«Строить нельзя запретить»: ограничения вывода жилья в продажу разгоняют цены


27.07.2021 12:43

В декабре 2020 года правительство Санкт-Петербурга и Минстрой РФ подписали соглашение об ограничении объемов ежегодного вывода жилья до 2030 года. Снижение темпов строительства уже привело к нерыночному росту цен в крупнейших городах России. Так, стоимость квадратного метра в 1 полугодии 2021 года значительно увеличилась в Краснодаре и Омске, где объемы вывода жилья в продажу не вернулись к допандемийному уровню. Аналогичная ситуация может возникнуть и на рынке новостроек северной столицы.


Аналитики Циан выяснили, как обстоит ситуация с ценами и новым предложением на первичном рынке недвижимости Петербургского региона, сравнили с ситуацией в иных локациях и проанализировали, к чему может привести подобное решение.

  • Темпы вывода (старта) новых проектов в Петербургском регионе не вернулись к допандемийному уровню. Немалую роль в этом сыграло соглашение об ограничении объемов строительства жилья в Санкт-Петербурге до 2030 года.
  • В Москве и в большинстве других городов-миллионников показатели вывода нового предложения вернулись к 2019 году. Только в 4 из 16 локаций наблюдается резкое снижение новых объемов.
  • В 1 полугодии 2021 года цена квадратного метра на первичном рынке Петербургского региона увеличилась сильнее, чем в Московском регионе: на 10% против 8%. Ранее столичная недвижимость дорожала быстрее.
  • Спрос на жилье перестал быть ключевым фактором роста цен на первичном рынке Петербургского региона. По числу ДДУ нет рекордов, в то время как стоимость квадратного метра существенно увеличивается.

В дальнейших расчетах учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физические лица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра. Средние цены рассчитаны по строящимся ЖК без учета проектов из премиальных сегментов.

Вывод новых проектов для Московского и Петербургского регионов фиксируется по дате старта активных продаж (публикации прайс-листов при наличии всех разрешительных документов). Для городов-миллионников по дате первой публикации проектной декларации в ЕИСЖС.

1. Строить будут меньше

В 1 полугодии 2020 года в Московском регионе было выведено в продажу 2,91 млн кв. м жилья в 215 корпусах. В Петербургском регионе - 2,22 млн кв. м. в 185 новых домах. Для обоих регионов это достаточно низкие показатели, что было связано с локдауном весны прошлого года. Для сравнения в 1 полугодии 2019 года в столичном регионе в продажу вышло 4,4 млн кв.м. в 311 корпусах, в Петербургском - 5,58 млн кв. м. в 365 корпусах.

В 1 полугодии 2021 года показатели в Московском регионе вернулись к допандемийному уровню - 4,75 млн кв. м нового жилья в 329 корпусах. В Петербургском регионе ситуация обратная. За январь-июнь 2021 года в продажу вышел лишь 181 корпус с 2,36 млн кв. м. жилья, т.е. показатели остались на уровне прошлого “карантинного” года. Это же видно и по итогам 2020 года. В Московском регионе за год выведено 7,62 млн кв. м жилья в 520 корпусах, т.е. лишь на 6% меньше, чем в 2019 году (тогда - 8,14 млн кв. м. в 580 домах), в Петербургском - 4,47 млн кв. м в 330 корпусах. Это на ~40% меньше, чем в 2019 году. Таким образом, за последние полтора года темпы вывода новых корпусов в продажу в Петербургском регионе существенно упали и к настоящему времени не вышли на прежний уровень, тогда как в столичном регионе ситуация нормализовалась.

Среди причин такой динамики, и последствия локдауна и переход на эскроу-счета. Немалую роль в 1 полугодии 2021 года сыграло и соглашение об ограничении объемов строительства жилья в Санкт-Петербурге до 2030 года, подписанное властями города и Министерством строительства РФ. По нацпроекту “Жилье и городская среда” ежегодно в Санкт-Петербурге застройщики должны были возводить 5,5 млн кв. м. жилья. По мнению петербургского правительства такие объемы строительства могут привести к сверхнагрузке на инфраструктуру, поэтому вместо 5,5 млн кв. м власти города предложили остановиться на цифре в 3,2 млн кв. м в год. Она включает, в т.ч. и те объемы, которые не попадают в продажу (жилье для очередников, для расселения ветхого жилья и т.д.) В последующие годы, согласно документу, вывод будет снижен до 2,6-2,8 млн кв.м. и лишь в 2030 году вновь достигнет отметки в 3 млн кв.м. Подобная динамика в перспективе может привести к существенному росту цен на первичном рынке недвижимости Петербургского региона.

