Петербургский рынок жилья вошёл в период осознанности
Ажиотажный спрос 2020 года, стремительный рост цен и сокращение доступного предложения охладили первичный рынок жилья в Санкт-Петербурге. Наступает стадия осознанности: покупатели более взвешенно подходят к выбору квартир, в то время как девелоперы уделяют больше внимания концепции как главному преимуществу проектов.
По данным Colliers, в первом полугодии 2021 года объем спроса на первичном рынке бизнес- и премиум-класса в Санкт-Петербурге составил 223 тыс. кв. м (3 740 квартир), что на 10% выше результатов аналогичного периода 2020 года. Главным событием на рынке стало завершение льготной ипотечной программы и изменение ее условий с 1 июля 2021 года.
Всего доля ипотечных сделок на рынке бизнес-класса за время действия льготной ипотечной программы (с апреля 2020 по июнь 2021) достигла 57% – четыре из семи квартир были приобретены с использованием ипотечных средств. Для сравнения, в январе-марте 2020 года доля ипотечных сделок составляла всего 44%.
За время действия льготной ипотечной программы средневзвешенная стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья бизнес-класса Санкт-Петербурга выросла на 35% — с 178 тыс. руб. до 240 тыс. руб. В премиум-классе рост был не менее динамичным и составил 32% — с 250 тыс. руб. до 331 тыс. руб.
По прогнозам Colliers, во втором полугодии 2021 года темп роста цен на первичном рынке жилья замедлится. Переход на проектное финансирование, удорожание площадок под строительство, рост стоимости строительных материалов и рабочей силы будут сдерживать девелоперов от возможного снижения цен в случае колебания спроса.
После сокращения лимита по программе льготного кредитования с 12 млн до 3 млн руб. покупка премиального жилья в Санкт-Петербурге при минимальном первом взносе стала недоступной. Альтернативой остаются субсидированные ставки от застройщиков в партнерстве с банками и «семейная ипотека», а также условия рассрочки на длительный срок.
«Экономическая нестабильность и локдаун, с которыми мир столкнулся в 2020 году, стали катализатором уже наметившегося ранее тренда на осознанное потребление в контексте выбора квартир. Этот тренд будет влиять одновременно не только на покупательскую, но и на девелоперскую активность. В условиях стремительно выросших цен девелоперы, реализующие премиальные жилые комплексы, будут более взвешенно подходить к формированию проектов. Новая реальность дала маркетологам и продуктологам возможность заново пересмотреть концепции, взвесить все составляющие будущих проектов, - комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers. - В новых проектах центральных и околоцентральных локаций отличительной чертой станет точечный формат. Крупных площадок, подходящих под премиальный девелопмент, в центральных локациях практически не осталось и строительство клубных проектов – вынужденная мера для застройщиков. В то же время, сейчас переосмысливается классификация недвижимости и стираются границы между когда-то далекими классами жилья. Площадь квартир в проектах сокращается, с одной стороны из-за достижения комфорта за счет эргономичности планировок, с другой – это позволяет сделать качественную недвижимость более доступной, без снижения стоимости квадратного метра».
По итогам первого полугодия 2021 года объем нового предложения на рынке Санкт-Петербурга составил 239 тыс. кв. м (144,8 тыс. кв. м в проектах класса «бизнес» и 94,2 тыс. кв. м в проектах класса «премиум»). Большая часть нового предложения жилья бизнес- и премиум-класса – 162 тыс. кв. м, или 68% – сосредоточена в центральных локациях (Адмиралтейский, Василеостровский, Петроградский и Центральный районы).
Всего в первые шесть месяцев 2021 года в продажу вышли шесть новых проектов бизнес-класса: «Мануфактура James Beck» («Балтийская коммерция»), «Дом Керстена» («Эльба»), «Аура у Светлановской» (Hansa Group), Wellamo (ЮИТ), AKZENT (AAG), «Халькон» («Патек Групп»), а также новые корпуса в составе уже реализующихся проектов. Рынок класса «премиум» пополнился двумя новинками – комплекс «Мадонна Бенуа» компании «Еврострой» представляет собой реконструкцию исторических зданий на Большом проспекте П.С., а ЖК Neva Residence – второй проект квартальной застройки от компании «Группа ЛСР» на Петровском острове. В той же локации в продажу был выведен новый корпус в составе проекта Familia компании «РСТИ».
