«Один за всех»: сколько квартир можно купить в Москве, продав самый дорогой пентахус
Департамент аналитики сервиса покупки жилья «Синица» решил выяснить, сколько можно купить квартир в Москве, если продать самую дорогую столичную недвижимость.
Одной из самых дорогих квартир в Москве на сегодняшний день является пентхаус площадью 1051 кв. м, расположенный на 9-м этаже элитного жилого комплекса на Тверской-Ямской «Fairmont. Vesper Residences». В стоимость пентхауса включена полная чистовая отделка, оборудованная кухня и ванные комнаты, а также доступ к инфраструктуре и сервисам отеля. Его цена составляет более 3 миллиардов рублей, а если точнее, то 3 153 600 000 рублей. Соответственно, квадратный метр суперэлитного жилья стоит около 3 млн рублей.
Как подсчитали аналитики сервиса «Синица», на 3 млрд рублей в старых границах Москвы можно приобрести:
- 120 квартир бизнес-класса (если исходить из расчета средней площади квартиры 70,5 кв. м и средней цены 371,3 тыс. рублей/кв. м);
- 250 квартир комфорт-класса (при средней площади квартиры 51,3 кв. м и средней цене 245,7 тыс. рублей/кв. м);
- 377 квартир экономкласса (из расчета средней площади квартиры 47,1 кв. м и средней цены 177,6 тыс. рублей/кв. м).
Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица»: «Москва – безусловно, город контрастов, особенно это касается рынка недвижимости. На сегодня пентахус в «Fairmont. Vesper Residences» – один из самых эксклюзивных и дорогих лотов Москвы в открытой продаже, тогда как самая бюджетная квартира старых границах Москвы в среднем стоит порядка 8,365 млн рублей. Между тем, по нашим данным, в старых границах Москвы не наберется столько жилья экономкласса – всего в реализации имеется около 180 квартир. Поэтому за сумму, полученную от продажи самой дорогой квартиры, можно скупить все лоты экономкласса и останется более половины суммы».
Аналитики консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg оценили растущий рынок коворкингов в городе. На сегодняшний день в Петербурге насчитывается более 55 коворкингов общей площадью около 45 тыс. кв. м, 21 из них относятся к сетевым проектам. Объем занимаемых площадей с января по июнь увеличился на 13%. Крупнейшими открытиями за I полугодие текущего года являются коворкинг «Практик», расположенный на Гороховой ул. и &place, арендовавший площади в ТЦ «Невский атриум». В 2021 году к запуску планируется более 13 тыс. кв. м. площадей гибких пространств, таким образом, общая площадь коворкингов будет более 57 тыс. кв. м (прирост +47% к 2020). Этот объём составит 1,5% от совокупного объёма предложения качественных офисных помещений в Санкт-Петербурге.
Средняя площадь коворкинга по итогам I полугодия 2021 г. составила 780 кв. м. Большинство гибких пространств (20 шт.) расположено в Центральном районе, на втором месте – Петроградский район с 11 коворкингами, он же лидер по площади, занимаемой ими (34%), на третьем месте – Адмиралтейский район с 10 коворкингами.
Аренда нефиксированного рабочего места в коворкинге составляет в среднем 9 100 руб./раб.место/месяц. Аренда фиксированного места – в среднем 13 000 тыс. руб./раб.место/месяц.
В Петербурге представлено 6 сетей коворкингов: Benua Page (6,6 тыс. кв. м), «Практик» (6,2 тыс. кв. м), Corner (1,4 тыс. кв. м.), Regus (1,4 тыс. кв. м), «Место встречи» (1,3 тыс. кв. м), Grow Up (0,9 тыс. кв. м).
Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg: «Коворкинги набирают все большую популярность в России в целом, и в Петербурге в частности. Они занимают свою нишу между работой в офисе и работой из дома. Во многом популярность этого формата обусловлена тем, что многие компании выбирают коворкинг ввиду простоты старта и полной укомплектованности: оборудованием, мебелью, сервисными функциями. При необходимости количество занимаемых мест можно расширить или сократить. Также рабочие места в коворингах пользуются спросом у фрилансеров, начинающих индивидуальных предпринимателей, у небольших растущих бизнесов. Сегодня сотрудники все меньше хотят быть привязанными к одному месту, и все больше предпочитают мобильность, либо рабочее место расположенное максимально близко к дому».