Новое предложение* на рынке Московского и Петербургского регионов

 

2018 год

2019 год

2020 год

2021 год

1 полуг.

2 полуг.

Итого

1 полуг.

2 полуг.

Итого

1 полуг.

2 полуг.

Итого

1 полуг.

Площадь, млн кв. м

Москва

2,4

3,8

6,2

2,4

2,4

4,8

2,1

2,8

4,9

3,0

Московская область

1,4

2,6

4,0

2,0

1,3

3,4

0,8

1,9

2,7

1,8

Московский регион

3,8

6,5

10,2

4,4

3,7

8,1

2,9

4,7

7,6

4,8

Санкт-Петербург

4,0

1,8

5,9

4,5

1,9

6,4

1,8

1,8

3,6

1,7

Ленинградская область

1,2

0,6

1,8

1,1

0,4

1,6

0,5

0,4

0,9

0,7

Петербургский регион

5,2

2,4

7,6

5,6

2,4

8,0

2,2

2,2

4,5

2,4

Корпуса, ед.

Москва

159

248

407

160

171

331

128

192

320

213

Московская область

120

187

307

151

98

249

87

113

200

116

Московский регион

279

435

714

311

269

580

215

305

520

329

Санкт-Петербург

215

137

352

251

147

398

134

105

239

110

Ленинградская область

86

56

142

114

48

162

51

40

91

71

Петербургский регион

301

193

494

365

195

560

185

145

330

181

* Под новым предложением понимается суммарная площадь квартир и апартаментов в домах, вышедших в открытую реализацию на первичном рынке

Источник: Аналитический центр Циан

2. Только в 4 миллионниках резкое снижение объемов вывода жилья по сравнению с допандемийным уровнем

В других миллионниках пандемия оказала противоречивое влияние на объемы ввода жилья в продажу. По итогам 2020 года в 6-ти городах из 14 показатели существенно просели (Краснодар, Красноярск, Челябинск, Уфа, Волгоград, Ростов-на-Дону), в 5 - увеличились (Казань, Самара, Воронеж, Екатеринбург, Нижний Новгород), в Омске, Новосибирске и Перми - остались на прежнем уровне.

В 1 полугодии 2021 года динамика вновь разнонаправленная: в большинстве миллионников показатели соответствуют допандемийному уровню (Казань, Уфа, Новосибирск, Ростов-на-Дону) или даже превысили его (Нижний Новгород, Волгоград, Самара, Пермь, Екатеринбург, Воронеж). Лишь в 4 городах объемы существенно просели - это Краснодар, Красноярск, Омск и Челябинск, но такое сильное снижение по сравнению с 1 полугодием 2019 года, как в Санкт-Петербурге (в 2,7 раза), было лишь в Красноярске и Омске.

Новое предложение на рынке городов-миллионников, площадь, тыс. кв. м.

 

2019 год

2020 год

2021 год

1 полуг.21 / 1 полуг.19

Город

1 полуг.

2 полуг.

1 полуг.

2 полуг.

1 полуг.

