Спрос на поиск помещения на главных торговых улицах города опережает качественное предложение, которое за год снизилось на 27%
По данным компании Knight Frank St Petersburg, на главных улицах города в первом полугодии доля свободных помещений снизилась на 1,7 п.п. – до 10,4% по сравнению со II полугодием 2020 г. Объём свободного предложения за январь – июнь снизился на 14,2% (до 54,8 тыс. м²), при этом, более 30% были арендованы за тот же период.
Совокупный объем площадей формата стрит-ритейл составил 527,5 тыс. кв. м. За I полугодие 2021 г. 136 арендаторов разного профиля заняли пустующие помещения, освобожденные в период пандемии (без учета свободных помещений в 2021 г). Наиболее востребованными были помещения площадью менее 100 м² (64% всех площадей на рынке)
В структуре арендаторов на пешеходных улицах лидирует общественное питание с долей 33%, одежда – 11%, продукты – 10%, при этом объём площадей, занятых объектами общественного питания и одеждой, увеличился на 3,2% и 1,1% соответственно по сравнению с 2020 годом.
|
Средний размер помещения, м2 |
Доля вакантных площадей (% от м²) |
Изменение доли вакантных площадей |
Ротация**, % |
Лидирующий профиль арендаторов |
|
|
IП2021 / IIП2020, п. п. |
|||||
|
Основные торговые коридоры центральных районов |
137 |
9,7▼ |
-2,4 |
5,1▼ |
Общественное питание |
|
Второстепенные торговые коридоры центральных районов |
107 |
11,5▼ |
-1,4 |
4,6▼ |
Общественное питание |
|
Основные торговые коридоры спальных районов |
85 |
10,4► |
0 |
2,5▼ |
Продукты |
|
Пешеходные торговые коридоры |
97 |
9,7▼ |
-3,0 |
7,0▲ |
Общественное питание |
*в сравнении с итогами 2020 г.
**при расчёте ротации учитываются только занятые арендаторами помещения в сравниваемых периодах
На главных торговых коридорах центральных районов доля свободных помещений на конец июня 2021 года составила от 7,8% - на основной части Невского пр-та, до 15,6% - на Каменноостровском пр-те. Среди наиболее популярных локаций второстепенных улиц в центре города наименьшая доля свободных площадей пришлась на ул. Рубинштейна (1,3%, снизившись на 3,7 п. п. за I полугодие 2021 г.), что связано с высокой востребованностью данной локации, а также на Пестеля ул. (6,2%) и Восстания ул. (6,1%).
В числе улиц с наибольшей вакансией: Белинского ул. – 21,6%, Владимирский пр-т – 19,4%, Некрасова ул., – 18,2%.
КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ
Сегодня ввиду снижения вакансии, активного спроса на помещения со стороны клиентов можно утверждать, что рынок стрит-ритейла восстановился, это подтверждает и постепенное увеличение ставок со стороны собственников помещений. Количество запросов клиентов на поиск качественного помещения в популярных локациях опережает свободное предложение.
Наибольшее увеличение средней ставки аренды за I полугодие 2021 г. (на 9% – до 3 270 руб./мес./м²) отмечено на Большом пр-те П.С. ввиду популярности среди ритейлеров за счет открытий известных мировых брендов, и как следствие снижения объёма свободных площадей на 25%. Также рост средних ставок зафиксирован на Рубинштейна ул. - в среднем на 6,1%, на Гороховой ул. – в среднем на 5,2%, на Большой Морской ул. и Малой Морской ул. за счет увеличения там туристического потока в летний сезон.
Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg: «В связи с сохранением ограничительных мер в торговых центрах спрос на стрит-ритейл продолжит расти как со стороны клиентов, так и со стороны ритейлеров. Как следствие, продолжится тенденция сокращения качественного предложения помещений, что подстегнет дальнейшее снижение вакансии и увеличит ставки аренды в проходных местах.
Наименьшим изменениям подвергнутся объекты в спальных районах города за счет сохранения стабильного трафика со стороны жителей».
Самую высокую стоимость квадратного метра в московских новостройках комфорт-класса аналитики «Метриум» зафиксировали в Западном административном округе. По итогам I квартала местные жилые комплексы в среднем обходились покупателям в 253 тыс. рублей за кв.м. Здесь же отмечен самый внушительный годовой прирост цены – на 27%. При этом только в одном округе Москвы массовые новостройки пока продаются дешевле 200 тыс. рублей за кв.м.
