Квартиры вновь превалируют на рынке премиальных новостроек Москвы
Доля квартир на рынке новостроек премиум-класса в Москве достигла во II квартале 60% – максимума за последние три года, подсчитали аналитики «Метриум». Число апартаментов (формально нежилых помещений) при этом сократилась до 40%. Одновременно апартаменты оказались в среднем на 7% дороже квартир.
По подсчетам аналитиков «Метриум», на рынке новостроек премиум-класса во II квартале девелоперы продавали в сумме 2 тыс. лотов, из которых жилой статус имели 1,2 тыс. (то есть это квартиры), а 815 формально были нежилыми (апартаменты). К примеру, год назад квартир и апартаментов в продаже было почти поровну – порядка 1,3 тыс.
Таким образом доля квартир за последние 12 месяцев увеличилась с 50% до 60%, а доля апартаментов соответственно сократилась до 40%. Эксперты «Метриум» отмечают, что удельный вес апартаментов в предложении на премиальном рынке новостроек в последние три года устойчиво рос, а в 2020 года квартиры вовсе оказались в меньшинстве. С начала 2021 года ситуации начала меняться, и квартир вновь стало больше.
«В высокобюджетном сегменте покупатели не так чувствительны к юридическому статусу приобретаемого жилья, как в массовом, – комментирует Давид Худоян, генеральный директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park). – Однако при прочих равных девелоперы новостроек в этом сегменте все равно стремятся строить дома с жилым статусом помещений. Они вызывают меньше вопросов у покупателей, то есть по меньшей мере такие объекты легче продавать. Впрочем, я не исключаю, что текущая ситуация со структурой предложения по статусу жилья скорее стала результатом стечения обстоятельств. Доля апартаментов все равно будет оставаться высокой, так как наиболее подходящие участки для размещения премиальной недвижимости часто имеют сложности с переводом в жилой статус или получение документов под жилье потребует слишком высоких не окупаемых затрат».
Источник: «Метриум»
Несмотря на то, что апартаменты обычно дешевле квартир, сейчас структура предложения такова, что в среднем комплексы апартаментов премиум-класса дороже, чем квартиры. Это связано с тем, что многие проекты застройки с нежилым статусом имеют более выгодное расположение и, как следствие, более высокий уровень цен.
По данным аналитиков «Метриум», во II квартале 2021 года квартиры в новостройках премиум-класса продавались в среднем за 698 тыс. рублей за кв.м, тогда как апартаменты – за 747 тыс. рублей за кв.м. За прошедшие 12 месяце квартиры выросли в цене на 16%, а апартаменты – на 28%. Средняя стоимость квартиры премиум-класса составляет порядка 77 млн рублей, а апартамента – 84 млн рублей. Впрочем, отмечают аналитики, ретроспектива показывает, что в последние три года уровень цен на квартиры и апартаменты примерно схожий и имеет одинаковую динамику роста.
Источник: «Метриум»
«В целом апартаменты и квартиры в премиум-классе пользуются одинаково высоким спросом, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Юридический статус не находится в приоритете у большинства потенциальных покупателей. Намного большее значение для них имеют локация, концепция проекта, транспортная доступность, собственная инфраструктура и т.п. Впрочем, для инвесторов, которых сейчас немало, юридический статус все-таки интересен с точки зрения величины эксплуатационных расходов и налогов».
Рынок аренды «загородки» в новогодние праздники предлагает ограниченное число вариантов, ориентированных на зимние каникулы. Но у сегмента есть предпосылки к развитию, говорят специалисты.
Сезон сдачи в новогодние торжества – всего несколько дней в году, и обычно для владельцев, отмечают эксперты, он не очень интересен. Однако в нынешнем году в этом сегменте рынка наблюдается оживление: по экспертной оценке, рост спроса составляет 10-15%. «Мы наблюдаем высокий спрос на загородные дома, предлагаемые в аренду на новогодние праздники», - констатирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге. Она связывает эту динамику с изменением финансовых возможностей россиян. «В этом году не все могут позволить себе привычный отдых на европейских курортах. Ленинградская область может предложить массу возможностей для активного времяпрепровождения, поэтому те, кто раньше уезжал покорять зарубежные склоны, остаются в городе», - объясняет она.
