Итоги I полугодия на рынке премиальных и элитных новостроек Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на московском рынке новостроек премиум- и элитного сегмента.
В I полугодии 2021 года рынок высокобюджетных новостроек включал 100 проектов (-2 за квартал; -7 за полугодие; -16 за год) с объемом экспозиции 3 170 лотов (383,2 тыс. кв. м). По количеству лотов предложение сократилось на 3,5% за квартал, на 15% за полугодие, а за год – на 30%. По продаваемой площади снижение объема экспозиции составило 5,3%, 13% и 32% за квартал, за полугодие и за год соответственно.
Средняя цена за квадратный метр в премиум-классе составила 718 745 руб. (+3,5% за 3 месяцев; +15,3% за 6 месяцев; +21,4% за 12 месяцев). В сегменте элитного жилья – 1,075 млн руб. (+3,8% за 3 месяцев; +9,9% за 6 месяцев; +10,7% за 12 месяцев).
Премиум-класс
По данным «Метриум», в I квартале 2021 года на первичном рынке жилья премиум-класса Москвы в реализации находились 53 проекта с общим объемом предложения около 2 020[1] лотов (1 205 квартир и 815 апартаментов), суммарная площадь лотов составляет 222,3 тыс. кв. м. Число экспонируемых квартир и апартаментов за прошедшие шесть месяцев сократилось на 12,7%, а продаваемая площадь при этом уменьшилась на 12%.
В I квартале 2021 года продажи и бронирование открылись в 4 проектах премиум-класса. Во II квартале на рынок не вышел ни один новый проект. Тем не менее текущий уровень девелоперской активности за отчетный период можно назвать достаточно высоким, так как за I полугодие предыдущего года на рынок вышли только две новинки.
Новые проекты на рынке новостроек премиум-класса в I полугодии 2021 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Тип |
Округ |
Район |
|
1 |
High Life* |
ГК Пионер |
квартиры |
ЮАО |
Даниловский |
|
2 |
Остров |
ДОНСТРОЙ |
квартиры |
СЗАО |
Хорошёво-Мнёвники |
|
3 |
Sky View* |
АО "Киноцентр" |
апартаменты |
ЦАО |
Пресненский |
|
4 |
Бадаевский |
Capital Group |
квартиры |
ЗАО |
Дорогомилово |
* Старт бронирования
Источник: «Метриум»
По числу экспонируемых лотов лидером остался район Дорогомилово (16%; -5,4 п.п.). На второе место вышел район Раменки (15%; +3,2 п.п.), сместив с этой позиции Пресненский, который теперь занимает четвертое место с долей в 9,9% (-2,4 п.п.) из-за вымывания части лотов и низкой девелоперской активности (старт бронирования в апарт-комплексе Sky View не скомпенсировал спрос). Свою позицию район Раменки занял благодаря увеличению экспозиции в проектах Hide (MR Group) и «РЕКА» («Донстрой»). Третье место занял район Даниловский, его доля составила 11,5% (+0,2 п.п.), где началось бронирование в жилом комплексе High Life от «ГК Пионер». Еще одним районом с заметно выросшей долей предложения стала Марьина Роща: благодаря увеличению экспозиции в проекте Mod (MR Group) его доля составила 6,8% (+3,2 п.п.).
Источник: «Метриум»
В I полугодии 2021 года доля апартаментов снизилась до 40,3% (-7,1 п.п.). За прошедшие 6 месяцев доля квартир на рынке новостроек премиум-класса соответственно увеличилась и составила 59,7%. Наблюдается тенденция снижения количества апартаментов на премиальном рынке, что связано с выходом преобладающего количества новых многоквартирных комплексов, а также с вымыванием предложения в старых проектах апартаментного типа.
Структура предложения по количеству лотов
(внешний круг – II кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.)
Источник: «Метриум»
Проекты, стартовавшие в начале этого года, перешли на этап монтажных работ, что позволило предложению на этапе монтажа этажей занять превалирующую долю на рынке в 35% (+9,1 п.п. за 6 месяцев). Тем не менее, в конце II квартала на начальном этапе находился достаточный объем экспозиции – 23% (-2 п.п. за 6 месяцев). Доля предложения в домах на этапе отделочных работ составила 20,3% (заметно снизившись на 5,1 п.п. за прошедшие полгода), а доля готового предложения – 21,7% (-1,9 п.п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество лотов)
Источник: «Метриум»
За прошедшие полгода заметно выросла доля предложения с отделкой white box и сократилось предложение с готовой отделкой. Теперь превалирующее число квартир и апартаментов реализуется без отделки (40,0%; +3,2 п.п.). На лоты с готовой отделкой под ключ приходится всего 29,3% (-11,7 п.п.) от общего объема предложения. Доля квартир и апартаментов с отделкой white box заметно выросла и достигла 30,7% (+8,5 п.п.).
