Квартиры вновь превалируют на рынке премиальных новостроек Москвы
Доля квартир на рынке новостроек премиум-класса в Москве достигла во II квартале 60% – максимума за последние три года, подсчитали аналитики «Метриум». Число апартаментов (формально нежилых помещений) при этом сократилась до 40%. Одновременно апартаменты оказались в среднем на 7% дороже квартир.
По подсчетам аналитиков «Метриум», на рынке новостроек премиум-класса во II квартале девелоперы продавали в сумме 2 тыс. лотов, из которых жилой статус имели 1,2 тыс. (то есть это квартиры), а 815 формально были нежилыми (апартаменты). К примеру, год назад квартир и апартаментов в продаже было почти поровну – порядка 1,3 тыс.
Таким образом доля квартир за последние 12 месяцев увеличилась с 50% до 60%, а доля апартаментов соответственно сократилась до 40%. Эксперты «Метриум» отмечают, что удельный вес апартаментов в предложении на премиальном рынке новостроек в последние три года устойчиво рос, а в 2020 года квартиры вовсе оказались в меньшинстве. С начала 2021 года ситуации начала меняться, и квартир вновь стало больше.
«В высокобюджетном сегменте покупатели не так чувствительны к юридическому статусу приобретаемого жилья, как в массовом, – комментирует Давид Худоян, генеральный директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park). – Однако при прочих равных девелоперы новостроек в этом сегменте все равно стремятся строить дома с жилым статусом помещений. Они вызывают меньше вопросов у покупателей, то есть по меньшей мере такие объекты легче продавать. Впрочем, я не исключаю, что текущая ситуация со структурой предложения по статусу жилья скорее стала результатом стечения обстоятельств. Доля апартаментов все равно будет оставаться высокой, так как наиболее подходящие участки для размещения премиальной недвижимости часто имеют сложности с переводом в жилой статус или получение документов под жилье потребует слишком высоких не окупаемых затрат».
Источник: «Метриум»
Несмотря на то, что апартаменты обычно дешевле квартир, сейчас структура предложения такова, что в среднем комплексы апартаментов премиум-класса дороже, чем квартиры. Это связано с тем, что многие проекты застройки с нежилым статусом имеют более выгодное расположение и, как следствие, более высокий уровень цен.
По данным аналитиков «Метриум», во II квартале 2021 года квартиры в новостройках премиум-класса продавались в среднем за 698 тыс. рублей за кв.м, тогда как апартаменты – за 747 тыс. рублей за кв.м. За прошедшие 12 месяце квартиры выросли в цене на 16%, а апартаменты – на 28%. Средняя стоимость квартиры премиум-класса составляет порядка 77 млн рублей, а апартамента – 84 млн рублей. Впрочем, отмечают аналитики, ретроспектива показывает, что в последние три года уровень цен на квартиры и апартаменты примерно схожий и имеет одинаковую динамику роста.
Источник: «Метриум»
«В целом апартаменты и квартиры в премиум-классе пользуются одинаково высоким спросом, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Юридический статус не находится в приоритете у большинства потенциальных покупателей. Намного большее значение для них имеют локация, концепция проекта, транспортная доступность, собственная инфраструктура и т.п. Впрочем, для инвесторов, которых сейчас немало, юридический статус все-таки интересен с точки зрения величины эксплуатационных расходов и налогов».
Активное развитие рынка апартаментов, идущее уже несколько лет, в ближайшие годы продолжится. Серьезный потенциал для роста сохраняется, заявили эксперты на пресс-конференции «Итоги 2019 года на рынке апартаментов Санкт-Петербурга. Тенденции и перспективы сегмента в 2020 году».
Поводом встретиться стало окончание строительства апарт-комплекса Like, который ГК «ПСК» возвела по адресу: ул. Политехническая, 6, а также начало работы на объекте УК «МТЛ. Управление недвижимостью». Проект реализован в 2017–2019 годах. В сервисном апарт-отеле комфорт-класса – 1112 юнитов площадью от 19 до 84 кв. м. На сегодняшний день 95% из них уже проданы. На первых этажах здания располагается собственная инфраструктура: кафе, ресторан, фитнес-клуб площадью 2,4 тыс. кв. м с бассейном, а также бытовые сервисы.
