Пентхаусы в мире в среднем на 37% дороже типовых лотов, в Санкт-Петербурге – на 39%
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank провели исследование первичного рынка пентхаусов в ключевых городах мира (Гонконг, Лондон, Нью-Йорк, Сидней, Сингапур, Москва и Санкт-Петербург) и выяснили, что 1 кв. м жилья данного формата стоит в среднем на 37% дороже, чем в других лотах в рамках одного ЖК. При этом в среднем площадь пентхаусов на 131% больше других квартир и апартаментов в том же здании. Лидером по уровню надбавки стал Гонконг (+59%), Москва на втором месте (+45%), а Санкт-Петербург – на пятом (+39%).
- Марина Шалаева, региональный директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank: «В пентхаусах больше всего ценится эксклюзивность предложения. Кроме того, из-за локальных факторов (например, архитектуры жилого комплекса, видовых характеристик) надбавка к стоимости лота в разных городах может составлять до 60%».
- Результаты исследования мировых рынков показывают, что 1 кв. м жилья данного формата стоит в среднем на 37% дороже других квартир в одном здании, а средняя площадь пентхаусов на 131% больше.
- Самая крупная надбавка за формат пентхаусов зафиксирована в Гонконге – такие лоты на 59% дороже, однако только на 48% больше по площади, чем типовые квартиры и апартаменты в одном проекте. Обратная ситуация наблюдается в Сингапуре – здесь стоимость пентхауса в среднем выше на 7%, но вместе с тем площадь объектов на 169% больше.
- Марина Шалаева добавляет: «Отмечается, что в некоторых городах надбавка к стоимости уменьшается с ростом разницы площадей пентхаусов и других лотов в проекте. Например, в Сингапуре пентхаусы имеют наименьшую наценку, но в то же время они в среднем почти в три раза больше. В Сиднее похожая ситуация. Популярный среди российских ультрахайнетов Лондон по уровню надбавки за формат пентхауса находится на третьем месте среди исследуемых городов (+43% к цене и +112% к площади). Объекты продолжают расти в цене – особенно в Chiltern Place в Марилебон, One Grosvenor Square в Мейфэр и One Kensington Gardens, хотя One Hyde Park по-прежнему остается самым дорогим жилым комплексом Лондона. Кроме того, на сегодняшний день среди состоятельных россиян востребованы пентхаусы в курортных локациях — на Кипре, в Греции, Португалии и Испании. Стоит также отметить, что после пандемии спрос на жилье большой площади, в том числе в формате пентхаусов (с террасами, верандами для обустройства лаунж-зон), увеличился на 20%».
Надбавка к стоимости пентхаусов
|
Надбавка |
Разница площадей с типовыми лотами* |
|
|
Гонконг |
59% |
48% |
|
Москва |
45% |
144% |
|
Лондон |
43% |
112% |
|
Нью-Йорк |
41% |
135% |
|
Санкт-Петербург |
39% |
124% |
|
Сидней |
22% |
182% |
|
Сингапур |
7% |
169% |
|
В среднем по миру |
37% |
131% |
Источник: Knight Frank Research, Douglas Elliman
*Разница между средней площадью пентхауса по сравнению со средней площадью других квартир в том же здании.
- В Санкт-Петербурге на первичном рынке элитной жилой недвижимости представлено 16 пентхаусов в четырех проектах, что составляет 2% от общего числа элитных квартир в продаже. Большинство лотов (75%) расположено в Петроградском районе. Диапазон наценки на данный тип элитного жилья находится в пределах 20-57%.
- Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg: «Предложение пентхаусов в Петербурге существенно ограничено. Зачастую для повышения интереса к объекту “пентхаусом” при продаже называют просторную квартиру на последнем этаже с красивым видом на город. Этот формат сравнительно новый, первый пентхаус появился только в середине 90-х гг. в “Доме на Неве” на набережной Робеспьера. Характерные особенности пентхаусов (помимо расположения на последнем этаже) – большая площадь остекления, высокие потолки, просторные комнаты, панорамный вид из окон, террасы, отсутствие соседей. Как правило, пентхаус занимает весь последний этаж, и для владельцев организован персональный лифт. Такое жилье действительно особенное, существенно отличающееся от привычных стандартов и планировочных решений. Из-за уникальности формата, больших площадей и высокой стоимости, предложение пентхаусов адресовано не широкому кругу покупателей, а истинным ценителям, которые могут позволить себе такую покупку».
- В настоящее время на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы представлено 68 пентхаусов в 26 элитных проектах, что составляет 4% от общего числа экспонируемых квартир и апартаментов в сегменте. Больше всего пентхаусов сосредоточено в Тверском районе (24% от всех лотов), в Таганском районе (18%), а также на Арбате (12%) и в Пресненском районе (12%).