Структура предложения по типу отделки
(количество лотов, внешний круг – II кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.)
Источник: «Метриум»
В объеме экспозиции наблюдается увеличение долей двухкомнатных и трехкомнатных лотов за счет снижения доли однокомнатных. В структуре предложения по типологиям наибольший объем лотов в реализации представлен двухкомнатными квартирами и апартаментами (34,86%), их доля за квартал выросла на 2,1 п.п. На однокомнатные лоты пришлось 26,9% (-3,3 п.п.). Доля трехкомнатных увеличилась за отчетный период до 20,9% (+2,1 п.п.), а на многокомнатные лоты пришлось порядка 14,6% (-0,6 п.п.). Наименьший объем в реализации традиционно заняли студии – на них пришлось 3 % рынка (-0,4 п.п.).
Структура предложения по типу лотов
(количество лотов, внешний круг – II кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.)
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», в I полугодии 2021 года средняя цена за квадратный метр в премиум-классе составила 718 745 руб. (+3,5% за 3 месяцев; +15,3% за 6 месяцев; +21,4% за 12 месяцев). Наибольший рост средней цены квадратного метра произошел в районе Дорогомилово до 859 тыс. руб./кв.м (+42,1% за 6 месяцев), где стартовал новый проект от Capital Group «Бадаевский», а также произошло плановое повышение цен в уже представленных на рынке комплексах.
Второй район по скорости роста стоимости квадратного метра за отчетный период – это район Беговой (604 тыс. руб./кв.м; +34,4%). В этом районе экспонируется единственный проект SLAVA (MR Group), в котором произошло плановое повышение цен в связи с увеличением строительной готовности домов, а также наблюдался высокий покупательский интерес к проекту.
Третье место по динамике цен занял район Хамовники с показателем средневзвешенной цены чуть более 1 млн руб. (+33,2%). Причина столь высоких цен в Хамовниках, который стал самым дорогим районом в премиум-классе, заключается в дефицитном остаточном объеме предложения и отсутствии новых проектов. В среднем динамика роста цены по всем районам составила около 15%.
Снижение средневзвешенных цен отмечалось в следующих районах: Алексеевский (-11,9%), Хорошёво-Мнёвники (-3,2%), Покровское-Стрешнево (-0,6%). Причина снижения цен в Алексеевском районе в экспонировании наименее ликвидных остатков в старом проекте EgoDom, а также отсутствие конкурентноспособного нового предложения. В Хорошёво-Мнёвниках к концу II квартала сократился объем экспозиции квартир премиум-класса в проекте «Остров», но при этом сохранилось предложение в старых проектах с консервативным ценообразованием («Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» и River Residences).
Динамика средней цены в премиальном сегменте в разрезе районов, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
Средний бюджет предложения в новостройках премиум-класса за I полугодие 2021 года вырос на 20,6% – до 78,4 млн руб. При этом средняя площадь квартир и апартаментов увеличилась всего на 4,5% – до 109 кв. м.
Стоимость лотов премиум-класса в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость лотов, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
25,2 |
37,9 |
72,2 |
288 750 |
582 255 |
1 000 000 |
11 818 800 |
22 078 060 |
72 210 000 |
|
1К |
35,1 |
57,7 |
113,6 |
283 500 |
622 650 |
1 402 300 |
15 999 775 |
35 946 050 |
135 462 351 |
|
2К |
55,1 |
88,2 |
182,8 |
275 900 |
645 420 |
1 550 000 |
18 937 800 |
56 988 070 |
212 058 378 |
|
3К |
81,7 |
124,5 |
201,3 |
283 500 |
688 690 |
1 550 000 |
26 234 700 |
85 750 240 |
272 482 969 |
|
4К+ |
111,1 |
250,5 |
1852,6 |
362 500 |
858 210 |
2 000 000 |
40 266 500 |
215 292 090 |
1 925 000 000 |
|
итого |
25,2 |
109,0 |
1852,6 |
275 900 |
718 745 |
2 000 000 |
11 818 800 |
78 405 810 |
1 925 000 000 |
Источник: «Метриум»
Наиболее доступные предложения в премиум-классе представлены в следующих комплексах:
– ЖК «MOD» (СВАО / р-н Марьина роща): студия 28,13 кв. м. за 11,8 млн руб. (квартира);
– ЖК «MOD» (СВАО / р-н Марьина роща): студия 28,9 кв. м. за 12 млн руб. (квартира).
