Посуточная аренда в туристических городах: куда поехать в отпуск помимо черноморского побережья
В условиях полузакрытых границ в России все большую популярность набирает внутренний туризм. Цены в классических локациях для отдыха на черноморском побережье стремительно растут на фоне повышенного спроса, что делает даже непродолжительное путешествие достаточно затратным. К тому же не все хотят провести отпуск именно у моря.
Циан проанализировал ситуацию на рынке посуточной аренды в 50 туристических локациях внутри России, сравнил цены с курортами Краснодарского края и номерами в отелях и выяснил, где дешевле всего будет снять жилье на время отпуска.
- По сравнению с июнем 2019 года потенциальный спрос на посуточную аренду в туристических локациях внутри России увеличился на ~85%.
- Самые высокие ставки аренды на курортах Калининградской области: в Зеленоградске 3,89 тыс. рублей за сутки, в Светлогорске - 3,43 тыс. рублей. Дешевле всего снять жилье получится в Йошкар-Оле (1,42 тыс. рублей за сутки) и Чебоксарах (1,40 тыс. рублей).
- В большинстве туристических локаций жилье снять дешевле, чем на черноморских курортах.
- Максимальный рост стоимости посуточной аренды с лета 2019 года зафиксирован на курортах КМВ и Калининградской области: в Светлогорске (+34,5%), Минеральных Водах (+33,9%), Зеленоградске (+26,9%) и Пятигорске (+26,1%).
- Посуточная аренда обойдется в среднем на 78% дешевле, чем номер в отеле. Максимальные различия в стоимости в Светлогорске (146,4%), минимальные - в Москве (10,4%).
Для анализа были отобраны популярные для туризма города России, на рынке посуточной аренды которых имеется более 20 объявлений. В последующих расчетах речь идет о базовых ставках аренды. Как правило, рантье делают определенную надбавку к базовой ставке на период самого высокого спроса - в среднем на 40% по рынку. Например, при базовой ставке в Сочи 3,89 тыс. рублей в сутки, реальная ставка здесь - порядка 5,5 тыс. рублей. Не учитывались сверхдорогие и сврхдешевые лоты (использовались ограничения от 1 до 15 тыс. рублей за сутки).
I. Потенциальный спрос на посуточную аренду жилья в туристических локациях увеличился на 85% за 2 года
Рост интереса к внутреннему туризму можно проследить по динамике потенциального спроса на посуточную аренду жилья (число просмотров объявлений). По сравнению с доковидным июнем 2019 года показатель в среднем по анализируемым городам увеличился на ~85%.
В разбивке по локациям максимальный прирост спроса на курортах Калининградской области (почти в 4 раза) и в популярной среди туристов Карелии (в 3,5 раз). Для сравнения - в Краснодарском крае увеличение на ~80%. На ~50% вырос интерес к съему жилья на курортах КМВ, а также в городах “Золотого кольца” и в древних туристических городах вокруг Москвы и Санкт-Петербурга (Новгород, Тверь, Псков, Смоленск, Рязань и др.). В большинстве других, менее популярных среди туристов локаций, количество просмотров объявлений увеличилось не только из-за роста интереса к посуточной аренде, но и из-за расширения базы Циан (охват аудитории с каждым годом расширяется, и это необходимо учитывать при сопоставлении потенциального спроса).
По сравнению с 2020 годом темпы роста более сдержанные. В прошлом году зарубежные страны были закрыты для посещения (например, Турция стала доступной лишь в августе), поэтому выбора между внутренним и внешним туризмом практически не было. Сейчас у россиян есть возможность отдохнуть на некоторых зарубежных курортах, что на фоне высоких цен на отечественный отдых снижает интерес к посуточной аренде. Тем не менее в июне 2021 года потенциальный спрос на ~60% выше, чем год назад. В июле же ситуация может быть обратной. Так, например, в Краснодарском крае по первым дням текущего месяца потенциальный спрос ниже, чем в прошлом году за счет смещения интереса на турецкие курорты.
Динамика потенциального спроса на посуточную аренду жилья в туристических локациях внутри России
II. Самое дорогое жилье на курортах Калининградской области
Самая высокая ставка посуточной аренды, без учета причерноморских городов, на курортах Калининградской области: в Зеленоградске (3,78 тыс. рублей в сутки) и Светлогорске (3,43 тыс. рублей). Также более 3 тыс. рублей за сутки придется отдать в богатых достопримечательностями “столицах” - Москве (3,16 тыс. рублей) и Санкт-Петербурге (3,18 тыс. рублей).
