Продажи московских новостроек выросли на 54% за I полугодие 2021
В первом полугодии число сделок на рынке строящегося жилья в Москве увеличилось наполовину относительно аналогичного периода 2020 года, подсчитали аналитики «Метриум» по данным Росреестра Москвы. На столько же выросли продажи на вторичном рынке, а в ипотечном секторе банки выдали на 57% больше кредитов.
За I полугодие 2021 года дольщики заключили с застройщиками 45,5 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве жилья в Москве, подсчитали эксперты «Метриум» на основе статистики Росреестра Москвы. В I квартале были зарегистрированы 20,8 тыс. ДДУ, а во II квартале – 24,7 тыс. ДДУ.
По сравнению с I полугодием 2020 года количество сделок на рынке строящегося жилья выросло на 54%. Впрочем, на тот период пришлись самые жесткие самоизоляционные ограничения, что тогда снизило спрос на 27%[1]. Если сопоставить спрос в I полугодии 2021 года с тем же периодом 2019 года, то сейчас увеличение составило 13%.
«Высокие показатели спроса в январе-июне текущего года были ожидаемыми, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – Покупателей стимулировала программа субсидирования ипотечных ставок, которая должна была завершиться к началу июля. Хотя было до конца не ясно, продлят её или нет, клиенты решили ускорить покупку нового жилья в Москве с привлечением ипотечного кредита. Закономерно активность клиентов росла по мере приближения даты 1 июля, что мы наблюдали и в нашем проекте».
На рынке ипотеки отмечен резкий рост числа сделок. В I полугодии банки выдали 60 тыс. ипотечных кредитов на покупку готового жилья, а также на участие в долевом строительстве в Москве. В I квартале Росреестр Москвы зафиксировал 26,5 тыс. ипотечных сделок, а во II квартале – 33,5 тыс. По сравнению с аналогичным периодом 2020 года активность заемщиков на рынке жилья Москвы выросла на 57%, а в сравнении с тем же периодом 2019 года – на 42%.
«Важно отметить, что доля ипотечных сделок даже в новостройках бизнес-класса Москвы превышает 50%, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Хотя для покупки квартиры в домах этого класса нужно гораздо больше средств, чем предусматривал лимит программы, в целом активность покупателей и продавцов старого жилья была настолько простимулирована низкими ипотечными ставками, что влияние программы ощущалось во всех сегментах рынка. Возможность получить хотя бы 50% необходимой суммы под низкий процент существенно экономила средства покупателей, даже если значительную долю приходилось вносить в качестве первоначального взноса».
Первая половина 2021 года отмечена высокой активностью участников вторичного рынка жилья. По данным Росреестра Москвы, с января по июнь в столице заключили 79,8 тыс. договоров купли-продажи жилья. Причем в I квартале зарегистрированы 35 тыс. таких сделок, а во II квартале – 44,8 тыс. В последний раз сопоставимые показатели спроса на готовое жилье (как вторичное, так и квартиры во введенных в эксплуатацию новостройках) фиксировался в 2014 года (83,3 тыс. сделок). По сравнению с I полугодием 2020 года спрос на готовые квартиры в Москве увеличился на 54%, а в сравнении с I полугодием 2019 года – на 11%.
«Рынок полностью восстановился после турбулентности прошлого года, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Во всех секторах мы видим превышение показателей, условно говоря, “докоронавирусного” периода. Впрочем, очевидно, что без субсидирования ипотеки уже во втором полугодии или в первом полугодии 2022 года спрос не будет таким активным, как в последние 12 месяцев. В этих условиях рынку неизбежно понадобятся новые механизмы поддержки спроса, которые уже не будут связаны с ипотекой, однако пока власти не выдвигают конкретного плана действия, хотя над ним пора задуматься».
[1] Здесь и далее, в том числе на диаграммах, данные за 2019 год, а также сопоставления с 2019 годом и I полугодием 2019 года приводятся с поправкой. В июне 2019 года было зарегистрировано аномальное число договоров долевого участия – их заключали застройщики с подконтрольными юрлицами, чтобы затем продавать жилье по переуступке прав требования, так как с июля 2019 года вводился запрет на прямые продажи квартир по ДДУ без эскроу-счетов. Аналитики «Метриум» очистили июньские данные 2019 года от количества таких сделок и впоследствии учитывали в статистике только реальные приобретения по ДДУ, сделанные физическими лицами, а не инвесторами и застройщиками (порядка 5,3 тыс. вместо 11,7 тыс. ДДУ.)
Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, подвели итоги 1 полугодия 2021 года на офисном рынке Москвы. CBRE отмечает рекордный за последние 6 лет объём введённых в эксплуатацию офисных помещений (446 тыс кв. м). Предыдущий максимальный объём был зафиксирован во 2 полугодии 2015 года (497 тыс. кв. м). По прогнозам CBRE, в 2021-2022 годах заявлено к вводу порядка 1,7 млн кв. м, при этом существенная доля строящихся проектов уже законтрактована и не будет доступна на рынке для аренды или покупки.
Новое предложение и объем свободных площадей
Во II квартале 2021 года в эксплуатацию было введено 137 тыс кв. м, что значительно больше среднеквартального показателя последних 5 лет, когда объем нового ввода едва превышал 80 тыс кв. м. Несмотря на большие объемы, было завершено строительство всего 3 бизнес-центров, два здания комплекса Сбер-Сити и МФК Империал Плаза. Все объекты относятся к сегменту класса А.
Как и в I квартале основной объем нового строительства пришелся на здания, построенные под собственное использование – это две башни комплекса Сбер-Сити, 94% от общего объема ввода. МФК Империал Плаза был полностью реализован на момент ввода. Всего за 1 полугодие в эксплуатацию введено 446 тыс кв. м (более чем в 2 раза превосходит общий объем офисных площадей, введенных в 2020 году), из которых лишь 10% или 40 тыс кв. м доступны на рынке по итогам 2 квартала. 77% (344 тыс кв. м) нового ввода за 1 полугодие относится к сегменту класса А.
Крупные объекты, введенные в эксплуатацию в 1 полугодии 2021 года
|
Здание |
Класс здания |
Арендуемая площадь, кв. м |
Зона расположения |
|
Ростех-Сити |
A |
173 600 |
Ленинградский ДР |
|
Два капитана |
B+ |
79 800 |
За пределами МКАД |
|
Аркус IV |
A |
17 900 |
Ленинградский ДР |
|
Земельный 1-й пер., 7/2 |
A |
16 000 |
ЦДР-ТТК |
|
Сбер-Сити |
А |
128 400 |
ТТК-МКАД |
|
МФК Империал Плаза |
А |
8 500 |
ЦДР-ТТК |
Источник: CBRE, II кв. 2021 г.
Основной объем нового строительства традиционно приходится на зону между Третьим транспортным кольцом и МКАД, 74% от общего объема за 1 полугодие. В Ленинградском деловом районе в эксплуатацию было введено 43% (191 тыс кв. м), в Москва-Сити и Центральном деловом районе – ни одного объекта. До конца года в центре города планируется завершение реконструкции ряда объектов, а также ввод в эксплуатацию бизнес-центров AFI2B и Смоленский 13. В Москва-Сити ввод в эксплуатацию нового объекта ожидается в 2022 году, это комплекс Grand City Tower.
Распределение нового предложения по итогам 1 полугодия 2021 года
Источник: CBRE, II кв. 2021 г.
Согласно планам девелоперов, объем ввода офисных площадей по итогам 2021 года составит 850 тыс кв. м, из которых для аренды или покупки на рынке доступно 30% на конец II квартала 2021 года. В связи с усилением тенденции строительства объектов под собственное использование, а также реализацией площадей в процессе строительства, рекордные объемы ввода новых офисных площадей за последние годы оказывают минимальное влияние на уровень свободных площадей на рынке.
По итогам II квартала доля свободных площадей приблизилась к уровню начала 2020 года, 9,5%, когда последствия пандемии еще не отразились на экономике в целом и рынке офисной недвижимости Москвы в частности.
Новое строительство (тыс кв. м) и объем свободных площадей
Источник: CBRE, II кв. 2021 г.
На фоне сохранения малых объемов спекулятивного строительства на среднесрочном горизонте и восстановления отложенного спроса в 2021-2022 годах доля свободных площадей сохранится на уровне 11%. При этом основной объем будет сформирован вторичными предложениями аренды в то время, как вакансия во вновь построенных объектах будет минимальной за счет увеличения спроса арендаторов на высококачественные офисные площади.
Объем сделок
II квартал, как и IV, традиционно отличается наибольшей активностью на рынке при отсутствии внешних негативных шоков. Третья волна резкого распространения коронавируса началась в конце II квартала 2021 года, поэтому не оказала влияние на динамику заключенных сделок аренды и купли-продажи под собственное использование.
По предварительной оценке, объем сделок за II квартал составит 390 тыс кв. м, что на 70% и 30% превосходит аналогичный показатель за I квартал 2021 года (229 тыс кв. м) и II квартал 2020 года (296 тыс кв. м, сокращение спроса вследствие начала пандемии в марте 2020 года) соответственно. Однако объем сделок за II квартал 2021 года сопоставим с показателем за II квартал 2019 года, 377 тыс кв. м.
За 1 полугодие объем сделок оценивается на уровне 620 тыс кв. м. Данный показатель все еще не достиг рекордов 2018–2019 годов (790 тыс кв. м), но сопоставим с 1 полугодием 2020 года (641 тыс кв. м).