- Андрей Соловьев, региональный директор департамента городской недвижимости Knight Frank, отмечает: «Пентхаусы — уникальный продукт на рынке, зачастую относящийся к классу трофейной недвижимости. Такой формат очень востребован среди самых состоятельных клиентов-ультрахайнетов. Ввиду эксклюзивности предложения ценообразование на пентхаусы происходит иным образом, чем на типовые лоты в проектах. Сейчас средневзвешенная цена предложения данного формата на первичном рынке составляет 1,8 млн руб./кв. м, что почти на 80% превышает среднерыночный показатель. В эксклюзивных пентхаусах цена может достигать 6 млн руб./кв. м. Стоимость начинается от нескольких сотен миллионов рублей и может доходить до нескольких миллиардов рублей в зависимости от различных параметров конкретного проекта, например количества пентхаусов на этаже, видовых характеристик, качества террас, наличия отдельного лифта непосредственно до пентхауса и так далее».
Аналитики «Метриум» фиксируют сокращение ценовой разницы между новостройками на начальном этапе[1] строительства и готовыми домами от московских застройщиков за последние пятилетие. В I квартале 2021 года квартиры в готовых массовых ЖК были на 9% дороже, чем на котловане, а в бизнес-классе завершенные дома оказались в среднем на 13% дешевле тех, что в начале строительства.
Цены в проектах новостроек на начальном этапе реализации постепенно «догоняют» стоимость готовых домов от застройщиков в Москве. К таким выводам пришли эксперты «Метриум», проанализировав динамику средней стоимости квадратного метра в корпусах с полученным разрешением на ввод в эксплуатацию (РВЭ) и в проектах зданий на нулевом цикле работ.
Комфорт- и эконом-класс
В массовом сегменте новостроек в целом разница между этими показателями сохраняется, но постепенно сокращается. В 2016 году она составила 14%, то есть готовые дома были в среднем дороже на 14%, чем варианты на котловане. В 2017 году этот показатель составил 6%, в 2018 году – 9%, а в 2019 году стал отрицательным, то есть в среднем готовые новостройки были дешевле строящихся на 1%.
В 2020 году ситуация была неоднозначной. В I квартале разница была незначительной (1%), а во II квартале она резко возросла – цены на новостройки на котловане упали (со 173 до 149 тыс. руб. за кв.м за квартал из-за ощутимого прироста количества квартир на начальном этапе в 1,7 раза до 5 тыс. штук), из-за чего готовые новостройки оказались на 18% дороже. В последний раз такие стоимостные различия наблюдались только в 2016 году. Впрочем, в последующие кварталы новостройки на стадии котлована начали быстро дорожать, и готовое жилье оказалось дороже квартир в корпусах нулевого цикла в I квартале 2021 только на 9%. Так или иначе тренд показателя нисходящий.
Источник: «Метриум»
Бизнес-класс
В сегменте новостроек бизнес-класса ситуация схожая, однако тренд на сокращение разницы в цене на квартиры в сданных и только начатых корпусах виден четче. Наибольшая разница в цене готовых новостроек и проектов на котловане в этом сегменте отмечалась аналитиками «Метриум» в 2016 году – в среднем (за четыре квартал года) показатель составил 26%. Затем в 2017 году произошло сокращение разницы в цене с 24% до 5% (среднее значение за четыре квартала - 10%), но в 2018 году жилье в готовых домах бизнес-класса в среднем вновь стало дороже на 19%, чем варианты на котловане. Затем началось устойчивое снижение. В 2019 году в среднем готовые новостройки были только на 10% дороже строящихся. В 2020 году – на 5% дешевле. В I квартале 2021 года наметилась обратная зависимость средневзвешенной цены от степени готовности: корпуса с разрешением на ввод оказались дешевле «котлована» на 13%.
«Качественный уровень новостроек бизнес-класса быстро растет, – отмечает Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва». – За прошедшие пять лет проекты жилья этого класса стали более сложными, технологичными, энергоэффективными. Застройщики таким образом повышают конкурентоспособность своих комплексов, привлекают дополнительные категории покупателей, скажем, инновационно ориентированных клиентов. К примеру, в наших проектах, причем не только бизнес-класса, мы внедряем системы умного дома. Всё это прямо влияет на себестоимость строительства и конечную цену продажи. Соответственно проект здания, которое еще только предстоит возвести, может быть более интересным, чем готовый комплекс, построенный (или разработанный) 5-7 лет назад. Это обуславливает более высокую цену новостроек на котловане».
Источник: «Метриум»
Весь рынок
Анализ ценовой динамики всех новостроек «старой» Москвы, включая премиальные и элитные, а также апартаменты, тем не менее показывает, что разница в цене готовых зданий и проектов на стадии котлована сохраняется. По подсчетам экспертов «Метриум», в среднем за последние четыре года квадратный метр в готовой новостройке в 1,45 раза дороже, чем на начальном этапе строительства и в готовом доме. Однако стоит отметить, что вклад в высокую стоимость готового предложения вносят высокобюджетные проекты, так как продажа подобных объектов редко ведется на этапе котлована.
