«Строить нельзя запретить»: ограничения вывода жилья в продажу разгоняют цены
В декабре 2020 года правительство Санкт-Петербурга и Минстрой РФ подписали соглашение об ограничении объемов ежегодного вывода жилья до 2030 года. Снижение темпов строительства уже привело к нерыночному росту цен в крупнейших городах России. Так, стоимость квадратного метра в 1 полугодии 2021 года значительно увеличилась в Краснодаре и Омске, где объемы вывода жилья в продажу не вернулись к допандемийному уровню. Аналогичная ситуация может возникнуть и на рынке новостроек северной столицы.
Аналитики Циан выяснили, как обстоит ситуация с ценами и новым предложением на первичном рынке недвижимости Петербургского региона, сравнили с ситуацией в иных локациях и проанализировали, к чему может привести подобное решение.
- Темпы вывода (старта) новых проектов в Петербургском регионе не вернулись к допандемийному уровню. Немалую роль в этом сыграло соглашение об ограничении объемов строительства жилья в Санкт-Петербурге до 2030 года.
- В Москве и в большинстве других городов-миллионников показатели вывода нового предложения вернулись к 2019 году. Только в 4 из 16 локаций наблюдается резкое снижение новых объемов.
- В 1 полугодии 2021 года цена квадратного метра на первичном рынке Петербургского региона увеличилась сильнее, чем в Московском регионе: на 10% против 8%. Ранее столичная недвижимость дорожала быстрее.
- Спрос на жилье перестал быть ключевым фактором роста цен на первичном рынке Петербургского региона. По числу ДДУ нет рекордов, в то время как стоимость квадратного метра существенно увеличивается.
В дальнейших расчетах учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физические лица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра. Средние цены рассчитаны по строящимся ЖК без учета проектов из премиальных сегментов.
Вывод новых проектов для Московского и Петербургского регионов фиксируется по дате старта активных продаж (публикации прайс-листов при наличии всех разрешительных документов). Для городов-миллионников по дате первой публикации проектной декларации в ЕИСЖС.
1. Строить будут меньше
В 1 полугодии 2020 года в Московском регионе было выведено в продажу 2,91 млн кв. м жилья в 215 корпусах. В Петербургском регионе - 2,22 млн кв. м. в 185 новых домах. Для обоих регионов это достаточно низкие показатели, что было связано с локдауном весны прошлого года. Для сравнения в 1 полугодии 2019 года в столичном регионе в продажу вышло 4,4 млн кв.м. в 311 корпусах, в Петербургском - 5,58 млн кв. м. в 365 корпусах.
В 1 полугодии 2021 года показатели в Московском регионе вернулись к допандемийному уровню - 4,75 млн кв. м нового жилья в 329 корпусах. В Петербургском регионе ситуация обратная. За январь-июнь 2021 года в продажу вышел лишь 181 корпус с 2,36 млн кв. м. жилья, т.е. показатели остались на уровне прошлого “карантинного” года. Это же видно и по итогам 2020 года. В Московском регионе за год выведено 7,62 млн кв. м жилья в 520 корпусах, т.е. лишь на 6% меньше, чем в 2019 году (тогда - 8,14 млн кв. м. в 580 домах), в Петербургском - 4,47 млн кв. м в 330 корпусах. Это на ~40% меньше, чем в 2019 году. Таким образом, за последние полтора года темпы вывода новых корпусов в продажу в Петербургском регионе существенно упали и к настоящему времени не вышли на прежний уровень, тогда как в столичном регионе ситуация нормализовалась.
Среди причин такой динамики, и последствия локдауна и переход на эскроу-счета. Немалую роль в 1 полугодии 2021 года сыграло и соглашение об ограничении объемов строительства жилья в Санкт-Петербурге до 2030 года, подписанное властями города и Министерством строительства РФ. По нацпроекту “Жилье и городская среда” ежегодно в Санкт-Петербурге застройщики должны были возводить 5,5 млн кв. м. жилья. По мнению петербургского правительства такие объемы строительства могут привести к сверхнагрузке на инфраструктуру, поэтому вместо 5,5 млн кв. м власти города предложили остановиться на цифре в 3,2 млн кв. м в год. Она включает, в т.ч. и те объемы, которые не попадают в продажу (жилье для очередников, для расселения ветхого жилья и т.д.) В последующие годы, согласно документу, вывод будет снижен до 2,6-2,8 млн кв.м. и лишь в 2030 году вновь достигнет отметки в 3 млн кв.м. Подобная динамика в перспективе может привести к существенному росту цен на первичном рынке недвижимости Петербургского региона.