«На данный момент с собственниками юнитов подписано около 250 договоров на управление. Ожидаем, что объем номерного фонда в нашем управлении превысит 300 юнитов. Пока процесс оценки классности апарт-отеля еще не завершен, но, думаю, у него есть все шансы получить "4 звезды"», – сообщил Николай Антонов, генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «БестЪ»).
По его словам, компания берет на себя работу по продвижению апарт-отеля на туристическом рынке, привлечению и обслуживанию гостей. Апартаменты будут сдаваться как в краткосрочную, так и среднесрочную и долгосрочную аренду.
Комплекс Like – не единственный проект ГК «ПСК» в этом сегменте. В настоящее время компания возводит сервисный апарт-отель комфорт-класса START по адресу: пр. Энгельса, 174. Это будет один из крупнейших комплексов в городе – 3244 юнита (суммарная площадь – 72,6 тыс. кв. м). Проект также предусматривает богатую собственную инфраструктуру: детсад, фитнес-центр с бассейном, коворкинг, магазины, заведения общепита и сервиса. Объект ориентирован на частных инвесторов: «точка входа» в проект начинается от 1,6 млн рублей.
Тенденции роста
«Наш опыт наглядно демонстрирует, что сегмент апартаментов сегодня – один из самых перспективных на рынке недвижимости. И мы твердо намерены работать в нем и далее. Это логичная позиция и в смысле дифференциации работы, что обеспечивает нашему холдингу дополнительную стабильность», – подчеркнул руководитель департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь. Кстати, компания, по данным Единого реестра застройщиков, занимает первую строчку в топ-10 застройщиков по объему текущего строительства апартаментов в Петербурге на 1 декабря 2019 года.
Оптимизм в отношении перспектив развития петербургского рынка апартаментов разделяет и руководитель отдела исследований Knight Frank Светлана Московченко. «По нашей оценке, увеличение объемов продаж апартаментов как минимум на текущем уровне сохранится в ближайшие три-четыре года», – сообщила она, уточнив, что рост этого показателя в 2019 году составил примерно 12%.
По словам эксперта, объем рынка постоянно увеличивается, сейчас он составляет порядка 400 тыс. кв. м, что достигает примерно 10% от общего объема рынка жилья. Большая часть (до 60%) – представляет собой сервисные апарт-проекты, добавила Светлана Московченко. «В этом отношении Петербург разительно отличается от Москвы, где большинство апарт-проектов – это, по сути, «псевдожилье», построенное в тех местах, где возведение жилья по закону недопустимо», – отмечает она.
Доходное дело
По оценке экспертов, особую роль в росте привлекательности апартаментов играет то, что они стали понятным для граждан инструментом инвестирования. «Банковские депозиты сейчас дают доходность 4,5–5% годовых. На этом фоне 12–13% доходности, которые могут обеспечить покупателям юниты, например, в комплексе Like, выглядят очень выигрышно», – отмечает Сергей Мохнарь.
«Высокие показатели доходности по предлагаемым программам обеспечиваются эффективной деятельностью управляющей компании. Умение работать с разными потоками съемщиков апартаментов – туристами, студентами, командировочными, «событийными» визитерами и другими группами – позволяет нам снизить время простоя находящихся в управлении юнитов до 10–15% в году», – сообщил Николай Антонов.
По его словам, если при оценке доходности апартаментов учесть и рост капитализации самих юнитов, ее уровень достигнет 14–15% годовых. «В среднем за время строительства цена юнита вырастает на 20%», – уточнил он. Сергей Мохнарь добавил, что рост цены «квадрата» в комплексе Like со времени запуска проекта превысил 40%.
Следствием этого является растущая доля юнитов в апарт-проектах, приобретаемых гражданами в инвестиционных целях. По оценке Николая Антонова, она сегодня уже превысила 50% от общего числа. «Доля инвестиционных покупок в настоящее время в среднем приближается к 60%. В некоторых проектах она доходит до 80%», – отмечает Светлана Московченко.
Перспективный вариант
По мнению экспертов, есть дополнительные ресурсы для дальнейшего роста интереса граждан к формату апартаментов. «Апарт-отели уже сегодня составляют заметную конкуренцию классическим гостиницам. В дальнейшем эта тенденция будет только укрепляться. Туристический поток растет из года в год. И здесь есть серьезные перспективы. Думаю, что городским властям нужно больше внимания уделять этой теме. Туризм может стать прекрасным дополнительным источником доходов для бюджета Петербурга», – уверен Сергей Мохнарь.
