Сколько стоит земельный участок для строительства жилого дома в городе?
Собственный коттедж в черте города - компромиссный вариант для тех, кто мечтает о своем доме, но не готов лишиться преимуществ городской жизни. Сэкономить реально, построив дом самостоятельно, к тому же сейчас можно взять семейную ипотеку по сниженной ставке на покупку земельного участка с дальнейшим строительством на нем частного дома. Аналитики Циан.Загородная выяснили, сколько сейчас стоят земельные участки в продаже под индивидуальное жилищное строительство в крупнейших городах, пригородах и регионах.
- Выбор все меньше: количество земельных участков в продаже под ИЖС снизилось в крупнейших городах на треть.
- 11 соток – средняя площадь участка под ИЖС в крупнейших городах в продаже. Самые большие площади – в Москве и Санкт-Петербурге.
- 5 млн рублей – средняя стоимость участка под ИЖС в крупнейших городах. За год средняя цена предложения увеличилась на 17% - год назад средняя цена участка составляла 4,24 млн рублей. Самые дорогие участки – в Санкт-Петербурге.
- Лимита по льготной ипотеке не хватит на покупку земельного участка и одновременно строительства дома.
- Сэкономить можно, выбрав земельный участок в граничащих с городом областных районах – разница в цене составляет в среднем три раза. Больше других от переезда в пригород выиграют покупатели участков в Самаре и Красноярске. Наименьшая разница – в Москве, Волгограде и Уфе.
- Стоимость земельного участка в городе-миллионнике в среднем в 3,8 раза выше, чем стоимость участка в конкретном регионе (в целом, а не только пригородах).
- Площадь земельного участка под ИЖС в большинстве городов меньше, чем в регионе - разница составляет в среднем 4 сотки. Участки в черте города (11 соток) в среднем в полтора раза меньше, чем в области (16 соток).
1. Объем предложения земельных участков в городах-миллионниках снизился на треть
За прошедший год выбор земельных участков в границах города существенно сократился: не все готовы переезжать в область, отказываясь от прежнего уровня комфорта городского жителя. Количество земельных участков под индивидуальное жилищное строительство снизилось на треть (-34% относительно июля 2020 года), в среднем по городам с численностью населения от миллиона человек. Падение предложения произошло по большинству городов. Исключение – Самара и Волгоград, в которых выбор за год стал больше на 10-16%. В Москве предложение сократилось на 39%, в Санкт-Петербурге – в два раза.
2. Средняя площадь участка в городе – 11,2 сотки
Средняя площадь участка ИЖС в городской черте в реализации – 11,3 сотки в среднем по всем городам-миллионникам. Это незначительно ниже (на 4%), чем в прошлом году, когда в продаже средняя площадь составляла 11,7 соток. Самые большие участки в продаже – в Москве и Санкт-Петербурге (16 соток), а также – в Уфе (15 соток) и Екатеринбурге (13 соток). Наиболее компактные площади (8-9 соток) в Ростове-на-Дону и в Волгограде. Средние по крупнейшим городам значения (11-12 соток) – в Казани, Красноярске, Перми, Самаре и Челябинске.
Считается, что для размещения полноценного коттеджа площадь земельного участка должна быть в диапазоне 10-15 соток. Если речь идет о дачном домике, то достаточно и более скромной площади – порядка 6-7 соток. Таким образом, предложение земель для ИЖС по площади вполне соответствует потенциальным потребностям покупателей, планирующим строить полноценный дом для круглогодичного проживания.
3. Пять миллион рублей – средняя стоимость участка
Средняя стоимость земельного участка под ИЖС в городах-миллионниках– 4,96 млн рублей, что на 17% выше, чем еще год назад – в июле 2002 года средняя стоимость участка составляла 4,24 млн рублей. Причина – не только в росте цен, но и вымывании с рынка более доступных объектов. Чуть дешевле, чем еще год назад, обойдется приобретение земельного участка в Волгограде (-2% за год) и Перми (-4%), причем в последнем на одну сотку уменьшилась и средняя площадь объекта в продаже. Нулевая динамика по стоимости земельных участков в продаже и в Новосибирске.
Рекордсменом по росту средней стоимости земельного участка под ИЖС стал Краснодар (+37% за год), до 7,9 млн рублей, который всегда был лидером по спросу на частные дома среди других городов. На 35% вырос «средний чек» на рынке и в Уфе – до 2,66 млн рублей. Во многом на это повлияло изменение структуры предложения: площадь участка в продаже повысилась с 13 до 15 соток.
В числе лидеров по удорожанию недвижимости – также Москва и Казань (+26%). В столице участок обойдется в среднем в 11,1 млн рублей, в Казани – в 5,96 млн.
Впрочем, Москва не стала городом с самыми дорогими участками. На первом месте – Санкт-Петербург, в котором купить землю можно в среднем за 14,1 млн рублей (+15% за год). Такая разница связана со структурой предложения, а именно – локацией. В Москве купить участок можно преимущественно за МКАД – основное предложение сосредоточено на территории Новой Москвы. Внутри МКАД единичные участки доступны в Серебряном бору, однако их стоимость составляет в среднем порядка 500 млн рублей. В Санкт-Петербурге же найти элитные поселки с земельными участками в продаже проще – они располагаются по берегу Финского залива, чем и объясняется высокий “средний чек”.
Особенность рынка земельных участков в Москве и Петербурге состоит в том, что речь идет преимущественно о локациях, включенных в территорию городов при их расширении (Новая Москва в 2012 году), новые районы Санкт-Петербурга, вошедшие в состав города в середине 90-х. То есть, рассчитывая найти земельный участок в городе, придется ориентироваться на периферийные районы, которые ранее принадлежали области. В остальных крупнейших городах нет такого же четкого распределения земельных участков в продаже с точки зрения “центр/периферия”: найти площадку можно как в центре города, так и спальном районе.
4. Сколько стоит сотка?
