Итоги I полугодия на рынке премиальных и элитных новостроек Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на московском рынке новостроек премиум- и элитного сегмента.
В I полугодии 2021 года рынок высокобюджетных новостроек включал 100 проектов (-2 за квартал; -7 за полугодие; -16 за год) с объемом экспозиции 3 170 лотов (383,2 тыс. кв. м). По количеству лотов предложение сократилось на 3,5% за квартал, на 15% за полугодие, а за год – на 30%. По продаваемой площади снижение объема экспозиции составило 5,3%, 13% и 32% за квартал, за полугодие и за год соответственно.
Средняя цена за квадратный метр в премиум-классе составила 718 745 руб. (+3,5% за 3 месяцев; +15,3% за 6 месяцев; +21,4% за 12 месяцев). В сегменте элитного жилья – 1,075 млн руб. (+3,8% за 3 месяцев; +9,9% за 6 месяцев; +10,7% за 12 месяцев).
Премиум-класс
По данным «Метриум», в I квартале 2021 года на первичном рынке жилья премиум-класса Москвы в реализации находились 53 проекта с общим объемом предложения около 2 020[1] лотов (1 205 квартир и 815 апартаментов), суммарная площадь лотов составляет 222,3 тыс. кв. м. Число экспонируемых квартир и апартаментов за прошедшие шесть месяцев сократилось на 12,7%, а продаваемая площадь при этом уменьшилась на 12%.
В I квартале 2021 года продажи и бронирование открылись в 4 проектах премиум-класса. Во II квартале на рынок не вышел ни один новый проект. Тем не менее текущий уровень девелоперской активности за отчетный период можно назвать достаточно высоким, так как за I полугодие предыдущего года на рынок вышли только две новинки.
Новые проекты на рынке новостроек премиум-класса в I полугодии 2021 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Тип |
Округ |
Район |
|
1 |
High Life* |
ГК Пионер |
квартиры |
ЮАО |
Даниловский |
|
2 |
Остров |
ДОНСТРОЙ |
квартиры |
СЗАО |
Хорошёво-Мнёвники |
|
3 |
Sky View* |
АО "Киноцентр" |
апартаменты |
ЦАО |
Пресненский |
|
4 |
Бадаевский |
Capital Group |
квартиры |
ЗАО |
Дорогомилово |
* Старт бронирования
Источник: «Метриум»
По числу экспонируемых лотов лидером остался район Дорогомилово (16%; -5,4 п.п.). На второе место вышел район Раменки (15%; +3,2 п.п.), сместив с этой позиции Пресненский, который теперь занимает четвертое место с долей в 9,9% (-2,4 п.п.) из-за вымывания части лотов и низкой девелоперской активности (старт бронирования в апарт-комплексе Sky View не скомпенсировал спрос). Свою позицию район Раменки занял благодаря увеличению экспозиции в проектах Hide (MR Group) и «РЕКА» («Донстрой»). Третье место занял район Даниловский, его доля составила 11,5% (+0,2 п.п.), где началось бронирование в жилом комплексе High Life от «ГК Пионер». Еще одним районом с заметно выросшей долей предложения стала Марьина Роща: благодаря увеличению экспозиции в проекте Mod (MR Group) его доля составила 6,8% (+3,2 п.п.).
Источник: «Метриум»
В I полугодии 2021 года доля апартаментов снизилась до 40,3% (-7,1 п.п.). За прошедшие 6 месяцев доля квартир на рынке новостроек премиум-класса соответственно увеличилась и составила 59,7%. Наблюдается тенденция снижения количества апартаментов на премиальном рынке, что связано с выходом преобладающего количества новых многоквартирных комплексов, а также с вымыванием предложения в старых проектах апартаментного типа.
Структура предложения по количеству лотов
(внешний круг – II кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.)
Источник: «Метриум»
Проекты, стартовавшие в начале этого года, перешли на этап монтажных работ, что позволило предложению на этапе монтажа этажей занять превалирующую долю на рынке в 35% (+9,1 п.п. за 6 месяцев). Тем не менее, в конце II квартала на начальном этапе находился достаточный объем экспозиции – 23% (-2 п.п. за 6 месяцев). Доля предложения в домах на этапе отделочных работ составила 20,3% (заметно снизившись на 5,1 п.п. за прошедшие полгода), а доля готового предложения – 21,7% (-1,9 п.п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество лотов)
Источник: «Метриум»
За прошедшие полгода заметно выросла доля предложения с отделкой white box и сократилось предложение с готовой отделкой. Теперь превалирующее число квартир и апартаментов реализуется без отделки (40,0%; +3,2 п.п.). На лоты с готовой отделкой под ключ приходится всего 29,3% (-11,7 п.п.) от общего объема предложения. Доля квартир и апартаментов с отделкой white box заметно выросла и достигла 30,7% (+8,5 п.п.).