Со своей стороны, Андрей Тетыш, председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН), объясняет усиление спроса в этом сегменте рынка изменением туристической структуры не только в силу актуальных экономических сложностей. «Если пару лет назад на католическое Рождество определенный сегмент петербуржцев уже в городе было не застать, то теперь это вышло из тренда, перестало быть ультрамодным. Народ на патриотической волне крайне спокойно начал к этому относиться – это перестало быть престижным», - говорит Андрей Тетыш.
Курорты на волне патриотизма
Насколько длительным может быть позитивное влияние на рынок патриотических настроений, эксперты не прогнозируют. Однако отмечают, что в нынешних экономических условиях наилучшие шансы на развитие есть у формата загородных отелей, расположенных, как правило, в непосредственной близости от транспортных магистралей, а также у жилой инфраструктуры в пределах какого-либо центра притяжения – такого как горнолыжный курорт в пос. Коробицыно или курорт «Игора». «Нынешняя волна патриотических предпочтений может оказать стратегическую поддержку рынку краткосрочной аренды в Выборге, особенно в центре города, вокруг замка: там есть, чем заняться туристам», - комментирует Андрей Тетыш. «В новогодние праздники наибольшим спросом пользуются гостиничные объекты, где есть возможность заняться зимними видами спорта. Так, загрузка гостиничного фонда горнолыжного курорта «Игора» в новогодние каникулы может достигать 100%. Однако загрузка зимой сильно зависит от погодных условий», - говорит, со своей стороны, Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg. По данным петербургского подразделения Knight Frank, сегодня базы отдыха,
расположенные вблизи горнолыжных курортов в Ленинградской области, могут принять 968 человек, причем преимущественная часть предложения (74%) приходится на коттеджи.
Отели также имеют шансы
Тем не менее жилье как дополнение к спортивной инфраструктуре не единственный развивающийся формат на рынке краткосрочной аренды загородной недвижимости в Ленобласти. Загородные отели, несмотря на крайне неравномерную загрузку – в выходные, которая фактически означает занятость только 100 ночей в году, также имеют шансы на успех. «Путь к достижению общей цели – относительно стабильной загрузки – у всех разный. Если это формат типа загородного отеля «Балтиец», то в наличии весьма приличный конференц-зал для массовых мероприятий. Какие-то отели идут по пути создания СПА-комплекса. Другие организуют мероприятия определенной тематики, которые собирают аудиторию ив будние дни. Отели, расположенные совсем рядом с Петербургом, пытаются привлечь посетителей качественной кухней», - комментирует Андрей Тетыш. Он также отмечает, что формат недвижимости, наиболее востребованный в новогодние праздники, - это коттеджи с возможностью размещения четырех-пяти, реже семи человек. Цена аренды в расчете на человека сопоставима с ценами в гостиницах: от 1,0-1,5 тыс. рублей за сутки, что сопоставимо с расценками в 2014 году. Некоторую часть праздничного предложения в сегменте краткосрочной аренды составляет также, по его оценке, инфраструктура, которую можно обозначить как «базы отдыха».
В то же время в Colliers International в Санкт-Петербурге наиболее востребованным называют формат загородного дома с двумя-четырьмя спальнями, который можно использовать как для семейного отдыха, так и для совместного времяпрепровождения нескольких семей или компании друзей. С точки зрения локации, по данным Colliers International в Санкт-Петербурге, популярностью пользуется северное направление. «Там представлены развлечения на любой вкус», - подчеркивает Елизавета Конвей.
Кроме того, Colliers International фиксирует, что «на некоторые объекты наблюдалось повышение [цен] на 15-20%. Однако в целом, говорят аналитики, цены остались на уровне пиковых показателей прошлого года.
