Петербургский рынок жилья вошёл в период осознанности
Ажиотажный спрос 2020 года, стремительный рост цен и сокращение доступного предложения охладили первичный рынок жилья в Санкт-Петербурге. Наступает стадия осознанности: покупатели более взвешенно подходят к выбору квартир, в то время как девелоперы уделяют больше внимания концепции как главному преимуществу проектов.
По данным Colliers, в первом полугодии 2021 года объем спроса на первичном рынке бизнес- и премиум-класса в Санкт-Петербурге составил 223 тыс. кв. м (3 740 квартир), что на 10% выше результатов аналогичного периода 2020 года. Главным событием на рынке стало завершение льготной ипотечной программы и изменение ее условий с 1 июля 2021 года.
Всего доля ипотечных сделок на рынке бизнес-класса за время действия льготной ипотечной программы (с апреля 2020 по июнь 2021) достигла 57% – четыре из семи квартир были приобретены с использованием ипотечных средств. Для сравнения, в январе-марте 2020 года доля ипотечных сделок составляла всего 44%.
За время действия льготной ипотечной программы средневзвешенная стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья бизнес-класса Санкт-Петербурга выросла на 35% — с 178 тыс. руб. до 240 тыс. руб. В премиум-классе рост был не менее динамичным и составил 32% — с 250 тыс. руб. до 331 тыс. руб.
По прогнозам Colliers, во втором полугодии 2021 года темп роста цен на первичном рынке жилья замедлится. Переход на проектное финансирование, удорожание площадок под строительство, рост стоимости строительных материалов и рабочей силы будут сдерживать девелоперов от возможного снижения цен в случае колебания спроса.
После сокращения лимита по программе льготного кредитования с 12 млн до 3 млн руб. покупка премиального жилья в Санкт-Петербурге при минимальном первом взносе стала недоступной. Альтернативой остаются субсидированные ставки от застройщиков в партнерстве с банками и «семейная ипотека», а также условия рассрочки на длительный срок.
«Экономическая нестабильность и локдаун, с которыми мир столкнулся в 2020 году, стали катализатором уже наметившегося ранее тренда на осознанное потребление в контексте выбора квартир. Этот тренд будет влиять одновременно не только на покупательскую, но и на девелоперскую активность. В условиях стремительно выросших цен девелоперы, реализующие премиальные жилые комплексы, будут более взвешенно подходить к формированию проектов. Новая реальность дала маркетологам и продуктологам возможность заново пересмотреть концепции, взвесить все составляющие будущих проектов, - комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers. - В новых проектах центральных и околоцентральных локаций отличительной чертой станет точечный формат. Крупных площадок, подходящих под премиальный девелопмент, в центральных локациях практически не осталось и строительство клубных проектов – вынужденная мера для застройщиков. В то же время, сейчас переосмысливается классификация недвижимости и стираются границы между когда-то далекими классами жилья. Площадь квартир в проектах сокращается, с одной стороны из-за достижения комфорта за счет эргономичности планировок, с другой – это позволяет сделать качественную недвижимость более доступной, без снижения стоимости квадратного метра».
По итогам первого полугодия 2021 года объем нового предложения на рынке Санкт-Петербурга составил 239 тыс. кв. м (144,8 тыс. кв. м в проектах класса «бизнес» и 94,2 тыс. кв. м в проектах класса «премиум»). Большая часть нового предложения жилья бизнес- и премиум-класса – 162 тыс. кв. м, или 68% – сосредоточена в центральных локациях (Адмиралтейский, Василеостровский, Петроградский и Центральный районы).