Структура предложения по типу отделки
(количество лотов, внешний круг – II кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.)
Источник: «Метриум»
В объеме экспозиции наблюдается увеличение долей двухкомнатных и трехкомнатных лотов за счет снижения доли однокомнатных. В структуре предложения по типологиям наибольший объем лотов в реализации представлен двухкомнатными квартирами и апартаментами (34,86%), их доля за квартал выросла на 2,1 п.п. На однокомнатные лоты пришлось 26,9% (-3,3 п.п.). Доля трехкомнатных увеличилась за отчетный период до 20,9% (+2,1 п.п.), а на многокомнатные лоты пришлось порядка 14,6% (-0,6 п.п.). Наименьший объем в реализации традиционно заняли студии – на них пришлось 3 % рынка (-0,4 п.п.).
Структура предложения по типу лотов
(количество лотов, внешний круг – II кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.)
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», в I полугодии 2021 года средняя цена за квадратный метр в премиум-классе составила 718 745 руб. (+3,5% за 3 месяцев; +15,3% за 6 месяцев; +21,4% за 12 месяцев). Наибольший рост средней цены квадратного метра произошел в районе Дорогомилово до 859 тыс. руб./кв.м (+42,1% за 6 месяцев), где стартовал новый проект от Capital Group «Бадаевский», а также произошло плановое повышение цен в уже представленных на рынке комплексах.
Второй район по скорости роста стоимости квадратного метра за отчетный период – это район Беговой (604 тыс. руб./кв.м; +34,4%). В этом районе экспонируется единственный проект SLAVA (MR Group), в котором произошло плановое повышение цен в связи с увеличением строительной готовности домов, а также наблюдался высокий покупательский интерес к проекту.
Третье место по динамике цен занял район Хамовники с показателем средневзвешенной цены чуть более 1 млн руб. (+33,2%). Причина столь высоких цен в Хамовниках, который стал самым дорогим районом в премиум-классе, заключается в дефицитном остаточном объеме предложения и отсутствии новых проектов. В среднем динамика роста цены по всем районам составила около 15%.
Снижение средневзвешенных цен отмечалось в следующих районах: Алексеевский (-11,9%), Хорошёво-Мнёвники (-3,2%), Покровское-Стрешнево (-0,6%). Причина снижения цен в Алексеевском районе в экспонировании наименее ликвидных остатков в старом проекте EgoDom, а также отсутствие конкурентноспособного нового предложения. В Хорошёво-Мнёвниках к концу II квартала сократился объем экспозиции квартир премиум-класса в проекте «Остров», но при этом сохранилось предложение в старых проектах с консервативным ценообразованием («Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» и River Residences).
Динамика средней цены в премиальном сегменте в разрезе районов, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
Средний бюджет предложения в новостройках премиум-класса за I полугодие 2021 года вырос на 20,6% – до 78,4 млн руб. При этом средняя площадь квартир и апартаментов увеличилась всего на 4,5% – до 109 кв. м.
Стоимость лотов премиум-класса в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость лотов, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
25,2 |
37,9 |
72,2 |
288 750 |
582 255 |
1 000 000 |
11 818 800 |
22 078 060 |
72 210 000 |
|
1К |
35,1 |
57,7 |
113,6 |
283 500 |
622 650 |
1 402 300 |
15 999 775 |
35 946 050 |
135 462 351 |
|
2К |
55,1 |
88,2 |
182,8 |
275 900 |
645 420 |
1 550 000 |
18 937 800 |
56 988 070 |
212 058 378 |
|
3К |
81,7 |
124,5 |
201,3 |
283 500 |
688 690 |
1 550 000 |
26 234 700 |
85 750 240 |
272 482 969 |
|
4К+ |
111,1 |
250,5 |
1852,6 |
362 500 |
858 210 |
2 000 000 |
40 266 500 |
215 292 090 |
1 925 000 000 |
|
итого |
25,2 |
109,0 |
1852,6 |
275 900 |
718 745 |
2 000 000 |
11 818 800 |
78 405 810 |
1 925 000 000 |
Источник: «Метриум»
Наиболее доступные предложения в премиум-классе представлены в следующих комплексах:
– ЖК «MOD» (СВАО / р-н Марьина роща): студия 28,13 кв. м. за 11,8 млн руб. (квартира);
– ЖК «MOD» (СВАО / р-н Марьина роща): студия 28,9 кв. м. за 12 млн руб. (квартира).
– ЖК «Резиденции Замоскворечье» (ЦАО / р-н Замоскворечье): студия 41,3 кв. м. за 12,1 млн руб. (апартамент);
Самые дорогие квартиры и апартаменты на премиальном рынке:
– ЖК «Бадаевский» (ЗАО / р-н Дорогомилово): вилла площадью 974 кв.м за 1,93 млрд руб.;
– ЖК «Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): резиденция площадью 1 852,6 кв. м. за 1,8 млрд руб.;
– ЖК «Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): вилла 905,6 кв. м. за 650 млн руб.