– ЖК «Резиденции Замоскворечье» (ЦАО / р-н Замоскворечье): студия 41,3 кв. м. за 12,1 млн руб. (апартамент);
Самые дорогие квартиры и апартаменты на премиальном рынке:
– ЖК «Бадаевский» (ЗАО / р-н Дорогомилово): вилла площадью 974 кв.м за 1,93 млрд руб.;
– ЖК «Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): резиденция площадью 1 852,6 кв. м. за 1,8 млрд руб.;
– ЖК «Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): вилла 905,6 кв. м. за 650 млн руб.
Элитный класс
По данным «Метриум», на первичном рынке элитного жилья Москвы по итогам I полугодия 2021 года было представлено 47 комплексов, в которых экспонировалось около 1 150 квартир и апартаментов[2] суммарной площадью 170,9 тыс. кв. м. За шесть месяцев количество продаваемых лотов сократилось на 19%, а продаваемая площадь – на 14%. Относительно прошлого квартала объем предложения практически не изменился: количество лотов уменьшилось на 2,5%, общая площадь увеличилась на 1%.
Новые проекты на первичном рынке жилья элитного класса в I полугодии 2021 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Тип |
Округ |
Район |
|
1 |
Лаврушинский* |
Sminex |
квартиры |
ЦАО |
Якиманка |
* В настоящее время в проекте заключается предварительные договоры (скоро начнется регистрация ДДУ)
Источник: «Метриум»
За отчетный период на рынок элитной первичной недвижимости в открытые продажи вышел всего один проект – «Лаврушинский» (квартиры) от девелопера Sminex. В связи с низкой девелоперской активностью и вымыванием наиболее ликвидных лотов объем предложения, как и кварталом ранее, продолжает находиться на низком уровне.
Лидерство по числу экспонируемых лотов сохранилось за Пресненским районом – за квартал его доля увеличилась на 0,5 п.п. до 39,1%. Вторую позицию по объему предложения квартир и апартаментов элитного класса занимает район Хамовники с долей в 14,3% (-0,2 п.п.). На третьем месте расположился Арбат – 12,3% от совокупной экспозиции (+2,3 п.п.). Меньше всего лотов представлено в Замоскворечье и Басманном районе – у каждого из них доля составила 0,7%. Несмотря на выход в открытые продажи «Лаврушинского», доля района Якиманка снизилась на 1,9 п.п. до 9,6% из-за высокого спроса на проекты в данной локации.
Источник: «Метриум»
Несмотря на общее сокращение предложения на локальном рынке новостроек, апартаменты по-прежнему являются наиболее распространенным форматом недвижимости в сегменте – 71,7% (+3,4 п.п.) от общего количества лотов. Доля квартир составляет менее трети рынка (28,3%).
Структура предложения по лотам
(внешний круг – II кв. 2021 г., внутренний – IV кв. 2020 г.)
Источник: «Метриум»
Наибольший объем предложения по-прежнему приходится на объекты, получившие РВЭ (68,5%; +2,3 п.п.) и находящиеся на этапе отделочных работ (23,5%; +0,3 п.п.). Доля предложения в стадии монтажа наземных этажей выросла на 2,4 п.п. до 4,1%. В корпусах на начальном этапе сконцентрировано всего 3,9% (-5,2 п.п.) от текущего объема экспозиции.
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество лотов)
Источник: «Метриум»
В конце I полугодия 2021 года плавно снизились доли предложения без отделки и с отделкой whitebox, а доля лотов с готовым ремонтом – увеличилась. Таким образом, доля лотов с финишной отделкой составила 38,1% (+3,4 п.п.), без ремонта – 36,3% (-2,7 п.п.). На лоты с отделкой white box приходилось 25,3% (-0,7 п.п.) совокупного предложения.
Структура предложения по типу отделки
(внешний круг – II кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.)
Источник: «Метриум»
В первой половине 2021 года наблюдалось вымывание наиболее доступных форматов на рынке: за прошедшие шесть месяцев доли многокомнатных и трехкомнатных лотов увеличились, а остальные типы лотов с меньшей комнатностью продемонстрировали снижение своих долей. Тем не менее, превалирующий объем предложения распределился между двухкомнатными и однокомнатными лотами: 33,3% (-1,3 п.п.) и 28% (-0,5 п.п.) соответственно. Порядка 17,6% предложения пришлось на трехкомнатные (+0,6 п.п.), а на многокомнатные лоты – 18,6% (+2 п.п.). Наименьшую долю, что традиционно для элитного сегмента, заняли студии – 2,5% (-0,8 п.п.).
Структура предложения по типу лотов
(внешний круг – II кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.)