Новое предложение* на рынке Московского и Петербургского регионов
|
|
2018 год |
2019 год |
2020 год |
2021 год |
||||||
|
1 полуг. |
2 полуг. |
Итого |
1 полуг. |
2 полуг. |
Итого |
1 полуг. |
2 полуг. |
Итого |
1 полуг. |
|
|
Площадь, млн кв. м |
||||||||||
|
Москва |
2,4 |
3,8 |
6,2 |
2,4 |
2,4 |
4,8 |
2,1 |
2,8 |
4,9 |
3,0 |
|
Московская область |
1,4 |
2,6 |
4,0 |
2,0 |
1,3 |
3,4 |
0,8 |
1,9 |
2,7 |
1,8 |
|
Московский регион |
3,8 |
6,5 |
10,2 |
4,4 |
3,7 |
8,1 |
2,9 |
4,7 |
7,6 |
4,8 |
|
Санкт-Петербург |
4,0 |
1,8 |
5,9 |
4,5 |
1,9 |
6,4 |
1,8 |
1,8 |
3,6 |
1,7 |
|
Ленинградская область |
1,2 |
0,6 |
1,8 |
1,1 |
0,4 |
1,6 |
0,5 |
0,4 |
0,9 |
0,7 |
|
Петербургский регион |
5,2 |
2,4 |
7,6 |
5,6 |
2,4 |
8,0 |
2,2 |
2,2 |
4,5 |
2,4 |
|
Корпуса, ед. |
||||||||||
|
Москва |
159 |
248 |
407 |
160 |
171 |
331 |
128 |
192 |
320 |
213 |
|
Московская область |
120 |
187 |
307 |
151 |
98 |
249 |
87 |
113 |
200 |
116 |
|
Московский регион |
279 |
435 |
714 |
311 |
269 |
580 |
215 |
305 |
520 |
329 |
|
Санкт-Петербург |
215 |
137 |
352 |
251 |
147 |
398 |
134 |
105 |
239 |
110 |
|
Ленинградская область |
86 |
56 |
142 |
114 |
48 |
162 |
51 |
40 |
91 |
71 |
|
Петербургский регион |
301 |
193 |
494 |
365 |
195 |
560 |
185 |
145 |
330 |
181 |
* Под новым предложением понимается суммарная площадь квартир и апартаментов в домах, вышедших в открытую реализацию на первичном рынке
Источник: Аналитический центр Циан
2. Только в 4 миллионниках резкое снижение объемов вывода жилья по сравнению с допандемийным уровнем
В других миллионниках пандемия оказала противоречивое влияние на объемы ввода жилья в продажу. По итогам 2020 года в 6-ти городах из 14 показатели существенно просели (Краснодар, Красноярск, Челябинск, Уфа, Волгоград, Ростов-на-Дону), в 5 - увеличились (Казань, Самара, Воронеж, Екатеринбург, Нижний Новгород), в Омске, Новосибирске и Перми - остались на прежнем уровне.
В 1 полугодии 2021 года динамика вновь разнонаправленная: в большинстве миллионников показатели соответствуют допандемийному уровню (Казань, Уфа, Новосибирск, Ростов-на-Дону) или даже превысили его (Нижний Новгород, Волгоград, Самара, Пермь, Екатеринбург, Воронеж). Лишь в 4 городах объемы существенно просели - это Краснодар, Красноярск, Омск и Челябинск, но такое сильное снижение по сравнению с 1 полугодием 2019 года, как в Санкт-Петербурге (в 2,7 раза), было лишь в Красноярске и Омске.
Новое предложение на рынке городов-миллионников, площадь, тыс. кв. м.
