Продажи московских новостроек выросли на 54% за I полугодие 2021
В первом полугодии число сделок на рынке строящегося жилья в Москве увеличилось наполовину относительно аналогичного периода 2020 года, подсчитали аналитики «Метриум» по данным Росреестра Москвы. На столько же выросли продажи на вторичном рынке, а в ипотечном секторе банки выдали на 57% больше кредитов.
За I полугодие 2021 года дольщики заключили с застройщиками 45,5 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве жилья в Москве, подсчитали эксперты «Метриум» на основе статистики Росреестра Москвы. В I квартале были зарегистрированы 20,8 тыс. ДДУ, а во II квартале – 24,7 тыс. ДДУ.
По сравнению с I полугодием 2020 года количество сделок на рынке строящегося жилья выросло на 54%. Впрочем, на тот период пришлись самые жесткие самоизоляционные ограничения, что тогда снизило спрос на 27%[1]. Если сопоставить спрос в I полугодии 2021 года с тем же периодом 2019 года, то сейчас увеличение составило 13%.
«Высокие показатели спроса в январе-июне текущего года были ожидаемыми, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – Покупателей стимулировала программа субсидирования ипотечных ставок, которая должна была завершиться к началу июля. Хотя было до конца не ясно, продлят её или нет, клиенты решили ускорить покупку нового жилья в Москве с привлечением ипотечного кредита. Закономерно активность клиентов росла по мере приближения даты 1 июля, что мы наблюдали и в нашем проекте».
На рынке ипотеки отмечен резкий рост числа сделок. В I полугодии банки выдали 60 тыс. ипотечных кредитов на покупку готового жилья, а также на участие в долевом строительстве в Москве. В I квартале Росреестр Москвы зафиксировал 26,5 тыс. ипотечных сделок, а во II квартале – 33,5 тыс. По сравнению с аналогичным периодом 2020 года активность заемщиков на рынке жилья Москвы выросла на 57%, а в сравнении с тем же периодом 2019 года – на 42%.
«Важно отметить, что доля ипотечных сделок даже в новостройках бизнес-класса Москвы превышает 50%, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Хотя для покупки квартиры в домах этого класса нужно гораздо больше средств, чем предусматривал лимит программы, в целом активность покупателей и продавцов старого жилья была настолько простимулирована низкими ипотечными ставками, что влияние программы ощущалось во всех сегментах рынка. Возможность получить хотя бы 50% необходимой суммы под низкий процент существенно экономила средства покупателей, даже если значительную долю приходилось вносить в качестве первоначального взноса».
Первая половина 2021 года отмечена высокой активностью участников вторичного рынка жилья. По данным Росреестра Москвы, с января по июнь в столице заключили 79,8 тыс. договоров купли-продажи жилья. Причем в I квартале зарегистрированы 35 тыс. таких сделок, а во II квартале – 44,8 тыс. В последний раз сопоставимые показатели спроса на готовое жилье (как вторичное, так и квартиры во введенных в эксплуатацию новостройках) фиксировался в 2014 года (83,3 тыс. сделок). По сравнению с I полугодием 2020 года спрос на готовые квартиры в Москве увеличился на 54%, а в сравнении с I полугодием 2019 года – на 11%.
«Рынок полностью восстановился после турбулентности прошлого года, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Во всех секторах мы видим превышение показателей, условно говоря, “докоронавирусного” периода. Впрочем, очевидно, что без субсидирования ипотеки уже во втором полугодии или в первом полугодии 2022 года спрос не будет таким активным, как в последние 12 месяцев. В этих условиях рынку неизбежно понадобятся новые механизмы поддержки спроса, которые уже не будут связаны с ипотекой, однако пока власти не выдвигают конкретного плана действия, хотя над ним пора задуматься».
[1] Здесь и далее, в том числе на диаграммах, данные за 2019 год, а также сопоставления с 2019 годом и I полугодием 2019 года приводятся с поправкой. В июне 2019 года было зарегистрировано аномальное число договоров долевого участия – их заключали застройщики с подконтрольными юрлицами, чтобы затем продавать жилье по переуступке прав требования, так как с июля 2019 года вводился запрет на прямые продажи квартир по ДДУ без эскроу-счетов. Аналитики «Метриум» очистили июньские данные 2019 года от количества таких сделок и впоследствии учитывали в статистике только реальные приобретения по ДДУ, сделанные физическими лицами, а не инвесторами и застройщиками (порядка 5,3 тыс. вместо 11,7 тыс. ДДУ.)
Аналитики Российского аукционного дома (РАД) подвели итоги I квартала 2021 года по рынку продаж на торгах объектов недвижимости Московского региона. Согласно полученным данным, интерес инвесторов в равной доле распределился практически по всем направлениям: активно приобретались особняки и ОСЗ, складские/производственные объекты, ТЦ/ТРЦ. В Санкт-Петербурге инвесторы более всего интересовались помещениями свободного назначения и производственными площадками.
