Итоги I полугодия на рынке премиальных и элитных новостроек Москвы
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/149ea149/a92c71148e5625c894b4c81f.jpg)
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на московском рынке новостроек премиум- и элитного сегмента.
В I полугодии 2021 года рынок высокобюджетных новостроек включал 100 проектов (-2 за квартал; -7 за полугодие; -16 за год) с объемом экспозиции 3 170 лотов (383,2 тыс. кв. м). По количеству лотов предложение сократилось на 3,5% за квартал, на 15% за полугодие, а за год – на 30%. По продаваемой площади снижение объема экспозиции составило 5,3%, 13% и 32% за квартал, за полугодие и за год соответственно.
Средняя цена за квадратный метр в премиум-классе составила 718 745 руб. (+3,5% за 3 месяцев; +15,3% за 6 месяцев; +21,4% за 12 месяцев). В сегменте элитного жилья – 1,075 млн руб. (+3,8% за 3 месяцев; +9,9% за 6 месяцев; +10,7% за 12 месяцев).
Премиум-класс
По данным «Метриум», в I квартале 2021 года на первичном рынке жилья премиум-класса Москвы в реализации находились 53 проекта с общим объемом предложения около 2 020[1] лотов (1 205 квартир и 815 апартаментов), суммарная площадь лотов составляет 222,3 тыс. кв. м. Число экспонируемых квартир и апартаментов за прошедшие шесть месяцев сократилось на 12,7%, а продаваемая площадь при этом уменьшилась на 12%.
В I квартале 2021 года продажи и бронирование открылись в 4 проектах премиум-класса. Во II квартале на рынок не вышел ни один новый проект. Тем не менее текущий уровень девелоперской активности за отчетный период можно назвать достаточно высоким, так как за I полугодие предыдущего года на рынок вышли только две новинки.
Новые проекты на рынке новостроек премиум-класса в I полугодии 2021 г.
№ |
Название |
Девелопер |
Тип |
Округ |
Район |
1 |
High Life* |
ГК Пионер |
квартиры |
ЮАО |
Даниловский |
2 |
Остров |
ДОНСТРОЙ |
квартиры |
СЗАО |
Хорошёво-Мнёвники |
3 |
Sky View* |
АО "Киноцентр" |
апартаменты |
ЦАО |
Пресненский |
4 |
Бадаевский |
Capital Group |
квартиры |
ЗАО |
Дорогомилово |
* Старт бронирования
Источник: «Метриум»
По числу экспонируемых лотов лидером остался район Дорогомилово (16%; -5,4 п.п.). На второе место вышел район Раменки (15%; +3,2 п.п.), сместив с этой позиции Пресненский, который теперь занимает четвертое место с долей в 9,9% (-2,4 п.п.) из-за вымывания части лотов и низкой девелоперской активности (старт бронирования в апарт-комплексе Sky View не скомпенсировал спрос). Свою позицию район Раменки занял благодаря увеличению экспозиции в проектах Hide (MR Group) и «РЕКА» («Донстрой»). Третье место занял район Даниловский, его доля составила 11,5% (+0,2 п.п.), где началось бронирование в жилом комплексе High Life от «ГК Пионер». Еще одним районом с заметно выросшей долей предложения стала Марьина Роща: благодаря увеличению экспозиции в проекте Mod (MR Group) его доля составила 6,8% (+3,2 п.п.).
Источник: «Метриум»
В I полугодии 2021 года доля апартаментов снизилась до 40,3% (-7,1 п.п.). За прошедшие 6 месяцев доля квартир на рынке новостроек премиум-класса соответственно увеличилась и составила 59,7%. Наблюдается тенденция снижения количества апартаментов на премиальном рынке, что связано с выходом преобладающего количества новых многоквартирных комплексов, а также с вымыванием предложения в старых проектах апартаментного типа.
Структура предложения по количеству лотов
(внешний круг – II кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.)
Источник: «Метриум»
Проекты, стартовавшие в начале этого года, перешли на этап монтажных работ, что позволило предложению на этапе монтажа этажей занять превалирующую долю на рынке в 35% (+9,1 п.п. за 6 месяцев). Тем не менее, в конце II квартала на начальном этапе находился достаточный объем экспозиции – 23% (-2 п.п. за 6 месяцев). Доля предложения в домах на этапе отделочных работ составила 20,3% (заметно снизившись на 5,1 п.п. за прошедшие полгода), а доля готового предложения – 21,7% (-1,9 п.п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество лотов)
Источник: «Метриум»
За прошедшие полгода заметно выросла доля предложения с отделкой white box и сократилось предложение с готовой отделкой. Теперь превалирующее число квартир и апартаментов реализуется без отделки (40,0%; +3,2 п.п.). На лоты с готовой отделкой под ключ приходится всего 29,3% (-11,7 п.п.) от общего объема предложения. Доля квартир и апартаментов с отделкой white box заметно выросла и достигла 30,7% (+8,5 п.п.).
Структура предложения по типу отделки
(количество лотов, внешний круг – II кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.)
