Продажи московских новостроек выросли на 54% за I полугодие 2021
В первом полугодии число сделок на рынке строящегося жилья в Москве увеличилось наполовину относительно аналогичного периода 2020 года, подсчитали аналитики «Метриум» по данным Росреестра Москвы. На столько же выросли продажи на вторичном рынке, а в ипотечном секторе банки выдали на 57% больше кредитов.
За I полугодие 2021 года дольщики заключили с застройщиками 45,5 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве жилья в Москве, подсчитали эксперты «Метриум» на основе статистики Росреестра Москвы. В I квартале были зарегистрированы 20,8 тыс. ДДУ, а во II квартале – 24,7 тыс. ДДУ.
По сравнению с I полугодием 2020 года количество сделок на рынке строящегося жилья выросло на 54%. Впрочем, на тот период пришлись самые жесткие самоизоляционные ограничения, что тогда снизило спрос на 27%[1]. Если сопоставить спрос в I полугодии 2021 года с тем же периодом 2019 года, то сейчас увеличение составило 13%.
«Высокие показатели спроса в январе-июне текущего года были ожидаемыми, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – Покупателей стимулировала программа субсидирования ипотечных ставок, которая должна была завершиться к началу июля. Хотя было до конца не ясно, продлят её или нет, клиенты решили ускорить покупку нового жилья в Москве с привлечением ипотечного кредита. Закономерно активность клиентов росла по мере приближения даты 1 июля, что мы наблюдали и в нашем проекте».
На рынке ипотеки отмечен резкий рост числа сделок. В I полугодии банки выдали 60 тыс. ипотечных кредитов на покупку готового жилья, а также на участие в долевом строительстве в Москве. В I квартале Росреестр Москвы зафиксировал 26,5 тыс. ипотечных сделок, а во II квартале – 33,5 тыс. По сравнению с аналогичным периодом 2020 года активность заемщиков на рынке жилья Москвы выросла на 57%, а в сравнении с тем же периодом 2019 года – на 42%.
«Важно отметить, что доля ипотечных сделок даже в новостройках бизнес-класса Москвы превышает 50%, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Хотя для покупки квартиры в домах этого класса нужно гораздо больше средств, чем предусматривал лимит программы, в целом активность покупателей и продавцов старого жилья была настолько простимулирована низкими ипотечными ставками, что влияние программы ощущалось во всех сегментах рынка. Возможность получить хотя бы 50% необходимой суммы под низкий процент существенно экономила средства покупателей, даже если значительную долю приходилось вносить в качестве первоначального взноса».
Первая половина 2021 года отмечена высокой активностью участников вторичного рынка жилья. По данным Росреестра Москвы, с января по июнь в столице заключили 79,8 тыс. договоров купли-продажи жилья. Причем в I квартале зарегистрированы 35 тыс. таких сделок, а во II квартале – 44,8 тыс. В последний раз сопоставимые показатели спроса на готовое жилье (как вторичное, так и квартиры во введенных в эксплуатацию новостройках) фиксировался в 2014 года (83,3 тыс. сделок). По сравнению с I полугодием 2020 года спрос на готовые квартиры в Москве увеличился на 54%, а в сравнении с I полугодием 2019 года – на 11%.
«Рынок полностью восстановился после турбулентности прошлого года, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Во всех секторах мы видим превышение показателей, условно говоря, “докоронавирусного” периода. Впрочем, очевидно, что без субсидирования ипотеки уже во втором полугодии или в первом полугодии 2022 года спрос не будет таким активным, как в последние 12 месяцев. В этих условиях рынку неизбежно понадобятся новые механизмы поддержки спроса, которые уже не будут связаны с ипотекой, однако пока власти не выдвигают конкретного плана действия, хотя над ним пора задуматься».
[1] Здесь и далее, в том числе на диаграммах, данные за 2019 год, а также сопоставления с 2019 годом и I полугодием 2019 года приводятся с поправкой. В июне 2019 года было зарегистрировано аномальное число договоров долевого участия – их заключали застройщики с подконтрольными юрлицами, чтобы затем продавать жилье по переуступке прав требования, так как с июля 2019 года вводился запрет на прямые продажи квартир по ДДУ без эскроу-счетов. Аналитики «Метриум» очистили июньские данные 2019 года от количества таких сделок и впоследствии учитывали в статистике только реальные приобретения по ДДУ, сделанные физическими лицами, а не инвесторами и застройщиками (порядка 5,3 тыс. вместо 11,7 тыс. ДДУ.)
1. Спрос ниже прошлогоднего на 6,5%. Обновлен рекорд по числу сделок
В Санкт-Петербурге и Ленинградской области спрос на новостройки в 2020 году в сравнении с 2019 годом снизился на 6,5% - заключено 97,8 тыс. ДДУ. Падение спроса отмечено и в Санкт-Петербурге (-5,7%, 76,2 тыс. ДДУ), и в Ленинградской области (-9%, 21,6 тыс. ДДУ). Таким образом, на продажи в Санкт-Петербурге пришлось 78% ДДУ. Годом ранее доля была сопоставимой – 77%.