Средняя стоимость одной сотки земли в продаже (под ИЖС) в городах-миллионниках достигла 470 тыс. рублей – это на 19% выше, чем год назад (393,6 тыс.). Под миллион рублей за сотку придется отдать тем, кто планирует строить жилой дом в Краснодаре (982 млн), а также – Санкт-Петербурге (914 млн). В тройке городов с самыми дорогими земельными участками также Москва (734 тыс. рублей за сотку на землях ИЖС).
Дешевле обойдется сотка земельного участка в Омске и Волгограде (170-172 тыс. рублей. 214-220 тыс. рублей за сотку нужно отдать в Екатеринбурге, Красноярске, Уфе и Челябинске. Наибольший рост стоимости сотки (на 31-35%) отмечен в Омске, Нижнем Новгороде и в Москве.
Динамика стоимости на земельные участки ИЖС в продаже в крупнейших городах
|
|
Средняя стоимость участка, млн р. Июль 2021 |
Средняя стоимость участка, млн р. Июль 2020 |
Динамика за год |
Ср. цена сотки, тыс. руб. Июль 2021 |
Ср. цена сотки, тыс. руб. Июль 2020 |
Динамика за год |
Ср. площадь участка, соток |
|
Санкт-Петербург |
14,14 |
12,28 |
15% |
914,6 |
729,8 |
25% |
16,0 |
|
Москва |
11,07 |
8,79 |
26% |
735,0 |
559,6 |
31% |
16,0 |
|
Краснодар |
7,90 |
5,79 |
37% |
982,7 |
766,1 |
28% |
11,0 |
|
Казань |
5,96 |
4,73 |
26% |
609,5 |
477,9 |
28% |
10,0 |
|
Самара |
5,44 |
4,81 |
13% |
490,4 |
440,9 |
11% |
12,0 |
|
Воронеж |
5,28 |
4,41 |
20% |
590,7 |
493,9 |
20% |
10,0 |
|
Нижний Новгород |
5,08 |
4,55 |
12% |
539,0 |
406,8 |
32% |
11,0 |
|
Ростов-на-Дону |
4,94 |
4,09 |
21% |
724,3 |
658,9 |
10% |
7,0 |
|
Екатеринбург |
3,41 |
2,99 |
14% |
223,0 |
223,7 |
0% |
13,0 |
|
Новосибирск |
3,23 |
3,25 |
0% |
412,2 |
339,8 |
21% |
9,0 |
|
Пермь |
2,87 |
3,00 |
-4% |
303,2 |
277,9 |
9% |
10,0 |
|
Уфа |
2,66 |
1,97 |
35% |
222,4 |
189,3 |
17% |
15,0 |
|
Красноярск |
2,62 |
2,98 |
-12% |
219,9 |
249,2 |
-12% |
12,0 |
|
Челябинск |
2,15 |
1,74 |
24% |
213,4 |
185,2 |
15% |
11,0 |
|
Омск |
1,32 |
1,07 |
24% |
170,3 |
126,0 |
35% |
9,0 |
|
Волгоград |
1,29 |
1,32 |
-2% |
172,6 |
173,2 |
0% |
8,0 |
|
Все города в среднем |
4,96 |
4,24 |
17% |
470,2 |
393,6 |
19% |
11,3 |
Источник: Циан.Загородная
6. Покупка земельного участка «съедает» большую часть лимита по семейной ипотеке на загородном рынке
Ипотека по сниженной ставке доступна на покупку земельного участка при строительстве дома от аккредитованного банком подрядчика. Первоначальный взнос должен быть не менее 15% стоимости участка и затрат на строительство дома. Максимальная сумма кредита зависит от региона. Для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей она равна 12 млн рублей, для других субъектов Федерации — 6 млн рублей. Строительством дома по договору подряда должна заниматься аккредитованная банком строительная компания.
Однако обозначенный лимит в 6 и 12 млн рублей практически полностью тратится на покупку самого участка в городе. Средняя стоимость земельного участка без учета Москвы и Санкт-Петербурга в городах- миллионниках – 4,5 тыс. рублей. Это – 75% от обозначенного лимита. Льготная ипотека на покупку земельного участка и строительство дома наиболее актуальная для Омска и Волгограда, в которых средняя стоимость участка составляет всего 22% от шестимиллионного лимита по льготной ипотеке. Чуть более трети (36%) от лимита по льготной ипотеке (на приобретение земельного участка и строительство дома) составляет стоимость земельного участка в Челябинске.
Половину выделенного лимита по ипотеке потратят на приобретение земли жители Новосибирска, Перми, Уфы и Красноярска. Почти весь лимит выберется на покупку среднего участка в Казани (99%), Москве (92%), Самаре (91%) и Воронеже (88%). В двух крупнейших городах – Санкт-Петербурге и Краснодаре – выделенного для каждого региона лимита по ипотеке не хватит даже на покупку среднего участка в черте города. Например, в Краснодаре средняя стоимость земельного участка в продаже для строительства жилого дома – 7,9 млн рублей, тогда как максимальный лимит, которого должно теоретически хватить еще и на строительство дома – всего 6 млн. Более чем на 2 млн рублей выше лимита средняя стоимость участка и в Санкт-Петербурге.
Таким образом, льготная ипотека в большинстве городов не позволяет покрыть затраты одновременно на покупку земельного участка и строительство дома в черте города. Лимит, актуальный для льготной ипотеки на покупку квартир, оказался заниженным для покупки земельного участка и строительства дома в черте города. Приходится выбирать более удаленные локации или же копить недостающую сумму самостоятельно. Даже в городах с наиболее низкой стоимостью земли, от выделенного по льготной ипотеке лимита остается менее 5 млн рублей на строительство дома.
