Пентхаусы в мире в среднем на 37% дороже типовых лотов, в Санкт-Петербурге – на 39%
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank провели исследование первичного рынка пентхаусов в ключевых городах мира (Гонконг, Лондон, Нью-Йорк, Сидней, Сингапур, Москва и Санкт-Петербург) и выяснили, что 1 кв. м жилья данного формата стоит в среднем на 37% дороже, чем в других лотах в рамках одного ЖК. При этом в среднем площадь пентхаусов на 131% больше других квартир и апартаментов в том же здании. Лидером по уровню надбавки стал Гонконг (+59%), Москва на втором месте (+45%), а Санкт-Петербург – на пятом (+39%).
- Марина Шалаева, региональный директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank: «В пентхаусах больше всего ценится эксклюзивность предложения. Кроме того, из-за локальных факторов (например, архитектуры жилого комплекса, видовых характеристик) надбавка к стоимости лота в разных городах может составлять до 60%».
- Результаты исследования мировых рынков показывают, что 1 кв. м жилья данного формата стоит в среднем на 37% дороже других квартир в одном здании, а средняя площадь пентхаусов на 131% больше.
- Самая крупная надбавка за формат пентхаусов зафиксирована в Гонконге – такие лоты на 59% дороже, однако только на 48% больше по площади, чем типовые квартиры и апартаменты в одном проекте. Обратная ситуация наблюдается в Сингапуре – здесь стоимость пентхауса в среднем выше на 7%, но вместе с тем площадь объектов на 169% больше.
- Марина Шалаева добавляет: «Отмечается, что в некоторых городах надбавка к стоимости уменьшается с ростом разницы площадей пентхаусов и других лотов в проекте. Например, в Сингапуре пентхаусы имеют наименьшую наценку, но в то же время они в среднем почти в три раза больше. В Сиднее похожая ситуация. Популярный среди российских ультрахайнетов Лондон по уровню надбавки за формат пентхауса находится на третьем месте среди исследуемых городов (+43% к цене и +112% к площади). Объекты продолжают расти в цене – особенно в Chiltern Place в Марилебон, One Grosvenor Square в Мейфэр и One Kensington Gardens, хотя One Hyde Park по-прежнему остается самым дорогим жилым комплексом Лондона. Кроме того, на сегодняшний день среди состоятельных россиян востребованы пентхаусы в курортных локациях — на Кипре, в Греции, Португалии и Испании. Стоит также отметить, что после пандемии спрос на жилье большой площади, в том числе в формате пентхаусов (с террасами, верандами для обустройства лаунж-зон), увеличился на 20%».
Надбавка к стоимости пентхаусов
|
Надбавка |
Разница площадей с типовыми лотами* |
|
|
Гонконг |
59% |
48% |
|
Москва |
45% |
144% |
|
Лондон |
43% |
112% |
|
Нью-Йорк |
41% |
135% |
|
Санкт-Петербург |
39% |
124% |
|
Сидней |
22% |
182% |
|
Сингапур |
7% |
169% |
|
В среднем по миру |
37% |
131% |
Источник: Knight Frank Research, Douglas Elliman
*Разница между средней площадью пентхауса по сравнению со средней площадью других квартир в том же здании.
- В Санкт-Петербурге на первичном рынке элитной жилой недвижимости представлено 16 пентхаусов в четырех проектах, что составляет 2% от общего числа элитных квартир в продаже. Большинство лотов (75%) расположено в Петроградском районе. Диапазон наценки на данный тип элитного жилья находится в пределах 20-57%.
- Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg: «Предложение пентхаусов в Петербурге существенно ограничено. Зачастую для повышения интереса к объекту “пентхаусом” при продаже называют просторную квартиру на последнем этаже с красивым видом на город. Этот формат сравнительно новый, первый пентхаус появился только в середине 90-х гг. в “Доме на Неве” на набережной Робеспьера. Характерные особенности пентхаусов (помимо расположения на последнем этаже) – большая площадь остекления, высокие потолки, просторные комнаты, панорамный вид из окон, террасы, отсутствие соседей. Как правило, пентхаус занимает весь последний этаж, и для владельцев организован персональный лифт. Такое жилье действительно особенное, существенно отличающееся от привычных стандартов и планировочных решений. Из-за уникальности формата, больших площадей и высокой стоимости, предложение пентхаусов адресовано не широкому кругу покупателей, а истинным ценителям, которые могут позволить себе такую покупку».
- В настоящее время на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы представлено 68 пентхаусов в 26 элитных проектах, что составляет 4% от общего числа экспонируемых квартир и апартаментов в сегменте. Больше всего пентхаусов сосредоточено в Тверском районе (24% от всех лотов), в Таганском районе (18%), а также на Арбате (12%) и в Пресненском районе (12%).
- Андрей Соловьев, региональный директор департамента городской недвижимости Knight Frank, отмечает: «Пентхаусы — уникальный продукт на рынке, зачастую относящийся к классу трофейной недвижимости. Такой формат очень востребован среди самых состоятельных клиентов-ультрахайнетов. Ввиду эксклюзивности предложения ценообразование на пентхаусы происходит иным образом, чем на типовые лоты в проектах. Сейчас средневзвешенная цена предложения данного формата на первичном рынке составляет 1,8 млн руб./кв. м, что почти на 80% превышает среднерыночный показатель. В эксклюзивных пентхаусах цена может достигать 6 млн руб./кв. м. Стоимость начинается от нескольких сотен миллионов рублей и может доходить до нескольких миллиардов рублей в зависимости от различных параметров конкретного проекта, например количества пентхаусов на этаже, видовых характеристик, качества террас, наличия отдельного лифта непосредственно до пентхауса и так далее».