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена квадратного метра в сегменте элитного жилья по итогам I полугодия 2021 года составила 1,075 млн руб. или $15 368[3]. Динамика стоимости квадратного метра в рублевом эквиваленте: +3,8% за 3 месяцев; +9,9% за 6 месяцев; +10,7% за 12 месяцев.
К концу I полугодия 2021 года закрепился не совсем свойственный для элитного сегмента тренд «активного роста цен». Во II квартале в большинстве проектов элитного класса повышение цен происходило уже не на отдельный пул лотов, как было в начале этого года, а на весь прайс-лист. Причина столь заметного роста (почти 10% за полгода) заключается не столько в политике компенсации растущей себестоимости строительства (две третьих рынка экспонируется в готовых домах), а представляет собой реакцию на спрос в элитном сегменте и также активную индексацию цен в комплексах премиум- и бизнес-классах. Элитный рынок разогревался дольше и проявил динамику последним. Именно поэтому первые сигналы увеличения средневзвешенной цены квадратного метра проявилась в конце I квартала текущего года, а не в 2020 году, как в прочих сегментах.
За прошедшие полгода средневзвешенные цены выросли во всех районах кроме Арбата. Сильнее всего подорожал квадратный метр в Красносельском районе – на 33,6% за 6 месяцев. Рост средневзвешенной цены этого района обусловлен повышением цен в единственном проекте Turgenev (застройщик ООО «ПСО НеоСтрой»). Второй район по динамике повышения стоимости квадратного метра – Хамовники (+18,5%), в котором экспонируется порядка 15 проектов.
По итогам I полугодия 2021 года самым дорогим районом стал Мещанский со средневзвешенной ценой в 1,5 млн руб./кв.м (+2,3% за полугодие), где экспонируется всего два проекта с ограниченным объемом предложения. Пресненский район лидирует по объему доступных лотов (доля 39%), но при этом является самым «дешевым» – цена квадратного метра в среднем составила 719 тыс. руб. (+6,3%). В данном районе экспонируются проекты, давно представленные на рынке (Neva Towers, «ОКО» и др.) и менее конкурентные по своим потребительским характеристикам, что и обуславливает подобный уровень цен.
Средняя цена в разрезе районов в новостройках элитного сегмента, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
Наиболее бюджетные предложения в сегменте элитных новостроек представлены в следующих проектах:
– Авторский дом Roza Rossa (ЦАО / Хамовники): апартаменты 28,3 кв. м за 27,4 млн руб.;
– ЖК Neva Towers (ЦАО / Пресненский): апартамент 45,1 кв. м за 28,3 млн руб.;
– ЖК «Софийский» (ЦАО / Якиманка): апартамент 43,2 кв. м за 33,9 млн руб.
Самые дорогие лоты на рынке новостроек элитного сегмента продаются в комплексах:
– ЖК «Царев Сад» (ЦАО / Якиманка): апартаменты 1 080,4 кв. м за 2,9 млрд руб.;
– ЖК «Башня Федерация» (Восток) (ЦАО / Пресненский): апартаменты 2 180,9 кв. м за
2,6 млрд руб.;
– ЖК Fairmont Vesper Residences (ЦАО / Тверской): апартаменты 1051,2 кв. м за 2,3 млрд руб.
Стоимость квартир элитного сегмента в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
28,3 |
44,6 |
52,7 |
627 145 |
785 460 |
971 000 |
27 440 460 |
35 013 740 |
45 819 435 |
|
1К |
45,1 |
80,9 |
144,4 |
488 560 |
711 750 |
2 150 945 |
36 987 340 |
58 111 615 |
252 700 000 |
|
2К |
75,6 |
131,1 |
233,0 |
500 580 |
837 170 |
2 000 000 |
48 645 000 |
110 321 715 |
312 000 000 |
|
3К |
94,7 |
156,8 |
295,6 |
520 000 |
1 116 155 |
2 500 000 |
65 220 000 |
176 634 455 |
481 750 000 |
|
4К+ |
75,4 |
271,4 |
2 180,9 |
459 535 |
1 340 230 |
3 150 000 |
75 645 900 |
367 913 905 |
2 900 000 000 |
|
СВ. ПЛ. |
35,7 |
137,2 |
385,7 |
556 365 |
1 182 755 |
2 884 875 |
39 314 000 |
162 291 550 |
1 063 994 400 |
|
ИТОГО |
28,3 |
150,2 |
2 180,9 |
459 535 |
1 075 040 |
3 150 000 |
27 440 460 |
160 028 774 |
2 900 000 000 |
Источник: «Метриум»
Основные тенденции
«В конце I полугодия 2021 года сохраняется дефицит ликвидного предложения в высокобюджетном сегменте и оно продолжает сокращаться, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Количество лотов в продаже составило 3 170 штук (-3,5% за 3 месяца; -15,2% за 6 месяцев; -30,2% за 12 месяцев) или 383,2 тыс. кв. м (-5,3% за 3 месяца; -13% за 6 месяцев; -31,8% за 12 месяцев), что является очередным антирекордом второй квартал подряд. Текущая девелоперская активность оказалась незначительно выше, чем в аналогичном периоде прошлого года, когда на рынке началась реализация в 4 проектах (по 2 проекта в премиум- и элитном классе). В отчетном периоде вышло в реализацию 4 новых комплекса премиум-класса и 1 в сегменте элитных новостроек.