Дешевле всего будет посетить не самые популярные в перечне города, обычно не относящиеся к “туристическим”: Чебоксары (1,40 тыс. рублей), Йошкар-Ола (1,42 тыс. рублей за сутки), Астрахань (1,43 тыс. рублей), Саратов (1,49 тыс. рублей) и др. Достаточно дешевое жилье и в более “классических” для туризма локациях - городах “Золотого кольца” - Владимире (1,64 тыс. рублей), Иваново (1,64 тыс. рублей), Костроме (1,67 тыс. рублей), а также в Великом Новгороде (1,59 тыс. рублей) и Рязани (1,6 тыс. рублей). Бюджетно получится отдохнуть и на двух курортах КМВ - в Ессентуках (1,74 тыс. рублей за сутки) и Минеральных Водах (1,70 тыс. рублей). Для сравнения в расположенных там же Пятигорске и Кисловодске за сутки придется отдать более 2 тыс. рублей.
III. Дешевле, чем на Черноморском побережье
В 2020 году самым популярным туристическим направлением в России стал Краснодарский край – летом его посетили более 6 млн человек. В этом году ситуация вполне может повториться даже с учетом ковидных ограничений. За счет повышенного спроса со стороны туристов, ставки посуточной аренды здесь максимальны. Так, несмотря на столь высокие цены в курортах Калининградской области и “столицах”, там все равно дешевле отдохнуть, чем в Сочи, где за сутки придется отдать 3,89 тыс. рублей. Это абсолютный максимум среди всех анализируемых туристических локаций. Еще один черноморский курорт, уступающий в цене лишь Сочи и Зеленоградску - Геленджик. Здесь аренда составляет 3,44 тыс. рублей за сутки.
Самый “дешевый” причерноморский курорт Ейск (1,77 тыс. рублей за сутки) по уровню цен располагается в середине перечня. Дороже него оказываются крупнейшие региональные центры (Казань, Екатеринбург, Нижний Новгород и др.) с высоким уровнем цен на рынке недвижимости, а также такие популярные среди туристов города, как Петрозаводск (1,99 тыс. рублей за сутки) и курорты КМВ - Пятигорск и Кисловодск (2,0-2,1 тыс. рублей за сутки).
IV. Аренда на курортах дорожает сильнее всего
По сравнению с июлем 2020 года ставка аренды выросла почти во всех анализируемых городах за исключением не самых популярных туристических локаций - Перми, Смоленска, Астрахани, Чебоксар. Но в прошлом году в это время была еще достаточно неопределенная ситуация с ковидными ограничениями, поэтому логичнее сравнить цены с июлем 2019 года. В большинстве анализируемых городов за 2 года ставка аренды увеличилась, что объясняется повышенным спросом к внутреннему туризму.
Максимальный рост цен на курортах Калининградской области и КМВ: в Светлогорске - +34,5%, Минеральных Водах (+33,9%), Зеленоградске (+26,9%) и Пятигорске (+26,1%). Примечательно, что посуточная аренда в них подорожала даже сильнее, чем в Сочи и других причерноморских городах. Так, в Сочи рост на 23,5%, в Геленджике - на 23,4%, в остальных курортах меньше. Еще два города, в которых цены выросли более чем на 20%, расположены в тех же регионах - это Калининград (+22,8%) и Кисловодск (+20,9%).
В 16 городах цены за два года снизились. В большинстве своем это не самые очевидные для путешествия локации, которые тем не менее пользуются спросом среди туристов. Так максимально подешевела посуточная аренда в городах вдоль Волги - в Самаре (-26,0%), в Нижнем Новгороде (-16,2%), в Волгограде (-13,9%). Здесь сейчас средние по стоимости ставки, поэтому можно устроить вполне бюджетное путешествие по поволжью, посетив также Чебоксары, Астрахань и Саратов, где ценник минимален, и Казань, где посуточная аренда выше средней, но и много интересных туристических мест.
Ставка снизилась и в таких популярных среди туристов городах как Коломна (-4,4%), Тула (-3,9%), Рязань (-7,0%). Вероятно, это связано с тем, что там не обязательно останавливаться на ночь из-за близости к Москве - прибывающие снимают жилье в столице и приезжают в эти локации с экскурсиями на день. В столице, тем не менее, ставка аренды тоже несколько снизилась по сравнению с летом 2019 года (-3,1%). Здесь причиной могло послужить наличие большой конкуренции как со стороны частников, так и со стороны многочисленных гостиниц и хостелов.
В целом снижение ставок может быть связано с сильным сокращением внутреннего бизнес-туризма, на который посуточная аренда была ориентирована в значительной степени.