Средняя стоимость земельного участка и лимит по льготной ипотеке
|
Город |
Средняя стоимость участка, млн р. |
Затраты на покупку участка от лимита по льготной ипотеке |
Остаток суммы лимита по льготной ипотеке на строительство дома после покупки участка, млн р. |
|
Краснодар |
7,90 |
132% |
-1,90 |
|
Санкт-Петербург |
14,14 |
118% |
-2,14 |
|
Казань |
5,96 |
99% |
0,04 |
|
Москва |
11,07 |
92% |
0,93 |
|
Самара |
5,44 |
91% |
0,56 |
|
Воронеж |
5,28 |
88% |
0,72 |
|
Нижний Новгород |
5,08 |
85% |
0,92 |
|
Ростов-на-Дону |
4,94 |
82% |
1,06 |
|
Екатеринбург |
3,41 |
57% |
2,59 |
|
Новосибирск |
3,23 |
54% |
2,77 |
|
Пермь |
2,87 |
48% |
3,13 |
|
Уфа |
2,66 |
44% |
3,34 |
|
Красноярск |
2,62 |
44% |
3,38 |
|
Челябинск |
2,15 |
36% |
3,85 |
|
Омск |
1,32 |
22% |
4,68 |
|
Волгоград |
1,29 |
22% |
4,71 |
Источник: Циан.Загородная
7. Пригородные районы дешевле в три раза
Один из способов экономии на покупке земельного участка – это выбор пригородных локаций - районов, граничащих с городом. Циан.Загородная выяснил, насколько отличается средняя цена таких участков ИЖС в сравнении с городскими объектами. Были проанализированы соседние с городами-миллионниками районы с наибольшими объемами предложения земельных участков ИЖС в продаже.
Средняя стоимость земельного участка в городе – почти в три раза (в 2,8 раз) выше, чем в соседних областях/городских округах, граничащих с городом и имеющих значительный объем участков в продаже. Таким образом, переехав в область можно сэкономить порядка 70% бюджета.
Разница в цене городских и пригородных участков во многом зависит от города, трехкратная наценка за принадлежность к городу – это вовсе не рекорд. Например, в Самаре стоимость земельного участка - в пять раз выше, чем в соседних районах, принадлежащих области. Большая разница и в Красноярске (городские участки дороже в 4 раза). Более чем в три с половиной раза городские участки дороже в Новосибирске, Казани и Воронеже. Именно в этих городах есть смысл посмотреть соседние локации в области.
Одновременно в ряде городов разница в стоимости городских и пригородных земельных участков отличается менее, чем в два раза. В списке – Москва, где средняя стоимость участков в соседних городах – ниже в среднем в 1,3 раза. Впрочем, есть и исключения. Например, Красногорск по стоимости земельного участка под ИЖС (в среднем 17,85 млн) обошел Москву, земли которой в продаже зачастую находятся на большем удалении от МКАД. Примерно сопоставимая стоимость земельных участков с Москвой – в Химках, Мытищах и Королеве. Таким образом, северные и западные направления области – наиболее дорогие по цене земельных участков. Самые бюджетные варианты – на востоке – в Балашихе (из ближайших к Москве локаций) – всего 2,33 млн, однако и средняя площадь намного меньше – всего 9 соток против 16 соток в Москве.
Меньше, чем в два раза разница в стоимости земельного участка ИЖС в городе и пригороде Волгограда, в также – Уфы.
В Санкт-Петербурге – городе с самыми дорогими земельными участками - разница в цене с пригородами составляет 3,2. Самые дорогие участки – во Всеволожском районе, разница в цене – двукратная. Одновременно, выбрав Ломоносовский или Гатчинский районы Ленинградской области, сэкономить удастся значительнее – примерно в пять раз.
Что касается средней площади, то городские участки – чуть меньше, чем в пригороде, в среднем площадь городского участка составляет около 70% от площади пригородного (в граничащих районах с городом). Площадь сопоставима или такая же – в Москве и Уфе. Самый значительный разрыв по площади (примерно в два раза) – в Воронеже, Новосибирске и Волгограде. То есть, выбрав пригород, покупатели выигрывают примерно в три раза по бюджету и почти полтора раза - по площади.
Разница в характеристиках земельных участков в продаже в городе и пригороде
|
Город |
Средняя стоимость участка в продаже, млн руб. |
Средняя площадь участка в продаже, соток |
Соседний район в области/городской округ с наибольшим объемом предложения земельных участков в продаже |
Средняя стоимость участка в продаже, млн руб. |
Средняя площадь участка в продаже, соток |
Разница в стоимости (город/регион), кол-во раз |
Разница в площади (город/регион), кол-во раз |
|
Санкт-Петербург |
14,14 |
16,0 |
Ломоносовский |
2,68 |
15 |
||
|
Гатчинский |
2,68 |