Источник: «Метриум»
В объеме экспозиции наблюдается увеличение долей двухкомнатных и трехкомнатных лотов за счет снижения доли однокомнатных. В структуре предложения по типологиям наибольший объем лотов в реализации представлен двухкомнатными квартирами и апартаментами (34,86%), их доля за квартал выросла на 2,1 п.п. На однокомнатные лоты пришлось 26,9% (-3,3 п.п.). Доля трехкомнатных увеличилась за отчетный период до 20,9% (+2,1 п.п.), а на многокомнатные лоты пришлось порядка 14,6% (-0,6 п.п.). Наименьший объем в реализации традиционно заняли студии – на них пришлось 3 % рынка (-0,4 п.п.).
Структура предложения по типу лотов
(количество лотов, внешний круг – II кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.)
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», в I полугодии 2021 года средняя цена за квадратный метр в премиум-классе составила 718 745 руб. (+3,5% за 3 месяцев; +15,3% за 6 месяцев; +21,4% за 12 месяцев). Наибольший рост средней цены квадратного метра произошел в районе Дорогомилово до 859 тыс. руб./кв.м (+42,1% за 6 месяцев), где стартовал новый проект от Capital Group «Бадаевский», а также произошло плановое повышение цен в уже представленных на рынке комплексах.
Второй район по скорости роста стоимости квадратного метра за отчетный период – это район Беговой (604 тыс. руб./кв.м; +34,4%). В этом районе экспонируется единственный проект SLAVA (MR Group), в котором произошло плановое повышение цен в связи с увеличением строительной готовности домов, а также наблюдался высокий покупательский интерес к проекту.
Третье место по динамике цен занял район Хамовники с показателем средневзвешенной цены чуть более 1 млн руб. (+33,2%). Причина столь высоких цен в Хамовниках, который стал самым дорогим районом в премиум-классе, заключается в дефицитном остаточном объеме предложения и отсутствии новых проектов. В среднем динамика роста цены по всем районам составила около 15%.
Снижение средневзвешенных цен отмечалось в следующих районах: Алексеевский (-11,9%), Хорошёво-Мнёвники (-3,2%), Покровское-Стрешнево (-0,6%). Причина снижения цен в Алексеевском районе в экспонировании наименее ликвидных остатков в старом проекте EgoDom, а также отсутствие конкурентноспособного нового предложения. В Хорошёво-Мнёвниках к концу II квартала сократился объем экспозиции квартир премиум-класса в проекте «Остров», но при этом сохранилось предложение в старых проектах с консервативным ценообразованием («Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» и River Residences).
Динамика средней цены в премиальном сегменте в разрезе районов, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
Средний бюджет предложения в новостройках премиум-класса за I полугодие 2021 года вырос на 20,6% – до 78,4 млн руб. При этом средняя площадь квартир и апартаментов увеличилась всего на 4,5% – до 109 кв. м.
Стоимость лотов премиум-класса в зависимости от типологии
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость лотов, руб. |
||||||
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
СТ |
25,2 |
37,9 |
72,2 |
288 750 |
582 255 |
1 000 000 |
11 818 800 |
22 078 060 |
72 210 000 |
1К |
35,1 |
57,7 |
113,6 |
283 500 |
622 650 |
1 402 300 |
15 999 775 |
35 946 050 |
135 462 351 |
2К |
55,1 |
88,2 |
182,8 |
275 900 |
645 420 |
1 550 000 |
18 937 800 |
56 988 070 |
212 058 378 |
3К |
81,7 |
124,5 |
201,3 |
283 500 |
688 690 |
1 550 000 |
26 234 700 |
85 750 240 |
272 482 969 |
4К+ |
111,1 |
250,5 |
1852,6 |
362 500 |
858 210 |
2 000 000 |
40 266 500 |
215 292 090 |
1 925 000 000 |
итого |
25,2 |
109,0 |
1852,6 |
275 900 |
718 745 |
2 000 000 |
11 818 800 |
78 405 810 |
1 925 000 000 |
Источник: «Метриум»
Наиболее доступные предложения в премиум-классе представлены в следующих комплексах:
– ЖК «MOD» (СВАО / р-н Марьина роща): студия 28,13 кв. м. за 11,8 млн руб. (квартира);
– ЖК «MOD» (СВАО / р-н Марьина роща): студия 28,9 кв. м. за 12 млн руб. (квартира).
– ЖК «Резиденции Замоскворечье» (ЦАО / р-н Замоскворечье): студия 41,3 кв. м. за 12,1 млн руб. (апартамент);
Самые дорогие квартиры и апартаменты на премиальном рынке:
– ЖК «Бадаевский» (ЗАО / р-н Дорогомилово): вилла площадью 974 кв.м за 1,93 млрд руб.;
– ЖК «Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): резиденция площадью 1 852,6 кв. м. за 1,8 млрд руб.;
– ЖК «Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): вилла 905,6 кв. м. за 650 млн руб.
