Самые продаваемые комплексы апартаментов Москвы в I полугодии
По подсчетам аналитиков «Метриум», в I полугодии 2021 года на первичном рынке «старой» Москвы было заключено на 80% больше договоров долевого участия на апартаменты массового сегмента и бизнес-класса, чем за аналогичный период прошлого года. При этом 65,8% всех ДДУ пришлось на 10 наиболее востребованных у покупателей комплексов. В самом популярном проекте за полгода было реализовано 300 лотов.
По данным «Метриум», в первой половине 2021 года значительно вырос спрос на апартаменты на рынке новостроек «старой» Москвы. Так, в январе-июне этого года на данный формат недвижимости было заключено порядка 3 тыс. ДДУ, что на 80% больше, чем за первые шесть месяцев прошлого года. Высокая покупательская активность обусловлена как удачным месторасположением комплексов, так и более низкими по сравнению с квартирами ценами. Однако последний фактор постепенно нивелируется значительным повышением стоимости из-за ажиотажного спроса и дефицита предложения: с начала года средневзвешенная стоимость квадратного метра в апартаментах массового сегмента в границах «старой» Москвы выросла на 23,4%, достигнув 238,8 тыс. рублей.
Первое место в топ-10 занял проект от ГК ПИК «Волоколамское 24». В I полугодии 2021 года в нем было реализовано 300 апартаментов, что составило 10,2% от общего объема продаж за период. Средняя цена «квадрата» – 226,6 тыс. рублей.
«Серебро» рейтинга досталось комплексу «Легендарный квартал на Ботаническом саду»[1] от застройщика «Д-Инвест». В данном проекте за первые шесть месяцев 2021 года было продано 269 лотов. Средневзвешенная стоимость квадратного метра в нем составляет 235,1 тыс. рублей.
На третьей строчке расположился проект «Движение. Тушино» от ГК ФСК. В январе-июне 2021 года в нем было реализовано 168 апартаментов, причем во II квартале было продано в 5 раз больше лотов, чем в I квартале. Квадратный метр в данном проекте обойдется в среднем в 256,8 тыс. рублей
Самые продаваемые комплексы апартаментов Москвы по итогам I полугодия 2021 года*
|
|
Проект |
Класс |
Число ДДУ в I кв., ед. |
Число ДДУ во II кв., ед. |
Динамика спроса во II кв. к I кв. |
Доля в общем кол-ве ДДУ в I полугодии |
Средняя цена предложения в июне 2021, тыс. руб./ кв.м |
|
1 |
Волоколамское 24 |
Массовый |
146 |
154 |
5,5% |
10,2% |
226,6 |
|
2 |
Легендарный квартал на Ботаническом саду[2] |
Массовый |
135 |
134 |
-0,7% |
9,1% |
235,1 |
|
3 |
Движение. Тушино |
Массовый |
27 |
141 |
422,2% |
5,7% |
256,8 |
|
4 |
Серебряный фонтан |
Бизнес |
82 |
73 |
-11,0% |
5,3% |
303,2 |
|
5 |
Новоданиловская, 8 |
Бизнес |
60 |
79 |
31,7% |
4,7% |
354,7 |
|
6 |
YE’S Botanica[3] |
Массовый |
58 |
80 |
37,9% |
4,7% |
330 |
|
7 |
B'aires |
Бизнес |
75 |
55 |
-26,7% |
4,4% |
284,4 |
|
8 |
Les |
Бизнес |
56 |
69 |
23,2% |
4,2% |
246,8 |
|
9 |
Level Стрешнево |
Бизнес |
70 |
46 |
-34,3% |
3,9% |
307,8 |
|
10 |
Нормандия |
Массовый |
46 |
59 |
28,3% |
3,6% |
177,9 |
*По количеству договоров долевого участия с физическими лицами, исключая инвестиционные сделки (покупка от четырех и более квартир и/или апартаментов).
Источник: «Метриум»
По данным «Метриум», в конце июня 2021 года средневзвешенная стоимость квадратного метра в апартаментах массового сегмента составила 238,8 тыс. рублей, бизнес-класса – 300,6 тыс. рублей. В рейтинг самых продаваемых комплексов апартаментов по итогам I полугодия 2021 года вошло три проекта массового сегмента («Волоколамское 24», «Легендарный квартал на Ботаническом саду» и «Нормандия») и два объекта бизнес-класса (B'aires и Les), средняя цена «квадрата» в которых ниже среднерыночной. Минимальный прайс на квадратный метр из вошедших в рейтинг объектов зафиксирован в комплексе апартаментов «Нормандия» (177,9 тыс. рублей), наибольший – в проекте «Новоданиловская, 8» (354,7 тыс. рублей).
