Менее четверти покупателей элитного жилья используют ипотеку
В Est-a-Tet выяснили, что в комфорт-классе с привлечением ипотеки покупают квартиры более 72% граждан, в элитном сегменте – всего 22%. За год доля ипотечных сделок выросла во всех классах жилья.
«Во II квартале наибольшее оживление среди ипотечных покупателей мы фиксировали в июне, когда стало понятно, что для Москвы льготная госпрограмма фактически окончена. В начале III квартала мы ожидаем некоторого снижения запросов на ипотеку – клиенты сейчас находятся в ситуации осознания и принятия новых условий, – рассказывает директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. – Несмотря на завершение государственной льготной ипотеки для Москвы, ставки по кредитам все равно пока достаточно комфортные – в среднем от 7,5 до 8,5%, и в преддверии осеннего повышения цен есть смысл ими воспользоваться».
В сегменте квартир комфорт-класса доля сделок с привлечением ипотечного кредитования по сравнению с предыдущим кварталом увеличилась с 70% до 72,4%. Годом ранее доля ипотечных сделок в сегменте составляла 66,1%.
Доля ипотечных сделок в сегменте бизнес-класса по сравнению с предыдущим кварталом, увеличилась с 55,6% в I квартале до 56,6% по итогам II квартала 2021 года. За год эта доля выросла более чем на 9% – с 47,5%.
В премиум-классе покупатели тоже более активно использовали ипотеку. За квартал доля сделок с привлечением ипотечного кредитования увеличилась на 6% - с 34,8% до 40,8%. А за год рост доли составил существенные 18%.
Также заметно подросла ипотека в элитном сегменте. Год назад эта доля равнялась всего 11,1% а сейчас – 22,3%, то есть рост за год превысил 11%. В прошлом квартале доля ипотечных сделок в элитном сегменте составляла 17,6%.
Доля сделок с привлечением ипотечного кредитования апартаментов (без элитного класса) по сравнению с предыдущим кварталом уменьшилась с 49,5% до 47,9%. Но за год доля ипотечных сделок по апартаментам (без учёта элитных проектов) выросла на 10,2% - в июле 2020 года она составляла 39,7%.
По итогам II квартала 2021 г. доля сделок по ипотеке (включая как льготную программу, так и основные программы кредитования) при покупке жилья в московских новостройках составила 64%, что стало максимальным показателем за всю историю рынка. Год назад доля ипотечных сделок в целом по рынку Москвы составила 60% (на момент когда программа льготной ипотеки под 6,5% уже действовала), а по итогам II квартала 2019 г. этот показатель составлял 45%. Рекордный спрос на покупку жилья по ипотеке обусловлен тремя факторами: стремлением покупателей успеть под действие льготной программы, активным ростом цен, а также сокращающимся объемом предложения на рынке.
Рост доли сделок по ипотеке наблюдался во всех сегментах жилья. В комфорт-классе доля сделок по ипотеке по итогам квартала составила 72%, годом ранее показатель держался на уровне 69%.
Доля сделок по ипотеке в сегменте бизнес-класса сейчас составляет 55%, а в прошлом квартале доля таких сделок составляла 53%. Годом ранее данный показатель по результатам II квартала 2020 г. показал 50%.
Ипотека в премиум-классе пользуется меньшей популярностью среди клиентов по сравнению с бизнес-классом – 35% от всех сделок (год назад этот показатель составлял 13%). В сегменте элитной недвижимости Москвы по итогам II квартала 2021 г. тоже произошло увеличение спроса на ипотеку – 26% (год назад показатель составлял 14%).
Сейчас льготная ипотека действует на новых условиях - максимальный размер кредита составляет 3 млн рублей, ставка - 7%. За первые несколько дней действия новых условий мы видим, что банки не спешат увеличивать ипотечные ставки до необходимых 7%. По данным Дом. РФ, средневзвешенная ставка льготной ипотеки остается на уровне 5,93%, а ставка по стандартным программам – 8,24%.
Учитывая ограничения по максимальной сумме кредита, в Москве в большинстве случаев покупатели смогут воспользоваться льготной программой при условии внесения 50% первоначального взноса. Это объясняется тем, что основная часть предложения в новостройках начинается от 6 млн рублей, а предложение менее 6 млн рублей в краткие строки бронируется клиентами.
На текущий момент минимальный бюджет покупки жилья до 3 млн рублей в «старых» границах Москвы присутствует только в апарт-комплексе «Подъемная 14» - минимальная студия площадью 11 кв. м и стоимостью 2,8 млн рублей. В части квартир минимальный бюджет покупки на рынке жилой недвижимости представлен в проекте «Станция Л» от девелопера Seven Suns Development – квартира-студия площадью 23,3 кв. м и стоимостью 4,55 млн рублей.