По итогам I полугодия 2021 года в новостройках премиум- и элитного классов зарегистрировано в 2,9 раза больше договоров долевого участия в строительстве квартир и апартаментов, чем за аналогичный период 2020 года. Столь высокий уровень продаж объясняется высоким спросом на новостройки премиум-класса – количество договоров в данном сегменте увеличилось более чем в 3 раза (с 0,6 тыс. в I полугодии прошлого года до 1,9 тыс. в текущем отчетном периоде), в то время как в элитном сегменте было зарегистрировано 102 ДДУ, что на 10% меньше, чем в I полугодии 2020 года. Статистика продаж по ДДУ в элитном сегменте не отражает реальный спрос так как 68% предложения предлагается в готовых домах. По экспертной оценке компании «Метриум», спрос в элитном сегменте в I полугодии 2021 года примерно сопоставим с аналогичным периодом прошлого года, но при этом наблюдается повышение интереса покупателей на рынке, что может сказаться на увеличении числа закрытых сделок во II полугодии.
Высокий интерес покупателей к недвижимости высокобюджетного сегмента и активное вымывание наиболее ликвидных лотов привели к заметному росту цен. За прошедшие 6 месяцев средневзвешенная цена квадратного метра в элитных новостройках увеличилась почти на 10% и составила 1,075 млн руб./кв.м, а в сегменте премиум на 15% до 718,7 тыс. руб./кв.м. Бюджеты также заметно выросли: в элитном классе средний бюджет предложения составил 160 млн руб. (+17% за 6 месяцев), а в премиум-классе – 78,4 млн руб. (+20,6% за 6 месяцев).
Восстановление объема предложения сейчас самая актуальная тема. Наблюдаемый дефицит на рынке провоцирует более широкую практику формата закрытых продаж в наиболее интересных проектах на рынке. Большинство застройщиков таким образом пытаются определить справедливую рыночную стоимость недвижимости с учетом возможного спроса. Подобный формат продаж снижает прозрачность высокобюджетного сегмента и усложняет прогнозирование динамики цен. В отличие от прочих сегментов, в новостройках премиум и элитного класса до конца 2021 года вероятно сохранение устойчивого спроса, а также плавное повышение цен при условии сохранения дефицита. Ожидать восстановление объема экспозиции скорее всего стоит не ранее начала 2022 года».
[1] Ввиду отсутствия данных в открытых источниках информации в нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] В некоторых комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[3] 69,9513 рублей за Доллар США по курсу ЦБ РФ на 30.06.2021
Итоги развития офисного рынка в Санкт-Петербурге в первом квартале 2020 года сравнительно позитивны. Но сейчас они представляют интерес, скорее, с точки зрения статистики, поскольку тренды, наметившиеся во второй половине марта, серьезно изменят сегмент. А насколько сильны будут перемены, по мнению экспертов, зависит от продолжительности пандемии коронавируса.
Из прошлой жизни
По данным аналитиков Knight Frank St Petersburg, в первом квартале на офисном рынке Петербурга было введено в эксплуатацию около 25 тыс. кв. м арендопригодных площадей, что почти в 4 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Все введенные объекты предназначены для аренды. 16% площадей пришлось на класс А, остальное – класс В.
Большую часть первого квартала спрос находился на хорошем уровне и новые объемы предложения практически не отразились на заполняемости офисных площадей. По подсчетам специалистов Maris в ассоциации с CBRE, на конец квартала средний уровень вакансии почти не изменился относительно итогового значения 2019 года (-0,1 п.п.). На конец марта 2020 года свободно около 203,8 тыс. кв. м или 6,3% от общего объема предложения. В офисных центрах класса А вакантно 3% площадей (около 32,5 тыс. кв. м), в классе В – 8% (171,3 тыс. кв. м).