Города, где новинок на рынке новостроек выходит больше, чем до пандемии

Нижний Новгород

104

142

255

269

291

180%

Волгоград

113

109

36

103

283

149%

Самара

115

145

213

132

265

130%

Пермь

135

277

192

268

298

121%

Екатеринбург

529

430

343

746

944

78%

Воронеж

320

108

175

366

522

63%

Города, где новинок на рынке новостроек примерно столько же, как и до пандемии

Казань

287

287

347

337

301

5%

Уфа

502

643

213

468

478

-5%

Новосибирск

653

306

378

496

593

-9%

Ростов-на-Дону

495

308

182

509

428

-14%

Города, где новинок на рынке новостроек выходит заметно меньше, чем до пандемии

Челябинск

428

115

120

145

207

-52%

Краснодар

1606

901

639

637

700

-56%

Красноярск

645

437

187

281

245

-62%

Омск

66

44

25

91

21

-68%

 Источник: Аналитический центр Циан

  • Петербургский регион опережает Московский по темпам роста цен

В 2019 году, до начала пандемии коронавируса, цены на первичном рынке в Московском регионе росли более высокими темпами, чем в Петербургском регионе. Так, по итогам года, стоимость квадратного метра в Москве увеличилась на 8%, в Московской области - на 10%. В Ленинградской области за это же время ценник прибавил лишь 1%, а в Санкт-Петербурге вообще снизился на 4%.

По итогам 2020 года стоимость “квадрата” существенно увеличилась во всех локациях: от 12% в Ленинградской области, до 23% в Московской. Примечательно, что в Санкт-Петербурге ценник вырос сильнее, чем в Москве - 20% против 15%. В целом по Московскому и Петербургскому регионам увеличение стоимости кв. м. за 2020 год составило по 21%. Годом ранее Московский регион показал +11%, в то время как Петербургский -6%.

В 1 полугодии 2021 года ситуация вновь изменилась. По итогам 6 месяцев цены в Москве и Санкт-Петербурге увеличились на 11%, а Ленинградская область существенно опередила Московскую - 20% против 8%. Московский регион показал +8%, Петербургский +10%.

Таким образом, “северная столица” и весь Петербургский регион начинают обгонять Московский регион по темпам роста цен: если в 2019 году динамика была отрицательная, то сейчас она не просто положительная, а даже более выраженная, чем в Московском регионе. Одной из причин сложившейся ситуации может быть стагнация объемов вывода жилья в продажу. Так, цены в 1 полугодии 2021 года значительно выросли в Омске и Краснодаре, где в продажу вышло не так много новых корпусов. Решение об ограничении строительства в перспективе может привести к еще более существенному росту цен.

Динамика цены кв. м. на первичном рынке Московского и Петербургского регионов с 2019 по середину 2021 гг. (в 2019 и 2020 гг. за год - с января по декабрь, в 2021 г. за первое полугодие - с января по июнь)

 

Период

2019 г.

2020 г.

1 полугодие 2021

Москва

+8%

+15%

+11%

Московская область

+10%

+23%

+8%

Московский регион

+11%

+21%

+8%

Санкт-Петербург

-4%

+20%

+11%

Ленинградская область

+1%

+12%

+20%

Петербургский регион

-6%

+21%

+10%

Источник: Аналитический центр Циан

3. Спрос снизился, цены продолжают расти

В 2020 году на значительный рост цен на первичном рынке недвижимости оказал влияние ажиотажный спрос, вызванный действием льготной ипотеки. Во втором полугодии 2020 года на первичном рынке Московского и Петербургского регионов было заключено рекордное количество сделок - 94,3 и 56,9 тыс. ДДУ соответственно. В 1 полугодии 2021 года спрос снизился, однако в Московском регионе он остается выше допандемийного уровня. В Петербургском регионе такого не наблюдается - текущий спрос ниже на 17%, чем в 1 квартале 2019 года.

Январь и май 2021 года оказались самыми слабыми по спросу из-за длинных каникул (5,6 тыс. и 6,6 тыс. ДДУ соответственно). В остальные месяцы количество сделок не превышало 9 тыс. В июне, последнем месяце действия льготной ипотеки с прежними условиями, результат также не оказался впечатляющим - всего 7,3 тыс. ДДУ (в 2 раза меньше, чем в пиковые месяцы 2 полугодия 2020 года).

За счет повышенного спроса во 2 полугодии 2020 года цена квадратного метра в Санкт-Петербурге увеличилась на 11%, в Ленинградской области - на 8%. В 1 полугодии 2021 года на первичном рынке Петербургского региона на 21% меньше сделок, чем полугодием ранее, но цены, при этом, выросли в Санкт-Петербурге на те же 11%, а в Ленинградской области намного сильнее - на 20%. Ажиотажа, как в 2020 году, на рынке уже нет, цены в то же время продолжают расти даже более быстрыми темпами. Соответственно, спрос перестал быть ключевым фактором подорожания жилья на первичном рынке Петербургского региона. Теперь причины иные, в том числе связанные и с ограничениями на строительство.