16 |
|||||
|
Всеволожский |
6,62 |
18 |
|||||
|
Всего по районам, граничащим с городом |
4,45 |
17 |
3,2 |
0,9 |
|||
|
Москва |
11,07 |
16,0 |
Балашиха |
2,33 |
9 |
||
|
Ленинский |
5,76 |
11 |
|||||
|
Красногорск |
17,85 |
18 |
|||||
|
Люберцы |
10,36 |
15 |
|||||
|
Королев |
11,19 |
14 |
|||||
|
Долгопрудный |
7,44 |
10 |
|||||
|
Химки |
11,23 |
15 |
|||||
|
Мытищи |
11,04 |
19 |
|||||
|
Всего по районам, граничащим с городом |
8,34 |
14 |
1,3 |
1,1 |
|||
|
Краснодар |
7,90 |
11,0 |
Тахтамукайский |
2,47 |
15 |
||
|
Динской |
2,15 |
15 |
|||||
|
Всего по районам, граничащим с городом |
2,38 |
15 |
3,3 |
0,7 |
|||
|
Казань |
5,96 |
10,0 |
Верхнеуслонский |
1,45 |
17 |
||
|
Высокогорский |
1,47 |
14 |
|||||
|
Лаишевский |
1,81 |
14 |
|||||
|
Пестречинский |
1,63 |
13 |
|||||
|
Всего по районам, граничащим с городом |
1,65 |
14 |
3,6 |
0,7 |
|||
|
Самара |
5,44 |
12,0 |
Волжский |
1,07 |
15 |
||
|
Красноярский |
1,11 |
16 |
|||||
|
Всего по районам, граничащим с городом |
1,09 |
15 |
5,0 |
0,8 |
|||
|
Воронеж |
5,28 |
10,0 |
Новоусманский |
1,05 |
16 |
||
|
Рамонский |
1,81 |
22 |
|||||
|
Хохольский |
0,59 |
20 |
|||||
|
Всего по районам, граничащим с городом |
1,39 |
20 |
3,8 |
0,5 |
|||
|
Нижний Новгород |
5,08 |
11,0 |
Богородский |
1,49 |
17 |
||
|
Кстовский |
1,20 |
14 |
|||||
|
Всего по районам, граничащим с городом |
1,50 |
17 |
3,4 |
0,6 |
|||
|
Ростов-на-Дону |
4,94 |
7,0 |
Аксайский |
2,13 |
11 |
||
|
Мясниковский |
1,82 |
12 |
|||||
|
Азовский |
1,54 |
16 |
|||||
|
Всего по районам, граничащим с городом |
1,96 |
12 |
2,5 |
0,6 |
|||
|
Екатеринбург |
3,41 |
13,0 |
Сысертский |
2,00 |
13 |
||
|
Белоярский |
0,64 |
17 |
|||||
|
Всего по районам, граничащим с городом |
1,56 |
14 |
2,2 |
0,9 |
|||
|
Новосибирск |
3,23 |
9,0 |
Новосибирский |
0,87 |
17 |
3,7 |
0,5 |
|
Пермь |
2,87 |
10,0 |
Пермский |
0,70 |
16 |
||
|
Краснокамский |
0,49 |
14 |
|||||
|
Всего по районам, граничащим с городом |
1,63 |
15 |
1,8 |
0,7 |
|||
|
Уфа |
2,66 |
15,0 |
Уфимский |
1,63 |
15 |
1,6 |
1,0 |
|
Красноярск |
2,62 |
12,0 |
Емельяновский |
0,68 |
15 |
||
|
Березовский |
0,60 |
13 |
|||||
|
Всего по районам, граничащим с городом |
0,65 |
14 |
4,0 |
0,9 |
|||
|
Челябинск |
2,15 |
11,0 |
Копейск |
0,50 |
11 |
||
|
Сосновский |
0,75 |
15 |
|||||
|
Всего по районам, граничащим с городом |
0,72 |
14 |
3,0 |
0,8 |
|||
|
Омск |
1,32 |
9,0 |
Омский |
0,64 |
13 |
2,1 |
0,7 |
|
Волгоград |
1,29 |
8,0 |
Среднеахтубинский |
1,14 |
19 |
1,1 |
0,4 |
Источник: Циан.Загородная недвижимость
8. Если уехать совсем в область?
Льготная ипотека оказывается фактически недоступной для тех, кто решил построить дом на землях ИЖС в черте города. Рассмотрим, на сколько дороже земельный участок под ИЖС в продаже в черте города и в регионе в целом, а не только граничащих с городом областях (за исключением самого города-миллионника).
В среднем земельный участок в административном центре (городе-миллионнике) продается сегодня в 3,7 дороже, чем стоимость участка в данном регионе в целом (за исключением самого города). Наибольшая наценка (более чем в пять раз) отмечена в Новосибирске, Перми, Самаре. От 4 до 5 раз – в Санкт-Петербурге, Воронеже и Красноярске.
Минимальный разрыв – в Краснодаре (всего в 1,4 раза), что связано с курортной направленностью региона, когда земельные участки у моря стоят зачастую дороже, чем в самом Краснодаре. В Москве стоимость земельного участка дороже, чем в Московской области, в 3,2 раза.
Выбрав область, покупатели земельных участков также выиграют и по площади. За исключением Москвы, средняя площадь земельного участка под ИЖС в продаже, в административном центре (городе-миллионнике) меньше, чем в регионе. Самая большая разница – в Перми и Пермском крае (7 соток в пользу загородного рынка), а также – Воронежа и Воронежской области (9 соток). На шесть соток меньше средняя площадь предложения в Волгограде, Нижнем Новгороде, Новосибирске и Ростове-на-Дону.
«Потеряют» 1-2 сотки жители Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Краснодара и Уфы. В Москве же средняя площадь участка в продаже под ИЖС в среднем больше на 1 сотку, чем в области. Это единственное исключение.
В по всем регионам (в сравнении с остальным предложением в конкретном субъекте) земельный участок в городе меньше по площади на 4 сотки.