Всего в первые шесть месяцев 2021 года в продажу вышли шесть новых проектов бизнес-класса: «Мануфактура James Beck» («Балтийская коммерция»), «Дом Керстена» («Эльба»), «Аура у Светлановской» (Hansa Group), Wellamo (ЮИТ), AKZENT (AAG), «Халькон» («Патек Групп»), а также новые корпуса в составе уже реализующихся проектов. Рынок класса «премиум» пополнился двумя новинками – комплекс «Мадонна Бенуа» компании «Еврострой» представляет собой реконструкцию исторических зданий на Большом проспекте П.С., а ЖК Neva Residence – второй проект квартальной застройки от компании «Группа ЛСР» на Петровском острове. В той же локации в продажу был выведен новый корпус в составе проекта Familia компании «РСТИ».
В первом полугодии 2021 года было введено в эксплуатацию 125 тыс. кв. м жилья бизнес- и премиум-класса. Всего до конца 2021 года заявлено к вводу еще более 500 тыс. кв. м жилья бизнес- и премиум-класса.
По данным департамента аналитики компании «Синица», в январе в ближнем поясе Московской области[1] (примерно до 7 км от МКАД) наблюдался рост не только цен, но и объемов предложения. По сравнению с декабрем 2020 года средневзвешенная цена на первичном рынке ближайшего Подмосковья прибавила 1,5%, достигнув 134,7 тыс. рублей/кв. м (за год +26,1%), а объем предложения увеличился на 7,3% по количеству квартир и на 5,1% в квадратных метрах (около 13,95 тыс. квартир или 746,3 тыс. кв. м).
Основной объем предложения – порядка 20,8% – в январе был сконцентрирован в юго-восточной части Подмосковья в районе Люберец, на втором месте – Видное (17,9%), на третьем – Балашиха (11,5%). Самый ограниченный объем предложения отмечен в Реутове (2,2%) и в Долгопрудном (2,2%).
Динамика средневзвешенной цены в разных локациях Подмосковья была разнонаправленной. В январе больше всего цены поднялись в районе Красногорска (+4,2%), Химок (+3,3%) и Балашихи (+3,3%), чуть меньше – в Одинцове (+2,1%) и Котельниках (+1,9%). В Долгопрудном стартовали продажи квартир в новых корпусах ЖК «Бригантина», средняя цена по городу при этом составила 133,5 тыс. рублей/кв. м.
Что касается абсолютных значений, то самыми дорогими локациями в январе были Красногорск (163,0 тыс. рублей/за кв. м), Одинцово (156,9 тыс. рублей/кв. м) и Мытищи (152,7 тыс. рублей/кв. м). Наиболее доступные средние цены в Балашихе (102,8 тыс. рублей/кв. м) и Котельниках (125,1 тыс. рублей/кв. м).
Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица»: «Второй месяц подряд мы фиксируем прирост объемов предложения в ближнем поясе Московской области. В январе на рынок вышел один новый проект «Облака 2.0», а также 14 новых корпусов в уже реализуемых проектах, вернув показатели на уровень конца лета 2020 года, однако по сравнению с январем 2020 года объемы снизились на 36,1%. В целом, вымывание объемов предложения фиксировалось на протяжении всего 2020 года и в большинстве локаций Московской области: сильнее всего предложение уменьшилось в Красногорске (–66,2%) и в Мытищах (–64,2%), прирост объемов отмечен в Реутове (+108,3%), в Долгопрудном (+68,3%). В январе доля квартир, реализуемых с использованием эскроу-счетов, достигла почти 40% (+8,4%), тогда как в декабре составляла 31,5%, а также на рынок вышло новое предложение квартир без отделки, из-за чего доля квартир, готовых к проживанию, в январе снизилась – на них приходилось 47,2%, что на 3,8% меньше, чем в декабре».
Если говорить о средней стоимости «квадрата» по классам жилья, то в экономклассе цены выросли на 1,2% по сравнению показателями декабря и составили 131,4 тыс. рублей/кв. м, в комфортклассе – на 2,1% до 137,3 тыс. рублей/кв. м, бизнес-класс подорожал до уровня 188,1 тыс. рублей/кв. м (+0,8%).