Элитный класс
По данным «Метриум», на первичном рынке элитного жилья Москвы по итогам I полугодия 2021 года было представлено 47 комплексов, в которых экспонировалось около 1 150 квартир и апартаментов[2] суммарной площадью 170,9 тыс. кв. м. За шесть месяцев количество продаваемых лотов сократилось на 19%, а продаваемая площадь – на 14%. Относительно прошлого квартала объем предложения практически не изменился: количество лотов уменьшилось на 2,5%, общая площадь увеличилась на 1%.
Новые проекты на первичном рынке жилья элитного класса в I полугодии 2021 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Тип |
Округ |
Район |
|
1 |
Лаврушинский* |
Sminex |
квартиры |
ЦАО |
Якиманка |
* В настоящее время в проекте заключается предварительные договоры (скоро начнется регистрация ДДУ)
Источник: «Метриум»
За отчетный период на рынок элитной первичной недвижимости в открытые продажи вышел всего один проект – «Лаврушинский» (квартиры) от девелопера Sminex. В связи с низкой девелоперской активностью и вымыванием наиболее ликвидных лотов объем предложения, как и кварталом ранее, продолжает находиться на низком уровне.
Лидерство по числу экспонируемых лотов сохранилось за Пресненским районом – за квартал его доля увеличилась на 0,5 п.п. до 39,1%. Вторую позицию по объему предложения квартир и апартаментов элитного класса занимает район Хамовники с долей в 14,3% (-0,2 п.п.). На третьем месте расположился Арбат – 12,3% от совокупной экспозиции (+2,3 п.п.). Меньше всего лотов представлено в Замоскворечье и Басманном районе – у каждого из них доля составила 0,7%. Несмотря на выход в открытые продажи «Лаврушинского», доля района Якиманка снизилась на 1,9 п.п. до 9,6% из-за высокого спроса на проекты в данной локации.
Источник: «Метриум»
Несмотря на общее сокращение предложения на локальном рынке новостроек, апартаменты по-прежнему являются наиболее распространенным форматом недвижимости в сегменте – 71,7% (+3,4 п.п.) от общего количества лотов. Доля квартир составляет менее трети рынка (28,3%).
Структура предложения по лотам
(внешний круг – II кв. 2021 г., внутренний – IV кв. 2020 г.)
Источник: «Метриум»
Наибольший объем предложения по-прежнему приходится на объекты, получившие РВЭ (68,5%; +2,3 п.п.) и находящиеся на этапе отделочных работ (23,5%; +0,3 п.п.). Доля предложения в стадии монтажа наземных этажей выросла на 2,4 п.п. до 4,1%. В корпусах на начальном этапе сконцентрировано всего 3,9% (-5,2 п.п.) от текущего объема экспозиции.
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество лотов)
Источник: «Метриум»
В конце I полугодия 2021 года плавно снизились доли предложения без отделки и с отделкой whitebox, а доля лотов с готовым ремонтом – увеличилась. Таким образом, доля лотов с финишной отделкой составила 38,1% (+3,4 п.п.), без ремонта – 36,3% (-2,7 п.п.). На лоты с отделкой white box приходилось 25,3% (-0,7 п.п.) совокупного предложения.
Структура предложения по типу отделки
(внешний круг – II кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.)
Источник: «Метриум»
В первой половине 2021 года наблюдалось вымывание наиболее доступных форматов на рынке: за прошедшие шесть месяцев доли многокомнатных и трехкомнатных лотов увеличились, а остальные типы лотов с меньшей комнатностью продемонстрировали снижение своих долей. Тем не менее, превалирующий объем предложения распределился между двухкомнатными и однокомнатными лотами: 33,3% (-1,3 п.п.) и 28% (-0,5 п.п.) соответственно. Порядка 17,6% предложения пришлось на трехкомнатные (+0,6 п.п.), а на многокомнатные лоты – 18,6% (+2 п.п.). Наименьшую долю, что традиционно для элитного сегмента, заняли студии – 2,5% (-0,8 п.п.).
Структура предложения по типу лотов
(внешний круг – II кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.)
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена квадратного метра в сегменте элитного жилья по итогам I полугодия 2021 года составила 1,075 млн руб. или $15 368[3]. Динамика стоимости квадратного метра в рублевом эквиваленте: +3,8% за 3 месяцев; +9,9% за 6 месяцев; +10,7% за 12 месяцев.