|
|
2019 год |
2020 год |
2021 год |
1 полуг.21 / 1 полуг.19 |
||
|
Город |
1 полуг. |
2 полуг. |
1 полуг. |
2 полуг. |
1 полуг. |
|
|
Города, где новинок на рынке новостроек выходит больше, чем до пандемии |
||||||
|
Нижний Новгород |
104 |
142 |
255 |
269 |
291 |
180% |
|
Волгоград |
113 |
109 |
36 |
103 |
283 |
149% |
|
Самара |
115 |
145 |
213 |
132 |
265 |
130% |
|
Пермь |
135 |
277 |
192 |
268 |
298 |
121% |
|
Екатеринбург |
529 |
430 |
343 |
746 |
944 |
78% |
|
Воронеж |
320 |
108 |
175 |
366 |
522 |
63% |
|
Города, где новинок на рынке новостроек примерно столько же, как и до пандемии |
||||||
|
Казань |
287 |
287 |
347 |
337 |
301 |
5% |
|
Уфа |
502 |
643 |
213 |
468 |
478 |
-5% |
|
Новосибирск |
653 |
306 |
378 |
496 |
593 |
-9% |
|
Ростов-на-Дону |
495 |
308 |
182 |
509 |
428 |
-14% |
|
Города, где новинок на рынке новостроек выходит заметно меньше, чем до пандемии |
||||||
|
Челябинск |
428 |
115 |
120 |
145 |
207 |
-52% |
|
Краснодар |
1606 |
901 |
639 |
637 |
700 |
-56% |
|
Красноярск |
645 |
437 |
187 |
281 |
245 |
-62% |
|
Омск |
66 |
44 |
25 |
91 |
21 |
-68% |
Источник: Аналитический центр Циан
- Петербургский регион опережает Московский по темпам роста цен
В 2019 году, до начала пандемии коронавируса, цены на первичном рынке в Московском регионе росли более высокими темпами, чем в Петербургском регионе. Так, по итогам года, стоимость квадратного метра в Москве увеличилась на 8%, в Московской области - на 10%. В Ленинградской области за это же время ценник прибавил лишь 1%, а в Санкт-Петербурге вообще снизился на 4%.
По итогам 2020 года стоимость “квадрата” существенно увеличилась во всех локациях: от 12% в Ленинградской области, до 23% в Московской. Примечательно, что в Санкт-Петербурге ценник вырос сильнее, чем в Москве - 20% против 15%. В целом по Московскому и Петербургскому регионам увеличение стоимости кв. м. за 2020 год составило по 21%. Годом ранее Московский регион показал +11%, в то время как Петербургский -6%.
В 1 полугодии 2021 года ситуация вновь изменилась. По итогам 6 месяцев цены в Москве и Санкт-Петербурге увеличились на 11%, а Ленинградская область существенно опередила Московскую - 20% против 8%. Московский регион показал +8%, Петербургский +10%.
Таким образом, “северная столица” и весь Петербургский регион начинают обгонять Московский регион по темпам роста цен: если в 2019 году динамика была отрицательная, то сейчас она не просто положительная, а даже более выраженная, чем в Московском регионе. Одной из причин сложившейся ситуации может быть стагнация объемов вывода жилья в продажу. Так, цены в 1 полугодии 2021 года значительно выросли в Омске и Краснодаре, где в продажу вышло не так много новых корпусов. Решение об ограничении строительства в перспективе может привести к еще более существенному росту цен.
Динамика цены кв. м. на первичном рынке Московского и Петербургского регионов с 2019 по середину 2021 гг. (в 2019 и 2020 гг. за год - с января по декабрь, в 2021 г. за первое полугодие - с января по июнь)
|
|
Период |
||
|
2019 г. |
2020 г. |
1 полугодие 2021 |
|
|
Москва |
+8% |
+15% |
+11% |
|
Московская область |
+10% |
+23% |
+8% |
|
Московский регион |
+11% |
+21% |
+8% |
|
Санкт-Петербург |
-4% |
+20% |
+11% |
|
Ленинградская область |
+1% |
+12% |
+20% |
|
Петербургский регион |
-6% |
+21% |
+10% |
Источник: Аналитический центр Циан
3. Спрос снизился, цены продолжают расти
В 2020 году на значительный рост цен на первичном рынке недвижимости оказал влияние ажиотажный спрос, вызванный действием льготной ипотеки. Во втором полугодии 2020 года на первичном рынке Московского и Петербургского регионов было заключено рекордное количество сделок - 94,3 и 56,9 тыс. ДДУ соответственно. В 1 полугодии 2021 года спрос снизился, однако в Московском регионе он остается выше допандемийного уровня. В Петербургском регионе такого не наблюдается - текущий спрос ниже на 17%, чем в 1 квартале 2019 года.
Январь и май 2021 года оказались самыми слабыми по спросу из-за длинных каникул (5,6 тыс. и 6,6 тыс. ДДУ соответственно). В остальные месяцы количество сделок не превышало 9 тыс. В июне, последнем месяце действия льготной ипотеки с прежними условиями, результат также не оказался впечатляющим - всего 7,3 тыс. ДДУ (в 2 раза меньше, чем в пиковые месяцы 2 полугодия 2020 года).