Элитный класс
По данным «Метриум», на первичном рынке элитного жилья Москвы по итогам I полугодия 2021 года было представлено 47 комплексов, в которых экспонировалось около 1 150 квартир и апартаментов[2] суммарной площадью 170,9 тыс. кв. м. За шесть месяцев количество продаваемых лотов сократилось на 19%, а продаваемая площадь – на 14%. Относительно прошлого квартала объем предложения практически не изменился: количество лотов уменьшилось на 2,5%, общая площадь увеличилась на 1%.
Новые проекты на первичном рынке жилья элитного класса в I полугодии 2021 г.
№ |
Название |
Девелопер |
Тип |
Округ |
Район |
1 |
Лаврушинский* |
Sminex |
квартиры |
ЦАО |
Якиманка |
* В настоящее время в проекте заключается предварительные договоры (скоро начнется регистрация ДДУ)
Источник: «Метриум»
За отчетный период на рынок элитной первичной недвижимости в открытые продажи вышел всего один проект – «Лаврушинский» (квартиры) от девелопера Sminex. В связи с низкой девелоперской активностью и вымыванием наиболее ликвидных лотов объем предложения, как и кварталом ранее, продолжает находиться на низком уровне.
Лидерство по числу экспонируемых лотов сохранилось за Пресненским районом – за квартал его доля увеличилась на 0,5 п.п. до 39,1%. Вторую позицию по объему предложения квартир и апартаментов элитного класса занимает район Хамовники с долей в 14,3% (-0,2 п.п.). На третьем месте расположился Арбат – 12,3% от совокупной экспозиции (+2,3 п.п.). Меньше всего лотов представлено в Замоскворечье и Басманном районе – у каждого из них доля составила 0,7%. Несмотря на выход в открытые продажи «Лаврушинского», доля района Якиманка снизилась на 1,9 п.п. до 9,6% из-за высокого спроса на проекты в данной локации.
Источник: «Метриум»
Несмотря на общее сокращение предложения на локальном рынке новостроек, апартаменты по-прежнему являются наиболее распространенным форматом недвижимости в сегменте – 71,7% (+3,4 п.п.) от общего количества лотов. Доля квартир составляет менее трети рынка (28,3%).
Структура предложения по лотам
(внешний круг – II кв. 2021 г., внутренний – IV кв. 2020 г.)
Источник: «Метриум»
Наибольший объем предложения по-прежнему приходится на объекты, получившие РВЭ (68,5%; +2,3 п.п.) и находящиеся на этапе отделочных работ (23,5%; +0,3 п.п.). Доля предложения в стадии монтажа наземных этажей выросла на 2,4 п.п. до 4,1%. В корпусах на начальном этапе сконцентрировано всего 3,9% (-5,2 п.п.) от текущего объема экспозиции.
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество лотов)
Источник: «Метриум»
В конце I полугодия 2021 года плавно снизились доли предложения без отделки и с отделкой whitebox, а доля лотов с готовым ремонтом – увеличилась. Таким образом, доля лотов с финишной отделкой составила 38,1% (+3,4 п.п.), без ремонта – 36,3% (-2,7 п.п.). На лоты с отделкой white box приходилось 25,3% (-0,7 п.п.) совокупного предложения.
Структура предложения по типу отделки
(внешний круг – II кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.)
Источник: «Метриум»
В первой половине 2021 года наблюдалось вымывание наиболее доступных форматов на рынке: за прошедшие шесть месяцев доли многокомнатных и трехкомнатных лотов увеличились, а остальные типы лотов с меньшей комнатностью продемонстрировали снижение своих долей. Тем не менее, превалирующий объем предложения распределился между двухкомнатными и однокомнатными лотами: 33,3% (-1,3 п.п.) и 28% (-0,5 п.п.) соответственно. Порядка 17,6% предложения пришлось на трехкомнатные (+0,6 п.п.), а на многокомнатные лоты – 18,6% (+2 п.п.). Наименьшую долю, что традиционно для элитного сегмента, заняли студии – 2,5% (-0,8 п.п.).
Структура предложения по типу лотов
(внешний круг – II кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.)
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена квадратного метра в сегменте элитного жилья по итогам I полугодия 2021 года составила 1,075 млн руб. или $15 368[3]. Динамика стоимости квадратного метра в рублевом эквиваленте: +3,8% за 3 месяцев; +9,9% за 6 месяцев; +10,7% за 12 месяцев.
К концу I полугодия 2021 года закрепился не совсем свойственный для элитного сегмента тренд «активного роста цен». Во II квартале в большинстве проектов элитного класса повышение цен происходило уже не на отдельный пул лотов, как было в начале этого года, а на весь прайс-лист. Причина столь заметного роста (почти 10% за полгода) заключается не столько в политике компенсации растущей себестоимости строительства (две третьих рынка экспонируется в готовых домах), а представляет собой реакцию на спрос в элитном сегменте и также активную индексацию цен в комплексах премиум- и бизнес-классах. Элитный рынок разогревался дольше и проявил динамику последним. Именно поэтому первые сигналы увеличения средневзвешенной цены квадратного метра проявилась в конце I квартала текущего года, а не в 2020 году, как в прочих сегментах.