Разница в характеристиках земельных участков в продаже в городе и регионе
|
Город |
Средняя стоимость участка в продаже, млн руб. |
Средняя площадь участка в продаже, соток |
Регион |
Средняя стоимость участка в продаже, млн руб. |
Средняя площадь участка в продаже, соток |
Разница в стоимости (город/регион), кол-во раз |
Разница в площади (город/регион), соток |
|
Самара |
5,44 |
12 |
Самарская обл. |
0,97 |
16 |
5,6 |
-4,0 |
|
Нижний Новгород |
5,08 |
11 |
Нижегородская обл. |
0,93 |
17 |
5,4 |
-6,0 |
|
Новосибирск |
3,23 |
9 |
Новосибирская обл. |
0,61 |
15 |
5,3 |
-6,0 |
|
Пермь |
2,87 |
10 |
Пермский край |
0,60 |
17 |
4,8 |
-7,0 |
|
Воронеж |
5,28 |
10 |
Воронежская обл. |
1,13 |
19 |
4,7 |
-9,0 |
|
Красноярск |
2,62 |
12 |
Красноярский край |
0,61 |
15 |
4,3 |
-3,0 |
|
Санкт-Петербург |
14,14 |
16 |
Ленинградская обл. |
3,44 |
18 |
4,1 |
-2,0 |
|
Казань |
5,96 |
10 |
Татарстан |
1,48 |
14 |
4,0 |
-4,0 |
|
Уфа |
2,66 |
15 |
Башкортостан |
0,82 |
16 |
3,2 |
-1,0 |
|
Москва |
11,07 |
16 |
Московская обл. |
3,44 |
15 |
3,2 |
1,0 |
|
Челябинск |
2,15 |
11 |
Челябинская обл. |
0,67 |
14 |
3,2 |
-3,0 |
|
Екатеринбург |
3,41 |
13 |
Свердловская обл. |
1,10 |
15 |
3,1 |
-2,0 |
|
Ростов-на-Дону |
4,94 |
7 |
Ростовская обл. |
1,70 |
13 |
2,9 |
-6,0 |
|
Омск |
1,32 |
9 |
Омская обл. |
0,61 |
14 |
2,2 |
-5,0 |
|
Волгоград |
1,29 |
8 |
Волгоградская обл. |
0,77 |
14 |
1,7 |
-6,0 |
|
Краснодар |
7,90 |
11 |
Краснодарский край |
5,50 |
13 |
1,4 |
-2,0 |
Источник: Циан.Загородная
«Покупка земельного участка дает «простор для творчества» - нет необходимости выбирать коттеджи, большая часть которых не соответствует требованиям современных покупателей, - отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. - Рекордный спрос на коттеджи привел к вымыванию с рынка многих ликвидных объектов. Есть примеры, когда дом покупают только ради локации и участка – с целью сноса старого строения и создания собственного проекта с нуля. Пока девелоперы не смогут нарастить объемы нового строительства, спрос продолжит смещаться в пользу земельных участков, особенно в регионах, где лимита по льготной ипотеке хватает не только на сам участок, но и покрывает расходы на строительство дома, хотя бы частично».
В I полугодии 2021 года 51,3% лотов бизнес-класса в Москве были реализованы в 15 наиболее востребованных ЖК, что на 2,7% ниже, чем год назад, подсчитали аналитики компании «Метриум». При этом общее количество заключенных договоров долевого участия в данном сегменте за год выросло на 54,4%. В самом популярном проекте за первые шесть месяцев этого года было продано более 1,4 тыс. квартир.
По данным «Метриум», в I полугодии 2021 года в новостройках бизнес-класса Москвы было заключено 12,2 тыс. договоров долевого участия[1]. Это на 54,4% превышает показатели аналогичного периода прошлого года. Более половины ДДУ (51,3%) зарегистрированы в 15 проектах, лидирующих по темпам продаж. Однако за год их доля в общем объеме сделок снизилась на 2,7%.
Если сравнивать с прошлым периодом, то рейтинг обновился на 40%. Причиной этого послужили как выход нового объема предложения в ряде проектов, так и завершение реализации площадей в некоторых комплексах. Свои позиции сохранили три проекта: ЖК «Символ», ЖК «Метрополия» и ЖК «Ривер Парк».
Стоит отметить относительно равномерное распределение комплексов по девелоперам. Так, в рейтинг вошли три проекта от MR Group, по два – от «Центр-Инвест», ГК «ФСК» и Tekta Group, по одному – от AEON Corporation, SMINEX, ГК «Кортрос», ГК «ЛСР», ГК «Эталон» и «Донстрой».
Первое место, как и по итогам 2020 года, занял ЖК «Символ» от застройщика «Донстрой». По итогам I полугодия в нем было реализовано более 1,4 тыс. квартир (11,5% от общего количества сделок), что сопоставимо с показателями успешных проектов массового сегмента. Однако во II квартале 2021 года спрос на лоты в проекте снизился по причине постепенного вымывания ликвидных вариантов.
Вторую позицию сохранил за собой ЖК «Метрополия» от MR Group. Благодаря выходу нового объема предложения продажи во II квартале увеличились более чем в 8 раз. Интерес покупателей к данному проекту обусловлен расположением недалеко от центра столицы, привлекательной архитектурой, широким ассортиментом планировок, а также доступными ценами – средняя стоимость квадратного метра составляет порядка 262 тыс. руб., что на 29,2% ниже, чем среднерыночный показатель.
На третье место переместился ЖК «Достижение», в прошлом периоде располагавшийся вне топ-15. Он находится в перспективной локации на северо-востоке столицы и демонстрирует хорошую динамику продаж: во II квартале 2021 года в нем было реализовано на 22,8% лотов больше, чем за первые три месяца.
Рейтинг самых продаваемых новостроек бизнес-класса Москвы в I полугодии 2021 года*
По данным «Метриум» средневзвешенная стоимость квадратного метра в новостройках бизнес-класса за прошедшие 12 месяцев выросла на 42,6% и по итогам июня 2021 года составляет 369,9 тыс. рублей. Среди топ-15 самых востребованных новостроек только в 5 комплексах средняя цена «квадрата» превышает данный параметр, что объясняется в том числе выводом на рынок в I полугодии существенного объема предложения в корпусах на старте строительства. Также стоит отметить широкий диапазон стоимости квадратного метра: от 262 тыс. рублей в ЖК «Символ» до 498,5 тыс. рублей в ЖК Sydney City.
«В первой половине 2021 года спрос на новостройки бизнес-класса продолжил расти, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Помимо этого постепенно восстанавливается и объем предложения в данном сегменте. Из интересных тенденций стоит отметить увеличение интереса к проектам, расположенным в прилегающих к центру города районах. Подобный тренд был зафиксирован, например, в ЖК «Метрополия» и ЖК «Павелецкая Сити». Это обусловлено продолжающейся децентрализацией локаций для реализации проектов бизнес-класса, а также формированием новых точек притяжения на карте города».
[1] В статистике учитываются квартиры и апартаменты.
