В первом полугодии на улицах Петербурга операторы общественного питания увеличили количество заведений на 23%, а сфера услуг сократила площади
Аналитики консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg проанализировали итоги первого полугодия 2021 года в сегменте стрит-ритейл. Результаты исследования говорят о том, что рынок встроенных коммерческих помещений в значительной степени восстановился после введенных ограничительных мер, которые действовали до конца января.
В I полугодии 2021 года было открыто на 26% больше объектов стрит-ритейла, чем закрыто. Операторы общественного питания традиционно занимают лидирующее положение в структуре как открытых, так и закрытых арендаторов – 38% и 34% соответственно. За этот период было открыто 141 заведение общественного питания, что на 23% меньше, чем во II полугодии 2020 года, однако на 45% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Закрылось за это время 101 заведение. Московские операторы общественного питания оценивают на высоком уровне гастрономический потенциал Петербурга для открытия новых ресторанных концепций. Так, на улицах города открылись рестораны Sixty Four от Crocus Group, ресторан-бар RS20 от Bar Group, «Издательство», «Ципа Моя», «Чача Фокачча», HOBZ, а также анонсировано открытие нового проекта WHITE POINT. К значимым закрытиям точек общественного питания можно отнести ресторан МАМАLЫGA на Белинского ул., KFC и Pizza Hut на Гороховой ул., Porto Maltese на Старо-Невском пр-те, Чебуroom на Литейном пр-те.
Что касается фешн-операторов, то в I полугодии 2021 года было открыто 36 магазинов одежды, это на 33% меньше, чем во II полугодии 2020 года, однако на 3% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Количество закрытых магазинов одежды составило 54 объекта, это на 16% больше, чем открытых. Изменения в фешн-сегменте, в первую очередь, связаны с ротацией в премиальных локациях – на Невском пр-те, Большом пр-те П. С., Большой Конюшенной ул. Из интересных событий можно отметить, что немецкий бренд Philipp Plein анонсировал открытие магазина в помещении бывшего бутика ST-James на Невском пр-те, 150; магазин брендовой одежды премиум-класса Bogner на Старо-Невском пр-те арендовал часть помещений бутика Escada; бутик Loro Piana переехал в часть помещения закрытого Brioni.
К наиболее ожидаемым открытиям в I полугодии можно отнести открытия на Большом пр-те магазинов COS, &Other Stories, Anna Pekun, Weekend, а также магазинов товаров для дома – концепт-стора H&M HOME, Manders. Также переехали ритейлеры электроники Sumsung и re:Store в новые помещения в этой же локации, увеличив торговую площадь своих магазинов.
Российские бренды усиливают свои позиции по присутствию на торговых коридорах города. Так, на Большой Конюшенной ул., по соседству с бутиком Prada, открылся фирменный магазин одежды 12 STOREEZ, здесь же открылся магазин All We Need, сменивший локацию с близкой к Старо-Невскому пр-ту на этот фешн-коридор.
Тенденция по оптимизации занимаемых площадей продолжилась в сегменте банков и микрофинансов, где площадь сократилась за I полугодие 2021 года ещё на 5,5% (6% в общей структуре арендаторов по городу), суммарно за год они уменьшили площади на 13,8%. Также салоны сотовой связи сократили площади на 7,7%, магазины аксессуаров – на 6,5%, операторы по предоставлению услуг (фото, ремонт и пр.) – на 6,2%.
Некоторые арендаторы, воспользовавшись ситуацией с освобождением помещений, смогли переехать либо открыть помещение в наиболее выгодной локации.
Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg: «В первом полугодии в сегменте стрит-ритейла мы наблюдали высокую активность со стороны арендаторов. Новые помещения ищут финансовые организации, кофейни, аптеки. Появился спрос на те предложения, которые пустовали весь прошлый год, в связи с чем существенно уменьшилась вакантность площадей.
Также мы заметили, что бренды одежды стали больше интересоваться помещениями стрит-ритейла чем раньше. Вероятно, это связано с тем, что пандемия серьёзно сказалась на проходимости в торговых центрах, где ситуация до сих пор не стабилизировалась. К тому же в отдельно стоящих помещениях можно выбирать разные графики и форматы работы магазина, что удобнее для арендаторов».