«В новогодние праздники аренда коттеджа в сутки в несколько раз превышает стоимость проживания в коттедже в среднем в зимний период», - говорит Тамара Попова. При этом, по ее оценке, уровень загрузки гостиничных объектов и коттеджей в летнее время и в период праздников, особенно новогодних, составляет около 95%.
Новый год является хорошим поводом для стимулирования покупательского спроса на рынке новостроек.
В рамках предпраздничных акций застройщики предлагают клиентам подарки, скидки, порой доходящие до 30% от начальной цены. По мнению экспертов, подобные акции повышают интерес покупателей и гарантируют определенную выгоду.
Каждый раз под Новый год застройщики стараются предложить клиентам наиболее привлекательные условия приобретения квартир в своих проектах.
Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Saint-Petersburg, отметила, что этот праздник – хороший повод для подарков и сюрпризов. Потребители, приученные магазинами к предновогодним распродажам, переносят эти ожидания на приобретение недвижимости и рассчитывают на самое выгодное предложение. «Девелоперы не оставляют без внимания эти ожидания, и маркетологи изобретают предновогодние «завлекалки». Но степень щедрости целиком зависит от текущей ситуации на рынке и потребности денег самого девелопера для стройки и может иметь широкий диапазон – от бутылки шампанского до 30-40% экономии покупателем на приобретении жилья», – прокомментировала она. По ее словам, этой зимой на фоне общего сокращения объемов продаж застройщики стремятся максимально охватить отложенный до декабря спрос, в различных объектах дарят машино-места, отделку, автомобили и предоставляют дополнительные скидки на различных условиях.
Кто больше
Щедрость девелоперов на скидки не может быть безгранична. Ставшие вполне привычными для рынка 10-15% за единовременную оплату лежат в пределах допустимых возможностей и даже в каком-то смысле выгодны девелоперам с учетом стоимости заемных денег и обслуживания кредитных линий, отмечает Екатерина Немченко. Более серьезные скидки не страшны для экономики проекта и его качественных характеристик, если носят временный характер и применимы к определенной группе товарного запаса. Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге, говорит, что, как правило, предновогодние скидки могут быть довольно внушительными, хотя их величина зависит от состояния рынка и стадии готовности объекта, от возможностей девелопера и конкурентных предложений и т. п. Размер реальной скидки обычно варьируется от 1 до 15%.
«Скидки необязательно предлагаются на конкретный тип квартир. Однокомнатные квартиры, конечно, наиболее ликвидны, поэтому девелопер не предложит на них больших скидок, но на квартиры с большим метражом, худшими видовыми характеристиками, естественно, предлагаются специальные условия. Новый проект на стадии котлована, как правило, уже имеет ряд преимуществ, например долгосрочную рассрочку, а при 100% оплате могут предлагаться дополнительные специальные условия», – прокомментировала эксперт.
По словам Евгении Литвиновой, руководителя проекта консалтингового центра «Петербургская недвижимость», средний размер предновогодней скидки – около 8%. Распространяться они могут как на готовые комплексы, так и на объекты в стадии котлована. Помимо скидок на стоимость квадратного метра компании предлагают своим клиентам поучаствовать в акциях и получить чистовую отделку, паркинг или кладовую в подарок.
«Неоднократно в новогодних акциях компаний участвует ограниченное количество студий по привлекательным ценам. В ЖК «Новое Сертолово» застройщик «КВС» представляет всего 20 студий по цене 1,5 млн рублей. Зачастую к празднику девелоперы предлагают специальные цены, в таких случаях скидки не указываются, а клиентам предоставляется список уже фиксированных цен на квартиры и размер суммы, которую можно сэкономить, совершив сделку в этот период. Так, компания «Прок» в трех жилых комплексах – «Шуваловский дуэт», «Кудров-Хаус» и «Дом у разлива» – предлагает покупателям купить квартиру с экономией до 950 тыс. рублей», – заключила эксперт.