Примеры сделок, II квартал 2021 года
|
Здание |
Компания |
Арендуемая площадь, кв. м |
|
БЦ в Земельном 1-й пер., 7/2 |
Совкомбанк |
6 700 |
|
Легион III Фаза II |
3Logic |
5 400 |
|
Меркурий Сити Тауэр |
Санкт-Петербургская Международная Товарно-сырьевая Биржа |
4 600 |
|
Кунцево Плаза |
Самолет |
2 800 |
|
Comcity Bravo |
Smart Technologies |
2 000 |
Источник: CBRE, II кв. 2021 г.
Общее восстановление экономики в 1 полугодии 2021 года и снятие ограничений на посещение офиса стимулировало компании возобновить планы по поиску новых офисных площадей. Результатом этому стал большой объем сделок, заключенных во II квартале. Тем не менее, новые ограничения, связанные с предотвращением распространения коронавируса, включая перевод 30% сотрудников на обязательный удаленный формат работы, на фоне летнего отпускного сезона могут способствовать сокращению активности компаний. При этом текущее стимулирование вакцинации населения может положительно сказаться не только на минимизации новых волн распространения коронавируса в будущем, но и на настроениях бизнеса относительно стратегии по аренде новых офисных площадей.
Объем сделок (тыс кв. м)
Источник: CBRE, II кв. 2021 г.
По итогам 2021 года спрос сохранится на уровне 2020 года, 1,2-1,3 млн кв. м, что на треть ниже показателя за 2019 год. При этом спрос в 2018–2019 годах был рекордным за последние 10 лет и сопоставим с бумом 2007–2008 годов. Таким образом, сокращение объема сделок в 2020–2021 годах на фоне пандемии и экономического кризиса не выглядит драматичным. Необходимо отметить, что динамику новых сделок в 2022–2023 годах будет сдерживать ограниченное предложение нового качественного продукта.
Елена Денисова, старший директор отдела офисных площадей CBRE, комментирует:
«Рекордные объемы ввода по факту не влияют на увеличение доступных предложений для арендаторов, новые объекты либо уже строятся под нужды конкретных компаний, либо площади в них реализуются на этапе строительства. Эта тенденция будет только усиливаться. Для средних и крупных арендаторов практически нет альтернативных опций аренды высококачественных офисных площадей. В связи с отсутствием продукта мы продолжаем наблюдать увеличение сделок продления. Более того, такое состояние рынка будет усугубляться, так как спекулятивное строительство сохраняется на низком уровне. Таким образом, объем сделок в 2022–2023 годах будет ограничен доступным предложением и сделками built-to-suit».
Эксперты департамента проектного консалтинга Est-a-Tet подсчитали: по итогам II квартала 2021 года средневзвешенная цена предложения в старых границах Москвы достигла 405,6 тыс. руб./кв. м (с учётом элитного сегмента), что на 11,5% выше, чем в предыдущем квартале, и на 31,6% выше, чем во II квартале 2020 года. Наибольший рост цен показал комфорт-класс – более 12% за квартал.
«Во II квартале цены росли, а объем предложения снижался во всех классах жилья, кроме премиального – там предложение выросло на 4,4% за 3 месяца, а цены за этот период снизились на 3,6%, – рассказывает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга компании Est-a-Tet. – В остальных классах жилья объём предложения продолжает снижаться, и причины тому – высокий спрос и вывод в реализацию небольших пулов жилья. Дополнительное влияние оказывают закрытые продажи и предварительные бронирования до официального старта».
В целом по рынку объём предложения сократился за квартал на 16,5%, а за год – на 32,5% (в кв.м). Количество лотов в экспозиции за квартал снизилось на 15,5%, за год – на 30,3% (в лотах).
Во II квартале 2021 года в реализацию вышло 330,6 тыс. кв. м квартир и апартаментов в новых проектах или новых корпусах, что на 10,6% больше, чем в предыдущем квартале. Новые объёмы предложения выходили не только в массовом сегменте, но и в премиальном и элитном, где в последние годы отмечался дефицит предложения.
Самый высокий рост цен за квартал зафиксирован в сегменте квартир комфорт-класса (12,2%), где наблюдается наибольшее сокращение предложения (21,7% за квартал и 42,5% за год). В сегменте квартир бизнес-класса средневзвешенная цена предложения выросла за квартал на 11,8%, а предложение сократилось на 12,6%. В сегменте премиальных квартир, как уже было отмечено, за квартал средневзвешенная цена предложения снизилась на 3,6%, а предложение выросло на 4,4%. Элитные квартиры и апартаменты подорожали за квартал на 11,4%, а предложение в этом сегменте снизилось на 14,1%.