Количество сделок на первичном рынке Московского и Петербургского регионов

Источник: Аналитический центр Циан

«Мораторий на строительство - фактор роста цен на первичном рынке недвижимости, о котором говорят реже, чем о других. В информационной повестке есть новости о повышенном спросе, увеличении цен на строительные материалы, нехватке рабочей силы. Ограничения на строительство - ещё один фактор, который, к тому же, не удастся компенсировать в короткие сроки, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Рост цен на фоне дефицита нового строительства в совокупности с увеличением ставок по ипотеке и низким уровнем доходов населения, ведёт к снижению доступности жилья. По сути, такое ограничение вывода новых проектов, которое мы наблюдаем в Санкт-Петербурге, входит в определенное противоречие с целью строить по 120 млн кв. м в год. Проблема с нехваткой инфраструктуры может быть решена через другие механизмы (корректировки инвестконтрактов, схемы ГЧП)».


ИСТОЧНИК: пресс-служба Циан
ИСТОЧНИК ФОТО: https://kto-irkutsk.ru



14.07.2021 12:03

Аналитики Циан подвели итоги 1 полугодия на первичном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Цены выросли на 11% за полгода, что снизило спрос – на фоне завершения программы льготного кредитования рекордов по сделкам не было.


I. Продажи в первой половине 2021 года - всего на 10% выше, чем год назад

В Санкт-Петербурге и Ленинградской области в 1 полугодии 2021 года заключено 44,9 тыс. ДДУ с физлицами. Относительно 2 полугодия 2020 года спрос оказался ниже на 21% - тогда было зарегистрировано 66,8 тыс. договоров. В годовой динамике (в сравнении с 1 полугодием 2020 года) активность оказалась выше несущественно: всего на 10%, при том, что на тот период пришелся локдаун, а льготная ипотека была запущена только в последние месяцы.

Динамика на первичном рынке сопоставима как для Санкт-Петербурга, так и Ленинградской области. В Санкт-Петербурге заключено в 2021 году порядка 35 тыс. ДДУ (-21% за полугодие, +9% за год). В Ленинградской области зарегистрировано порядка 10 тыс. ДДУ (-22% за полугодие, +13% за год). 

Январь и май 2021 года оказались самыми слабыми по спросу из-за длинных каникул. С февраля по апрель наблюдался восходящий тренд по числу сделок. Июньские показатели, несмотря на последний месяц действия льготной ипотеки, оказались не впечатляющими: спрос был ниже, чем весной этого же года примерно на 20%. Льготная ипотека уже не позволяет компенсировать произошедший рост цен за период действия субсидии, что и стало основной причиной отсутствия ажиотажа на рынке, пока действовала ставка ниже 6%.

Более того, в 1 полугодии 2021 года заключено даже меньше сделок, чем в допандемийном 1 полугодии 2019 года - текущий спрос ниже на 17%.

Источник: Аналитический центр Циан

II. Доля ипотечных сделок увеличилась с 52% до 73%

Отсутствие рекордов по количеству сделок в июне 2021 года скомпенсировано рекордами по доле договоров, подписанных с привлечением кредитов. Впервые в истории доля ипотечных сделок за месяц достигла 73% (в целом по Санкт-Петербургу и Ленинградской области). Для сравнения – в первые месяцы старта льготного ипотечного кредитования в кредит проходило 70% сделок. А до льготного кредитования – в апреле 2020 года – доля сделок в ипотеку составляла только 52%.

В июне 2021 года рекорд был обновлен как для Санкт-Петербурга (73% сделок в ипотеку), так и Ленинградской области (74%). В целом по рынку доля ипотечных сделок составила в Петербургском регионе за 1 полугодие 67%.