«В первой половине 2021 года одной из главных тенденций на рынке апартаментов «старой» Москвы было значительное увеличение спроса, – резюмирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Подобная динамика была обусловлена более доступной по сравнению с квартирами стоимостью. Однако к концу июня 2021 года средняя стоимость квадратного метра в апартаментах и квартирах массового сегмента в «старой» Москве практически сравнялись.
Другая причина высокого спроса – сложившаяся правовая неопределенность в отношении подобного формата недвижимости. Существует вероятность, что ажиотажный покупательский интерес к ним был вызван не только желанием клиентов вложить свободные средства в перспективные проекты, но и циркулирующей по рынку информацией о возможном запрете строительства комплексов с апартаментами. Не добавило ясности и внесение в апреле 2021 года в Госдуму проекта федерального закона об их статусе. Пока его перспективы туманны и, возможно, принятие данного документа будет отложено, и он повторит судьбу иных подобных законопроектов. Предполагаю, что динамика цены и спроса на апартаменты до конца 2021 года будет зависеть от покупательского интереса к квартирам и прайса на них».
[1] Строительство комплекса все еще не завершено, но при этом по изначальной ПД ввод должен был состоятся ещё в 1 кв. 2018 г. В н.в. получение РВЭ запланировано на 3 кв. 2021 г.
[2] Ранее проект назывался «Легендарный квартал на Березовой аллее».
[3] Ранее назывался апарт-отель «YE'S Ботанический сад»
В первом квартале 2021 года спрос на первичном рынке жилой недвижимости бизнес- и премиум-класса уменьшился на 10% по сравнению с аналогичным периодом 2020 года. За первые три месяца было реализовано 97 тыс. кв. м бизнес- и премиум-класса (или 1 660 квартир). Всего, по данным Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, в январе-марте 2021 года было зарегистрировано 16 405 договоров долевого участия (ДДУ), что на 14% меньше показателя первого квартала 2020 года (19 116 ДДУ).
«Снижение уровня спроса в первом квартале 2021 года было ожидаемым. Во втором полугодии 2020 года спрос поддерживался привлекательными ипотечными ставками. Однако затем стремительный рост цен наряду с сокращением предложения охладили рынок. С конца 2020 года мы наблюдаем снижение количества сделок с привлечением ипотечных средств», - комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers.
Так, по итогам первого квартала 2021 года доля ДДУ с привлечением ипотечных средств в проектах бизнес-класса составила 54%, хотя в четвертом квартале 2020 года она была на уровне 66%. В премиум-классе показатель относительно того же периода снизился на 4 п.п. и в первом квартале 2021 года составил 34%.
По состоянию на март 2021 года стоимость жилья в проектах бизнес-класса выросла на 22% год к году и достигла 209 тыс. руб./кв. м. В премиум-классе стоимость квадратного метра за год увеличилась на 29% - до 312 тыс. руб./кв. м.
В 2021 году продолжается девелоперская активность в части вывода новых проектов на рынок. Так, в первом квартале 2021 года рынок Санкт-Петербурга пополнился 89,7 тыс. кв. м жилья в проектах бизнес-класса и 84,9 тыс. кв. м в проектах премиум-класса. Так, в первом квартале 2021 года в продажу вышел новый проект класса «бизнес» – клубный дом «Халькон» от застройщика «Капстрой Питер» («Патек Групп») на Васильевском острове. Также предложение пополнили вторая очередь проекта «Морская набережная» («Группа ЛСР») и седьмая очередь проекта Magnifika Residence (Bonava). Еще одна новинка рынка в сегменте «премиум» – проект девелопера «Группа ЛСР» на Петровском острове – Neva Residence. В той же локации холдинг «РСТИ» вывел в продажу квартиры в третьем корпусе проекта Familia.
За первые три месяца 2021 года объем жилья, введенного в эксплуатацию, в сегментах «бизнес» и «премиум» составил 59 тыс. кв. м. Завершилось строительство двух домов бизнес-класса – «Дом у Каретного» («Инвестторг») в Фрунзенском районе и «Галактика Премиум» (Группа «Эталон») в Московском районе.