Палитра скидок
Как правило, перед Новым годом застройщики соревнуются друг с другом в предоставлении скидок. Илья Андреев, вице-президент NAI Becar, отмечает, что размер скидки кардинальным образом не отличается от дисконта, который предлагают застройщики в течение всего года, и составляет не более 10-15%. «Чаще всего в предновогодний период застройщики помимо дисконта предоставляют покупателям подарки в виде машино-места в паркинге или отделки квартиры.
Так, компания «ЦДС» при покупке квартиры в жилых комплексах «Северные высоты» и «Северные высоты – 2» предлагает скидку в 10% (15% на квартиру на первом этаже), а также паркинг в подарок. Компания «Отделстрой» при покупке ряда квартир в комплексе «Новый Оккервиль» дарит покупателям предчистовую отделку и беспроцентную рассрочку», – уточнил он. По его словам, чаще всего дисконт предоставляется на квартиры на первых этажах и крупногабаритные квартиры. Например, компания Normann предлагает покупателям приобрести трехкомнатную квартиру по цене двухкомнатной при 100% оплате в жилом комплексе «Десяткино».
Удивить своих клиентов торопится и «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», которая с 1 декабря проводит акцию «2016». По ее условиям в жилых комплексах класса масс-маркет предоставляется скидка 2016 рублей с каждого квадратного метра квартиры. Дисконт суммируется со всеми другими скидками и предоставляется при любой форме оплаты. Как отмечают в компании, на большее смогут рассчитывать те, кто приобретет квартиру в «объектах месяца». Такими в декабре стали проект «Новая Охта», ЖК «Шуваловский», «Южная акватория» и Cinema.
ГК «РосСтройИнвест» предлагает новогодние скидки на квартиры в жилых комплексах «Золотые купола», «Петр Великий и Екатерина Великая», «Старая крепость», «Кремлевские звезды», «Город мастеров. 2 этап» при условии заключения в течение семи календарных дней со дня обращения в компанию договора долевого участия либо иной формы договора на покупку квартиры. В компании подчеркивают, что размер скидки зависит от типа квартиры.
Со своей стороны, компания Setl City в декабре запустила акцию «350 000 рублей + 15 тыс. рублей в месяц = квартира». По ней застройщик предлагает приобрести в ипотеку (кредит предоставляет ПАО «Сбербанк России») квартиру-студию общей площадью 24,10 кв. м стоимостью 1,750 млн рублей в ЖК «GREENЛАНДИЯ» (корпус 2.4) по программе «Ипотека с господдержкой». Девелопер Skavery при покупке квартиры в ЖК «Моя крепость» в декабре дарит кладовую. А в условиях акции от компании «Ленстройтрест» размер новогодней скидки зависит от выбираемой покупателем очереди строительства объекта.
Мнение:
Илья Андреев, вице-президент NAI Becar: – Отличить реальную скидку от маркетингового хода застройщика покупателю поможет профессиональный риэлтор, разбирающийся в рынке. Реальный размер скидки оценить крайне сложно, так как он зависит от конкретного застройщика, объемов строительства, реализуемых компанией. Маржинальность каждого проекта индивидуальна. В текущих условиях девелопер не имеет возможности сэкономить на строительстве. В условиях удорожания строительных материалов маржинальность многих проектов находится сегодня на минимальном уровне.
Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС»: – В «ЦДС» принято дарить подарки и дополнительные скидки клиентам к Новому году. Это не только приятная традиция любимого всеми праздника, но и часть нашей концепции повышения доступности жилья. Поэтому мы готовы монетизировать подарки: к примеру, если наш покупатель ограничен в средствах, то вместо подарочной отделки предоставим дополнительную скидку на квартиру. В декабре итоговая сумма бонусов может достигать 37% от стоимости квартиры. Эти маркетинговые инструменты работают хорошо и эффективно, важно, что все в выигрыше: у нас продажи растут, и покупатели в плюсе, так как могут значительно сэкономить. Подводить итоги этого месяца пока рано, но уже можно сказать, что спрос вырос примерно на треть.