За прошедшие полгода средневзвешенные цены выросли во всех районах кроме Арбата. Сильнее всего подорожал квадратный метр в Красносельском районе – на 33,6% за 6 месяцев. Рост средневзвешенной цены этого района обусловлен повышением цен в единственном проекте Turgenev (застройщик ООО «ПСО НеоСтрой»). Второй район по динамике повышения стоимости квадратного метра – Хамовники (+18,5%), в котором экспонируется порядка 15 проектов.
По итогам I полугодия 2021 года самым дорогим районом стал Мещанский со средневзвешенной ценой в 1,5 млн руб./кв.м (+2,3% за полугодие), где экспонируется всего два проекта с ограниченным объемом предложения. Пресненский район лидирует по объему доступных лотов (доля 39%), но при этом является самым «дешевым» – цена квадратного метра в среднем составила 719 тыс. руб. (+6,3%). В данном районе экспонируются проекты, давно представленные на рынке (Neva Towers, «ОКО» и др.) и менее конкурентные по своим потребительским характеристикам, что и обуславливает подобный уровень цен.
Средняя цена в разрезе районов в новостройках элитного сегмента, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
Наиболее бюджетные предложения в сегменте элитных новостроек представлены в следующих проектах:
– Авторский дом Roza Rossa (ЦАО / Хамовники): апартаменты 28,3 кв. м за 27,4 млн руб.;
– ЖК Neva Towers (ЦАО / Пресненский): апартамент 45,1 кв. м за 28,3 млн руб.;
– ЖК «Софийский» (ЦАО / Якиманка): апартамент 43,2 кв. м за 33,9 млн руб.
Самые дорогие лоты на рынке новостроек элитного сегмента продаются в комплексах:
– ЖК «Царев Сад» (ЦАО / Якиманка): апартаменты 1 080,4 кв. м за 2,9 млрд руб.;
– ЖК «Башня Федерация» (Восток) (ЦАО / Пресненский): апартаменты 2 180,9 кв. м за
2,6 млрд руб.;
– ЖК Fairmont Vesper Residences (ЦАО / Тверской): апартаменты 1051,2 кв. м за 2,3 млрд руб.
Стоимость квартир элитного сегмента в зависимости от типологии
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
СТ |
28,3 |
44,6 |
52,7 |
627 145 |
785 460 |
971 000 |
27 440 460 |
35 013 740 |
45 819 435 |
1К |
45,1 |
80,9 |
144,4 |
488 560 |
711 750 |
2 150 945 |
36 987 340 |
58 111 615 |
252 700 000 |
2К |
75,6 |
131,1 |
233,0 |
500 580 |
837 170 |
2 000 000 |
48 645 000 |
110 321 715 |
312 000 000 |
3К |
94,7 |
156,8 |
295,6 |
520 000 |
1 116 155 |
2 500 000 |
65 220 000 |
176 634 455 |
481 750 000 |
4К+ |
75,4 |
271,4 |
2 180,9 |
459 535 |
1 340 230 |
3 150 000 |
75 645 900 |
367 913 905 |
2 900 000 000 |
СВ. ПЛ. |
35,7 |
137,2 |
385,7 |
556 365 |
1 182 755 |
2 884 875 |
39 314 000 |
162 291 550 |
1 063 994 400 |
ИТОГО |
28,3 |
150,2 |
2 180,9 |
459 535 |
1 075 040 |
3 150 000 |
27 440 460 |
160 028 774 |
2 900 000 000 |
Источник: «Метриум»
Основные тенденции
«В конце I полугодия 2021 года сохраняется дефицит ликвидного предложения в высокобюджетном сегменте и оно продолжает сокращаться, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Количество лотов в продаже составило 3 170 штук (-3,5% за 3 месяца; -15,2% за 6 месяцев; -30,2% за 12 месяцев) или 383,2 тыс. кв. м (-5,3% за 3 месяца; -13% за 6 месяцев; -31,8% за 12 месяцев), что является очередным антирекордом второй квартал подряд. Текущая девелоперская активность оказалась незначительно выше, чем в аналогичном периоде прошлого года, когда на рынке началась реализация в 4 проектах (по 2 проекта в премиум- и элитном классе). В отчетном периоде вышло в реализацию 4 новых комплекса премиум-класса и 1 в сегменте элитных новостроек.
По итогам I полугодия 2021 года в новостройках премиум- и элитного классов зарегистрировано в 2,9 раза больше договоров долевого участия в строительстве квартир и апартаментов, чем за аналогичный период 2020 года. Столь высокий уровень продаж объясняется высоким спросом на новостройки премиум-класса – количество договоров в данном сегменте увеличилось более чем в 3 раза (с 0,6 тыс. в I полугодии прошлого года до 1,9 тыс. в текущем отчетном периоде), в то время как в элитном сегменте было зарегистрировано 102 ДДУ, что на 10% меньше, чем в I полугодии 2020 года. Статистика продаж по ДДУ в элитном сегменте не отражает реальный спрос так как 68% предложения предлагается в готовых домах. По экспертной оценке компании «Метриум», спрос в элитном сегменте в I полугодии 2021 года примерно сопоставим с аналогичным периодом прошлого года, но при этом наблюдается повышение интереса покупателей на рынке, что может сказаться на увеличении числа закрытых сделок во II полугодии.