Он отмечает также, что растет число людей, стремящихся к минимуму свести повседневные бытовые заботы. «Они предпочитают ужинать в кафе и ресторанах. Их устраивает, что порядок в их жилье будет поддерживать соответствующая сервисная служба. Они не хотят заниматься бытовыми проблемами и могут оплатить соответствующие услуги. Апартаменты – прекрасный вариант», – говорит эксперт.
Николай Антонов считает, что большой потенциал имеется также в сфере долгосрочной аренды. «По мере установления цивилизованных отношений в этой области, выхода рынка аренды из «серой зоны», условия найма квартир или съема апартаментов сблизятся по цене. А поскольку апарт-отели обеспечивают дополнительные сервисы, безопасность, имеют свою инфраструктуру, их востребованность будет расти», – отмечает он.
«Если не возникнет каких-то непредвиденных негативных факторов, рынок апартаментов на дистанции ближайших четырех-пяти лет ждет продолжение активного роста», – резюмирует Сергей Мохнарь.
Срок продажи квартиры в доме со старым лифтом увеличивается по сравнению с жильем в домах с исправным подъемником. К такому выводу пришли в ходе анализа продажи квартир за последние пять лет агентство недвижимости «Центр Вторичного Жилья» и компания «МЛМ Нева трейд».
При прочих равных условиях, квартира в доме со старыми лифтами является менее конкурентоспособной. Это вызывает запрос на понижение цены со стороны покупателей, но собственники не соглашаются на такие меры. Квартиру в старом доме, где по плану нет и не может быть лифта, реализовать еще сложнее.
В практике агентства недвижимости есть примеры, когда при продаже квартир в домах со старым подъемником возникали сложности. Больше всего таких случаев в историческом центре Санкт-Петербурга. Дома постройки конца 19-го века не всегда оборудованы лифтами, а если он в них и есть, то, как правило, узкий и небольшой. Еще одна особенность старого фонда - высота потолков, которая достигает 4-4,5 метров. Из-за этого подняться в квартиру на третьем-четвертом этаже непросто даже физически здоровому человеку. А для семей с маленькими детьми и для людей с ограниченными возможностями приобретение такой недвижимости невозможно.
«По данным администрации Санкт-Петербурга, в городе проживает 17 тысяч человек с нарушениями опорно-двигательного аппарата и 1,2 млн людей пожилого возраста. Для них наличие и исправность лифтов в домах крайне важны: без подъемника выход из дома становится затруднительным», - комментирует Игорь Янукович, генеральный директор компании «МЛМ Нева трейд».
«Лифтовая» проблема характерна не только для центра. В «брежневских» домах постройки 60-80-х годов многие подъемники уже отработали свой срок в четверть века. Всего в замене в Петербурге нуждаются около 10 тыс. лифтов из 44 тыс. функционирующих в жилых домах города.
Ожидая свою очередь на замену, часто они дорабатывают срок в совсем не презентабельном виде и периодически ломаются. В таком случае реализовать жилье становится сложнее. Например, в городе Пушкине собственник не может продать квартиру с хорошим ремонтом и удобной планировкой на девятом этаже уже более полугода. Проблема - не работающий последние три года лифт.
«Состояние лифта производит на потенциального покупателя первое впечатление о будущем жилье. Если лифт старый, неухоженный, издает при движении громкие механические звуки, люди делают по нему вывод об управляющей компании. Это влияет на принятие решения о покупке квартиры», - отмечает генеральный директор «Агентства Вторичного Жилья» Денис Малыхин.
Потенциальный покупатель, для которого состояние подъемника – один из важных факторов при выборе жилья, может свериться с планами города по капремонту, отмечает Игорь Янукович, генеральный директор компании «МЛМ Нева трейд»:
«Здание, в котором находится квартира, может быть вскоре отремонтировано согласно программе капитального ремонта, а лифт в нем заменен на новый. Есть также возможность самостоятельно заменить лифт - этот вопрос решается на собрании собственников жилья. Обойдется подъемник примерно в 2 млн рублей, что может позволить себе не каждый кооператив собственников».