Источник: Аналитический центр Циан

III. Недвижимость продолжает дорожать: +11% за полгода, +30% за год

Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Петербургского региона достигла по итогам 1 полугодия 161,6 тыс. рублей: +10,7% за полгода и +29,8% в годовой динамике (относительно июля 2020 года).

Новостройки Ленинградской области дорожают быстрее: средняя цена «квадрата» сегодня – 118 тыс. рублей: +23% за полгода, +39,5% за год. Первичная недвижимость Санкт-Петербурга обойдется сейчас в среднем в 179,1 тыс. рублей – это на 11,8% выше, чем в начале года и на 32% больше, чем год назад.

Источник: Аналитический центр Циан

IV. Девелоперы нарастили выручку, несмотря на падение сделок

Выручка девелоперов Санкт-Петербурга и Ленинградской области в 1 полугодии 2021 года составила 276,5 млрд рублей, что на 5% ниже, чем в прошлом полугодии (количество сделок при этом снизилось на 21%). В годовой динамике (в сравнении с 1 полугодием 2020 года) выручка девелоперов увеличился в полтора раза – на 48%. И для Санкт-Петербурга, и для Ленинградской области динамика сопоставима.

Основная часть выручки в 2021 году сгенерирована за счет продаж проектов в Санкт-Петербурге: 85%, что сопоставимо с прошлым годом.

Топ-10 застройщиков сгенерировали 58% всей выручки от продажи строящегося жилья Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Лидер продаж: компания Setl City, сформировавший почти четверть (23%) всей выручки. В тройку лидеров также входят компании: Группа ЛСР (9%) и ЦДС (6%).

V. Самые продаваемые новостройки Петербургской агломерации в 2021 году

На 10 проектов Санкт-Петербурга с лучшими продажами пришлось 40% всех сделок (против 36% по итогам всего 2020 года). В Ленинградской области – 47%, как и в прошлом году. 

Средняя стоимость квадратного метра в сделке в целом по первичному рынку Санкт-Петербурга увеличилась за полгода со 145 тыс. до 171 тыс. рублей. В Ленинградской области – с 97 тыс. до 110 тыс. рублей. В среднем же по всем сделкам за полгода средняя стоимость кв.м в сделке составила 158 тыс. рублей. Только по двум из десяти проектов-лидеров продаж средняя цена «квадрата» превышает рыночные значения.

В Ленинградской области цена кв.м в сделке составила за полгода – 106 тыс. рублей. Данный показатель превышен в 7 из 10 лидирующих по продажам ЖК – в них цена «квадрата» в сделке оказалась больше среднерыночных значений.

Средний «чек сделки» в Санкт-Петербурге в 1 полугодии составил 6,7 млн рублей, в Ленинградской области – 4,2 млн.

В расчетах учитывались зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физлица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.

“После сокращения лимита по программе льготного кредитования до 3 млн, доля жилья в Санкт-Петербурге, доступного при минимальном первом взносе, сократилась до 5%, – отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан.В результате во второй половине года ожидается дальнейшее снижение спроса, что уже наблюдается в последний квартал. Соответственно, индексация цен также замедлится. Новых ценовых рекордов по темпам роста мы не ждем, к тому же невысокая активность девелоперов стимулирует покупателей рассматривать вторичный рынок, который без льготной ипотеки “на первичке” получил значительное преимущество”.


ИСТОЧНИК: пресс-служба Циан
ИСТОЧНИК ФОТО: varlamov.ru


14.07.2021 11:31

Эксперты департамента проектного консалтинга компании Est-a-Tet опросили тех, кто покупает в Москве первое жильё, и выяснили, что чаще всего они выбирают студии и компактное жилье евроформата. Ради бюджета и транспортной доступности такие покупатели даже готовы жертвовать комфортом.   


Среди тех, кто покупает в Москве своё первое жилье, можно условно выделить несколько основных категорий:

  • семейные пары без детей
  • дети, которые съезжают от родителей
  • приезжие

Для каждой из этих категорий ключевыми факторами выбора недвижимости являются:

  • невысокий бюджет покупки,
  • локация,
  • хорошая доступность личным и общественным транспортом,
  • развитая инфраструктура (в большей степени она важна для семейных пар, в меньшей – для молодых покупателей, которые съезжают от родителей).