В 2020 году предложение новостроек бизнес-класса в Москве резко сократилось. По подсчетам аналитиков «Метриум», количество квартир в продаже уменьшилось на 31% по сравнению с IV кварталом 2019 года. Всего в продаже 9,7 тыс квартир – последний раз такой маленький выбор у покупателей новостроек бизнес-класса был в начале 2015 года.
В IV квартале 2020 года на рынке новостроек бизнес-класса в Москве велись продажи 92 жилых комплексов, в которых представлено 9,7 тыс. квартир. За квартал предложение новостроек сократилось на 7%. В IV квартале 2019 года на рынке новостроек бизнес-класса насчитывались 97 проектов с 14,1 тыс. квартир. Таким образом, за прошедший год количество объектов в продаже сократилось на 31%.
Предложение новостроек бизнес-класса сокращается последние два года на фоне роста спроса. Пика этот показатель достиг в I квартале 2018 года, когда в продаже насчитывалось 17 тыс. квартир. Сопоставимый с текущим уровень предложения последний раз фиксировался в II квартале 2015 года. Тогда рынок оценивался в 9,8 тыс. квартир. Минимальное число квартир в новостройках бизнес-класса за всю историю наблюдений аналитиков «Метриум» было отмечено в IV кв. 2013 года – 4,9 тыс. объектов.
Основная причина сокращения предложения – рост спроса на жилье бизнес-класса. В 202 году в Москве было зарегистрировано 21 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) в сегменте бизнес-класса. Это на 33% больше, чем за 2019 год. Темп роста спроса в этом секторе рынка почти в 2 раза выше среднего по всем сегментам: количество сделок на первичном рынке квартир всех классов выросло на 18%. Более того, за весь 2020 год в новостройках бизнес-класса было реализовано 1,29 млн кв. м недвижимости, в то время как в 2019 году было продано 0,975 млн кв. м.
«На активность застройщиков повлияла реформа долевого строительства в 2018 году, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Тогда многие компании взяли паузу в разработке новых проектов. Спустя 1-2 года мы видим результат этого процесса – при резком повышении спроса значительный объем предложения вымывается, а быстрого возмещения за счет старта продаж новых проектов или корпусов не происходит. В 2020 году также пандемия замедлила пополнение предложения жилья. На мой взгляд, в ближайшее время ситуация начнет исправляться на фоне роста экономической активности и стабилизации эпидемиологической обстановки».
«Несмотря на сокращение предложения жилья бизнес-класса в пределах МКАД, в 2020 году увеличилось число объектов этого сегмента в Новой Москве, – говорит Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Весной начались продажи сразу двух комплексов бизнес-класса, которые прежде в ТиНАО появлялись крайне редко. Среди них и наш проект Russian Design District. Расширение географии предложения жилья бизнес-класса связано с изменениями покупательских предпочтений. Если раньше потенциальные жители таких комплексов стремились выбирать квартиры ближе к центру, то сегодня в приоритете максимальная обеспеченность качественной инфраструктурой и экология. Полагаю в будущем ЖК бизнес-класса будут еще чаще появляться за пределами “старой” Москвы».
«Несмотря на снижение предложения, дефицит рынку новостроек бизнес-класса не грозит, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Количество проектов остается очень большим – более 90 жилых комплексов. Многие из них – крупные ЖК, которые насчитывают много очередей и корпусов, поэтому они будут пополняться новым предложением. Однако стоит отметить, что спрос сконцентрирован на самых доступных вариантах жилья, поэтому в продаже остаются более дорогие квартиры, что следует учитывать потенциальным покупателям, которые склонны откладывать приобретение квартиры на потом».
Источник: «Метриум»
По сравнению с концом 2019 года, объем предложения «в штуках» на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы уменьшился на 31% до 2 762 лотов, сообщают аналитики Kalinka Group. «Годом ранее этот показатель был равен 4016 лотам», - уточняет директор департамента консалтинга и аналитики компании Александр Шибаев. В квадратных метрах снижение составило 25%: на конец прошлого года в реализации находилось 368 тыс. кв. м, а в конце 2019 года — 491 тыс. кв. м.
Максимальное снижение доли предложения произошло в 4 квартале 2020 года: в этот период суммарное количество предложений квартир и апартаментов уменьшилось еще на 22%, а в квадратных метрах объем предложения уменьшился на 18%. «Это произошло за счет ажиотажного рекордного спроса, который наблюдался на фоне снижения курса рубля к основным мировым валютам, а также закрытых границ в большинстве стран мира», - замечает Александр Шибаев.