В условиях полузакрытых границ в России все большую популярность набирает внутренний туризм. Цены в классических локациях для отдыха на черноморском побережье стремительно растут на фоне повышенного спроса, что делает даже непродолжительное путешествие достаточно затратным. К тому же не все хотят провести отпуск именно у моря.
Циан проанализировал ситуацию на рынке посуточной аренды в 50 туристических локациях внутри России, сравнил цены с курортами Краснодарского края и номерами в отелях и выяснил, где дешевле всего будет снять жилье на время отпуска.
- По сравнению с июнем 2019 года потенциальный спрос на посуточную аренду в туристических локациях внутри России увеличился на ~85%.
- Самые высокие ставки аренды на курортах Калининградской области: в Зеленоградске 3,89 тыс. рублей за сутки, в Светлогорске - 3,43 тыс. рублей. Дешевле всего снять жилье получится в Йошкар-Оле (1,42 тыс. рублей за сутки) и Чебоксарах (1,40 тыс. рублей).
- В большинстве туристических локаций жилье снять дешевле, чем на черноморских курортах.
- Максимальный рост стоимости посуточной аренды с лета 2019 года зафиксирован на курортах КМВ и Калининградской области: в Светлогорске (+34,5%), Минеральных Водах (+33,9%), Зеленоградске (+26,9%) и Пятигорске (+26,1%).
- Посуточная аренда обойдется в среднем на 78% дешевле, чем номер в отеле. Максимальные различия в стоимости в Светлогорске (146,4%), минимальные - в Москве (10,4%).
Для анализа были отобраны популярные для туризма города России, на рынке посуточной аренды которых имеется более 20 объявлений. В последующих расчетах речь идет о базовых ставках аренды. Как правило, рантье делают определенную надбавку к базовой ставке на период самого высокого спроса - в среднем на 40% по рынку. Например, при базовой ставке в Сочи 3,89 тыс. рублей в сутки, реальная ставка здесь - порядка 5,5 тыс. рублей. Не учитывались сверхдорогие и сврхдешевые лоты (использовались ограничения от 1 до 15 тыс. рублей за сутки).
I. Потенциальный спрос на посуточную аренду жилья в туристических локациях увеличился на 85% за 2 года
Рост интереса к внутреннему туризму можно проследить по динамике потенциального спроса на посуточную аренду жилья (число просмотров объявлений). По сравнению с доковидным июнем 2019 года показатель в среднем по анализируемым городам увеличился на ~85%.
В разбивке по локациям максимальный прирост спроса на курортах Калининградской области (почти в 4 раза) и в популярной среди туристов Карелии (в 3,5 раз). Для сравнения - в Краснодарском крае увеличение на ~80%. На ~50% вырос интерес к съему жилья на курортах КМВ, а также в городах “Золотого кольца” и в древних туристических городах вокруг Москвы и Санкт-Петербурга (Новгород, Тверь, Псков, Смоленск, Рязань и др.). В большинстве других, менее популярных среди туристов локаций, количество просмотров объявлений увеличилось не только из-за роста интереса к посуточной аренде, но и из-за расширения базы Циан (охват аудитории с каждым годом расширяется, и это необходимо учитывать при сопоставлении потенциального спроса).
По сравнению с 2020 годом темпы роста более сдержанные. В прошлом году зарубежные страны были закрыты для посещения (например, Турция стала доступной лишь в августе), поэтому выбора между внутренним и внешним туризмом практически не было. Сейчас у россиян есть возможность отдохнуть на некоторых зарубежных курортах, что на фоне высоких цен на отечественный отдых снижает интерес к посуточной аренде. Тем не менее в июне 2021 года потенциальный спрос на ~60% выше, чем год назад. В июле же ситуация может быть обратной. Так, например, в Краснодарском крае по первым дням текущего месяца потенциальный спрос ниже, чем в прошлом году за счет смещения интереса на турецкие курорты.
Динамика потенциального спроса на посуточную аренду жилья в туристических локациях внутри России
II. Самое дорогое жилье на курортах Калининградской области
Самая высокая ставка посуточной аренды, без учета причерноморских городов, на курортах Калининградской области: в Зеленоградске (3,78 тыс. рублей в сутки) и Светлогорске (3,43 тыс. рублей). Также более 3 тыс. рублей за сутки придется отдать в богатых достопримечательностями “столицах” - Москве (3,16 тыс. рублей) и Санкт-Петербурге (3,18 тыс. рублей).
Дешевле всего будет посетить не самые популярные в перечне города, обычно не относящиеся к “туристическим”: Чебоксары (1,40 тыс. рублей), Йошкар-Ола (1,42 тыс. рублей за сутки), Астрахань (1,43 тыс. рублей), Саратов (1,49 тыс. рублей) и др. Достаточно дешевое жилье и в более “классических” для туризма локациях - городах “Золотого кольца” - Владимире (1,64 тыс. рублей), Иваново (1,64 тыс. рублей), Костроме (1,67 тыс. рублей), а также в Великом Новгороде (1,59 тыс. рублей) и Рязани (1,6 тыс. рублей). Бюджетно получится отдохнуть и на двух курортах КМВ - в Ессентуках (1,74 тыс. рублей за сутки) и Минеральных Водах (1,70 тыс. рублей). Для сравнения в расположенных там же Пятигорске и Кисловодске за сутки придется отдать более 2 тыс. рублей.
III. Дешевле, чем на Черноморском побережье
В 2020 году самым популярным туристическим направлением в России стал Краснодарский край – летом его посетили более 6 млн человек. В этом году ситуация вполне может повториться даже с учетом ковидных ограничений. За счет повышенного спроса со стороны туристов, ставки посуточной аренды здесь максимальны. Так, несмотря на столь высокие цены в курортах Калининградской области и “столицах”, там все равно дешевле отдохнуть, чем в Сочи, где за сутки придется отдать 3,89 тыс. рублей. Это абсолютный максимум среди всех анализируемых туристических локаций. Еще один черноморский курорт, уступающий в цене лишь Сочи и Зеленоградску - Геленджик. Здесь аренда составляет 3,44 тыс. рублей за сутки.