«При этом ради доступного бюджета и хорошей транспортной доступности более 80%  покупателей первого жилья бывают готовы пожертвовать комфортом и выбрать ЖК, расположенный рядом с железнодорожными путями или в окружении промзон, ­– рассказывает Роман Родионцев, руководитель департамента проектного консалтинга Est-a-Tet. В качестве первого жилья чаще всего рассматриваются студии, небольшие однокомнатные и двухкомнатные квартиры, в том числе евроформата».

К проектам массового сегмента с компактными студиями можно отнести:

ЖК «Амурский парк», расположенный с недавно открывшимся Восточным вокзалом и в пешей доступности до станции МЦК «Локомотив» и станции метро «Черкизовская» Сокольнической линии. ЖК расположен в непосредственной близости от Северо-Восточной хорды и Щёлковского шоссе. Средняя площадь студий составляет 19,6 кв. м, а минимальная стоимость – 6,5 млн руб. Все квартиры в «Амурском парке» реализуются с готовой чистовой отделкой.

Ещё один проект, в котором предлагаются студии компактных площадей, также обладающий хорошей транспортной доступностью – ЖК «Талисман на Рокоссовского». Средняя площадь студий в ЖК составляет 19,7 кв. м. Проект расположен также в ВАО, рядом с Северо-Восточной хордой. В пешей доступности – две одноимённых станции «Бульвар Рокоссовского» (МЦК и Сокольнической линии). Минимальная стоимость лота – 7,5 млн руб. за студию площадью 19,9 кв. м с отделкой.

Также к проектам с компактными студиями относится ЖК «Молодогвардейская 36», расположенный в пешей доступности от станции метро «Молодёжная» Арбатско-Покровской линии. Средняя площадь студий в проекте – 19,8 кв. м. В наличии – единичные лоты, минимальная стоимость такой студии с готовой отделкой – 8,8 млн руб.

Компактные однокомнатные квартиры можно приобрести в апарт-комплексе «Лофты на Соколиной горе». Средняя площадь однушек здесь – 30,1 кв. м. Комплекс расположен в пешей доступности до станции МЦК «Соколиная Гора». Минимальный бюджет покупки однокомнатных апартаментов – 8,0 млн руб.

В апарт-комплексе «Измайловский парк», недавно вышедшем в реализацию, средняя площадь однокомнатных апартаментов составляет 33,5 кв. м. Проект находится в пешей доступности от станции МЦК «Измайлово». Минимальная стоимость однокомнатного лота площадью 31,8 кв. м составляет 7,6 млн руб. Все апартаменты реализуются с готовой чистовой отделкой и оборудованной кухней, оснащённой бытовой техникой.

Средняя площадь однокомнатных квартир в жилом комплексе «Аквилон Beside», расположенном недалеко от станции «Нижегородская» (МЦК, Некрасовской линии и БКЛ) и всего в 3,5 км от ТТК, составляет 34,5 кв. м. Минимальная стоимость однушек – 10,3 млн руб. (без учета 15% скидки).

Небольшие двухкомнатные лоты есть в ЖК «Перовское 2», расположенном рядом со станцией метро и МЦК «Нижегородская». Причём в экспозиции представлены как двушки евро-формата площадью от 32,6 кв. м, так и небольшие двухкомнатные квартиры классической планировки. Средняя площадь классических двушек в ЖК – 50,8 кв. м, минимальная стоимость – 8,0 млн руб. за евродвушку площадью 32,6 кв. м. Все квартиры реализуются с отделкой.

Маленькие двушки классической планировки представлены в ЖК «Мякинино парк» - их площадь начинается от 45 кв. м. В недавно вышедшем в реализацию проекте «Южные сады» площадь двухкомнатных квартир классического формата начинается от 49,5 кв. м, а минимальная стоимость – от 8,8 млн руб. за площадь 51,7 кв. м. Двухкомнатные квартиры площадью 45 кв. м классической планировки представлены в ЖК «Большая Академическая 85».


ИСТОЧНИК: пресс-служба компании Est-a-Tet
ИСТОЧНИК ФОТО: sovetipoteka.ru