«Мы ожидаем, что в 2021 году рост цен на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга замедлится, поскольку в большей степени спрос на жилье уже реализован. В будущем увеличение стоимости квадратного метра будет связано с дальнейшим переходом рынка на проектное финансирование. По данным ДОМ.РФ, на конец марта 2021 года уже 43% от объема строящейся недвижимости предусматривает использование счетов эскроу, хотя в марте 2020 года показатель был на уровне 22%. На рост цен будут также влиять удорожание площадок под строительство и стройматериалов, особенно в высоких сегментах недвижимости», - добавляет Елизавета Конвей.
В I квартале 2021 года доля квартир в новостройках бизнес-класса на котловане достигла 52% – максимума за последние пять лет. За прошедший год этот показатель увеличился в два раза, тогда как предложение квартир в готовых новостройках этого сегмента сократилось до минимума – 11%.
Ключи от половины квартир в московских новостройках бизнес-класса потенциальным покупателям придется ждать долго – 52% вариантов такого жилья московские застройщики реализуют в корпусах, находящихся на начальной стадии строительства, отмечают эксперты «Метриум». Речь идет почти о 6,2 тыс. из 12 тыс. квартир, образующих рынок нового жилья бизнес-класса в «старой» Москве. За последний год предложение на начальном этапе увеличилось в 2,2 раза в абсолютном выражении. В I квартале 2020 года застройщики жилья бизнес-класса продавали только 2,8 тыс. квартир на котловане (23%).
Предложение новостроек на котловане стало больше за счет сокращения вариантов жилья в корпусах на более поздних стадиях строительства. Особенно меньше стало квартир в готовых домах. Доля такого жилья уменьшилась до 11% (1,3 тыс. квартир). Этот показатель также минимальный за последние пять лет, а год назад квартиры в корпусах с разрешением на ввод в эксплуатацию составляли 23% (2,9 тыс. квартир).
Заметно уменьшилось предложение квартир в корпусах на стадии возведения этажей – с 33% в I кв. 2020 года до 17% сейчас. В абсолютном выражении число таких вариантов жилья в продаже уменьшилось 4,2 тыс. до 2 тыс. квартир.
Практически неизменным осталось число квартир в домах, которые находятся на стадии отделки. Год назад их доля равнялась 21% (2,6 тыс. жилых помещений), а сейчас – 20% (2,5 тыс. квартир).
«Качественные требования потенциальных покупателей нового жилья в Москве растут, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Фактически за последние 5 лет они эволюционировали от требований уровня комфорт-класса до бизнес-класса: хорошее расположение, экологичная среда, собственные благоустроенные территории типа набережных или скверов, уникальные социальные или инфраструктурные объекты в шаговой доступности. Именно поэтому девелоперы последние годы начали активно пересматривать и улучшать качество новых проектов, что в итоге и выразилось в резком росте предложения жилья бизнес-класса на раннем этапе строительства».
Предложение новостроек бизнес-класса увеличилось за счет выхода на рынок новых комплексов. Всего в январе-марте начались продажи в шести новостройках бизнес-класса и возобновились в одном комплексе. В аналогичный период 2020 года девелоперы начали реализацию только одного комплекса. С начала предложение по числу квартир увеличилось на 23,3%, а по продаваемой площади – на 18,3%.
«Примечательно, что рост предложения жилья бизнес-класса происходит на фоне сопоставимого уменьшения вариантов новостроек комфорт-класса, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это может быть связано с процессом постепенного размывания качественных границ между двумя сегментами рынка. На фоне активного и масштабного развития «старой» Москвы на первичном рынке жилья все острее дискуссия о том, что является первоочередным при определении класса проекта – локация или продуктовые характеристики самого комплекса. Прошлогодний рост цен в бизнес-классе в совокупности с устойчивым платежеспособным спросом, мотивировали застройщиков некоторых комплексов комфорт-класса доработать свой продукт и позиционировать новинки как проекты бизнес-класса. Это более выгодно с точки зрения маркетинга и с позиции наиболее эффективного использования дорогостоящей московской земли, на которой возводится жилье. Именно поэтому предложение новостроек бизнес-класса растет, особенно за счет старта продаж новых комплексов».
Источник: «Метриум»