К концу I полугодия 2021 года закрепился не совсем свойственный для элитного сегмента тренд «активного роста цен». Во II квартале в большинстве проектов элитного класса повышение цен происходило уже не на отдельный пул лотов, как было в начале этого года, а на весь прайс-лист. Причина столь заметного роста (почти 10% за полгода) заключается не столько в политике компенсации растущей себестоимости строительства (две третьих рынка экспонируется в готовых домах), а представляет собой реакцию на спрос в элитном сегменте и также активную индексацию цен в комплексах премиум- и бизнес-классах. Элитный рынок разогревался дольше и проявил динамику последним. Именно поэтому первые сигналы увеличения средневзвешенной цены квадратного метра проявилась в конце I квартала текущего года, а не в 2020 году, как в прочих сегментах.
За прошедшие полгода средневзвешенные цены выросли во всех районах кроме Арбата. Сильнее всего подорожал квадратный метр в Красносельском районе – на 33,6% за 6 месяцев. Рост средневзвешенной цены этого района обусловлен повышением цен в единственном проекте Turgenev (застройщик ООО «ПСО НеоСтрой»). Второй район по динамике повышения стоимости квадратного метра – Хамовники (+18,5%), в котором экспонируется порядка 15 проектов.
По итогам I полугодия 2021 года самым дорогим районом стал Мещанский со средневзвешенной ценой в 1,5 млн руб./кв.м (+2,3% за полугодие), где экспонируется всего два проекта с ограниченным объемом предложения. Пресненский район лидирует по объему доступных лотов (доля 39%), но при этом является самым «дешевым» – цена квадратного метра в среднем составила 719 тыс. руб. (+6,3%). В данном районе экспонируются проекты, давно представленные на рынке (Neva Towers, «ОКО» и др.) и менее конкурентные по своим потребительским характеристикам, что и обуславливает подобный уровень цен.
Средняя цена в разрезе районов в новостройках элитного сегмента, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
Наиболее бюджетные предложения в сегменте элитных новостроек представлены в следующих проектах:
– Авторский дом Roza Rossa (ЦАО / Хамовники): апартаменты 28,3 кв. м за 27,4 млн руб.;
– ЖК Neva Towers (ЦАО / Пресненский): апартамент 45,1 кв. м за 28,3 млн руб.;
– ЖК «Софийский» (ЦАО / Якиманка): апартамент 43,2 кв. м за 33,9 млн руб.
Самые дорогие лоты на рынке новостроек элитного сегмента продаются в комплексах:
– ЖК «Царев Сад» (ЦАО / Якиманка): апартаменты 1 080,4 кв. м за 2,9 млрд руб.;
– ЖК «Башня Федерация» (Восток) (ЦАО / Пресненский): апартаменты 2 180,9 кв. м за
2,6 млрд руб.;
– ЖК Fairmont Vesper Residences (ЦАО / Тверской): апартаменты 1051,2 кв. м за 2,3 млрд руб.
Стоимость квартир элитного сегмента в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
28,3 |
44,6 |
52,7 |
627 145 |
785 460 |
971 000 |
27 440 460 |
35 013 740 |
45 819 435 |
|
1К |
45,1 |
80,9 |
144,4 |
488 560 |
711 750 |
2 150 945 |
36 987 340 |
58 111 615 |
252 700 000 |
|
2К |
75,6 |
131,1 |
233,0 |
500 580 |
837 170 |
2 000 000 |
48 645 000 |
110 321 715 |
312 000 000 |
|
3К |
94,7 |
156,8 |
295,6 |
520 000 |
1 116 155 |
2 500 000 |
65 220 000 |
176 634 455 |
481 750 000 |
|
4К+ |
75,4 |
271,4 |
2 180,9 |
459 535 |
1 340 230 |
3 150 000 |
75 645 900 |
367 913 905 |
2 900 000 000 |
|
СВ. ПЛ. |
35,7 |
137,2 |
385,7 |
556 365 |
1 182 755 |
2 884 875 |
39 314 000 |
162 291 550 |
1 063 994 400 |
|
ИТОГО |
28,3 |
150,2 |
2 180,9 |
459 535 |
1 075 040 |
3 150 000 |
27 440 460 |
160 028 774 |
2 900 000 000 |
Источник: «Метриум»
Основные тенденции
«В конце I полугодия 2021 года сохраняется дефицит ликвидного предложения в высокобюджетном сегменте и оно продолжает сокращаться, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Количество лотов в продаже составило 3 170 штук (-3,5% за 3 месяца; -15,2% за 6 месяцев; -30,2% за 12 месяцев) или 383,2 тыс. кв. м (-5,3% за 3 месяца; -13% за 6 месяцев; -31,8% за 12 месяцев), что является очередным антирекордом второй квартал подряд. Текущая девелоперская активность оказалась незначительно выше, чем в аналогичном периоде прошлого года, когда на рынке началась реализация в 4 проектах (по 2 проекта в премиум- и элитном классе). В отчетном периоде вышло в реализацию 4 новых комплекса премиум-класса и 1 в сегменте элитных новостроек.