За счет повышенного спроса во 2 полугодии 2020 года цена квадратного метра в Санкт-Петербурге увеличилась на 11%, в Ленинградской области - на 8%. В 1 полугодии 2021 года на первичном рынке Петербургского региона на 21% меньше сделок, чем полугодием ранее, но цены, при этом, выросли в Санкт-Петербурге на те же 11%, а в Ленинградской области намного сильнее - на 20%. Ажиотажа, как в 2020 году, на рынке уже нет, цены в то же время продолжают расти даже более быстрыми темпами. Соответственно, спрос перестал быть ключевым фактором подорожания жилья на первичном рынке Петербургского региона. Теперь причины иные, в том числе связанные и с ограничениями на строительство.
Количество сделок на первичном рынке Московского и Петербургского регионов
Источник: Аналитический центр Циан
«Мораторий на строительство - фактор роста цен на первичном рынке недвижимости, о котором говорят реже, чем о других. В информационной повестке есть новости о повышенном спросе, увеличении цен на строительные материалы, нехватке рабочей силы. Ограничения на строительство - ещё один фактор, который, к тому же, не удастся компенсировать в короткие сроки, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Рост цен на фоне дефицита нового строительства в совокупности с увеличением ставок по ипотеке и низким уровнем доходов населения, ведёт к снижению доступности жилья. По сути, такое ограничение вывода новых проектов, которое мы наблюдаем в Санкт-Петербурге, входит в определенное противоречие с целью строить по 120 млн кв. м в год. Проблема с нехваткой инфраструктуры может быть решена через другие механизмы (корректировки инвестконтрактов, схемы ГЧП)».
Доля квартир с предчистовой отделкой от застройщика на рынке новостроек бизнес-, премиум- и элитного класса в 2020 году заметно увеличилась, по наблюдениям аналитиков компании «Метриум». От 22% до 26% квартир или апартаментов в этих сегментах сейчас предлагаются столичными девелоперами с таким уровнем отделки. При этом доля жилья без ремонта за 2020 год сократилась во всех трех сегментах высокобюджетного рынка.
В 2020 году застройщики комплексов высокобюджетного сегмента в Москве стали чаще предлагать клиентам квартиры и апартаменты с предчистовой отделкой, которая также называется white box. Обычно она предполагает возведение межкомнатных перегородок, разводку всех коммуникаций и предварительную отделку поверхностей. Покупателю такой квартиры остается провести только косметический ремонт, самостоятельно определив дизайн помещений. Въехать и жить в это жилье нельзя, но и капитальный ремонт со строительством межкомнатных стен, выравниванием поверхностей и прокладкой коммуникаций не требуется.
Во всех трех высоких сегментах столичных новостроек за последний год жилья в формате white box стало больше. В бизнес-классе доля квартир с предчистовой отделкой за год выросла с 13% до 24% от общего числа квартир в продаже, в премиум-классе – с 8% до 22%, а в элитном – с 18% до 26%. Таким образом, хотя такой вариант жилья не стал преобладать над более привычными покупателю полной отделкой и «бетоном», доля его существенно увеличилась.
При этом во всех сегментах уменьшилось представительство объектов без отделки. В бизнес-классе их доля за 2020 год сократилась с 79% до 61% от общего числа квартир в сегменте, в премиум-классе – 42% до 37%, а в элитном – с 45% до 39%.
Динамика доли жилья с отделкой при этом была разной. В бизнес-классе доля предложения квартир под ключ выросла в 2020 году с 8% до 15%. В премиум-классе и элитном сегменте, напротив, этот показатель сократился соответственно с 50% до 41% и с 37% до 35%.
«Рынок премиальных новостроек Москвы постепенно приходит к пониманию того, что квартиры или апартаменты с предчистовой отделкой – это золотая середина, – рассказывает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проекта «Данилов Дом»). – К примеру, в нашем проекте премиум-класса “Данилов Дом” все апартаменты сдаются с отделкой white box. Мы прокладываем все инженерные системы и трассы кондиционирования, подготавливаем стены к косметической облицовке. С одной стороны, такая отделка позволяет сэкономить много времени на черновом этапе работ. С другой, она позволяет реализовать свой дизайн-проект, что крайне важно для аудитории клиентов высокобюджетного рынка новостроек».
По динамике абсолютного числа квартир в формате white box в продаже выделяется премиальный сегмент новостроек. Если в конце 2019 года на рынке было 229 таких объектов, то к концу 2020 года их стало 513 (рост в 2,2 раза). В бизнес-классе количество квартир с предчистовой отделкой увеличилось с 1,9 тыс. до 2,3 тыс. (+24%). В элитном сегменте квартир и апартаментов white box стало немного больше: 370 против 339 год назад (+9%).