Высокий интерес покупателей к недвижимости высокобюджетного сегмента и активное вымывание наиболее ликвидных лотов привели к заметному росту цен. За прошедшие 6 месяцев средневзвешенная цена квадратного метра в элитных новостройках увеличилась почти на 10% и составила 1,075 млн руб./кв.м, а в сегменте премиум на 15% до 718,7 тыс. руб./кв.м. Бюджеты также заметно выросли: в элитном классе средний бюджет предложения составил 160 млн руб. (+17% за 6 месяцев), а в премиум-классе – 78,4 млн руб. (+20,6% за 6 месяцев).
Восстановление объема предложения сейчас самая актуальная тема. Наблюдаемый дефицит на рынке провоцирует более широкую практику формата закрытых продаж в наиболее интересных проектах на рынке. Большинство застройщиков таким образом пытаются определить справедливую рыночную стоимость недвижимости с учетом возможного спроса. Подобный формат продаж снижает прозрачность высокобюджетного сегмента и усложняет прогнозирование динамики цен. В отличие от прочих сегментов, в новостройках премиум и элитного класса до конца 2021 года вероятно сохранение устойчивого спроса, а также плавное повышение цен при условии сохранения дефицита. Ожидать восстановление объема экспозиции скорее всего стоит не ранее начала 2022 года».
[1] Ввиду отсутствия данных в открытых источниках информации в нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] В некоторых комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[3] 69,9513 рублей за Доллар США по курсу ЦБ РФ на 30.06.2021
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/f7189038/d78df71e39ae324ad34f7901.jpg)
В I квартале 2021 года покупатели элитных и премиальных квартир в строящихся домах приобрели на 48% больше помещений, чем в I квартале 2020 года, подсчитали эксперты компании «Метриум». Спрос на дорогие новостройки вырос заметнее, чем на первичное жилье комфорт- и бизнес-класса. Девелоперы заключили с дольщиками дорогих проектов застройки договоры на сумму в 42 млрд рублей.
В I квартале 2021 года на рынке элитных и премиальных новостроек Москвы (без учета покупок готового жилья) девелоперы заключили почти 730 сделок, продав квартир и апартаментов на сумму в 42 млрд рублей, подсчитали аналитики «Метриум». Подавляющее число договоров долевого участия (ДДУ) зафиксировано в премиальном сегменте рынка (695 ДДУ). В элитном секторе покупатели строящегося жилья заключили 34 договора.
По сравнению с аналогичным периодом 2020 года спрос на дорогие новостройки Москвы увеличился на 48%. В I квартале 2020 года покупатели заключили 493 сделки, из которых 412 относились к премиальному сегменту, а 81 – к элитному. Хотя спрос на элитные новостройки таким образом сейчас заметно сократился, в премиум-классе покупатели были более активны, чем год назад.
Спрос на элитные и премиальные новостройки вырос больше, чем на более доступное по цене жилье. Так, число соглашений о покупке квартир в строящихся домах бизнес-класса за год увеличилось на 28%, а эконом- и комфорт-класса – на 16%.
Примечательно, что дольщики элитных и премиальных проектов застройки стали приобретать не только больше квартир и апартаментов, но и тратить больше денег, чем год назад. Так, средний «чек» сделки на рынке строящегося премиального жилья увеличился с 48,1 млн до 55,4 млн рублей, то есть на 13%. В элитном сегменте средний бюджет покупки вырос за аналогичный период еще более заметно – с 59,4 млн рублей до 125,2 млн рублей – двукратный рост. Поэтому, кстати, хотя девелоперы элитных новостроек заключили намного меньше соглашений, их суммарная выручка в I квартале 2021 оказалась сопоставимой с той, что они получили в I квартале 2020 – 4,3 млрд рублей против 4,8 млрд рублей.
«Повышение цен на элитные и премиальные новостройки не привело к снижению активности клиентов, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Ликвидные высокобюджетные новостройки остаются привлекательным объектом для долгосрочных капиталовложений в период нестабильности и мировой рецессии. В то же время значительная часть клиентов с большими сбережениями приобретали квартиру для себя по разным обстоятельствам – от переезда до расширения семейства».
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/53c957a0/e878a183e838b7ec031e4b33.jpg)
Президент России Владимир Путин на пленарном заседании Петербургского международного экономического форума выступил за продление программы льготной ипотеки еще на год. Однако максимальный лимит кредита составит 3 млн рублей для всех регионов, а ставка повысится до 7%. Эксперты Циан рассчитали, какой объем первичного рынка и квартиры с какими характеристиками попадают под новые условия льготного ипотечного кредитования.