V. Посуточная аренда на 78% дешевле, чем номер в отеле
Во всех анализируемых городах посуточная аренда жилья обойдется дешевле, чем номер в отеле в среднем на 77,7%*.
Максимальные различия в стоимости в Светлогорске - в 2,5 раза. Существенно дешевле будет арендовать жилье, чем взять номер в отеле и в других городах Калининградской области - Калининграде (2,3 раза) и Зеленоградске (2,1 раз), на курортах КМВ - в Кисловодске (2,1 раз) и Ессентуках (1,8 раз), в популярных у туристов Великом Новгороде (2,3 раз), Иркутске (2,2 раза), Муроме (в 2,1 раз), Туле (в 2,1 раз), а также Перми (2,3 раза), Тюмени (2,1 раз), Челябинске (2,1 раз).
Минимальные различия в Москве, где номер в отеле стоит в среднем на 10,4% дороже, чем съем квартиры. Вероятно, это связано с большим выбором обоих типов размещения, а значит – с высокой конкуренцией на рынке. Также не слишком отличаются в цене квартиры и номера в Ростове-на-Дону (13,4%).
Правда во многих отелях в стоимость включен завтрак и удобства вроде парковки, кондиционера, сейфа, Wi-Fi и т.д. Кроме того, они чаще располагаются в более выгодных локациях внутри города. При условии поездки на продолжительный срок (не 2-3 дня, а 1-2 недели и более) преимуществом отеля также является уборка, замена белья и полотенец, что при съеме квартиры не предусмотрено.
* Средние цены в отелях были подсчитаны на основе данных систем интернет-бронирования. В расчетах не учитывались сверхдорогие и сверхдешевые лоты аналогично ставкам посуточной аренды.
«За последний год внутренний туризм в России получил значительное развитие, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Помимо Краснодарского края и Крымского полуострова в России есть множество других интересных локаций, где, к тому же, существенно дешевле отдохнуть, чем на черноморских курортах. Правительство поддерживает развитие внутреннего туризма при помощи программы кэшбэка за поездки по стране, благодаря чему можно сэкономить часть средств. Сделать путешествие еще более доступным позволит аренда жилья у частников, т.к. номер в отеле обойдется в среднем на 78% дороже».
Средняя ставка посуточной аренды в туристических городах России
|
Локация |
Город |
Средняя ставка посуточной аренды, тыс. рублей |
Динамика средней ставки посуточной аренды, июл.21 / июл.19 |
Средняя цена номера в отеле за сутки, тыс. рублей |
Отношение цены номера в отеле к ставке посуточной аренды |
||
|
июл.19 |
июл.20 |
июл.21
|
|||||
|
Курорты Краснодарского края |
Сочи |
3,15 |
3,45 |
3,89 |
23,5% |
5,72 |
47,0% |
|
Геленджик |
2,78 |
2,98 |
3,43 |
23,4% |
5,16 |
50,4% |
|
|
Анапа |
2,45 |
2,34 |
2,67 |
9,0% |
4,21 |
57,7% |
|
|
Новороссийск |
2,02 |
2,10 |
2,33 |
15,3% |
4,24 |
82,0% |
|
|
Ейск |
1,74 |
1,92 |
1,77 |
1,7% |
2,48 |
40,1% |
|
|
Калининград и курорты области |
Зеленоградск |
2,98 |
2,85 |
3,78 |
26,8% |
7,80 |
106,3% |
|
Светлогорск |
2,55 |
2,72 |
3,43 |
34,5% |
8,45 |
146,4% |
|
|
Калининград |
2,15 |
2,01 |
2,64 |
22,8% |
6,05 |
129,2% |
|
|
"Столицы" |
Санкт-Петербург |
3,06 |