В марте 2021 года средняя стоимость квадратного метра новостроек эконом- и комфорт-класса в Москве достигла 225 тыс. рублей за кв.м., подсчитали аналитики «Метриум». За первый квартал этот показатель увеличился на 8%, а за прошедший год – на 21% (в марте 2020 года массовые новостройки стоили в среднем 186 тыс. рублей за кв.м).
Между тем в географическом разрезе средняя стоимость московских массовых новостроек и динамика цен на них неоднородные. Самые дорогие новостройки комфорт-класса застройщики продают в Западном административном округе столицы (ЗАО). Здесь средний «квадрат» можно приобрести за 253 тыс. рублей, что на 12% выше, чем в среднем по городу. На втором месте – новостройки Восточного административного округа (ВАО), где новое жилье от девелопера продают по 245 тыс. рублей за кв.м. (на 9% дороже среднего ЖК по Москве). На третьей позиции – Северо-Западный административный округ, в котором массовые новостройки можно купить в среднем за 236 тыс. рублей за кв.м (на 5% выше среднего значения).
По данным аналитиков «Метриум», только в одном административном округе цены на массовые новостройки не преодолели психологически важный рубеж в 200 тыс. рублей за кв.м. Речь идет о Юго-Западном административным округе (ЮЗАО), где «квадрат» пока можно приобрести в среднем за 199,6 тыс. рублей (на 11% дешевле средней массовой новостройки по Москве). Столь низкая цена в ЮЗАО объясняется тем, что единственный проект массового сегмента этого округа расположен за МКАД, в Южном Бутово (ЖК «Столичные поляны»).
Немного дороже новые ЖК комфорт- и эконом-класса в Северо-Восточном АО – 206 тыс. рублей за кв.м (на 8% ниже среднего значения по городу). В Юго-Восточном АО, где сосредоточена более трети массовых новостроек Москвы, средний квадрат обойдется в 214 тыс. рублей за кв.м. (на 5% дешевле средней массовой новостройки).
Примечательно, что в самых дорогих округах за год был отмечен наиболее интенсивный рост цен на массовые новостройки. В ЗАО «квадрат» за год вырос в цене на 29%, в СЗАО – на 27%, а в ВАО – на 23%. В наиболее доступных по цене округах стоимость новостроек эконом- и комфорт-класса выросла на 21%.
«В 2020 году зафиксирован самый резкий рост цен на жилье за всю историю рынка новостроек, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Помимо высокого спроса, на стоимость нового жилья комфорт-класса повлиял рост себестоимости строительства из-за удорожания товаров и услуг, а также увеличения цен на импортные составляющие на фоне ослабления рубля. В то же время в зонах активного редевелопмента повышается качество благоустройства, развивается транспортная сеть, строятся и реконструируются социальные объекты, что тоже требует дополнительных инвестиционных затрат со стороны застройщиков и способствует увеличению цен».
Аналитики «Метриум» отмечают, что текущие цены на массовые новостройки в разных округах Москвы сопоставимы со средними значениями стоимости нового жилья бизнес-класса в III квартале 2018 года. Иными словами, сейчас массовые новостройки стоят примерно столько же, сколько жилье бизнес-класса всего два года назад. Тогда средний квадрат в этом сегменте продавался за 225 тыс. рублей, а самые дорогие новостройки были в ЮЗАО (249 тыс. рублей за кв.м.), ЦАО (246 тыс. рублей за кв.м), САО (243 тыс. рублей за кв.м. Наиболее доступные варианты жилья бизнес-класса тогда можно было приобрести в ЮВАО за 195 тыс. рублей за кв.м., в СВАО (215 тыс. рублей за кв.м), ЗАО (216 тыс. рублей за кв.м).