Для дальнейших расчетов применяется условие, что потенциальный покупатель обращается к застройщику с минимально возможным первым взносом в 15% от стоимости квартиры. С учетом максимального лимита в 3 млн рублей, стоимость выбранного жилья не должна превышать 3,530 млн рублей. Первый взнос в данной ситуации составит около 530 тыс. рублей.
- 19% квартир на первичном рынке крупных городов (500 тыс. +) можно будет купить по льготной ипотеке на новых условиях. Без учета рынка Москвы и Санкт-Петербурга – 27%. С прежним лимитом 6 млн рублей доля подходящих квартир составляла в регионах 88%.
- В Москве с обновлением максимального кредита доля подходящего жилья снизится с 58% до 0%. В Санкт-Петербурге – с 87% до 5%.
- Снижение лимита до 3 млн рублей сделало субсидию неактуальной для Москвы, Сочи, Казани и Санкт-Петербурга.
- Максимальная доля квартир, подходящих для субсидии, зафиксирована в Кирове (80%) и Челябинске (74%).
- Стоимость квартиры по льготной ипотеке (2,65 млн рублей) – в два раза ниже, чем в целом по рынку (5,15 млн).
- Для того, чтобы воспользоваться льготной ипотекой, нужно собрать в среднем 42% от стоимости жилья вместо минимально разрешенных банками 15%. Порядка 70% стоимости в качестве первого взноса придется копить в Москве, Петербурге и Сочи.
- По льготной ипотеке удастся купить преимущественно однокомнатные квартиры. Средняя площадь жилья, подходящего под субсидию с первым взносом 15%, - 37,8 кв. м. Это на 33% меньше, чем в среднем по рынку (56,6 кв. м).
- Трехмиллионный лимит по льготной ипотеке уже превышен в 2/3 регионов.
- Каждую пятую квартиру на первичном рынке крупных городов можно купить по льготной ипотеке на новых условиях
Эксперты Циан проанализировали, какая доля от объема предложения новостроек в городах с численностью населения от 500 тысяч человек соответствует условиям льготной ипотеки. Для этого были посчитаны квартиры в строящихся (не сданных) корпусах, продажи которых идут по ДДУ, в т.ч. с эскроу-счетами. Учитывались города, объем предложения на первичном рынке которых превысил 500 квартир (26 населенных пунктов).
При минимальном первом взносе 15% по обновленной льготной ипотеке можно будет взять в кредит каждую пятую квартиру (19%). Однако доля доступного жилья во многом зависит от конкретного города. В аутсайдерах - Москва, где на первичном рынке отсутствуют предложения в бюджете до 3,53 млн рублей. В Московской области под новый лимит подходит порядка 12% всего предложения или около 3 тыс. лотов, причем речь идет о городах дальнего Подмосковья на востоке области, т.е не самых престижных локациях.
Менее 10 подходящих лотов в Сочи – иными словами, наравне с Москвой данный город выбывает из списка локаций, где актуальная обновленная льготная ипотека с минимальным первоначальным взносом. Не повезло и жителям Казани и Санкт-Петербурга, где с первым взносом в 15% можно выбирать всего из 4% и 5% квартир соответственно. Иными словами, льготная ипотека теперь неактуальна для городов с самой высокой ценой квадратного метра по РФ.
Менее трети всех квартир подходит под трёхмиллионный лимит во Владивостоке, Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, Уфе, Краснодаре, Тюмени, Новосибирске.
В 6 из 26 городов даже с минимальным первым взносом можно выбирать как минимум из половины всех квартир в продаже. В лидерах – Киров (80%), Челябинск (74%). В списке также – Иркутск, Рязань, Ростов-на-Дону и Пенза.
С прежним лимитом для регионов в 6 млн рублей и соответственно максимальной стоимостью квартиры примерно в 6,7 млн (первый взнос 15%) в перечисленных городах доля доступного жилья составляла 88% (не учитывается Москва и Санкт-Петербург с другими максимальными лимитами). Сейчас – 27% (только для городов с лимитом 6 млн рублей).
Что касается Москвы и Петербурга, то с лимитом в 12 млн рублей на сегодняшний день и первым взносом 15%, максимальная стоимость жилья не может превышать примерно 14,12 млн рублей. В данном бюджете экспонируются на первичном рынке 58% квартир в столице и 87% в Санкт-Петербурге. После ограничения лимита 3 млн, в Москве не останется подходящего предложения, в Санкт-Петербурге его доля снизится до 5%.
