличилась на 29% - до 312 тыс. руб./кв. м.
В 2021 году продолжается девелоперская активность в части вывода новых проектов на рынок. Так, в первом квартале 2021 года рынок Санкт-Петербурга пополнился 89,7 тыс. кв. м жилья в проектах бизнес-класса и 84,9 тыс. кв. м в проектах премиум-класса. Так, в первом квартале 2021 года в продажу вышел новый проект класса «бизнес» – клубный дом «Халькон» от застройщика «Капстрой Питер» («Патек Групп») на Васильевском острове. Также предложение пополнили вторая очередь проекта «Морская набережная» («Группа ЛСР») и седьмая очередь проекта Magnifika Residence (Bonava). Еще одна новинка рынка в сегменте «премиум» – проект девелопера «Группа ЛСР» на Петровском острове – Neva Residence. В той же локации холдинг «РСТИ» вывел в продажу квартиры в третьем корпусе проекта Familia.
За первые три месяца 2021 года объем жилья, введенного в эксплуатацию, в сегментах «бизнес» и «премиум» составил 59 тыс. кв. м. Завершилось строительство двух домов бизнес-класса – «Дом у Каретного» («Инвестторг») в Фрунзенском районе и «Галактика Премиум» (Группа «Эталон») в Московском районе.
«Мы ожидаем, что в 2021 году рост цен на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга замедлится, поскольку в большей степени спрос на жилье уже реализован. В будущем увеличение стоимости квадратного метра будет связано с дальнейшим переходом рынка на проектное финансирование. По данным ДОМ.РФ, на конец марта 2021 года уже 43% от объема строящейся недвижимости предусматривает использование счетов эскроу, хотя в марте 2020 года показатель был на уровне 22%. На рост цен будут также влиять удорожание площадок под строительство и стройматериалов, особенно в высоких сегментах недвижимости», - добавляет Елизавета Конвей.