По итогам I полугодия 2021 года в новостройках премиум- и элитного классов зарегистрировано в 2,9 раза больше договоров долевого участия в строительстве квартир и апартаментов, чем за аналогичный период 2020 года. Столь высокий уровень продаж объясняется высоким спросом на новостройки премиум-класса – количество договоров в данном сегменте увеличилось более чем в 3 раза (с 0,6 тыс. в I полугодии прошлого года до 1,9 тыс. в текущем отчетном периоде), в то время как в элитном сегменте было зарегистрировано 102 ДДУ, что на 10% меньше, чем в I полугодии 2020 года. Статистика продаж по ДДУ в элитном сегменте не отражает реальный спрос так как 68% предложения предлагается в готовых домах. По экспертной оценке компании «Метриум», спрос в элитном сегменте в I полугодии 2021 года примерно сопоставим с аналогичным периодом прошлого года, но при этом наблюдается повышение интереса покупателей на рынке, что может сказаться на увеличении числа закрытых сделок во II полугодии.
Высокий интерес покупателей к недвижимости высокобюджетного сегмента и активное вымывание наиболее ликвидных лотов привели к заметному росту цен. За прошедшие 6 месяцев средневзвешенная цена квадратного метра в элитных новостройках увеличилась почти на 10% и составила 1,075 млн руб./кв.м, а в сегменте премиум на 15% до 718,7 тыс. руб./кв.м. Бюджеты также заметно выросли: в элитном классе средний бюджет предложения составил 160 млн руб. (+17% за 6 месяцев), а в премиум-классе – 78,4 млн руб. (+20,6% за 6 месяцев).
Восстановление объема предложения сейчас самая актуальная тема. Наблюдаемый дефицит на рынке провоцирует более широкую практику формата закрытых продаж в наиболее интересных проектах на рынке. Большинство застройщиков таким образом пытаются определить справедливую рыночную стоимость недвижимости с учетом возможного спроса. Подобный формат продаж снижает прозрачность высокобюджетного сегмента и усложняет прогнозирование динамики цен. В отличие от прочих сегментов, в новостройках премиум и элитного класса до конца 2021 года вероятно сохранение устойчивого спроса, а также плавное повышение цен при условии сохранения дефицита. Ожидать восстановление объема экспозиции скорее всего стоит не ранее начала 2022 года».
[1] Ввиду отсутствия данных в открытых источниках информации в нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] В некоторых комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[3] 69,9513 рублей за Доллар США по курсу ЦБ РФ на 30.06.2021
Вступил в силу ряд законов, влияющих на рынок недвижимости и строительства. Эксперты адвокатского бюро «Качкин и партнеры» подготовили обзор законодательных нововведений.
По мнению юристов, в 2016 год мы вступаем с рядом очень противоречивых новелл.
Выдачу градпланов продлевают
С 1 января текущего года вступил в силу принятый в июле прошлого года Федеральный закон № 250-ФЗ. Им предусмотрена возможность продления срока выдачи градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). Напомним, что в соответствии с требованиями Градкодекса РФ ГПЗУ должен быть выдан заявителю в течение 30 дней после поступления его заявления. По новым правилам указанный срок продлевается в двух случаях: при направлении проекта ГПЗУ на рассмотрение на публичных слушаниях на срок, необходимый для их проведения, и при выявлении противоречий в документах, которые необходимы для выдачи градпланов, на срок, необходимый для их уточнения.
«Эти нововведения, на наш взгляд, окажут негативное влияние на строительный рынок, – считает Алексей Калинкин, юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и партнеры». – Помимо увеличения риска неоправданных задержек в выдаче ГПЗУ фактически преодолевается прогрессивная позиция Верховного суда РФ и Минстроя о том, что ГПЗУ выдается заявителю при наличии его заявления и документов, позволяющих идентифицировать заявителя. Сложно представить, что, имея в виду только эти документы, можно допустить какие-то противоречия, которые требуют продления срока выдачи ГПЗУ. Основываясь на новых положениях градостроительного законодательства, региональные и местные власти могут сделать вывод о возможности установления требований о предоставлении дополнительных документов для выдачи ГПЗУ. И в этом случае суды уже могут отказаться поддерживать позицию заявителей, признавая законными требования о предоставлении заявителем топографической съемки и т. п.».
По мнению эксперта, этот же закон вводит и нормы, благоприятные для девелоперов. Теперь в сферу контроля антимонопольной службы попадает оказание государственных и муниципальных услуг и проведение контрольных процедур в сфере строительства.
«По новым правилам, столкнувшись с незаконными действиями органов власти, застройщик вправе обжаловать их не только в суде, но и в антимонопольной службе. По итогам рассмотрения дела служба, установив факт нарушения, может выдать обязательное для государственного органа предписание. Хотя это предписание впоследствии может быть обжаловано в суде уже органом власти, расширение средств защиты интересов застройщиков можно только приветствовать. Качество работы и понимание проблем бизнеса, как показывает практика, у антимонопольной службы существенно выше, чем у большинства государственных органов», – отмечает Алексей Калинкин.