Доля квартир первичного рынка, подходящих для льготной ипотеки по новым правилам (п.в.15%, сумма кредита - 3 млн)
Город |
Доля квартир, подходящих под условия льготной ипотеки |
Средняя площадь квартиры по льготной ипотеке, кв. м |
Средняя площадь квартиры на первичном рынке, кв. м |
Разница в площади (квартира по льготной ипотеке/ предложение на рынке), кв. м |
Средняя стоимость квартиры по льготной ипотеке, млн р. |
Средняя стоимость квартиры в целом по рынку, млн р. |
Разница в стоимости, кол-во раз |
Необходимый первый взнос по льготной ипотеке для покупки средней квартиры с лимитом 3 млн |
Киров |
80% |
43 |
49 |
-6 |
2,16 |
2,56 |
1,2 |
достаточно минимального |
Челябинск |
74% |
48,8 |
58 |
-9,2 |
2,3 |
2,95 |
1,3 |
достаточно минимального |
Иркутск |
59% |
29,8 |
43,7 |
-13,9 |
2,24 |
3,63 |
1,6 |
17% |
Рязань |
53% |
43 |
60,9 |
-17,9 |
2,42 |
3,57 |
1,5 |
16% |
Ростов-на-Дону |
51% |
36,9 |
49,6 |
-12,7 |
2,8 |
3,89 |
1,4 |
23% |
Пенза |
51% |
38,8 |
56,2 |
-17,4 |
2,53 |
3,72 |
1,5 |
19% |
Воронеж |
45% |
43,8 |
58,8 |
-15 |
2,66 |
4,12 |
1,5 |
27% |
Барнаул |
44% |
42,4 |
62,4 |
-20 |
2,69 |
3,95 |
1,5 |
24% |
Ярославль |
43% |
43,1 |
62,5 |
-19,3 |
2,73 |
3,77 |
1,4 |
20% |
Волгоград |
42% |
45,9 |
63,1 |
-17,2 |
2,84 |
3,99 |
1,4 |
25% |
Красноярск |
39% |
41,5 |
59,9 |
-18,4 |
2,82 |
4,46 |
1,6 |
33% |
Ижевск |
36% |
42,7 |
58,6 |
-15,9 |
2,74 |
4 |
1,5 |
25% |
Липецк |
36% |
50,4 |
69,5 |
-19,2 |
2,9 |
3,95 |
1,4 |
24% |
Пермь |
34% |
39,4 |
58 |
-18,6 |
2,86 |
4,33 |
1,5 |
31% |
Самара |
34% |
42,8 |
58,7 |
-16 |
2,66 |
4,64 |
1,7 |
35% |
Новосибирск |
31% |
37,6 |
56,1 |
-18,5 |
2,77 |
5,06 |
1,8 |
41% |
Тюмень |
30% |
33,7 |
57,6 |
-23,9 |
2,87 |
5,07 |
1,8 |
41% |
Краснодар |
29% |
38 |
53,5 |
-15,5 |
2,61 |
4,77 |
1,8 |
37% |
Уфа |
27% |
38,1 |
59,7 |
-21,6 |
2,76 |
5,39 |
2 |
44% |
Екатеринбург |
20% |
33 |
61,2 |
-28,2 |
2,83 |
6,04 |
2,1 |
50% |
Нижний Новгород |
20% |
28,7 |
56,6 |
-27,9 |
2,9 |
5,54 |
1,9 |
46% |
Владивосток |
18% |
27,5 |
47,4 |
-19,9 |
3,29 |
6,08 |
1,8 |
51% |
Санкт-Петербург |
5% |
23,7 |
53,6 |
-29,9 |
3,02 |
9,7 |
3,2 |
69% |
Казань |
4% |
31 |
55,9 |
-24,9 |
3,16 |
6,22 |
2 |
52% |
Сочи |
0% |
22,1 |
43,8 |
-21,7 |
3,4 |
10,56 |
3,1 |
72% |
Москва |
Нет подходящих квартир |
12 |
75% |
|||||
Все города |
19% |
37,8 |
56,6 |
-18,8 (33%) |
2,65 |
5,15 |
1,94 |
42% |
Источник: Аналитический центр Циан
- Реальный первый взнос – 42% вместо 15%
По подсчетам аналитиков Циан, в среднем по 26 городам, попавшим в выборку (более 500 строящихся квартир, население от 500 тыс. человек), бюджет предложения составил 5,15 млн рублей. Средняя цена квартиры, которая попадает в программу льготного ипотечного кредитования по обновленному лимиту – 2,65 млн. Таким образом, реальная стоимость квартиры в новостройке – в два раза выше, чем стоимость жилья, подходящего под программу льготного ипотечного кредитования.
Наибольшая разница между реальной стоимостью и стоимостью доступного жилья по льготной ипотеке зафиксирована в Сочи и Казани (более чем в три раза). Минимальная разница (в пределах 30%) – в Челябинске, Кирове, Волгограде, Ярославле, Липецке.
Циан подсчитал, какой реальный первый взнос должен быть у заемщика, чтобы воспользоваться программой льготного ипотечного кредитования с лимитом в 3 млн рублей. В целом по всем 26 городам – это 42% от цены средней квартиры.
В Москве придется копить 75% от стоимости средней квартиры, в Сочи – 72%, в Санкт-Петербурге – 69%. Около половины стоимости жилья нужно собрать в Казани, Владивостоке, Екатеринбурге и Нижнем Новгороде.