За первый квартал в Московском регионе РАД продал 2 511 лотов на общую сумму 7,4 млрд. руб, из которых на сегмент «недвижимость» пришлось 5,5 млрд. руб (продажи). В Москве общая сумма продаж объектов недвижимости составила 4,8 млрд руб, в Московской области - 0,8 млрд. руб.
Лидер продаж Москвы - сегмент коммерческой недвижимости. За I квартал было продано недвижимого имущества в этом сегменте на сумму 4,3 млрд руб. Основной вклад в объем реализации внесли особняки и ОСЗ, складские/производственные объекты и ТЦ/ТРЦ. На этот сегмент пришлось 78% всех продаж в Москве в 1-м квартале. Жилая недвижимость Москвы, области и земельные участки МО внесли примерно одинаковый вклад в продажи отчетного периода – около 300–370 млн руб. приходятся на каждый из этих сегментов. Нематериальные и финансовые активы (НиФА) составили 18% (1,5 млрд руб) от общего объема продаж. Продажи движимого имущества внесли в общий результат вклад в размере 0,4 млрд. руб.
Как отметила Наталья Круглова, руководитель департамента продаж РАД, советник генерального директора, I квартал показал превосходный результат в денежном выражении и, в сравнении с прошлым годом, уступает только 4 кварталу, в котором фактически наблюдалось «годовое ралли» по реализации активов.
«Наряду с ростом показателей продаж, который в 1 кв. 2021 к аналогичному периоду предыдущего года составил 148%, мы можем отметить и рост среднего чека сделки, и рост конверсий по всем сегментам реализуемого имущества. Это, безусловно, как показатель высокой активности рынка, поддержанной инфляционными ожиданиями покупателей и дополнительной ликвидностью, вышедшей на рынок по итогам 2020 года, так и показатель высокой эффективности продаж РАД», - добавила Наталья Круглова.
Рост оборота продаж в денежном выражении в сравнении с 1-м кварталом 2020 года:
- По сегменту недвижимости рост составил 150% (оборот продаж в 1-м квартале 2020 года в данной категории составил 2,2 млрд руб.).
- Нематериальные и финансовые активы: рост составил 140% (оборот продаж в 1-м квартале 2020 года в данной категории составил 0,62 млрд руб.).
- Движимое имущество: рост составил 100% (оборот продаж в 1-м квартале 2020 года в данной категории составил 0,2 млрд руб.).
За отчетный период конверсии в денежном выражении составили:
- Недвижимость 14% – в оборот продаж входит каждый 7-й рубль из общей суммы лотов в торгах.
- Нематериальные и финансовые активы продаются с конверсией около 1% – в оборот продаж входит каждый 100-й рубль из общей суммы лотов в торгах.
- Движимое имущество 14% – в оборот продаж входит каждый 7-й рубль из общей суммы лотов в торгах.
Средняя стоимость проданного лота за отчетный период составила:
- Недвижимость – 37,6 млн руб. (+ 40% к среднему значению за 2020 год).
- Нематериальные и финансовые активы – 24,4 млн руб.
- Движимое имущество – почти 3 млн руб.
«Средний чек категорий «нематериальные» и финансовые активы» и «движимое имущество» находится на уровне 2020 года, а по сегменту недвижимость – выше, чем средний чек 2020 г., на 40%. Т. е. продолжается тенденция прошлого года – рынок готов абсорбировать крупные активы, интерес инвесторов растет ко всем категориям имущества, рынок развернулся к модели «рынка продавца», характеризующегося высокой конкуренцией за качественные активы среди покупателей», - отметила Наталья Круглова.
Наиболее крупные сделки РАД за I квартал 2021 года:
«Реализация 10 лотов сформировала почти 80% оборота продаж сегмента «недвижимость» в 1-м квартале 2021 года (это почти 60% в общем объеме оборота продаж). 9 из 10 лотов представляют коммерческую недвижимость, расположенную в Москве – склады, ОСЗ (особняки и административные здания), ТРЦ, нежилые помещения. Один лот представляет собой земельный участок под ИЖС в Московской области. Продажа Курьяновской овощебазы за 1,840 млрд руб. с долей 33% в сегменте «недвижимость» является крупнейшей сделкой периода, по абсолютной стоимости актива. Также стоит отметить два знаковых лота с долями 11% в продажах недвижимости: сделка по продаже имущественного комплекса (группа зданий под редевелопмент) по адресу Сосинская ул., д. 43, и продажа объекта незавершенного строительства (многофункционального торгового центра) общей площадью около 37 000 кв. м. Вышеуказанные 10 лотов сформировали почти 4,4 млрд руб. выручки или 422 600 кв. м, со средним значением продажи 1 кв. м по цене 52 400 руб. Превышение цены продажи лотов на торгах от его минимального значения составило, в среднем, около 60% в отчетном периоде. Средняя цена продажи (средний чек) наиболее дорогих лотов сегмента «недвижимость» составила 435 млн руб. за 1 лот», - прокомментировала Наталья Круглова.