Несмотря на отрицательную динамику, именно в 2020 году был обновлен абсолютный рекорд по числу сделок в месяц за всю историю: суммарно в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в ноябре зарегистрировано 12,75 тыс. ДДУ, в декабре – 15,3 тыс. ДДУ, тогда как до этого (в 2019 году и ранее) максимальные месячные показатели находились на уровне 10 тыс. сделок.
Такая динамика связана не только с высокой активностью покупателей, но и сменой региональным Росреестром программного обеспечения, что способствовало формированию отложенного спроса и «очереди» ДДУ на регистрацию.
2. 63% сделок на первичном рынке прошло в ипотеку
В 2020 году 63% сделок Петербургской агломерации прошли в ипотеку против 50% по итогам 2019 года. В Санкт-Петербурге доля ипотечных сделок – 62% (в 2019 году – 49%), в Ленинградской области – 63% (в 2019 году – 54%). В отдельные месяцы доля ипотечных сделок находилась на уровне 70-74%, однако в четвертом квартале показатель стабилизировался и показывает минимальное снижение.
3. Средняя стоимость кв. м увеличилась на 12,6%.
Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Санкт-Петербурга достигла 156,6 тыс. рублей. За год (относительно января 2020 года) рост - на 12,6%. Аналогичный прирост стоимости – и в Ленинградской области (+12,6% - до 99,1 тыс. рублей). В течение года снижение цен было отмечено в начале года, во время ограничительных мер. Однако уже с мая (после старта программы льготного кредитования) средняя стоимость квадратного метра показывает планомерный рост.
4. Застройщики вывели в продажу в два раза меньше квартир и апартаментов
Девелоперская активность в 2020 году оказалась существенно ниже, чем в предыдущие годы. На рынке новостроек агломерации Санкт-Петербурга суммарная площадь в «новинках» (стартовавших проектах) составила порядка 4,7 млн кв. м – почти в два раза ниже (-45%), чем в 2019 году (8.7 млн кв. м). Более низкий показатель по выводу в продажу нового жилья фиксировался в 2016 году (3,9 млн кв. м «новинок»).
Высокая активность девелоперов наблюдалась в 2018-начале 2019 года, когда новые проекты выводились в продажу, в том числе, чтобы соответствовать по стадии готовности и доле проданного жилья старым правилам (без использования эскроу-счетов). Поправки в 214-ФЗ вызвали снижение по объему вывода новых объектов, поскольку многие из них стартовали заранее. К тому же снижается число выданных разрешений на строительство, что также становится причиной снижения количества “новинок”.
Суммарная площадь жилых помещений в новых корпусах, выведенных в реализацию в 2016-2020 гг., млн кв. м.
|
2016 |
2017 |
2018 |
2019 |
2020 |
|
|
Санкт-Петербург |
2,7 |
4,2 |
5,7 |
7 |
3,7 |
|
Ленинградская область |
1,2 |
2,1 |
1,7 |
1,7 |
1 |
Источник: Аналитический центр Циан
Текущий объем предложения на первичном рынке Санкт-Петербурга – 34,9 тыс. квартир и апартаментов. Ленинградской области – 11,3 тыс. лотов
4. Девелоперы нарастили выручку, несмотря на падение сделок
Выручка девелоперов Санкт-Петербурга и Ленинградской области в 2020 году составила 479 млрд рублей – на 10,9% выше, чем в прошлом году. Несмотря на падение спроса, за счет роста цен выручку удалось увеличить. И в Санкт-Петербурге и Ленинградской области выручка девелоперов выросла за год сопоставимо – на уровне 11%. Основная ее часть была сгенерирована за счет продаж проектов в Санкт-Петербурге: 84,4%.
Выручка девелоперов
|
|
2019 |
2020 |
Динамика |
|
Санкт-Петербург |
364,8 |
404,6 |
10,9% |
|
Ленинградская область |
67,1 |
74,5 |
11,0% |
|
Санкт-Петербург +ЛО |
431,9 |
479 |
10,9% |
Источник: Аналитический центр Циан
Топ-10 застройщиков сгенерировали 60% всей выручки от продажи строящегося жилья Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Лидер продаж: компания Setl City, сформировавший почти четверть всей выручки.
Рейтинг застройщиков Санкт-Петербурга и Ленинградской области по объемам выручки в 2020 году
|
Застройщик |
Выручка, млрд рублей |
Доля рынка |
|
|
1 |
Setl City |
98,5 |
23% |
|
2 |
Группа ЛСР |
53,3 |
12% |
|
3 |
Эталон-Инвест |
27,4 |
6% |
|
4 |
ЦДС |
26,6 |
6% |
|
5 |
Аквилон-Инвест |
15,6 |
4% |
|
6 |
Главстрой Девелопмент |
15,4 |
4% |
|
7 |
Полис ГК |
13,1 |
3% |
|
8 |
КВС |
12,7 |
3% |
|
9 |
Строительный трест |
12,4 |
3% |
|
10 |
Glorax |
12,2 |
3% |
Источник: Аналитический центр Циан
- Самые востребованные новостройки Петербургской агломерации
На 10 проектов Санкт-Петербурга с лучшими продажами пришлось 36% всех сделок. Ленинградской области – 47%.