Важно, что федеральный законодатель отказался от продления переходного периода, когда строительство линейных объектов (дорог и т. п.) разрешалось на основании ГПЗУ. Теперь застройщик должен самостоятельно разрабатывать проект планировки и проект межевания территории либо дожидаться, когда органы власти сами это сделают. Если градплан уполномоченный орган обязан выдать по заявлению застройщика, то указанные проекты разрабатываются по его усмотрению. «С одной стороны, стоимость и сроки разработки проекта планировки и проекта межевания довольно значительны, что скажется негативно на проектах девелопмента линейных объектов. Но с другой, переход на новую систему их строительства позволит осуществлять на местном уровне более качественное и продуманное развитие территорий», – комментирует Алексей Калинкин. По словам эксперта, для Москвы сделано традиционное исключение: там еще в течение года допускается предоставление ГПЗУ для строительства линейного объекта.
Нотариус обязателен
В сфере оборота недвижимости существенное значение имеют поправки, внесенные Федеральным законом № 391-ФЗ от 29.12.2015, большинство положений которого уже вступили в силу. В частности, закон предусматривает, что сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу (то есть лицу, не являющемуся сособственником) подлежит нотариальному удостоверению. При этом поправки распространяются на любые объекты недвижимости и любых собственников (как физических, так и юридических лиц), хотя причиной их появления были «проблемы на рынке квартир».
Теперь любой договор купли-продажи доли должен быть нотариально удостоверен, в противном случае он будет ничтожным.
Введение нотариальной формы имеет свои положительные и отрицательные стороны, считает Алексей Калинкин: «Проблемы сделок, в оформлении которых участвуют нотариусы, традиционны: консерватизм большинства нотариусов, препятствующий структурированию сложных, нетипичных договоров, и увеличение расходов участников, связанное с необходимостью оплаты нотариальных услуг. Но вместе с тем обязательная нотариальная форма, вероятно, снизит количество незаконных сделок на рынке недвижимости и судебных споров. Введение обязательной нотариальной формы по сделкам с долями в уставном капитале хозяйственных обществ этих целей достигло и в целом имело больше позитивных последствий, чем негативных».
Туманный облик
Важные поправки в законодательство о недвижимости были внесены и на региональном уровне. Во-первых, это закон Санкт-Петербурга «О порядке предоставления решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта в сфере жилищного строительства», вступающий в силу с 18.01.2016. Законом предусматривается, что строительство и реконструкция объектов в сфере жилищного строительства могут осуществляться после предоставления решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта (исключение сделано для уже полученных градпланов – в этом случае не требуется данное согласование вообще).
«В законе заложена парадоксальная модель, в соответствии с которой решение о согласовании предшествует выдаче ГПЗУ. При этом федеральное законодательство предусматривает, что основанием для проектирования, в том числе и разработки архитектурного облика объекта, является выданный градплан. Текст регионального закона вызывает сомнения в его соответствии Градкодексу. Однако до его оспаривания в суде положения закона будут обязательными для застройщиков», – поясняет Алексей Калинкин.
По мнению эксперта, способы реализации этого закона на практике пока непонятны, особенно с учетом того, что и федеральный законодатель урегулировал этот же вопрос, но принципиально иным образом. Федеральным законом № 459-ФЗ от 30.12.2015 в градостроительное законодательство и законодательство об объектах культурного наследия были внесены следующие поправки:
– градостроительные регламенты исторических поселений теперь должны включать требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства, размещаемых в границах исторического поселения;
– региональный орган охраны объектов культурного наследия вправе утвердить типовое архитектурное решение объектов капитального строительства, размещаемых в границах исторического поселения;
– на этапе выдачи разрешения на строительство орган охраны объектов культурного наследия проверяет соответствие архитектурного решения объекта капитального строительства требованиям градостроительных регламентов. Если застройщик осуществляет строительство в соответствии с типовым архитектурным решением, такая проверка не проводится.
Таким образом, сейчас федеральное и региональное законодательство предлагают две самостоятельные процедуры, которые отличаются как по моменту проведения, так и по объекту исследования. Формально поправки в федеральное законодательство пока неприменимы к Петербургу, который является историческим поселением, границы которого не определены. После определения таких границ, работа над чем ведется уже несколько лет, потребуется внести изменения в действующие градостроительные регламенты в соответствии с поправками в федеральный закон.
Мнение:
Алексей Калинкин, юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и партнеры»:
– Трудно предсказать, какую позицию займут правоприменительные органы. Возможно, органы власти будут требовать у застройщиков получение двух согласований, но такое требование не имеет каких-либо достаточных обоснований, так как предмет проверки во многом дублируется. На наш взгляд, с учетом этой ситуации следует ожидать существенной переработки регионального закона одновременно с работой по утверждению границ поселения.