По итогам II квартала 2021 г. доля сделок по ипотеке (включая как льготную программу, так и основные программы кредитования) при покупке жилья в московских новостройках составила 64%, что стало максимальным показателем за всю историю рынка. Год назад доля ипотечных сделок в целом по рынку Москвы составила 60% (на момент когда программа льготной ипотеки под 6,5% уже действовала), а по итогам II квартала 2019 г. этот показатель составлял 45%. Рекордный спрос на покупку жилья по ипотеке обусловлен тремя факторами: стремлением покупателей успеть под действие льготной программы, активным ростом цен, а также сокращающимся объемом предложения на рынке.
Рост доли сделок по ипотеке наблюдался во всех сегментах жилья. В комфорт-классе доля сделок по ипотеке по итогам квартала составила 72%, годом ранее показатель держался на уровне 69%.
Доля сделок по ипотеке в сегменте бизнес-класса сейчас составляет 55%, а в прошлом квартале доля таких сделок составляла 53%. Годом ранее данный показатель по результатам II квартала 2020 г. показал 50%.
Ипотека в премиум-классе пользуется меньшей популярностью среди клиентов по сравнению с бизнес-классом – 35% от всех сделок (год назад этот показатель составлял 13%). В сегменте элитной недвижимости Москвы по итогам II квартала 2021 г. тоже произошло увеличение спроса на ипотеку – 26% (год назад показатель составлял 14%).
Сейчас льготная ипотека действует на новых условиях - максимальный размер кредита составляет 3 млн рублей, ставка - 7%. За первые несколько дней действия новых условий мы видим, что банки не спешат увеличивать ипотечные ставки до необходимых 7%. По данным Дом. РФ, средневзвешенная ставка льготной ипотеки остается на уровне 5,93%, а ставка по стандартным программам – 8,24%.
Учитывая ограничения по максимальной сумме кредита, в Москве в большинстве случаев покупатели смогут воспользоваться льготной программой при условии внесения 50% первоначального взноса. Это объясняется тем, что основная часть предложения в новостройках начинается от 6 млн рублей, а предложение менее 6 млн рублей в краткие строки бронируется клиентами.
На текущий момент минимальный бюджет покупки жилья до 3 млн рублей в «старых» границах Москвы присутствует только в апарт-комплексе «Подъемная 14» - минимальная студия площадью 11 кв. м и стоимостью 2,8 млн рублей. В части квартир минимальный бюджет покупки на рынке жилой недвижимости представлен в проекте «Станция Л» от девелопера Seven Suns Development – квартира-студия площадью 23,3 кв. м и стоимостью 4,55 млн рублей.
По прогнозам аналитиков Colliers, в ближайшей перспективе доля сделок по ипотеке в Москве может начать снижение, но только в случае более динамичного роста ипотечных ставок. Также спрос на ипотеку будет зависеть от динамики цен не первичном рынке жилой недвижимости Москвы. В текущих условиях, когда цены продолжают идти вверх, новые проекты выходят на рынок в недостаточном объеме и поглощаются каждый квартал, а покупательская способность снижается, ипотека будет оставаться основным драйвером и инструментом для покупки недвижимости в столице.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers: «Спрос на недвижимость продолжает бить рекорды на рынке: из-за изменений с 1 июля 2021 г. условий действия льготной ипотеки многие клиенты торопились приобрести недвижимость по сниженным ставкам, понимая, что под новые условия действия льгот столичная недвижимость не попадает. Несмотря на увеличения ключевой ставки три раза с начала 2021 г. до уровня 5,5%, ипотечные ставки все еще удерживают свои позиции на достаточно низком уровне. Итоги II квартала очередной раз доказывают высокий спрос со стороны клиентов на субсидированные программы и льготные условия ипотечного кредитования».