|
Санкт-Петербург |
Ленинградская область |
||||||
|
|
Проект |
Среднее кол-во сделок в месяц |
Средний бюджет сделки, млн. р |
|
Проект |
Среднее кол-во сделок в месяц |
Средний бюджет сделки, млн. р |
|
1 |
Чистое небо |
543 |
4,1 |
1 |
Северный (Мурино) |
120 |
3,5 |
|
2 |
Солнечный город |
439 |
3,6 |
2 |
Мой мир |
108 |
2,3 |
|
3 |
Северная Долина |
292 |
3,6 |
3 |
Ясно Янино |
99 |
3,4 |
|
4 |
Цветной город |
254 |
4,8 |
4 |
ID Мурино |
99 |
3,9 |
|
5 |
Зеленый квартал |
203 |
4,0 |
5 |
Авиатор (Всеволожский район) |
95 |
2,8 |
|
6 |
Полис на Комендантском |
153 |
6,5 |
6 |
Энфилд |
85 |
4,7 |
|
7 |
Шуваловский |
140 |
3,6 |
7 |
Новое Горелово |
80 |
4,1 |
|
8 |
Приморский квартал |
128 |
4,6 |
8 |
Ветер перемен |
74 |
2,8 |
|
9 |
АртЛайн |
109 |
5,9 |
9 |
Урбанист |
62 |
2,6 |
|
10 |
Стрижи в Невском |
109 |
6,7 |
10 |
Цвета радуги |
59 |
2,7 |
Источник: Аналитический центр Циан
В расчетах учитывались зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физлица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.
По данным департамента аналитики АН «БОН ТОН», по итогам декабря 2020 г. на первичном рынке массового сегмента Москвы совокупный объем предложения снизился на 4,2% площади и на 2,3% лотов. За год объем предложения сократился на 25% площади и 21% лотов. Снижение объема произошло несмотря на активность девелоперов в декабре. Они вывели в реализацию 3 новых проекта комфорт-класса и 6 проектов стандарт-класса, которые реализуются по аукциону.
Две трети предложения квартир комфорт-класса (64,6%) приходится на 3 округа: ЮВАО (36,2%), СВАО (15,7%) и ЗАО (12,8%). Больше всего размер экспозиции за месяц сократился в ЮЗАО и в ЗелАО – на 49% и на 40%, вырос - в САО - на 20%, что связано с пополнением объема в новых проектах.
Половина предложения квартир комфорт-класса находится на начальной (нулевой цикл и монтаж первых этажей) стадии (+3,3% в общей структуре за месяц, объем – практически не изменился). На заключительной стадии находится 36,5% (-5% в доле, -17% в объёме). За месяц доля предложения на стадии нулевого цикла сократилась на 6,8%, а его объем -на 21%, а на стадии монтажа первых этажей выросла за месяц на 10%, а его объем – практически в 3 раза.
Большая доля предложения комфорт-класса реализуется с отделкой (66,7%). Доля предложения без отделки составила 24,6%. С предчистовой отделкой реализуется 8,7% предложения.
По итогам декабря 2020 г. средневзвешенная цена (СВЦ) предложения квартир в комфорт-классе составила 203,9 тыс. руб., что на 2,7% выше, чем месяц назад. За год СВЦ выросла на 16,2%.
По итогам декабря средняя цена квартир комфорт-класса составила 11,3 млн руб. За месяц она выросла на 1,1%, за год – на 8,3%.
Больше всего за год выросла средняя цена 2е – на 16,8%, с 8 до 9,4 млн руб., и в 3е – на 15,7%, с 11,3 до 13 млн руб. Средняя цена в однокомнатных квартирах и студиях выросла за год на 14%.
Средняя цена квартир комфорт-класса по типам, млн руб.
|
Тип квартир |
дек.19 |
ноя.20 |
дек.20 |
Динамика, мес, % |
Динамика, год, % |
|
студия |
5,3 |
5,8 |
6,0 |
3,8% |
13,8% |
|
1кк |
7,0 |
7,8 |
8,0 |
3,0% |
14,1% |
|
2е |
8,0 |
9,1 |
9,4 |
2,3% |
16,8% |
|
2кк |
10,1 |
11,1 |
11,2 |
0,9% |
10,6% |
|
3е |
11,3 |
12,8 |
13,0 |
1,9% |
15,7% |
|
3кк |
13,2 |
14,3 |
14,6 |
2,1% |
10,8% |
|
4е |
16,0 |
18,0 |
18,4 |
2,0% |
14,5% |
|
4кк |
19,9 |
20,1 |
20,1 |
0,4% |
1,2% |
|
многокомн. |
23,5 |
23,7 |
23,8 |
0,2% |
1,3% |
|
Итого |
10,4 |
11,2 |
11,3 |
0,8% |
8,3% |