Снижение объемов строительства повлекло за собой уменьшение потребления всех строительных материалов, начиная от ЖБИ и заканчивая отделкой, в среднем на 25%.
Производители стройматериалов жалуются на падение спроса на свою продукцию и говорят о снижении объемов производства. «Мы наблюдаем сужением рынков по большинству видов стройматериалов – кирпичу, газобетону, бетону, ЖБИ, нерудным материалам», – комментирует Алексей Онищенко, руководитель департамента маркетинга «Группы ЛСР».
«Рынок стройматериалов просел. Девелоперам стало тяжело, производителем строительных материалов еще хуже, так как застройщики просят отсрочку платежей, а производители часто покупают сырье для продукции в предоплату. Наша компания на 90% перешла на отечественное сырье», – поделился, в свою очередь, Игорь Мошков, генеральный директор ООО «ШПАТЛЕР».
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», свидетельствует, что объем рынка товарных ЖБИ Петербурга и Ленобласти за первые три квартала 2015 года составил порядка 450 тыс. кубометров, или около 8-10 млрд рублей. В рассматриваемый период на товарные ЖБИ спрос снизился на 25-30%, что, безусловно, отразится на объеме предложения.
Заусаев Андрей, заместитель генерального директора по экономике ООО «ПАРКОН ПЛЮС», говорит о том, что объем выпуска пенополистирола компанией в 2015 году сократился на 10-15% по сравнению с 2014 годом, что в первую очередь связано с сокращением заказов напрямую от строительных компаний, а также предприятий и заводов по производству стеновых панелей: ЖБИ, СИП-панелей и др. Эксперт говорит об усложнении отношений и контрагентами – задерживается оплата поставленной продукции, партнеры требуют увеличения сроков отсрочки, которые нередко приводят к экономической нецелесообразности выполнения заказов, и т. д.
Однако Алексей Онищенко считает, что такого обвала, какой был в 2008 году, нет «Значит, рынки сделали вывод из кризиса и готовы лучше к текущей ситуации. Очевидно замедление темпов стройки на многих объектах, но массового замораживания объектов по итогам наших мониторингов мы не наблюдаем. Более того, мы видим вывод новых объектов, пусть в меньшей степени, нежели раньше, но регулярно», – заключил эксперт.
Импортозамещение как панацея
Активный процесс импортозамещения, запущенный во всех сферах российской экономики, не обошел и строительную отрасль, хотя по таким материалам, как кирпич, песок, щебень, бетон, ЖБИ, газобетон, доля импорта на рынке и раньше была небольшой. Исключением, по словам Алексея Онищенко, является клинкерный кирпич (тротуарный и фасадный), уникальный лицевой кирпич. «Но и здесь объем импорта стремительно снижается и замещается местным производством. В частности, Группа ЛСР наращивает производство и реализацию высококачественного клинкера по всей России», – отметил он.
Игорь Черноголов, президент ГК «Пенетрон-Россия», говорит, что производить в России можно все, возможности для этого есть. Но темпы импортозамещения зависят исключительно от собственников бизнеса, от их расторопности. «Несмотря на санкции и некоторую нынешнюю изолированность России, мы все-таки продолжаем жить в глобальном рынке. И в любом товаре, будь то мебель, одежда, оборудование, обязательно есть доля импортного, отечественного в чистом виде быть не может. Поэтому и не может быть абсолютного импортозамещения. По крайней мере в ближайшие годы», – полагает эксперт.
Участники рынка отмечают, что пока самые большие трудности с точки зрения импортозамещения представляет российское оборудование для производства стройматериалов, которого попросту нет – здесь пока сложно отказаться от импорта. Например, Заусаев Андрей, заместитель генерального директора по экономике ООО «ПАРКОН ПЛЮС», констатирует, что их предприятие оснащено немецким и турецким оборудованием. «К сожалению, российское оборудование не обладает такой же высокотехнологичностью и производительностью. Но кризисная ситуация заставляет искать пути удешевления производственных затрат – привлечение отечественных специалистов по наладке и обслуживанию, закупка российских аналогов расходных материалов и запчастей», – пояснил он.
Цены не удержать
С одной стороны, рыночная ситуация, конкуренция и динамика строительства тянут цены вниз. С другой – себестоимость продукции растет, так как увеличивается стоимость газа, электричества и т. д. Кроме этого, ужесточилось законодательство по грузоперевозкам, а его соблюдение приводит к повышению цен на стройматериалы. Как говорят аналитики, с начала года рост их стоимости в среднем составил 25%, в первую очередь на песок, щебень, бетон. Это привело к тому, что себестоимость строительства увеличилась на 7-10%. Компании оптимизируются, но везде есть пределы. «Чрезмерная» оптимизация приводит к увеличению случаев фальсификата. «Производители, снижая себестоимость продукта, используют низкокачественные ингредиенты либо снижают объем эффективной химии. И все больше компаний втягивается в эту воронку псевдооптимизации. Что делать в такой ситуации клиентам? Осуществлять входящий контроль. Крупные производители, которые берегут свое честное имя, осуществляют многоступенчатый контроль качества, отслеживают входящее сырье, продукцию на этапе производства, а также на выходе, что мы и делаем», – рассказал Игорь Черноголов.