Эксперты Единого Центра Инвестиций Переуступки.РФ проанализировали рынок первичной недвижимости и рассказали, насколько может быть выгоднее приобретение новостройки по договору цессии. В Санкт-Петербурге максимальный дисконт для покупателя сегодня достигает 25%.
При этом, как отмечают аналитики, купить по столь выгодной цене можно абсолютно ликвидную квартиру без каких-либо обременений юридического или финансового характера.
В Санкт-Петербурге доля квартир, которые продаются по переуступке, на протяжении 2020 года находится в пределах 6,3-9,1% от общего объема предложения новостроек. В начале декабря из 28 тысяч новых квартир, экспонируемых на популярном агрегаторе объявлений, почти 2,3 тысячи выставлялись на продажу по данной схеме.
Максимальный дисконт, который можно получить по переуступке, составляет от 15 до 25%. Такие квартиры появляются регулярно, однако в общем объеме предложения сегмента переуступок составляют не более 2-3%. Естественно, что они практически моментально продаются.
«Дисконт на квартиру до 25% обычно вызван двумя факторами. Первый можно назвать сугубо человеческим. Продавцу по тем или иным причинам срочно требуются средства, поэтому он ускоряет сделку снижением цены. Второй фактор инвестиционный – квартиру по переуступке реализует инвестор, который понимает, что даже с учетом большой скидки уже хорошо заработает на перепродаже своего актива за счет его удорожания с момента покупки», – объяснил Роман Корякин, собственник и руководитель Единого Центра Инвестиций Переуступки.РФ.
Большинство квартир на рынке переуступок Санкт-Петербурга, порядка 65-70% от общего объема, продаются с дисконтом в 3-5% от рыночной стоимости. На предложения по ценам на 5-15% дешевле, чем у застройщика, приходится 22-27% данного сегмента рынка новостроек.
По данным IT-сервиса Переуступки.РФ, в Северной столице средняя стоимость квадратного метра жилья, которое можно приобрести по договору цессии, составляет – 145,7 тысячи рублей. Это на 8,3% выгоднее, чем у застройщика, где средняя стоимость квадратного метра в начале декабре достигла 158,9 тыс. руб.
В самых активно застраивающихся спальных районах города – Девяткино, Мурино, Парнас – квартиру массового сегмента по переуступке можно приобрести еще выгоднее, в среднем по 107,1 тыс. руб. за «квадрат».
Доля квартир с отделкой на рынке новостроек массового сегмента в Москве достигла в ноябре 68% от общего числа новых квартир в продаже, подсчитали аналитики «Метриум». За год количество квартир с финишной отделкой увеличилось на 22%. При этом предложение нового жилья без отделки сократилось более чем на 50%.
В ноябре на рынке столичных новостроек эконом- и комфорт-класса было представлено 12,7 тыс. квартир. Большая часть из них (8,7 тыс. единиц) предлагалась с финишной отделкой от застройщика, что составило 68% от общего числа объектов. Это самый высокий уровень предложения квартир с отделкой в массовых новостройках Москвы за всю историю рынка. Помимо этого, в продаже есть почти 1 тыс. квартир с предчистовой отделкой (white box), которые составляют 8% предложения. На долю объектов без ремонта от застройщика приходятся 24% квартир (3 тыс. квартир).
Быстрый рост предложения квартир с отделкой произошёл в последние 12 месяцев. В ноябре 2019 года с отделкой продавались 45% объектов, в формате white box – 14%, а без отделки – 41%.
Заметнее всего сократилось за год предложение последних двух типов квартир. Сейчас на рынке на 52% меньше квартир без отделки, чем в ноябре 2019 года. Количество объектов с предчистовой отделкой уменьшилось на 56%. Квартир с отделкой стало на 22% больше.
«Квартиры с отделкой пользуются всё большей популярностью у покупателей, – комментирует Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – Оптимальный вариант жилья с ремонтом – это квартиры white box. С одной стороны, наиболее трудоемкие работы уже завершены (выравнивание и подготовка поверхности, разводка электропроводки, установка дверей и пр). С другой стороны, новосёлы могут сами выбрать отделочные материалы для полов и стен, дизайнерские решения для освещения и т.п. В нашем проекте все квартиры предлагаются с таким вариантом ремонта, и они пользуются большим спросом».
Квартиры с отделкой в среднем обойдутся в 192 тыс. рублей за кв.м. В то же время средняя цена объектов без отделки достигает 221 тыс. рублей за кв.м, а в формате white box – 232 тыс. рублей за кв.м. По мнению экспертов «Метриум», это связано со структурой предложения: квартиры без отделки представлены в жилых комплексах на поздней стадии строительства с более высоким уровнем цен, тогда как объекты с отделкой преобладают на ранней стадии строительства.
«Увеличение предложение квартир с отделкой связано с ростом спроса на готовые для заселения квартиры, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Девелоперы идут на встречу клиентам, поэтому наращивают предложения такого жилья. Помимо этого, рост цен в целом на новостройки позволяет им закладывать в цену квадратного метра стоимость отделки, хотя раньше застройщики не зарабатывали на этой дополнительной опции, которая помогала охватить больше потенциальных клиентов. Полагаю, в будущем доля отделки будет увеличиваться в структуре предложения».