При этом, по оценке экспертов JLL, по итогам квартала средние арендные ставки в классе А увеличились до 1916 рублей за кв. м в месяц (+0,6% по сравнению с началом года), в классе В – до 1312 рублей (+0,2%), включая НДС и операционные расходы. Стабильный спрос на аренду офисов в 2019 году, растущая активность IT компаний и переезд в Петербург подразделений Газпрома, привели к тому, что многие собственники бизнес-центров в январе 2020 год повысили арендные ставки.
На фото: Динамика арендных ставок
Источник фото: JLL
Словом, примерно до середины марта картина была вполне спокойная и оптимистичная. Но затем на рынок пришла пандемия коронавируса.
Началось
Проблемы на офисном рынке стали заметны уже во второй половине марта, когда ограничительные меры, связанные с пандемией, только начали вводить. Однако новая реальность еще не успела серьезно отразиться на благополучной статистике первого квартала.
Уже в марте большинство компаний приостановили поиск нового офиса на неопределенный период времени. IT компании, как основные драйверы спроса в последние нескольких лет, наиболее безболезненно перешли на удаленный формат работы и не рассматривают в краткосрочной перспективе вариантов расширения или открытия нового офиса.
«Замедлилась и почти остановилась активность арендаторов по поиску новых офисов, в то же время увеличилось количество запросов к собственникам бизнес-центров о предоставлении арендных каникул, рассрочек платежей и снижении ставок», – говорит руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL в Петербурге Регина Волошенко. «Деловая активность поставлена на паузу – компании пересматривают свои планы и бюджеты, а принятие решений об аренде новых офисов откладывают на неопределенное время», - соглашается заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International Дмитрий Кузнецов.
Ввиду неопределенности рынка, связанной с неблагоприятной эпидемиологической обстановкой в мире, на рынке произошел временный шок спроса: переговоры по сделкам приостановлены, бизнес поставил на паузу планы развития, отмечают аналитики IPG.Estate.
«Сегодня мы работаем с запросами клиентов с просьбой о помощи в согласовании с собственниками новых условий по текущим договорам аренды. И собственники, за редким исключением, готовы обсуждать условия, понимая трудности, с которыми сейчас столкнулся бизнес», - констатирует руководитель отдела офисной недвижимости IPG.Estate Вероника Чаканова.
Время покажет
При этом эксперты, отмечая, что признаки рецессии в сегменте уже очевидны, не берутся точно прогнозировать насколько серьезными и долгосрочными будут последствия коронавируса для офисного сегмента. Многое будет зависеть от сроков прекращения самой пандемии.
Генеральный директор Maris в ассоциации с CBRE Борис Мошенский, считает, что текущие события окажут влияние на рынок недвижимости, но в каких объемах – либо арендные ставки снизятся, либо как-то будут пересмотрены условия действующих арендных договоров, – пока сказать крайне сложно. Более того, на различные сферы экономики пандемия повлияет по-разному. Поэтому сообщать какие-либо прогнозные цифры в части сокращения занимаемых площадей сегодня – крайне сложно.
Дмитрий Кузнецов ожидает, что объем спроса на офисы в этом году существенно снизится, но часть этого спроса реализуется в 2021-2022 годах. «Высвобождение части офисных площадей в 2020 году увеличит вакантность в сегменте, но важно понимать, что рынок подошел к текущему кризису в состоянии дефицитного предложения и рекордно низкого уровня вакантности, поэтому увеличение доли свободных офисов не станет критичным. Ставки аренды, которые постепенно повышались на протяжении двух последних лет, в 2020 году перестанут расти, а в объектах, которые столкнутся со значительным оттоком арендаторов, могут быть снижены», – отмечает он.
«В ближайший год мы сможем наблюдать оптимизацию офисных площадей, что отразится неизбежным освобождением помещений, как минимум из-за сокращения бизнеса. По нашим оценкам вакансия к середине года может увеличиться примерно на 30%. Возможно по большинству компаний останутся центры принятия решений в размере 30% от занимаемых сейчас площадей, а 70% уйдут на удалённый формат. На этом фоне ставки могут начать снижаться. При данном сценарии развития событий выгоднее всего себя будут чувствовать гибкие пространства (коворкинги), которые могут предложить бизнесу решение за оптимальный бюджет», - считает заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин.
С последним тезисом не согласен Борис Мошенский. «Если говорить про коворкинги, гибкие офисные решения, возможность краткосрочной аренды – отчасти можно проводить параллели с предыдущими кризисами, когда компании были не готовы заключать договоры аренды на длительный срок и горизонт планирования ограничивался одним годом. Вероятно, часть компаний и сейчас будет действовать похожим образом. В целом же мне кажется, что после пандемии колоссального скачка спроса на коворкинги не произойдет», - полагает он.