В первом полугодии 2021 года было введено в эксплуатацию 125 тыс. кв. м жилья бизнес- и премиум-класса. Всего до конца 2021 года заявлено к вводу еще более 500 тыс. кв. м жилья бизнес- и премиум-класса.
В Северном административном округе Москвы в мае 2021 года аналитики «Метриум» насчитали 19 проектов жилых комплексов массового сегмента столичного рынка новостроек. Это столько же, сколько и в Юго-Восточном административном округе, который традиционно лидировал по числу недорогих ЖК на своей территории среди других округов столицы. За год количество проектов в ЮВАО не изменилось, тогда как в САО стало на пять новостроек больше.
В мае 2021 года в Северном административном округе (САО) Москвы застройщики реализовывали 19 проектов массовых новостроек, тогда как год назад их было 14. По текущему числу ЖК САО потеснил постоянного лидера московского девелопмента экономичных комплексов – Юго-Восточный административный округ (ЮВАО), где реализуют 19 проектов, хотя этот показатель не изменился.
Таким образом, 38 из 90 проектов застройки эконом- и комфорт-класса покупатели могут обнаружить на севере и юго-востоке столицы. Третье место по числу новостроек массового сегмента на своей территории разделяют Восточный административный округ (ВАО) и Западный административный округ (ЗАО), где девелоперы реализуют по 12 проектов.
В соседнем с САО Северо-Восточном административном округе (СВАО) возводят 11 комплексов. В Южном административном округе, который долгое время был вторым по числу массовых проектов, сейчас строят только восемь жилых комплексов. За ним следуют Северо-Западный административный округ СЗАО и Юго-Западный административный округ (СЗАО), где реализуются соответственно семь и два проекта.
Несмотря на то, что САО стал одним из лидеров по числу массовых проектов застройки, объем предложения, то есть количество квартир в продаже в этих новостройках, всё еще невелик. Местные застройщики предлагают покупателям 1,8 тыс. квартир – 15% от общего объема предложения в столицы. На долю ЮВАО между тем приходятся 28% предложения (3,3 тыс. квартир). Столько же, сколько и в САО, продают застройщики жилья в СВАО (15% или 1,8 тыс. квартир). В ЗАО реализуют 13% квартир (1,5 тыс. ед.), в ЮЗАО – 9% (1,1 тыс. ед.), в ЮАО и ВАО – по 8% (порядка 900 ед. в каждом).
«Северный административный округ сейчас переживает глобальную перестройку, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Как и в ЮВАО, в свое время это был преимущественно промышленный уголок столицы, где было сосредоточено множество предприятий и логистических пунктов. Сейчас все эти территории активно преобразуются – на месте заводов строят современные жилые комплексы, появляются новые коммерческие и социальные учреждения, идет комплексное благоустройство территории. Важным фактором стало строительство здесь салатовой ветки метро. При этом с точки зрения экологии и транспортной доступности САО – один из самых благоприятных и удобных округов столицы. В совокупности все эти факторы привлекают сюда девелоперов и превращают САО в уютный жилой район Москвы. Потенциал для строительства здесь еще большой, поэтому можно ожидать, что соперничество “севера” и “юга” в Москве будет продолжаться».
Источник: «Метриум»
По итогам II квартала 2021 г. средний уровень вакантности в стрит-ритейле (центральные торговые коридоры Москвы) составил 11,9%, что выше прошлогоднего показателя аналогичного периода на 3,9 п.п. (8,0% во II квартале 2020 г.) При этом по сравнению с итогами I квартала 2021 г. доля свободных площадей снизилась на 0,5 п.п. Это первый раз с начала пандемии в марте 2020 г., когда вакантность в сегменте стрит-ритейла стала сокращаться.