Стандартный минимальный первый взнос в 15-20% при трехмиллионном лимите доступен в Кирове, Челябинске, Рязани, Иркутске, Пензе и Ярославле.
То есть льготная ипотека по-прежнему останется инструментом покупки, но для тех клиентов, кто сможет собрать больший взнос на покупку жилья, в не минимальный в размере 15%.
- В тесноте, да не в обиде: квартира по льготной ипотеке на треть меньше средней по рынку
По льготной ипотеке удастся купить преимущественно однокомнатные квартиры. Средняя площадь жилья, подходящего под субсидию с первым взносом 15%, - 37,8 кв. м. Это на 33% меньше, чем в среднем по рынку (56,6 кв. м). То есть обновленная льготная ипотека скорее походит тем, кто приобретает свое первое жилье.
В отдельных городах средняя площадь подходящей квартиры соответствует только студии, пригодной для проживания максимум одного человека. Это Сочи (22 кв. м), Санкт-Петербург (23,7 кв. м), Владивосток (27,4 кв. м), Нижний Новгород (28,7 кв. м), Иркутск (29,8 кв. м), Казань (31 кв.м).
Рассчитывать на компактные двухкомнатные квартиры, в т.ч – евроформата, можно покупателям в Волгограде (45,9 кв. м), Челябинске(48,8 кв. м) и Липецке (50,3 кв. м).
Самые существенные «потери» относительно средней площади в квадратных метрах зафиксированы в Санкт-Петербурге (-30 «квадратов»), Екатеринбурге (-28,2 «квадрата»), Нижнем Новгороде (-27,9 «квадратов»). Максимально приближенными к средней площади квартиры по льготной ипотеке оказались в Кирове (-6 кв. м), Челябинске (-9,2 кв. м) и Ростове-на-Дону (-12,7 кв. м).
Циан отмечает, что благодаря «семейной ипотеке», заемщики по которой априори интересуются большей площадью (так как в семье есть хотя бы один ребенок), покупатели смогут выбирать и большие площади ( с лимитом по кредиту до 12 млн рублей и ставкой 6%). Таким образом, льготное ипотечное кредитования в новом формате скорее подходит для несемейных покупателей, выбирающих свое первое жилье. А «семейная ипотека» позволяет компенсировать низкий кредитный лимит для остальных категорий клиентов.
- Трехмиллионный лимит по льготной ипотеке уже превышен в 2/3 регионов
Средний размер займа на первичном рынке в целом по РФ в апреле 2021 г. – 3,9 млн р., что на треть выше, чем будет выдаваться по льготной ипотеке после 1 июля. В разрезе федеральных округов лимит в 3 млн пока не превышен только в Южном и Приволжском ФО.
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
Жители 29 регионов фактически не почувствуют пересмотра программы – в них средняя сумма займа по льготной ипотеке - до 3 млн рублей. Для сравнения – всего год назад (на старте льготного ипотечного кредитования) до 3 млн рублей привлекали жители 68 регионов.
В Москве средний ипотечный займ составляет сейчас 7 млн рублей, Санкт-Петербурге – 4,6 млн. таким образом, снижение лимита фактически означает завершение программы льготного ипотечного кредитования для данных локаций.
Средняя сумма ипотечного займа на первичном рынке |
|||
2,2- 2,5 млн |
2,6-2,8 млн |
2,9 млн |
3 млн |
Алтай |
Удмуртия |
Пермский край |
Ярославская обл. |
Псковская обл. |
Челябинская обл. |
Башкортостан |
Крым |
Алтайский край |
Марий Эл |
Свердловская обл. |
Кемеровская обл. |
Курганская обл. |
Краснодарский край |
Тамбовская обл. |
Костромская обл. |
Ульяновская обл. |
Пензенская обл. |
Карелия |
Хакасия |
Воронежская обл. |
Калининградская обл. |
||
Оренбургская обл. |
Ростовская обл. |
||
Рязанская обл. |
Вологодская обл. |
||
Кировская обл. |
|||
Самарская обл. |
|||
Чувашия |
Источник: Аналитический центр Циан |
“Обновленный лимит по льготной ипотеке позволит снизить ежемесячную индексацию цен на жилье, поскольку порядка 70% покупателей приобретают квартиры в кредит, – отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Также с рынка уйдет наиболее рискованная категория заемщиков, которые брали 12 млн рублей, а в качестве первого взноса – привлекали потребительский кредит. В итоге это снизит количество потенциально неблагонадежных клиентов.
Расширение программы льготной ипотеки на семьи с одним ребёнком позволит частично компенсировать урезанный лимит. Но часть спроса перейдет на вторичный рынок, где также действует льготное ипотечное кредитование для семей с детьми.
Но едва ли не более важным фактором сейчас становятся показатели доступности жилья, цены на которое выросли за год почти на четверть при стагнирующих доходах населения. Поэтому многое будет зависеть и от того, смогут ли сами банки предлагать дополнительные «субсидии» в рамках собственных программ с девелоперами”.