2,54 |
3,18 |
3,9% |
4,46 |
40,3% |
|
Москва |
3,26 |
2,85 |
3,16 |
-3,1% |
3,49 |
10,4% |
|
|
Курорты КМВ |
Кисловодск |
1,72 |
1,75 |
2,08 |
20,9% |
4,29 |
106,3% |
|
Пятигорск |
1,61 |
1,59 |
2,03 |
26,1% |
3,08 |
51,7% |
|
|
Ессентуки |
1,57 |
1,56 |
1,74 |
10,8% |
3,21 |
84,5% |
|
|
Минеральные Воды |
1,27 |
1,37 |
1,70 |
33,9% |
2,78 |
63,5% |
|
|
Города "Золотого кольца" |
Ярославль |
1,61 |
1,57 |
1,74 |
8,1% |
3,16 |
81,6% |
|
Кострома |
1,49 |
1,60 |
1,67 |
12,1% |
3,17 |
89,8% |
|
|
Владимир |
1,61 |
1,55 |
1,64 |
1,9% |
2,84 |
73,2% |
|
|
Иваново |
1,55 |
1,58 |
1,64 |
5,8% |
2,41 |
47,0% |
|
|
Древние туристические города вокруг Москвы и Санкт-Петербурга |
Псков |
1,82 |
1,66 |
1,80 |
-1,1% |
2,85 |
58,3% |
|
Тула |
1,80 |
1,55 |
1,73 |
-3,9% |
3,55 |
105,2% |
|
|
Коломна |
1,81 |
1,88 |
1,73 |
-4,4% |
3,33 |
92,5% |
|
|
Тверь |
1,63 |
1,61 |
1,73 |
6,1% |
3,16 |
82,7% |
|
|
Рязань |
1,72 |
1,52 |
1,60 |
-7,0% |
2,60 |
62,5% |
|
|
Великий Новгород |
1,45 |
1,50 |
1,59 |
9,7% |
3,63 |
128,3% |
|
|
Смоленск |
1,52 |
1,52 |
1,50 |
-1,3% |
2,79 |
86,0% |
|
|
Муром |
1,36 |
1,41 |
1,43 |
5,1% |
3,07 |
114,7% |
|
|
Туристические города вдоль Волги |
Казань |
2,24 |
1,85 |
2,24 |
0,0% |
3,80 |
69,6% |
|
Нижний Новгород |
2,29 |
1,78 |
1,92 |
-16,2% |
3,05 |
58,9% |
|
|
Самара |
2,54 |
1,78 |
1,88 |
-26,0% |
2,66 |
41,5% |
|
|
Волгоград |
2,08 |
1,72 |
1,79 |
-13,9% |
3,19 |
78,2% |
|
|
Прочие города |
Владивосток |
2,87 |
2,67 |
2,97 |
3,5% |
4,89 |
64,6% |
|
Ростов-на-Дону |
2,44 |
2,08 |
2,24 |
-8,2% |
2,54 |
13,4% |
|
|
Петрозаводск |
1,66 |
1,59 |
1,99 |
19,9% |
3,91 |
96,5% |
|
|
Новосибирск |
1,85 |
1,72 |
1,94 |
4,9% |
3,35 |
72,7% |
|
|
Екатеринбург |
2,11 |
1,76 |
1,90 |
-10,0% |
3,31 |
74,2% |
|
|
Иркутск |
1,77 |
1,67 |
1,86 |
5,1% |
4,10 |
120,4% |
|
|
Красноярск |
1,88 |
1,68 |
1,82 |
-3,2% |
3,13 |
72,0% |
|
|
Уфа |
1,87 |
1,66 |
1,75 |
-6,4% |
3,11 |
77,7% |
|
|
Краснодар |
1,64 |
1,59 |
1,75 |
6,7% |
2,23 |
27,4% |
|
|
Тюмень |
1,62 |
1,65 |
1,74 |
7,4% |
3,74 |
114,9% |
|
|
Пермь |
1,72 |
1,74 |
1,72 |
0,0% |
4,01 |
133,1% |
|
|
Воронеж |
1,60 |
1,52 |
1,70 |
6,3% |
3,10 |
82,4% |
|
|
Калуга |
1,58 |
1,59 |
1,69 |
7,0% |
2,83 |
67,5% |
|
|
Челябинск |
1,53 |
1,45 |
1,60 |
4,6% |
3,34 |
108,8% |
|
|
Вологда |
1,64 |
1,58 |
1,58 |
-3,7% |
2,92 |
84,8% |
|
|
Омск |
1,56 |
1,54 |
1,56 |
0,0% |
2,73 |
75,0% |
|
|
Саратов |
1,49 |
1,47 |
1,49 |
0,0% |
2,88 |
93,3% |
|
|
Йошкар-Ола |
1,34 |
1,36 |
1,42 |
6,0% |
2,29 |
61,3% |
|
|
Астрахань |
1,50 |
1,48 |
1,43 |
-4,7% |
2,64 |
84,6% |
|
|
Чебоксары |
1,52 |
1,45 |
1,40 |
-7,9% |
2,46 |
75,7% |
|
По данным Банка России, в январе 2021 года средний срок, на который россияне брали ипотечный кредит, достиг 227 месяцев или 19 лет. По наблюдениям экспертов «Метриум», это самый высокий показатель за всю историю статнаблюдения рынка ипотеки в России. Последний максимум был зафиксирован в разгар кризиса 2008 года. Основная причина – снижение доходов населения и рост цен на жилье.