Пять самых дорогих новостроек комфорт-класса в ЗАО в I квартале 2021
|
Проект |
Район |
Средняя стоимость кв. м, тыс. руб. |
Средняя стоимость квартиры, млн руб. |
Застройщик |
|
Молодогвардейская 36 |
Кунцево |
302,3 |
19,4 |
ГК ПИК |
|
Вестердам |
Очаково-Матвеевское |
301,7 |
17,1 |
ИНТЕКО |
|
Квартал на Никулинской |
Тропарёво-Никулино |
300,1 |
23,2 |
УЭЗ |
|
Академика Павлова |
Кунцево |
279,1 |
15,7 |
ГК ПИК |
|
Большая Очаковская 2 |
Очаково-Матвеевское |
257,6 |
13,6 |
ГК ПИК |
Источник: «Метриум»
Пять самых недорогих новостроек комфорт-класса в ЗАО в I квартале 2021
|
Проект |
Район |
Средняя стоимость кв. м, тыс. руб. |
Средняя стоимость квартиры, млн руб. |
Застройщик |
|
Мякинино парк |
Кунцево |
176,6 |
10,5 |
ГК ПИК |
|
Stellar City |
Можайский |
202,2 |
8,9 |
ГК Ташир |
|
Дом на Барвихинской |
Можайский |
215,2 |
16,5 |
Тройка РЭД |
|
Мещерский Лес |
Солнцево |
227,8 |
15,4 |
ГК ПИК |
|
FoRest |
Ново-Переделкино |
235,9 |
16,4 |
Центр-Инвест |
Источник: «Метриум»
Источник: «Метриум»
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам апреля 2021 г. на первичном рынке комфорт-класса Москвы совокупный объем предложения снизился на 5,3% площади и на 3,8% лотов, составив 574,8 тыс. кв. м и 10,5 тыс. лотов. За год объем предложения сократился на 35,1% и 30,4% соответственно.
Две трети предложения квартир комфорт-класса (63% площади) приходится на 3 округа. В тройке лидеров по предложению комфорт-класса в Москве остаются ЮВАО (31,5%), ЗАО (17,9%) и САО (13,7%). Больше всего за месяц выросла доля САО (+2,5%) в связи с ростом размера экспозиции на 18,2%. Наибольшее сокращение размера экспозиции зафиксировано в СВАО – на 15% при сокращении его доли на 1,5%.
По стадиям строительной готовности большая часть предложения находится на заключительной стадии строительной готовности (41,8% площади), которая за месяц выросла на 0,4%, и объем его сократился на 1,4%: на стадии фасадно-отделочных работ – 25,4%, благоустройства – 1,8% и введены – 14,6%. На начальной стадии представлено 36,7% площади, которая за месяц выросла на 1,4%, а объем экспозиции сократился на 4,4%: на нулевом цикле – 25,4%, на стадии монтажа первых этажей – 11,3%.
Предложение квартир с отделкой в комфорт-классе остаётся доминирующим и составляет 61,7% лотов (за месяц доля сократилась на 1,6%, а объём - на 6%). Доля предложения без отделки составила 22,3% лотов в результате сокращения доли на 1,2% и объема на 8,4%. На долю предчистовой отделки приходится 14,1% лотов при росте доли на 2,6% и экспозиции на 17,7%. На долю отделки с мебелью и кухней приходится 1,9%, которая с прошлого месяца практически не изменилась, а объем предложения вырос на 9,7%.
В апреле средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) квартир в комфорт-классе составила 237,6 тыс. руб. (+5,7% за месяц, +29,8% за год). Самыми доступными округами на первичном рынке квартир комфорт-класса являются ЗелАО с СВЦ на уровне 186,2 тыс. руб. (+7,6% за месяц, +30,3% за год) и ЮЗАО – 206,8 тыс. руб. (+6,4%, +25%). Самыми дорогими - ЗАО с СВЦ на уровне 266,9 тыс. руб. (+3,1% за месяц, +36,9% за год), ВАО – 247 тыс. руб. (+5,9%, +24,6%) и СЗАО - 246,7 тыс. руб. (+7,1%, +26,5%).
По итогам апреля средняя цена квартир комфорт-класса составила 13 млн руб. (+3,8% за месяц, +20,9% за год). Самым доступным округом стал ЗелАО со средней ценой квартиры на уровне 9,6 млн руб. (-1% за месяц, +26% за год), самым дорогим – СЗАО со средней ценой на уровне 18,5 млн руб. (+1% за месяц, +14,2% за год).
Рейтинг округов по СВЦ на рынке квартир комфорт-класса, тыс. руб.