[1] В анализ включены новостройки, расположенные непосредственно в черте, а также поблизости от городов Долгопрудный, Мытищи, Балашиха, Реутов, Люберцы, Котельники, Видное (и Ленинский район), Одинцово, Красногорск, Химки. Районы, расположенные далее 7 км от МКАД в анализ не включались.
В 2020 году предложение новостроек бизнес-класса в Москве резко сократилось. По подсчетам аналитиков «Метриум», количество квартир в продаже уменьшилось на 31% по сравнению с IV кварталом 2019 года. Всего в продаже 9,7 тыс квартир – последний раз такой маленький выбор у покупателей новостроек бизнес-класса был в начале 2015 года.
В IV квартале 2020 года на рынке новостроек бизнес-класса в Москве велись продажи 92 жилых комплексов, в которых представлено 9,7 тыс. квартир. За квартал предложение новостроек сократилось на 7%. В IV квартале 2019 года на рынке новостроек бизнес-класса насчитывались 97 проектов с 14,1 тыс. квартир. Таким образом, за прошедший год количество объектов в продаже сократилось на 31%.
Предложение новостроек бизнес-класса сокращается последние два года на фоне роста спроса. Пика этот показатель достиг в I квартале 2018 года, когда в продаже насчитывалось 17 тыс. квартир. Сопоставимый с текущим уровень предложения последний раз фиксировался в II квартале 2015 года. Тогда рынок оценивался в 9,8 тыс. квартир. Минимальное число квартир в новостройках бизнес-класса за всю историю наблюдений аналитиков «Метриум» было отмечено в IV кв. 2013 года – 4,9 тыс. объектов.
Основная причина сокращения предложения – рост спроса на жилье бизнес-класса. В 202 году в Москве было зарегистрировано 21 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) в сегменте бизнес-класса. Это на 33% больше, чем за 2019 год. Темп роста спроса в этом секторе рынка почти в 2 раза выше среднего по всем сегментам: количество сделок на первичном рынке квартир всех классов выросло на 18%. Более того, за весь 2020 год в новостройках бизнес-класса было реализовано 1,29 млн кв. м недвижимости, в то время как в 2019 году было продано 0,975 млн кв. м.
«На активность застройщиков повлияла реформа долевого строительства в 2018 году, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Тогда многие компании взяли паузу в разработке новых проектов. Спустя 1-2 года мы видим результат этого процесса – при резком повышении спроса значительный объем предложения вымывается, а быстрого возмещения за счет старта продаж новых проектов или корпусов не происходит. В 2020 году также пандемия замедлила пополнение предложения жилья. На мой взгляд, в ближайшее время ситуация начнет исправляться на фоне роста экономической активности и стабилизации эпидемиологической обстановки».
«Несмотря на сокращение предложения жилья бизнес-класса в пределах МКАД, в 2020 году увеличилось число объектов этого сегмента в Новой Москве, – говорит Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Весной начались продажи сразу двух комплексов бизнес-класса, которые прежде в ТиНАО появлялись крайне редко. Среди них и наш проект Russian Design District. Расширение географии предложения жилья бизнес-класса связано с изменениями покупательских предпочтений. Если раньше потенциальные жители таких комплексов стремились выбирать квартиры ближе к центру, то сегодня в приоритете максимальная обеспеченность качественной инфраструктурой и экология. Полагаю в будущем ЖК бизнес-класса будут еще чаще появляться за пределами “старой” Москвы».
«Несмотря на снижение предложения, дефицит рынку новостроек бизнес-класса не грозит, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Количество проектов остается очень большим – более 90 жилых комплексов. Многие из них – крупные ЖК, которые насчитывают много очередей и корпусов, поэтому они будут пополняться новым предложением. Однако стоит отметить, что спрос сконцентрирован на самых доступных вариантах жилья, поэтому в продаже остаются более дорогие квартиры, что следует учитывать потенциальным покупателям, которые склонны откладывать приобретение квартиры на потом».
Источник: «Метриум»