В январе 2021 года россияне получили ипотечные кредиты в среднем на 19 лет или 227 месяцев, по данным ЦБ РФ. Продолжительность срока кредитования устойчиво растет после кризиса 2014 года. Январский показатель стал максимальным за всю историю наблюдений, отмечают эксперты «Метриум».
В последние 10 лет отчетливо выделяются периоды уменьшения и увеличения среднего срока, на который выдавался кредит. В период кризиса 2008-2009 гг. в среднем россияне занимали деньги на покупку жилья на 18 лет, а после, когда ставки по ипотеке начали снижаться, наши соотечественники предпочитали брать кредит на меньший период. Затем, в 2012-2014 гг., средний срок кредитования стабилизировался на уровне 15 лет. После кризиса 2014-2015 этот показатель начал устойчиво повышаться. Если весной 2015 года он составил 14,2 лет, то в январе 2021 года – 19 лет.
Различие в трендах объясняется принципиальными изменениями, произошедшими в экономике России в 2014-2015 гг. После кризиса 2008 года ситуация быстро стабилизировалась. Доходы населения были сравнительно высокими, что позволяло накапливать на первоначальный взнос для получения ипотеки 30-40% стоимости жилья. При этом ставки по кредитам, несмотря на их высокий уровень, снижались, поэтому заемщики предпочитали сокращать срок кредитования, чтобы быстрее выплатить кредит и снизить переплату.
После кризиса 2014 года реальные доходы резко упали, а цены на все товары, в том числе и жилье, возросли. В такой ситуации россияне не могли делать большие первоначальные взносы, которые снизились до уровня 15-20% от стоимости жилья. При этом повысились текущие семейные расходы. Соответственно, приоритет заемщиков сместился с минимизации срока кредита на уменьшение ежемесячного платежа. И это вынужденная мера ведь чем дольше кредит, тем больше будет переплачено банку за пользование заёмными средствами.
Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ
«Примечательно, что такая стратегия применяется даже на фоне беспрецедентного сокращения ставок по кредитам до 6% в рамках программы субсидирования, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В отличие от докризисного периода, ситуация с доходами настолько осложнилась, что даже резкое снижение ставок не позволяет покупателям уменьшить срок кредита, чтобы снизить общий размер переплаты. Напротив, заемщики предпочитают переплатить за длительный срок, но снизить текущую нагрузку на семейный бюджет. Это стало результатом долгосрочного уменьшения реальных доходов населения и быстрого роста цен на жилье».
После резкого ужесточения кредитно-денежной политики в 2014-2015 годах, когда средняя ставка по кредиту достигла 14,7% годовых, к концу 2020 года этот показатель снизился до 7,2% – исторического минимума. Однако доходы россиян сокращаются 7 лет подряд, и этот процесс был усилен пандемией коронавируса и кризисом в прошлом году.
Между тем цены на жилье значительно возросли, особенно в крупных городах, где сосредоточен спрос. По подсчетам аналитиков «Метриум», в Москве новостройки подорожали на 59% с 2014 года. Если в декабре 2013 года средняя стоимость квадратного метра в проектах новостроек эконом- и комфорт-класса составляла 135,3 тыс. рублей, то к январю 2021 года она повысилась до 214 тыс. рублей. В других крупных городах, помимо Москвы, на долю которых приходится более 60% ипотечных сделок, только за 2020 год средняя стоимость квадратного метра в новом жилье повысилась на 19%
«Примечательно, что после введения программы субсидирования ставок на короткое время средневзвешенный срок кредитования начал уменьшаться, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Однако эта коррекция продлилась всего несколько месяцев, так с осени срок кредита вновь начал увеличиваться, достигнув пика в начале 2021 года. Подобная неоднородная модель поведения ипотечных заемщиков показывает «две фазы льготной ипотеки». К «первой фазе» относятся мобильные и предприимчивые люди с большими накоплениями, которые планировали покупку недвижимости, а программа помогла им ускорить принятие решения. «Вторая фаза» более массовая: в нее вошли заемщики решившие воспользоваться госпрограммой как «внезапной возможностью», не имея заранее накопленные средства на первоначальный взнос. Стоит отметить, что важную роль в проблеме увеличения срока кредита сыграл рост цен на жилье, вызванным ажиотажным спросом, повышением себестоимости строительства и ослаблением рубля. Удорожание квадратного метра заставило ипотечных заемщиков вернуться к прежней стратегии – снижать ежемесячный платеж путем увеличения сроков кредитования».