Михаил Тюнин согласен, что пандемия принципиально не сможет изменить офисный рынок. «Компании, которые хотели, могли и были готовы работать удаленно, итак это делали до кризиса и пандемии. Те компании, где сам бизнес-процесс построен так, что человек должен находиться в офисе, скорее всего, вернутся в офисные пространства», - отмечает он.
Сильно скажется кризис и на офисном девелопменте. Всего, по данным Colliers International, на 2020 год к вводу в эксплуатацию было запланировано 145 тыс. кв. м, однако около 25% площадей не будет достроено в срок. По словам Дмитрия Кузнецова, запуск новых объектов, скорее всего, будет отложен, а бизнес-центры, чей уровень строительной готовности менее 40%, на время законсервированы. «При этом здания с высокой степенью готовности продолжат строить, однако сроки ввода могут быть перенесены. Финансирование новых проектов коммерческой недвижимости стало более затруднительным, что вместе с удорожанием строительства на фоне курсовой волатильности вынуждает девелоперов занимать выжидательные позиции», – говорит он.
О ходе редевелопмента промышленных территорий в Санкт-Петербурге, основных характерных для него трендах, а также перспективах в этой сфере «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий.
– Юрий Алексеевич, в последние годы процесс редевелопмента бывших промышленных территорий показывал очень высокую динамику. Что можно сказать о ситуации в этой сфере в ушедшем году?
– Общее магистральное направление развития редевелопмента в городе не изменилось. Процесс продолжает идти весьма высокими темпами. Все больше новых проектов запускается на территориях, высвобождаемых от производственной функции.
По итогам прошлого года, в процесс редевелопмента в Петербурге было вовлечено порядка 170 га городских земель. Это вполне сопоставимо с результатами 2018 года (187 га). Суммарно с нулевых годов в процесс преобразования вошло около 1600 га бывших промышленных территорий.
Как мы неоднократно указывали, всего в Петербурге в бывших промзонах, предназначенных к градостроительному преобразованию, расположено около 4,2 тыс. га, которые можно использовать под редевелопмент. К концу 2019 года в процесс преобразования промзон было вовлечено уже 1,13 тыс. га, то есть уже свыше четверти этих территорий. Если при этом учесть, что достаточно много промышленных земель имеют низкую инвестиционную привлекательность, и говорить о территориях, интересных для застройщиков, то редевелопментом охвачено уже порядка половины таких площадей. В любом случае можно утверждать, что потенциал для дальнейшего преобразования бывшей «промки» по-прежнему еще очень велик.
– Какие тренды преобладали в этой сфере в прошлом году?
– Получила дальнейшее развитие тенденция, которая четко оформилась в 2018 году, а именно: застройщики более активно вовлекали в процесс редевелопмента не части крупных городских промзон, а отдельные, сравнительно небольшие производственные площадки.
Напомню, всего в Петербурге расположено 59 крупных (50 га и более) промзон. Примерно половина из них (33, суммарной площадью 12,8 тыс. га) подлежит дальнейшему использованию и развитию в рамках действующей функции. Это промышленные площадки, расположенные преимущественно на окраинах города в его современных границах.
Другая половина (26 промзон) – это территории, согласно Генплану намеченные под градостроительное преобразование. Их общая площадь составляет около 6,1 тыс. га. Они, собственно, и составляют «серый пояс» – территории на периферии города в размерах начала ХХ века, а также вдоль набережных (поскольку река в то время была одной из наиболее используемых транспортных артерий). Эти промзоны занимают примерно 4% от всей современной площади Петербурга и около трети его исторической территории.
При этом редевелопмент можно вести на территории примерно в 4,2 тыс. га. На остальной площади частично будут сохранены существующие производственные, инженерно-транспортные и социальные объекты, частично запланировано развитие территории под улично-дорожную сеть и другие нужды.
К этим территориям промзон нужно добавить отдельные производственные площадки, разбросанные по всему городу, на которых также возможен редевелопмент. По нашим подсчетам, суммарно они занимают более 1,5 тыс. га. И именно они в последнее время стали наиболее активно вовлекаться в процесс преобразований. Так, в 2018 году в редевелопмент было включено 105 га в промзонах и 82 га – в отдельных площадках, а в 2019-м – 83 га и 87 га соответственно. Для сравнения: еще в 2017 году аналогичные показатели составляли 99 га и 28 га.
Основных причин у этого тренда, на мой взгляд, две. Во-первых, самые «лакомые», наиболее привлекательные для инвесторов участки в больших промзонах застройщиками уже в значительной мере выбраны. Во-вторых, локация отдельной производственной площадки может иметь высокий инвестиционный потенциал. К тому же часто ее проще перевести в другое функциональное использование.