Сводные показатели экспонируемого предложения на первичном рынке элитного жилья г. Москвы
|
ПОКАЗАТЕЛЬ |
2019 |
2020 |
ИЗМЕНЕНИЕ, % |
|
Суммарный объем предложения на рынке элитного жилья |
|||
|
Количество лотов, шт. |
4 016 |
2 762 |
-31% |
|
Объем предложения, кв. м |
491 468 |
368 601 |
-25% |
|
Средняя площадь лота, кв. м |
122,3 |
133,5 |
+9% |
|
ВКЛЮЧАЯ: |
|||
|
Elite & Deluxe |
|||
|
Количество лотов, шт. |
708 |
514 |
-27% |
|
Объем предложения, кв. м |
113 518 |
87 378 |
-23% |
|
Средняя площадь лота, кв. м |
160 |
170 |
+6% |
|
Premium |
|||
|
Количество лотов, шт. |
3 308 |
2 248 |
-32% |
|
Объем предложения, кв. м |
377 950 |
281 223 |
-26% |
|
Средняя площадь лота, кв. м |
114,2 |
125 |
+9% |
Источник: Kalinka Group
Структура предложения
По итогам 2020 года на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы экспонировались 92 жилых комплекса, из которых 5 проектов реализуются в стадии закрытых продаж. По отношению к концу 2019 года количество экспонируемых проектов в номинальном исчислении практически не изменилось.
С начала 2020 года завершились первичные продажи в 10 проектах на первичном рынке, среди которых как построенные комплексы (к примеру, Barkli Gallery, Balchug Viewpoint, «Резиденция на Покровском бульваре»), так и строящиеся объекты. Так, до ввода объекта в эксплуатацию завершились продажи в проекте от Capital Group «Медный 3.14» в районе Якиманка, а также в Cameo Moscow Villas в Тверском районе от Stone Hedge. Остаточное предложение до 5 лотов остается в 18% элитных комплексах на стадии первичных продаж. Так, на конец года почти полностью реализован сданный проект Balchug Residence (в 1 квартале 2021 года этот ЖК реализован полностью).
Несмотря на отсутствие выхода новых проектов в первой половине года, в целом за 2020 год на московском первичном рынке элитной жилой недвижимости стартовали продажи в 9 новых проектах. В открытые продажи вышел ранее реализовывавшийся на закрытых продажах «Клубный дом в Газетном», также стартовал проект реконструкции особняка на Остоженке «Пречистенка 8». Начато строительство новых комплексов «Titul на Якиманке», Victory Park Residences, а также Tessin от Insigma. Помимо этого, в конце года стартовали закрытые продажи проектов Lumin, «Золотой», «Сады Зарядья» и проекта «Бадаевский». Несмотря на увеличение нового предложения, количество новых проектов в 2020 году в 2 раза меньше, чем в 2019-м.
В новых проектах суммарно заявлено более 1,1 тыс. новых лотов на 156,9 тыс. кв. м. Большинство новых лотов представлены квартирами – их доля составила 88% от общего объёма предложения, 12% занимают апартаменты. Среди лотов, вышедших на рынок в открытые продажи (порядка 56% от заявленных новых лотов), большая доля относится к крупному проекту Victory Park Residences (73%). «Стоит отметить, что в последние годы проекты за пределами ЦАО становятся более популярными как у застройщиков, так и у покупателей», - замечает Екатерина Румянцева, председатель Совета директоров Kalinka Group.