«Увеличение сроков кредитования после кризиса 2014-2015 гг. – это оборотная сторона бума ипотечных сделок, который наблюдался в этот период, – резюмирует Мария Литинецкая. – Действительно, с 2018 года мы наблюдаем рекордный спрос на жилищные кредиты, однако это произошло из-за ухудшения, а не улучшения материального положения населения и прежде всего – среднего класса. Рост цен и снижение доходов заставили россиян занимать «дешевые» кредиты на больший срок. В какой-то степени наши соотечественники берут в долг у будущего, если растягивают платежи на период, достигающий почти 20 лет.
Несмотря на ипотечный бум, последнее пятилетие стало временем больших упущенных возможностей. Если бы ситуацию с доходами населения удалось быстро стабилизировать как после кризиса 2008-2009 гг., то в сочетании со снижающимися ипотечными ставками мы имели бы в разы больше сделок. Таким образом, становится очевидно, что одним только снижением ставок по ипотеке не удастся достичь качественного и количественно роста спроса на жилье в контексте программы «Жилье и городская среда», которая предполагает ежегодный ввод 120 млн кв. м. жилья к 2024 году».
Согласно The Wealth Report 2021 международной консалтинговой компании Knight Frank, в 2020 году общий объем мировых инвестиций в коммерческую недвижимость составил $720 млрд, из которых на частных инвесторов приходится $232 млрд, что почти на 30% меньше уровня 2019 года, но на 9% выше среднего показателя за последние 10 лет. В 2021 году четверть ультрахайнетов во всем мире планирует инвестировать в коммерческую недвижимость и 21% – в России и СНГ.
· C 2019 года лидеры в структуре инвестиций в коммерческую недвижимость по типу инвестора не изменились. Так, во всем мире $329 млрд пришлось на институциональных инвесторов, на втором месте частные инвесторы – $232 млрд, замыкают тройку инвестиционные трасты – $98 млрд. За год объем вложений всех трех типов инвесторов в сегмент снизился почти на 30%.
Инвестиции в коммерческую недвижимость
|
Тип инвестора |
2020 год, $млрд |
2019 год, $млрд |
Годовая динамика |
Изменение в 2020 г. относительно среднего объема за 10 лет |
|
Институциональные инвесторы |
329,3 |
460,5 |
-28% |
-6% |
|
Частные инвесторы/Не торгуются на бирже |
231,9 |
333,3 |
-30% |
9% |
|
Компании, которые торгуются на бирже/Инвестиционные трасты |
98,0 |
137,2 |
-29% |
-35% |
|
Пользователи/прочие[1] |
33,5 |
38,5 |
-13% |
0% |
|
Неизвестно |
27,2 |
26,5 |
+3% |
27% |
Источник: The Wealth Report 2021
· В 2020 году 38% вложений частных инвесторов пришлось на апартаменты ($89 млрд), 26% – на офисы ($59 млрд) и 15% – на объекты индустриальной и складской недвижимости ($34 млрд), которые закрывают тройку наиболее привлекательных сегментов, обойдя ретейл.
Объем частных инвестиций по сегментам
|
Сектор рынка |
2020 год, $млрд |
Доля в 2020 году[2] |
2019 год, $млрд |
Доля в 2019 году |
|
Апартаменты |
88,9 |
38% |
122 |
36% |
|
Офисы |
59,2 |
26% |
85 |
25% |
|
Индустриальная и складская недвижимость |
34,0 |
15% |
42 |
13% |
|
Ретейл/стрит-ретейл |
27,7 |
12% |
45 |
13% |
|
Гостиницы |
13,0 |
6% |
28 |
8% |
|
Дома престарелых/уход за престарелыми |
7,1 |
3% |
9 |
3% |
|
Жилые кондоминиумы |
1,9 |
1% |
3 |
1% |
Источник: The Wealth Report 2021
· Максимальный объем международных и внутренних частных инвестиций привлек рынок США – $141,7 млрд, из которых 97% – локальные инвесторы. В тройке лидеров по странам также Германия – $11,1 млрд вложенных в недвижимость сверхбогатыми людьми, из которых 67% обеспечили внутренние инвестиции, и Великобритания – $10,6 млрд, где только 47% было проинвестировано местными ультрахайнетами. В большинстве стран подавляющая часть финансовых потоков ожидаемо являлась внутренними инвестициями.