Примечательно, что многие собственники промышленных территорий, видя интерес девелоперов, сами начинают процесс перевода своих земель под жилищную застройку, поскольку это сразу увеличивает стоимость актива. Более того, если речь идет об интересном участке, зонирование территории застройщиков уже мало интересует – технологию перевода под иную функцию крупные строительные компании уже отработали. Так что процесс поиска новых промышленных территорий с целью редевелопмента продолжается сегодня очень активно.
– Что можно сказать о крупных промзонах, где редевелопмент идет наиболее активно?
– Как я уже говорил, процесс идет крайне неравномерно. Промзоны в удачных локациях осваиваются быстро, другие – медленнее, а в некоторых, расположенных в неперспективных для застройки местах, – реализованы единичные проекты.
Петровский остров, например, практически полностью поделен на участки, пущенные под редевелопмент. Причем строится там жилье высоких ценовых сегментов. Это неудивительно – локация очень привлекательна: близко к центру, в окружении воды, с хорошими видовыми характеристиками. По-прежнему активно застраиваются Новоизмайловская промзона (вдоль Московского проспекта – там, кстати, довольно много проектов коммерческой недвижимости), Леонтьевский мыс, продолжается редевелопмент одной из самых крупных городских промзон (537 га) – Полюстровской. Сегодня очень бурно осваиваются промзоны Черной речки, Выборгской стороны. Много проектов реализуется на Октябрьской набережной.
Менее активно идет редевелопмент промзон Арсенальной, Балтийского завода. Ну а до таких мест, как Кировская промзона, территория вдоль Балтийской железной дороги, Стеклянный городок и другие, думаю, застройщики доберутся еще очень нескоро, в силу недостаточной инвестиционной привлекательности.
– В последние годы превалировал редевелопмент земель под жилищную застройку. Сохранилась ли эта тенденция?
– В общем и целом да, хотя доля коммерческой недвижимости чуть выросла. Так, в 2018 году из общего объема вовлеченных в процесс редевелопмента территорий (187 га) под жилищную застройку было пущено около 88% (165 га) и 12% – под коммерческую и общественно-деловую. В 2019 году доля земель, где началась реализация проектов офисной, торговой и общественно-деловой недвижимости, составила более четверти – 26% (44 из 170 га).
Тем не менее жилищная функция сохраняет доминирующее положение – и вряд ли эта ситуация в обозримом будущем переменится. Жилье сегодня – наиболее ликвидный и доходный сегмент рынка недвижимости.
Между тем первоначально, согласно материалам Генерального плана Петербурга 2015 года, использование преобразуемых территорий предполагалось в совсем другой пропорции. Так, из общего объема земель, направляемых под редевелопмент, для возведения жилья предполагалось использовать лишь 12,7%. Под деловую застройку намечалось пустить 28,4%, под промышленно-деловую – еще 32%, под рекреационные объекты – 3,2%. В результате последующих корректировок Генплана ситуация изменилась.
Мы неоднократно отмечали, что редевелопмент в Санкт-Петербурге идет стихийно, девелоперы вычленяют из промзон привлекательные участки, на которых и реализуют свои проекты. При этом остаются без внимания менее интересные земли. В результате бывшие промзоны нередко превращаются в «лоскутные одеяла», состоящие из слабо увязанных между собой проектов и непреобразованных территорий. Соответственно, не выстраивается и по-настоящему комфортная среда для проживания людей.
– Недавно стало известно, что городские власти тоже недовольны тем, что в ходе редевелопмента в Петербурге строится по большей части жилье. Было объявлено, что готовятся поправки в Генеральный план, которые должны затормозить работы в этой сфере. Также в промзонах планируется частично сохранять производственную функцию. Что Вы думаете об этой перспективе?
– В целом, по моему мнению, такие инициативы можно только приветствовать. Но все мы знаем, как часто практика радикально отличается от идей, которые закладываются в те или иные документы.
Уже много раз говорилось, что в сфере редевелопмента необходим стратегический, системный подход, отражающий интересы всего Петербурга и его горожан, а не только девелоперов. А для этого необходима реальная политическая воля городского руководства.
Что касается сохранения производственной функции – это тоже правильная идея, но опять-таки оторванная от реальности. Если бы мы наблюдали в Петербурге уверенный промышленный рост, – безусловно, нашлись бы производственники, инвесторы, которые захотели бы произвести реновацию промышленных территорий. Но сейчас в промышленности картина скорее обратная. Поэтому сохранение производственной функции маловероятно, а значит, процессы редевелопмента будут идти так же, как и раньше, – в рамках проектов, гарантирующих высокую доходность.