Новое предложение на первичном рынке элитного жилья в 2020 году
|
Проект |
Тип |
Район |
Застройщик |
Кол-во лотов |
Период старта продаж |
Ввод в эксплуатацию |
|
Клубный дом в Газетном |
Апартаменты |
Тверской |
ООО «Актив Центр» |
24 |
3 кв. 2020 |
2 кв. 2021 |
|
Lumin |
Апартаменты |
Таганский |
Hutton Development |
54 |
3 кв. 2020 |
4 кв. 2022 |
|
Пречистенка 8 |
Апартаменты |
Остоженка |
Insolver |
10 |
3 кв. 2020 |
2 кв. 2023 |
|
Titul на Якиманке |
Квартиры |
Якиманка |
АО «Центр-Инвест» |
18 |
3 кв. 2020 |
4 кв. 2021 |
|
Victory Park Residences |
Квартиры |
Дорогомилово |
Ant Development |
436 |
3 кв. 2020 |
4 кв. 2023 |
|
Сады Зарядья (закрытые продажи) |
Апартаменты |
Тверской |
Киевская площадь |
55 |
3 кв. 2020 |
2 кв. 2022 |
|
Золотой |
Квартиры |
Якиманка |
Capital Group |
162 |
4 кв. 2020 |
2 кв. 2021 |
|
Tessin |
Квартиры |
Таганский |
Insigma |
71 |
4 кв. 2020 |
1 кв. 2022 |
|
Бадаевский (закрытые продажи) |
Квартиры |
Дорогомилово |
Capital Group |
326 |
4 кв. 2020 |
4 кв. 2021 |
Источник: Kalinka Group
В общей структуре первичного предложения традиционно преобладали проекты premium-класса, доля которых составляла 59% по числу экспонируемых лотов, при этом доля класса elite & deluxe составила 41%. Основная доля предложения приходится на апартаменты – 59% от общего числа предложения, 41% представлены квартирами.
Источник: Kalinka Group
По итогам 2020 года средняя площадь лота в предложении увеличилась на 9% относительно конца 2019 года, составив 133,5 кв. м. «Это связано с вымыванием большинства небольших лотов из предложения — так обычно происходит при возникновении ажиотажного спроса», - говорит Екатерина Румянцева. Основная доля предложения лотов на рынке составляет по площади от 105 до 150 кв. м – 28% от общего числа лотов, на втором месте лоты площадью 65-85 кв. м и 150-200 кв. м, каждый с долей по 16%.
В структуре предложения основная доля лотов приходится на ЦАО – 55% лотов. В целом по рынку районы-лидеры по объему предложения лотов по-прежнему Хамовники (14%), Тверской (11%), Пресненский район (10%) и Якиманка (10%).
По количеству предложений лидируют проекты Neva Towers на территории ММДЦ «Москва-Сити», «Поклонная 9» и Victory Park Residences вне ЦАО (последние два расположены в Дорогомилово) и комплекс апартаментов «OKO», в каждом из которых представлено более 200 лотов в продаже.
Растёт доля квартир и апартаментов с внутренней отделкой (полной или white box). По итогам 2020 года доля лотов с отделкой на первичном рынке составляет 50% и еще 17% — в состоянии white box. 33% лотов предлагаются без отделки. В некоторых проектах отделка от застройщика предлагается покупателям в качестве опции, зачастую предусмотрено на выбор два-три варианта отделки.
Таким образом, несмотря на трудности, связанные с реализацией проектов в период пандемии, достаточно большое количество высокобюджетных проектов остаётся в работе, а на фоне активного спроса и сокращения предложения на рынок планируются к выходу новые крупные проекты. В 2021 году на рынок может выйти до 20 новых проектов. Однако при сохранении активного спроса более вероятен выход 8-10 проектов, преимущественно в формате квартир.
Некоторые планируемые к старту в 2021 году проекты на первичном рынке элитного жилья г. Москвы
|
Проект |
Тип |
Район |
Застройщик |
|
Grand Tower |
Апартаменты |
ММДЦ Москва-Сити |
ООО Гранд сити |
|
Corinthia Hotel & Residences |
Апартаменты |
Тверской |
ООО IHI plc |
|
Апарт отель Престиж Холл |
Апартаменты |
Пресненский |
АО «Киноцентр» |
|
Лаврушенский |
Квартиры |
Якиманка |
Sminex |
|
One Tower |
Квартиры |
ММДЦ Москва-Сити |
Мосинжпроект |
|
Kepler House |
Квартиры |
Хамовники |
Level Group |
|
Betskoy |
Апартаменты |
Таганский |
Vanke Group |
|
Сретенка 13/26 |
Апартаменты |
Мещанский |
Главстрой |
|
Бадаевский (открытые продажи) |
Квартиры |
Дорогомилово |
Capital Group |
|
Остров |
Квартиры |
Хорошёво-Мнёвники |
Дон-Строй |
Источник: Kalinka Group