Разбивка по сегментам:
«Мы с удовлетворением констатируем достигнутые высокие показатели продаж в I квартале 2021 года, как в Московском регионе, так и в Санкт-Петербурге и ЛО. Это говорит о высокой рыночной активности покупателей. Рассчитываем, что политические и макроэкономические риски не реализуются и не окажут негативного влияния на рынок. Во втором квартале 2021 мы не видим пока иных сдерживающих факторов, которые могли бы снизить интерес покупателей к инвестиционным активам, и надеемся на сохранение текущих уровней спроса», - добавила Наталья Круглова.
В I квартале 2021 г. объем ввода новых складских площадей в Московском регионе составил 125,6 тыс. кв. м, что на 16,8% меньше показателя аналогичного периода прошлого года. Новое предложение представлено исключительно спекулятивными объекта, наиболее крупными новыми проектами стали «БАТИ Лосино» (49 тыс. кв. м), СК «Томилино» (26 тыс. кв. м) и вторая фаза комплекса «Троице-Сельцо» (25 тыс. кв. м).
По прогнозам Colliers, из-за переноса сроков реализации объектов с 2020 г. и BTS-сделок, заключенных в прошлом году, в 2021 г. ожидается рекордный ввод складских помещений с 2014 г. — более 1,4 млн кв. м. Из них более половины будут составлять объекты в формате built-to-suit (816 тыс. кв м), что также станет максимально высоким показателем за всю историю наблюдения.
Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости, земли Colliers: «В I квартале 2021 г. мы наблюдали высокую активность на рынке складской недвижимости – компании постепенно восстанавиваются после коронокризиса, планируют долгосроное развитие и на этом фоне арендуют и покупают новые площади. Некоторые компании в свою очередь реализуют стратегию эксперимента, сначала арендуя площади в определенной локации на 1-3 года, тестируют ее, а затем, учитывая этот опыт, строят объект built-to-suit. Несмотря на большой объем планируемого нового предложения на рынке, мы не ожидаем снижения ставок аренды – этому способствуют как стабильно высокий спрос, так и увеличение стоимости строительства объектов в связи с изменением курса валют и других экономических показателей».
Спекулятивное и BTS строительство, 2015-2021П
Объем купленных и арендованных площадей в Московском регионе за первые три месяца 2021 г. составил 271 тыс. кв. м, что почти вдвое больше показателя I кв. 2020 г.
В структуре спроса, продолжая тенденцию прошлого года, преобладали сделки онлайн-ритейлеров — 47% от общего объема пришлось на данный формат. Также примечательно,
что впервые с 2019 г. доля логистических компаний и дистрибьюторов в общем объеме спроса оказалась выше, чем у традиционных ритейл-компаний.
Переход к онлайн-торговле, произошедший во время локдауна, спровоцировал компании расширить или консолидировать складские мощности. Однако в текущем году данная тенденция пойдет на спад, поскольку большинство компаний уже осуществили свои планы
по увеличению занимаемых площадей и нацелены на региональную экспансию. По оценке Colliers, ожидаемый объем спроса по Московскому региону в 2021 г. не сможет достичь аналогичный показатель 2020 г.
Распределение арендованных и купленных площадей по отраслям, I кв. 2021
Несмотря на крупные BTS-соглашения, 68% сделок в I кв. 2021 г. было заключено в спекулятивных объектах. Наиболее крупной из них стала аренда логистической компанией «ПЭК» 40,5 тыс. КВ. М в СК «Адидас» в Чехове.
Объем свободного складского предложения в Московском регионе по итогам I кв. 2021 г. остается стабильно низким. Общий уровень вакантных площадей оставил 2,9% или 530 тыс. кв. м. Наибольший объем вакансии зафиксирован на южном направлении, где незанятыми остаются 170 тыс. кв. м. На традиционно востребованном северном направлении вакантны 64 тыс. кв. м, наибольший объем свободных площадей зафиксирован на северо-востоке —6,2% или 59 тыс. кв. м. По прогнозам Colliers, в совокупности с запланированным объемом спекулятивного ввода, переезд арендаторов в объекты, построенные под собственные нужды, стимулирует небольшой рост доли вакантного спекулятивного предложения в Московском регионе.
Доля свободных площадей по направлениям, Московский регион
Ставки аренды в I квартале 2021 г. продемонстрировали умеренный рост: средняя ставка аренды составила 4 130 руб./ кв. м/год без НДС и OPEX. Сложившийся на рынке дефицит качественных складских площадей, а также низкая вакансия в спекулятивных объектах продолжают влиять на увеличение средней ставки аренды, начавшееся в 2017 г.