Снижение свободных площадей за последние три месяца говорит об оживлении рынка стрит-ритейла благодаря снятию многих ограничительных мер, что способствовало активизации офлайн деятельности ритейлеров.
В первом полугодии 2021 г. было зафиксировано 257 открытий, что на треть больше показателя 2020 г., но на 38% ниже показателя 2019 г. Причем 128 открытий в январе-июне 2021 г. пришлось на операторов категории «общественное питание» – почти в три раза больше, чем в 2020 г., но меньше на 29%, чем в 2019 г.
В то же время в первом полугодии 2021 г. было на 5% больше закрытий чем в аналогичном периоде прошлого года. Больше всего пришлось на категории «общественное питание», «красоты и здоровье» и «услуги» – суммарно 144 закрытий, что на 19% выше показателя 2020 г., но ниже 2019 г. на 26%.
Дальнейшая динамика вакантности в сегменте стрит-ритейла будет зависеть от развития ситуации с пандемией, а именно будут ли продлеваться текущие ограничения или вводиться новые. По прогнозам Colliers, при позитивном развитии ситуации вакантность в ближайшей перспективе останется на текущем уровне либо незначительно снизится.
Валерия Гвоздева, заместитель директора департамента стрит-ритейла Colliers: «Снижение уровня вакантных площадей в первом полугодии 2021 г. происходило за счет активного развития e-commerce, концепций общепита и мини-форматов продуктовых ритейлеров, под которые бизнес искал новые помещения как в центре, так и в спальных районах. Помимо этого, все больше брендов думают о диверсификации бизнеса и освоении новых сегментов, что также сокращает вакантность. Арендаторы в свою очередь все чаще стали рассматривать переход на процент от товарооборота для разделения рисков. Продолжает активно развиваться гибридный формат – когда собственник делает мелкую нарезку помещений и сдает их в аренду, таким образом, повышая стоимость квадратного метра, а арендатор выигрывает за счет синергии с другими бизнесами. По нашим оценкам, в ближайшей перспективе сегмент стрит-ритейла продолжит плавное восстановление, будут развиваться новые форматы, арендаторы будут искать дополнительные возможности для сотрудничества и повышения своего дохода».
Динамика среднего уровня вакантности центральных улиц Москвы, %
Наиболее востребованные у бизнеса помещения – площадь до 300 кв. м, расположенные в локациях с высоким сформированным трафиком, у которых есть зона выгрузки/погрузки товара, а также парковочные места.
В течение шести месяцев 2021 г. динамично заполнялись помещения, расположенные на пешеходных улицах (-2,1 п.п.), на Патриарших прудах (-2,1 п.п.) и на Бульварном кольце (-4,5 п.п.).
Незначительный рост доли вакантных помещений был зафиксирован на центральных торговых улицах (+0,1 п.п.) и на Садовом кольце (+1,6 п.п.).
Новый Арбат (-3 п.п.), впервые за долгое время стал активно пополняться новыми проектами (их количество под конец полугодия возросло до 15) – кофейня Starbucks, спортивный магазин Adidas, бар «Мумий Тролль music bar», гастробар «Волки & Елки», сеть заведений «Чайхана Navat» и др. Примечательно, что для чайханы Navat данная локация будет второй в Москве после Большой Лубянки.
Динамика вакантности по типам торговых коридоров, %
Динамика вакантности основных торговых улиц Москвы, %
|
Улица |
П1 2020 |
П2 2020 |
П1 2021 |
|
Мясницкая ул. |
7% |
6% |
18% |
|
Петровка ул. |
7% |
12% |
14% |
|
Кузнецкий Мост ул. |
2% |
4% |
8% |
|
Арбат ул. |
8% |
10% |
9% |
|
Новый Арбат ул. |
5% |
9% |
6% |
|
Столешников пер. |
4% |
9% |
7% |
|
Пятницкая ул. |
3% |
7% |
7% |
|
Рождественка ул. |
4% |
6% |
2% |
Структура открытий магазинов и заведений от общего количества открытий по каждому году, %