Объемы внутренних и международных частных инвестиций по странам, 2020 г.
|
Страна |
2020 год, $млрд |
Доля внутренних инвестиций |
Доля трансграничных инвестиций |
|
США |
141,7 |
97% |
3% |
|
Германия |
11,1 |
67% |
33% |
|
Великобритания |
10,6 |
47% |
53% |
|
Швеция |
8,3 |
100% |
- |
|
Франция |
7,5 |
95% |
5% |
|
Южная Корея |
6,0 |
100% |
- |
|
Япония |
5,5 |
92% |
8% |
|
Канада |
5,4 |
99% |
1% |
|
Нидерланды |
5,4 |
83% |
17% |
|
Китай |
3,7 |
99% |
1% |
Источник: The Wealth Report 2021
- Виктория Ормонд, партнер, руководитель международного департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank: «Существует ряд факторов, которые будут определять ситуацию на мировых рынках в течение 2021 года. Первый заключается в инвестировании в крупные, относительно ликвидные и прозрачные рынки, способные привлечь глобальные финансовые потоки. Второй – в связи с ограничениями на перемещения и путешествия, действующими в той или иной степени по всему миру, частные инвесторы продолжат присматриваться к недвижимости на местных рынках, которые в обычных обстоятельствах испытывают серьезную конкуренцию с зарубежными активами. Помимо этого, ультрахайнеты все чаще ведут деятельность, соответствующую принципам ответственного инвестирования (ESG) – устойчивое развитие стало особенно важным во время пандемии».
- Алекс Джеймс, партнер, руководитель направления консультирования частных клиентов Knight Frank, утверждает: «Коммерческая недвижимость обеспечивает инвесторам относительно высокий и стабильный доход, потенциальный рост стоимости капитала и возможности для диверсификации. Все это – ключевые факторы сохранения благосостояния для будущих поколений и защиты от негативного воздействия пандемии. В 2021 году возродился оптимизм в отношении того, что по мере сокращения ограничений на перелеты и внедрения программ вакцинации, частный капитал будет стремиться к увеличению своей доли на знакомых рынках и сосредоточится на секторах с надежными долгосрочными показателями».
- В России, несмотря на негативные ожидания игроков рынка в начале пандемии, объем инвестиций в коммерческую недвижимость достиг 257,8 млрд руб.[3] – всего на 8% ниже показателя годом ранее.
Динамика общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость
- Доля иностранных инвесторов стала минимальной с 2008 года, снизившись на 12 п.п. г/г до рекордно низких 6% против традиционных 15-25%. Корректировке показателя способствовало рекордное падение цен на нефть в первом полугодии, анонсированный 15%-й налог на доходы иностранных компаний, выводимые за границу, и, конечно, неопределенность в связи с пандемией. По прогнозам экспертов Knight Frank, в 2021 году и следующие несколько лет показатель не будет превышать 10% от общего объема инвестиций.
- Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank Russia: «В отличие от динамики, наблюдавшейся в 2020 году на мировых рынках капитала, активность инвесторов в России оказалась достаточно высокой. Сдержанное 8%-е падение объемов при конъюнктуре рынка прошлого года в основном обусловлено высокой активностью девелоперов, которые в период неопределенности пополняли свой земельный фонд для будущих проектов. Отдельно стоит отметить активность инвестиционных фондов, привлекающих средства частных инвесторов – развитие такого формата говорит о постепенном формировании возможностей для небольших частных инвесторов по выходу на рынок коммерческой недвижимости. В следующие несколько лет ожидается тренд на развитие инструментов инвестирования для физических лиц, как это происходит с рынком акций, а значит объемы частных инвестиций в коммерческую недвижимость России будут расти».
- По абсолютному значению инвестированных средств в коммерческую недвижимость России первое место заняли площадки под девелопмент – 49%, далее следуют офисы – 27% и складская недвижимость – 16%. При этом лидером роста доли инвестированных средств стал складской сегмент – зафиксировано увеличение в восемь раз по сравнению с 2019 годом из-за возросшей заинтересованности инвесторов, в том числе и крупных российских инвестиционных фондов.