Самый “дешевый” причерноморский курорт Ейск (1,77 тыс. рублей за сутки) по уровню цен располагается в середине перечня. Дороже него оказываются крупнейшие региональные центры (Казань, Екатеринбург, Нижний Новгород и др.) с высоким уровнем цен на рынке недвижимости, а также такие популярные среди туристов города, как Петрозаводск (1,99 тыс. рублей за сутки) и курорты КМВ - Пятигорск и Кисловодск (2,0-2,1 тыс. рублей за сутки).
IV. Аренда на курортах дорожает сильнее всего
По сравнению с июлем 2020 года ставка аренды выросла почти во всех анализируемых городах за исключением не самых популярных туристических локаций - Перми, Смоленска, Астрахани, Чебоксар. Но в прошлом году в это время была еще достаточно неопределенная ситуация с ковидными ограничениями, поэтому логичнее сравнить цены с июлем 2019 года. В большинстве анализируемых городов за 2 года ставка аренды увеличилась, что объясняется повышенным спросом к внутреннему туризму.
Максимальный рост цен на курортах Калининградской области и КМВ: в Светлогорске - +34,5%, Минеральных Водах (+33,9%), Зеленоградске (+26,9%) и Пятигорске (+26,1%). Примечательно, что посуточная аренда в них подорожала даже сильнее, чем в Сочи и других причерноморских городах. Так, в Сочи рост на 23,5%, в Геленджике - на 23,4%, в остальных курортах меньше. Еще два города, в которых цены выросли более чем на 20%, расположены в тех же регионах - это Калининград (+22,8%) и Кисловодск (+20,9%).
В 16 городах цены за два года снизились. В большинстве своем это не самые очевидные для путешествия локации, которые тем не менее пользуются спросом среди туристов. Так максимально подешевела посуточная аренда в городах вдоль Волги - в Самаре (-26,0%), в Нижнем Новгороде (-16,2%), в Волгограде (-13,9%). Здесь сейчас средние по стоимости ставки, поэтому можно устроить вполне бюджетное путешествие по поволжью, посетив также Чебоксары, Астрахань и Саратов, где ценник минимален, и Казань, где посуточная аренда выше средней, но и много интересных туристических мест.
Ставка снизилась и в таких популярных среди туристов городах как Коломна (-4,4%), Тула (-3,9%), Рязань (-7,0%). Вероятно, это связано с тем, что там не обязательно останавливаться на ночь из-за близости к Москве - прибывающие снимают жилье в столице и приезжают в эти локации с экскурсиями на день. В столице, тем не менее, ставка аренды тоже несколько снизилась по сравнению с летом 2019 года (-3,1%). Здесь причиной могло послужить наличие большой конкуренции как со стороны частников, так и со стороны многочисленных гостиниц и хостелов.
В целом снижение ставок может быть связано с сильным сокращением внутреннего бизнес-туризма, на который посуточная аренда была ориентирована в значительной степени.
V. Посуточная аренда на 78% дешевле, чем номер в отеле
Во всех анализируемых городах посуточная аренда жилья обойдется дешевле, чем номер в отеле в среднем на 77,7%*.
Максимальные различия в стоимости в Светлогорске - в 2,5 раза. Существенно дешевле будет арендовать жилье, чем взять номер в отеле и в других городах Калининградской области - Калининграде (2,3 раза) и Зеленоградске (2,1 раз), на курортах КМВ - в Кисловодске (2,1 раз) и Ессентуках (1,8 раз), в популярных у туристов Великом Новгороде (2,3 раз), Иркутске (2,2 раза), Муроме (в 2,1 раз), Туле (в 2,1 раз), а также Перми (2,3 раза), Тюмени (2,1 раз), Челябинске (2,1 раз).
Минимальные различия в Москве, где номер в отеле стоит в среднем на 10,4% дороже, чем съем квартиры. Вероятно, это связано с большим выбором обоих типов размещения, а значит – с высокой конкуренцией на рынке. Также не слишком отличаются в цене квартиры и номера в Ростове-на-Дону (13,4%).
Правда во многих отелях в стоимость включен завтрак и удобства вроде парковки, кондиционера, сейфа, Wi-Fi и т.д. Кроме того, они чаще располагаются в более выгодных локациях внутри города. При условии поездки на продолжительный срок (не 2-3 дня, а 1-2 недели и более) преимуществом отеля также является уборка, замена белья и полотенец, что при съеме квартиры не предусмотрено.
* Средние цены в отелях были подсчитаны на основе данных систем интернет-бронирования. В расчетах не учитывались сверхдорогие и сверхдешевые лоты аналогично ставкам посуточной аренды.
«За последний год внутренний туризм в России получил значительное развитие, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Помимо Краснодарского края и Крымского полуострова в России есть множество других интересных локаций, где, к тому же, существенно дешевле отдохнуть, чем на черноморских курортах. Правительство поддерживает развитие внутреннего туризма при помощи программы кэшбэка за поездки по стране, благодаря чему можно сэкономить часть средств. Сделать путешествие еще более доступным позволит аренда жилья у частников, т.к. номер в отеле обойдется в среднем на 78% дороже».