Арсений Васильев отметил, что в течение первого полугодия наблюдались незначительные изменения цен на ЖБИ за счет скрытых скидок и акций, но в целом производители старались удерживать цены, их рост был в среднем 10%. «Но в III квартале 2015 года в связи с ужесточением правил по перевозке строительных материалов цены на ЖБИ начали расти. Увеличение стоимости перевозок приводит к подорожанию сырья – щебня, песка – в половину стоимости товара. Большинство производителей уже подняли цены на ЖБИ, но если сырье и дальше будет дорожать, то производители будут вынуждены опять их пересматривать. Небольшие компании-производители отмечают, что мощности не загружены, в частности из-за отсутствия новых проектов, и им цены сложно увеличивать, что ведет к демпингу стоимости материалов», – пояснил господин Васильев.
Надежды рынка
Алексей Онищенко уверен, что 2016 год для строительной отрасли будет непростым, возможно еще некоторое снижение по сегментам стройматериалов. С другой стороны, отмечает он, это хорошая возможность предложить рынку новые продукты, новые услуги, оптимизировать процессы управления, производства, избавиться от неэффективных заводов.
Оптимистичных взглядов придерживается и Надежда Солдаткина, генеральный директор ООО «H+H»: «По нашей оценке, 2016 год будет и для застройщиков и для производителей не менее сложным, так что никакого всплеска относительно объемов строительства мы не ожидаем. Но мы будем также стараться оперативно реагировать на изменения, происходящие на рынке, чтобы сохранить и усилить свои позиции. По нашим оптимистичным прогнозам, позитивные изменения в строительном секторе наступят во второй половине 2017 года».
По прогнозам Яна Даровского, директора ООО «МастерСтрой», в 2016 году будет резкое сжатие рынка, обусловленное проблемой неплатежей. Отгрузки будут в основной массе осуществляться только на «короткие деньги» поскольку после снижения маржинальности вопрос кредитных денег стал не всем игрокам рынка доступен.
Кстати
По данным Росстата, за 11 месяцев 2015 года цены на строительные материалы в России выросли в цене на 9,7%. По сравнению с данными на тот же период 2014 года, стройматериаты подорожали более чем на 11%.
Мнение
Надежда Солдаткина, генеральный директор ООО «H+H»:
– Сокращение объемов строительства в регионе также привело к снижению потребления газобетона. Если по итогам 2014 года рынок газобетона Северо-Запада оценивался в 1,2 млн куб. м, то в 2015 году этот показатель снизился примерно до 1 млн куб. м. Сегодня в регионе работают пять производителей газобетона, и, конечно, сокращение объемов рынка влияет на экономику этих предприятий, обостряет конкуренцию, заставляет искать новые пути для реализации продукции и снижения себестоимости производства.
Мнение
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:
– В условиях кризиса участники рынка оптимизируют все затраты, и сейчас у ЖБИ есть все шансы вытеснить монолит за счет более привлекательных цен без потери качества. Даже при условии спада на рынке и сокращении объемов строительства в ближайшие год-два производство железобетона может вырасти на несколько процентов. Если же в течение года-двух мы сумеем пройти низшую точку кризиса на рынке недвижимости, то сегмент ЖБИ может ждать более уверенный рост в пределах до 10% в абсолютном выражении (начиная с 2017-2018 годов). Некоторые игроки строительного рынка стремятся открыть собственное производство ЖБИ, чтобы минимизировать затраты. По этому пути пошла наша группа компаний, запустив в ноябре 2015 года собственный завод.
Мнение
Олег Семененко, генеральный директор «Производственной компании «ПрофБетон»:
– Сильнее всего от кризиса пострадал сектор импортных строительных материалов. Это связано с резким ростом курсов валют. Некоторые импортеры для сохранения доли рынка были вынуждены сократить свою маржинальность. Другие вовсе прекратили продажи в России. В кризис резко снизилось количество запусков новых проектов, а следовательно, резко снизился сектор начальной стадии строительства, куда относятся вывоз грунта и поставки нерудных материалов. В то же время уже начатые проекты в медленном режиме, но продолжают свою работу, и поэтому товарный бетон и сборный железобетон продолжают быть востребованными. По сравнению с прошлым годом к концу 2015-го произошел спад в размере 25-30% от общего объема рынка.