Структура инвестиций по сегментам
Крупнейшие инвестиционные сделки в 2020 году
|
Объект |
Сегмент |
Регион |
Покупатель |
Страна происхождения покупателя |
Цена в валюте сделки диапазон |
|
БЦ SkyLight |
Офисная недвижимость |
Москва |
n/a |
Россия |
13-15 млрд |
|
PNK Парк Вешки |
Складская недвижимость |
Москва |
Сбербанк – арендный бизнес 3 |
Россия |
9-10 млрд |
|
Девелоперский проект на территории Московского трубозаготовительного комбината |
Площадки под девелопмент |
Москва |
ПИК |
Россия |
8-10 млрд |
|
БЦ Diamond Hall |
Офисная недвижимость |
Москва |
Сбербанк – арендный бизнес 3 |
Россия |
7-8 млрд |
|
Ориентир Север-1 |
Складская недвижимость |
Москва |
РФПИ и Mubadala (PLT) |
OAЭ/Россия |
7-8 млрд |
|
Участок на Кольской ул. и Кронштадском б-ре |
Площадки под девелопмент |
Москва |
Capital Group |
Россия |
5,5-6,5 млрд |
Источник: Knight Frank Research
- Согласно опросу The Wealth Report Attitudes Survey 2021[1], в 2020 году наибольшую долю в инвестиционном портфеле ультрахайнетов всего мира занимали офисная недвижимость (20%), частный арендный сектор (23%) и ретейл (9%). Интересы частных инвесторов России и стран СНГ схожи с мировой ситуацией: наиболее востребованы офисы – 25%, частный арендный сектор – 16%, а также площадки под девелопмент и объекты торговой недвижимости – на них приходится по 12% в усредненном портфеле российского ультрахайнета.
Доля каждого сегмента в инвестиционном портфеле, 2020 г.
|
|
% респондентов, выбравших каждую позицию |
|
|
Сегмент |
Россия и СНГ |
В среднем по миру |
|
Офисы |
25% |
20% |
|
Отели и индустрия досуга |
9% |
8% |
|
Ретейл |
12% |
9% |
|
Логистика |
7% |
5% |
|
Индустриальная недвижимость |
4% |
6% |
|
Инфраструктура |
1% |
2% |
|
Образование |
1% |
2% |
|
Студенческое жилье |
3% |
2% |
|
Пенсионная сфера |
4% |
4% |
|
Здравоохранение |
3% |
2% |
|
Сельское хозяйство |
1% |
3% |
|
Частный арендный сектор |
16% |
23% |
|
Площадки под девелопмент |
12% |
8% |
|
Другое |
3% |
3% |
Источник: The Wealth Report 2021
- Самыми перспективными частные инвесторы всего мира считают объекты индустриальной и складской недвижимости – в совокупности на них приходится 45% (40% в России и СНГ), частный арендный сектор – 32% и площадки под девелопмент – 24%. Четверть российских ультрахайнетов считает интересными ретейл и еще 21% – площадки под девелопмент.
Какие сегменты вы считаете наиболее перспективными?
|
|
% респондентов, выбравших каждую позицию[2] |
|
|
Сегмент |
Россия и СНГ |
В среднем по миру |
|
Офисы |
14% |
18% |
|
Дата-центры |
14% |
11% |
|
Отели и индустрия досуга |
11% |
13% |
|
Ретейл |
25% |
11% |
|
Логистика |
36% |
28% |
|
Индустриальная недвижимость |
4% |
17% |
|
Инфраструктура |
7% |
11% |
|
Образование |
7% |
6% |
|
Студенческое жилье |
11% |
9% |
|
Пенсионная сфера |
7% |
14% |
|
Здравоохранение |
7% |
17% |
|
Сельское хозяйство |
4% |
12% |
|
Частный арендный сектор |
18% |
32% |
|
Площадки под девелопмент |
21% |
24% |
Источник: The Wealth Report 2021
- В 2021 году четверть инвесторов всего мира планирует инвестировать в коммерческую недвижимость, в России и СНГ показатель достигает 21% – наименьшая доля среди опрошенных. Самыми активными инвесторами могут стать ультрахайнеты Северной Америки (30% выразили желание вкладывать средства в данный сектор), Европы (29%) и Великобритании (27%).
Доля ультрахайнетов, планирующих инвестировать в коммерческую недвижимость в 2021 г.
|
Регион |
% респондентов |
|
Африка |
25% |
|
Азия |
22% |
|
Австралазия |
25% |
|
Европа (исключая Великобританию) |
29% |
|
Латинская Америка |
23% |
|
Ближний Восток |
23% |
|
Северная Америка |
30% |
|
Россия и СНГ |
21% |
|
Великобритания |
27% |
|
В среднем по миру |
25% |
Источник: The Wealth Report 2021
[1] Опрос, проведенный с октября по ноябрь 2020 года, основан на ответах 600 частных банкиров, финансовых консультантов и семейных офисов, управляющими средствами клиентов-ультрахайнетов на общую сумму более $3,3 трлн по всему миру.
[2] Респонденты выбирали по три сегмента.
[1] Конечные пользователи – коммерческие организации, правительство, образовательные и религиозные организации, которые владеют недвижимостью для собственных целей.
[2] Доли в 2019 и 2020 гг. округлены до целого числа, поэтому в сумме не равны 100%.
[3] $3,6 млрд по среднему курсу доллара США за 2020 год, ЦБ.