Источник: «Метриум»
«Разница в цене новостроек на котловане и в готовых корпусах весьма волатильна и зависит от множества факторов, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Существенно влияет на динамику показателя соотношения и структура предложения готовых и проектных новостроек. Однако тренд на уменьшение разницы в цене очевиден. Это связано с несколькими факторами. Большое значение сыграл переход на новую модель финансирования – у застройщиков снизилась мотивация демпинговать цены на старте продаж в новом проекте для привлечения дольщиков, ведь деньги на стройку теперь дает банк. Вторая причина – устойчивое повышение спроса, которое наблюдается с 2018 года благодаря снижению ставок по ипотеке. Ситуация на рынке стала более комфортной для девелоперов, поэтому занижать цены на старте не имеет смысла. Наконец растет и качественный уровень новостроек. Готовые жилые комплексы, разработка проектов которых начиналась 4-5 лет назад, на фоне нового продукта с более продуманными планировками, выразительной архитектурой и интересными концепциями, выглядят морально устаревшими. В совокупности все эти причины ведут к тому, что стартовые цены в новых проектах и в новых корпусах выше среднерыночных. Тем не менее это совсем не значит, что покупать новостройки на ранней стадии не имеет смысла, так как оба варианта жилья продолжают дорожать».
[1] К готовому жилью относятся квартиры в корпусах с полученным разрешением на ввод в эксплуатацию. Начальная стадия строительства здания длится до выхода на отметку «ноль» (отметка чистого пола первого этажа дома) и включает в себя подготовку территории, раскопку котлована, заливку фундамента, строительство подземной части дома.
В I квартале 2021 г. общий объем арендованных и купленных офисных площадей составил 300 тыс. кв. м, что сопоставимо с показателями первых кварталов последних лет. 35% сделок в I квартале 2021 г. были заключены в объектах класса А. Около 15% площадей, арендованных с привлечением консультанта, расположены в гибких рабочих пространствах Москвы.
Большая доля спроса – 17% - в I квартале 2021 г. представлена компаниями в сфере «информационных технологий и телекоммуникаций». На втором месте – компании секторов «профессиональные услуги» и «добыча и распределение».
Объем купленных офисов в I квартале 2021 г. составил 9 тыс. кв. м, что в пять раз меньше аналогичного показателя 2020 г. Такое значительное снижение вызвано отсутствием сделок по продаже объектов целиком. Объем розничных продаж, в свою очередь, снизился в 1,5 раза по сравнению с I кварталом 2020 г. Ключевыми драйверами спроса на покупку офисных блоков по-прежнему остаются банки, энергодобывающие компании, а также представители сферы строительства.
Объем ввода в I квартале 2021 г. составил 310 тыс. кв. м площадей, что на 38% больше показателя за весь 2020 г. Такой внушительный прирост был вызван переносом сроков ввода в эксплуатацию ряда запланированных проектов в 2020 г. в связи с карантинными ограничениями. Несмотря на большой объем ввода, рынок спекулятивного предложения пополнило лишь 18% от оъема нового ввода. Два крупнейших деловых комплекса, завершенные в I квартале 2021 г., были реализованы непосредственно под клиента:«Ростех-Сити» (174 тыс. кв. м) в Тушине, который станет штаб-квартирой для госкорпорации Ростех, и «Два Капитана» (80 тыс. кв. м) в Красногорске, где разместятся правительственные структуры Московской области.
Совокупно в 2021 г. к строительству заявлено 643 тыс. кв. м площадей, что может привести к наибольшему показателю ввода на офисном рынке Москвы за последние пять лет.
В период до пандемии сроки ввода в эксплуатацию большинства запланированных объектов приходились на конец года, в частности на IV квартал. На сегодняшний день половина нового предложения пришлась на I квартал 2021 г., еще 27% ожидается во II квартале 2021 г. Изменение распределения будущего предложения обусловлено рядом объектов, построенных еще в 2020 г., но еще не получивших разрешение на ввод в эксплуатацию.
Вакантность в сегменте офисной недвижимости по итогам I квартала 2021 г. увеличилась на 0,3 п.п. и составила в 8,5%. Вакантность в классе А увеличилась на 0,4 п.п. по сравнению с IV кварталом 2020 г. и достигла 13,0%, в то время как аналогичный показатель в классе В+/-остался без изменений на уровне 7,0%.
Стабильно ММДЦ «Москва-Сити» является одним из востребованных деловых районов, о чем свидетельствует снижение доли вакантных площадей на 3,5 п.п. за квартал: с 13,8% в IV квартале 2020 г. до 10,4% в I квартале 2021 г. Аналогичная тенденция наблюдается в Центральном Деловом Районе Москвы, где было зафиксировано снижение вакантности на 1,2 п.п. за прошедший квартал: с 5,7% в IV квартале 2020 г. до 4,5% в I квартале 2021 г.
Наталья Боннели, директор департамента офисной недвижимости Colliers: «В данный момент активность арендаторов в сегменте офисной недвижимости продолжает оставаться на высоком уровне. Компании рассматривают различные варианты —как переезд в новый офис с целью сэкономить или улучшить качество текущего офиса, так и расширение текущих площадей в связи с ростом бизнеса. Рост уровня свободных площадей произошел за счет ввода в эксплуатацию ряда новых объектов, а также из-за большого уровня вакантных площадей класса A. Арендные ставки находятся в состоянии стагнации, но к росту их подталкивает ощутимый дефицит качественных площадей в востребованных объектах в премиальных локациях».