*Сегменты премиум и элит включают квартиры и апартаменты, а в бизнес-классе учтены только квартиры.
Источник: «Метриум»
«За последние годы качество планировочных решений в высокобюджетных новостройках заметно выросло, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Соответственно, желание с нуля переделать внутреннюю планировку квартиры (а для этого нужен вариант без отделки) у потенциальных покупателей уменьшилось. При этом сами дизайн-проекты дорогого жилья становятся менее экстравагантными и более практичными. Покупатели дорогих новостроек стремятся не тратить много времени и денег на ремонт. С этой точки зрения больше подходят квартиры с предчистовой и финальной отделкой. Впрочем, в высокобюджетном сегменте всё равно останется группа клиентов, желающих получить “чистый лист”, на котором можно нарисовать жильё мечты с нуля. Полагаю, в ближайшие годы соотношение этих опций может стать примерно равным».
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам января 2021 г. совокупный объем предложения апартаментов на первичном рынке жилья в старых границах Москвы составил 379,9 тыс. кв.м и 5,3 тыс. лотов в 87 проектах. За месяц объем предложения снизился на 7,5% площади и на 6,9% лотов. За год объем предложения сократился на 27% площади и 31% лотов.
На долю предложения апартаментов приходится 21% от совокупного предложения на первичном рынке старой Москвы, которая за месяц не изменилась. Новые проекты и объемы на рынке в январе не появились.
Большая доля предложения приходится на премиум-класс (40,3% площади), которая по сравнению с прошлым годом выросла на 3,7%. Доля бизнес-класса чуть меньше – 39,6% площади, которая год остается на том же уровне. Доля комфорт-класса сократилась по сравнению с прошлым годом на 6% и составила 19%. Минимальная доля в стандарт-классе (1,1%) остается неизменной.
Лидером по концентрации предложения остается ЦАО (32,5% площади), доля за год выросла на 9,5%. За ним следует САО с долей 19,4% реализуемой площади и СВАО с долей 12,4% площади.
По стадиям строительной готовности 70% предложения находится на заключительной стадии (ФОР – 25,5%, благоустройство – 14,4%, введен – 28,5%), которая за год она выросла на 10,8%.
По наличию отделки больше всего лотов предлагается без отделки – 50,8% лотов, которая за год уменьшилась на 10,5%. На долю предложения с отделкой приходится 32,2% лотов, которая за год выросла на 5,5%. Доля предложения с предчистовой отделкой составляет 14%, которая выросла на 4,2%, и с другими опциями 3%.
По итогам января 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра апартаментов составила 379,2 тыс. руб., которая за месяц выросла на +1,9%, за год – на 21%. В годовой динамике СВЦ выросла в премиум-классе – на 19,3% и составила 577,9 тыс. руб., в бизнес-классе – на 17,4% до 271,8 тыс. руб., в комфорт-классе – на 8,4% до 193,3 тыс. руб. СВЦ в апартаментах стандарт-класса наблюдается снижение на 3,7% за год до 187,7 тыс. руб.
Самым доступным среди округов стал ЮЗАО с СВЦ на уровне 193,8 тыс. руб. (+0,2% за месяц, +10% за год). Самым дорогим является ЦАО с СВЦ на уровне 577,1 тыс. руб. (+0,5% за месяц, +11,3% за год). Лидером роста стали СВАО, в котором СВЦ выросла на 6,3% за месяц и на 16% за год до уровня 237,7 тыс. руб.
По итогам января 2021 года средняя цена апартаментов составила 27 млн руб., которая за месяц выросла на 1,2% и на 25% за год. Самый значительный рост наблюдался в комфорт-классе (+4,7% за месяц, +19,2% за год), в котором средняя цена лота составила 10,3 млн руб. В премиальном сегменте средняя цена лота за год выросла на 14,7% и составила 57,2 млн руб.
Таблица 1. СВЦ по классам, тыс. руб.
|
Класс |
янв.20 |
дек.20 |
янв.21 |
Динамика, мес., % |
Динамика, год, % |
|
бизнес |
231,4 |
268,4 |
271,8 |
1,3% |
17,4% |
|
комфорт |
178,2 |
187,2 |
193,3 |
3,2% |
8,4% |
|
премиум |
484,2 |
566,1 |
577,9 |
2,1% |
19,3% |
|
стандарт |
194,8 |
184,1 |
187,7 |
1,9% |
-3,7% |
|
Среднее |
313,4 |
372,5 |
379,5 |
1,9% |
21,1% |