По прогнозам аналитиков Colliers, в ближайшей перспективе доля сделок по ипотеке в Москве может начать снижение, но только в случае более динамичного роста ипотечных ставок. Также спрос на ипотеку будет зависеть от динамики цен не первичном рынке жилой недвижимости Москвы. В текущих условиях, когда цены продолжают идти вверх, новые проекты выходят на рынок в недостаточном объеме и поглощаются каждый квартал, а покупательская способность снижается, ипотека будет оставаться основным драйвером и инструментом для покупки недвижимости в столице.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers: «Спрос на недвижимость продолжает бить рекорды на рынке: из-за изменений с 1 июля 2021 г. условий действия льготной ипотеки многие клиенты торопились приобрести недвижимость по сниженным ставкам, понимая, что под новые условия действия льгот столичная недвижимость не попадает. Несмотря на увеличения ключевой ставки три раза с начала 2021 г. до уровня 5,5%, ипотечные ставки все еще удерживают свои позиции на достаточно низком уровне. Итоги II квартала очередной раз доказывают высокий спрос со стороны клиентов на субсидированные программы и льготные условия ипотечного кредитования».
К концу I полугодия 2021 года средняя стоимость студий в новостройках Новой Москвы достигла 6 млн рублей – рекордного значения за всю историю рынка. За прошедшие 12 месяцев такие квартиры подорожали на 35%, подсчитали эксперты «Метриум». При этом впервые суммарная доля студий и однокомнатных квартир превысила половину от общего числа квартир на местном рынке.
В конце I полугодия 2021 года средняя стоимость студий в новостройках Новой Москвы составила 6,01 млн рублей. В аналогичный период 2020 года среднюю студию в ТиНАО можно было приобрести за 4,44 млн рублей, то есть самый доступный и компактный формат квартир в Новой Москве за год подорожал на 35%. Между тем два года назад студию можно было купить за 3,9 млн рублей, три года назад – за 3,13 млн рублей. Таким образом, за три года студии на локальном рынке выросли в цене почти в два раза.
Удельная цена студий также интенсивно росла. Сейчас квадратный метр обойдется покупателям в 244 тыс. рублей – сопоставимо со средней ценой квадратного метра в массовых новостройках «старой» Москвы (245,5 тыс. рублей за кв.м). В I полугодии 2020 года этот показатель составлял 167 тыс. рублей за кв.м., в I полугодии 2019 года – 144 тыс. рублей, в I полугодии 2018 года – 126 тыс. рублей. По подсчетам аналитиков «Метриум», последние четыре года студии в Новой Москве дорожали со скоростью 6% в квартал.
Примечательно, что площадь студий на местном рынке за год уменьшилась. Если сейчас такое жилье в среднем занимает 24,6 кв.м, то год назад – 26,5 кв.м.
Источник: «Метриум»
Рост стоимости студий происходит на фоне увеличения их предложения. Во II квартале на рынке новостроек Новой Москвы застройщики продавали более 1,8 тыс. студий. Это на 76% больше, чем год назад (1 тыс. единиц). Доля студий среди других квартир местного рынка при этом увеличилась за 12 месяцев с 11% до 17%.
В совокупности с однокомнатными квартирами – другим малоформатным типом жилья – студии составили по итогам I полугодия 52% предложения. Число однокомнатных квартир увеличилось за год с 3,3 тыс. до 3,7 тыс. (на 13%), а их доля в предложении – 31% до 35%.
«Популярность студий в первой половине 2021 года обусловлена, в частности, притоком на рынок инвесторов - людей, покупавших малогабаритные квартиры для сдачи в аренду, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). – Снижение ставок по ипотеке стимулировало продажи самых доступных квартир, но теперь доля таких покупателей, скорее всего, будет меньше. Как представляется, с окончанием действия программы льготной ипотеки спрос будет смещаться в сторону более просторных квартир. Этому будут способствовать новые условия получения «семейной ипотеки», которые во многом похожи на условия льготной программы в ее прежнем виде, но доступны только для семей, где в 2018 году или позже родился хотя бы один ребенок».
«Рост цен на небольшое жилье в Новой Москве свидетельствует о мощном спросе, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – По-видимому именно здесь ищут подходящие квартиры те клиенты, которым не удалось приобрести жилье в старых границах Москвы из-за быстрого роста цен на них в последний год. Новая Москва всё еще предлагает более доступный ценовой уровень, поэтому этот рынок останется очень активным в ближайшее время».
Источник: «Метриум»