Средняя ставка посуточной аренды в туристических городах России
|
Локация |
Город |
Средняя ставка посуточной аренды, тыс. рублей |
Динамика средней ставки посуточной аренды, июл.21 / июл.19 |
Средняя цена номера в отеле за сутки, тыс. рублей |
Отношение цены номера в отеле к ставке посуточной аренды |
||
|
июл.19 |
июл.20 |
июл.21
|
|||||
|
Курорты Краснодарского края |
Сочи |
3,15 |
3,45 |
3,89 |
23,5% |
5,72 |
47,0% |
|
Геленджик |
2,78 |
2,98 |
3,43 |
23,4% |
5,16 |
50,4% |
|
|
Анапа |
2,45 |
2,34 |
2,67 |
9,0% |
4,21 |
57,7% |
|
|
Новороссийск |
2,02 |
2,10 |
2,33 |
15,3% |
4,24 |
82,0% |
|
|
Ейск |
1,74 |
1,92 |
1,77 |
1,7% |
2,48 |
40,1% |
|
|
Калининград и курорты области |
Зеленоградск |
2,98 |
2,85 |
3,78 |
26,8% |
7,80 |
106,3% |
|
Светлогорск |
2,55 |
2,72 |
3,43 |
34,5% |
8,45 |
146,4% |
|
|
Калининград |
2,15 |
2,01 |
2,64 |
22,8% |
6,05 |
129,2% |
|
|
"Столицы" |
Санкт-Петербург |
3,06 |
2,54 |
3,18 |
3,9% |
4,46 |
40,3% |
|
Москва |
3,26 |
2,85 |
3,16 |
-3,1% |
3,49 |
10,4% |
|
|
Курорты КМВ |
Кисловодск |
1,72 |
1,75 |
2,08 |
20,9% |
4,29 |
106,3% |
|
Пятигорск |
1,61 |
1,59 |
2,03 |
26,1% |
3,08 |
51,7% |
|
|
Ессентуки |
1,57 |
1,56 |
1,74 |
10,8% |
3,21 |
84,5% |
|
|
Минеральные Воды |
1,27 |
1,37 |
1,70 |
33,9% |
2,78 |
63,5% |
|
|
Города "Золотого кольца" |
Ярославль |
1,61 |
1,57 |
1,74 |
8,1% |
3,16 |
81,6% |
|
Кострома |
1,49 |
1,60 |
1,67 |
12,1% |
3,17 |
89,8% |
|
|
Владимир |
1,61 |
1,55 |
1,64 |
1,9% |
2,84 |
73,2% |
|
|
Иваново |
1,55 |
1,58 |
1,64 |
5,8% |
2,41 |
47,0% |
|
|
Древние туристические города вокруг Москвы и Санкт-Петербурга |
Псков |
1,82 |
1,66 |
1,80 |
-1,1% |
2,85 |
58,3% |
|
Тула |
1,80 |
1,55 |
1,73 |
-3,9% |
3,55 |
105,2% |
|
|
Коломна |
1,81 |
1,88 |
1,73 |
-4,4% |
3,33 |
92,5% |
|
|
Тверь |
1,63 |
1,61 |
1,73 |
6,1% |
3,16 |
82,7% |
|
|
Рязань |
1,72 |
1,52 |
1,60 |
-7,0% |
2,60 |
62,5% |
|
|
Великий Новгород |
1,45 |
1,50 |
1,59 |
9,7% |
3,63 |
128,3% |
|
|
Смоленск |
1,52 |
1,52 |
1,50 |
-1,3% |
2,79 |
86,0% |
|
|
Муром |
1,36 |
1,41 |
1,43 |
5,1% |
3,07 |
114,7% |
|
|
Туристические города вдоль Волги |
Казань |
2,24 |
1,85 |
2,24 |
0,0% |
3,80 |
69,6% |
|
Нижний Новгород |
2,29 |
1,78 |
1,92 |
-16,2% |
3,05 |
58,9% |
|
|
Самара |
2,54 |
1,78 |
1,88 |
-26,0% |
2,66 |
41,5% |
|
|
Волгоград |
2,08 |
1,72 |
1,79 |
-13,9% |
3,19 |
78,2% |
|
|
Прочие города |
Владивосток |
2,87 |
2,67 |
2,97 |
3,5% |
4,89 |
64,6% |
|
Ростов-на-Дону |
2,44 |
2,08 |
2,24 |
-8,2% |
2,54 |
13,4% |
|
|
Петрозаводск |
1,66 |
1,59 |
1,99 |
19,9% |
3,91 |
96,5% |
|
|
Новосибирск |
1,85 |
1,72 |
1,94 |
4,9% |
3,35 |
72,7% |
|
|
Екатеринбург |
2,11 |
1,76 |
1,90 |
-10,0% |
3,31 |
74,2% |
|
|
Иркутск |
1,77 |
1,67 |
1,86 |
5,1% |
4,10 |
120,4% |
|
|
Красноярск |
1,88 |
1,68 |
1,82 |
-3,2% |
3,13 |
72,0% |
|
|
Уфа |
1,87 |
1,66 |
1,75 |
-6,4% |
3,11 |
77,7% |
|
|
Краснодар |
1,64 |
1,59 |
1,75 |
6,7% |
2,23 |
27,4% |
|
|
Тюмень |
1,62 |
1,65 |
1,74 |
7,4% |
3,74 |
114,9% |
|
|
Пермь |
1,72 |
1,74 |
1,72 |
0,0% |
4,01 |
133,1% |
|
|
Воронеж |
1,60 |
1,52 |
1,70 |
6,3% |
3,10 |
82,4% |
|
|
Калуга |
1,58 |
1,59 |
1,69 |
7,0% |
2,83 |
67,5% |
|
|
Челябинск |
1,53 |
1,45 |
1,60 |
4,6% |
3,34 |
108,8% |
|
|
Вологда |
1,64 |
1,58 |
1,58 |
-3,7% |
2,92 |
84,8% |
|
|
Омск |
1,56 |
1,54 |
1,56 |
0,0% |
2,73 |
75,0% |
|
|
Саратов |
1,49 |
1,47 |
1,49 |
0,0% |
2,88 |
93,3% |
|
|
Йошкар-Ола |
1,34 |
1,36 |
1,42 |
6,0% |
2,29 |
61,3% |
|
|
Астрахань |
1,50 |
1,48 |
1,43 |
-4,7% |
2,64 |
84,6% |
|
|
Чебоксары |
1,52 |
1,45 |
1,40 |
-7,9% |
2,46 |
75,7% |
|