Инвесторы назвали самую выгодную для вложения средств недвижимость
Аналитики Фонда коллективных инвестиций «Рентавед» сравнили, какой доход приносят инвесторам доступные на рынках Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей типы недвижимости. Самыми выгодными для вложения средств на текущий момент являются складские помещения. Отдельные форматы складов могут приносить прибыль в размере 30% годовых.
Для проведения исследования эксперты оценили доходность арендной модели инвестиций (покупка помещения для сдачи в аренду), сравнив текущий уровень цен на различные объекты недвижимости и арендные ставки в соответствующих сегментах.
Самые большие дивиденды инвесторам сегодня приносят кладовые для хранения личных вещей. Максимальный уровень прибыли от инвестиций в такие объекты доходит до 30% годовых. Средний уровень доходности кладовых составляет 16-22%.
Данный формат инвестиций предполагает покупку небольших подвальных помещений в крупных жилых комплексах, расположенных в густонаселенных районах городов. Объект недвижимости делиться на небольшие боксы, которые сдаются для хранения личных вещей – зимней резины, снаряжения, сезонных вещей и др.
«Высокая доходность кладовых объясняется двумя факторам. Во-первых, для их реализации используются неликвидные для других бизнесов помещения, поэтому данные объекты стоят относительно недорого. Во-вторых, ячейки для хранения вещей размещаются в несколько ярусов, что позволяет в несколько раз увеличивать арендопригодную площадь», ‒ отметил Руслан Сухий, сооснователь и руководитель Фонда коллективных инвестиций «Рентавед».
На втором месте по уровню доходности инвестиций находятся складские помещения больших форматов. Покупка логистического комплекса и сдача в аренду его площадей может сегодня принести инвестору до 15% годовых. Средний уровень прибыльности таких объектов – 10-12% годовых.
Максимум на 12,5% в год в текущих рыночных реалиях могут рассчитывать инвесторы, вкладывающие свои средства в апартаменты. Такого уровня прибыли можно достичь, если сдавать свой юнит в апарт-комплексе именно в посуточную аренду, как самостоятельно, так и через управляющую компанию. Средний уровень доходности сегмента сегодня чуть ниже – 9-11%.
До 11% прибыли в год можно получить, грамотно вложив деньги в офисную недвижимость либо готовый арендный бизнес (ГАБ) – помещение формата стрит-ритейл, которое продается с действующим арендатором, заключившим долгосрочный договор аренды. При этом, как отмечают аналитики фонда «Рентавед», средний уровень доходности ГАБ выше, чему у офисов – 7,5-9% против 6-8%.
«Верхнюю планку прибыли в офисном сегменте можно достичь лишь при правильной стратегии инвестирования. Она зависит от удачного расположения помещения и, конечно, локации», – подчеркнул Руслан Сухий.
Вложения в покупку торговых центров или помещений стрит-ритейла в настоящее время могут принести инвестору до 8-10% годовых.
«При этом нельзя не отметить, что на рынке торговой недвижимости можно найти отдельные объекты с доходностью выше 10%. Это либо максимально удачно распложенные крупные торговые центры, либо полуподвальные помещение, которые сдаются в мелкую нарезку неустойчивым арендаторам», ‒ добавил руководитель фонда «Рентавед».
На доход от 4 до 10% годовых сегодня должны ориентироваться желающие вкладывать деньги в объекты гостиничной недвижимости (без учета апарт-отелей).
Самым низкодоходным сегментом для инвестиций являются квартиры. После колоссального роста цен на жилую недвижимость покупка для сдачи в долгосрочную аренду даже ликвидной квартиры в Москве и Санкт-Петербурге приносит максимум 5-6% годовых, в среднем еще ниже – 3-5%.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам ноября 2020 г. на первичном рынке массового сегмента жилья в старых границах Москвы совокупный объем предложения составил 839,1 тыс. кв. м и 14,9 тыс. лотов. За год объем предложения сократился на 24% площади и 22% лотов. На долю комфорт-класса приходится 98% экспозиции, доля жилья в стандарт-классе постепенно убывает.
Больше половины предложения квартир комфорт-класса (53,4%) приходится на 3 типа квартир: «евротрёшки» (21,5%), «евродвушки» (16,4%) и 2-комнатные (15,5%). Объем предложения «евродвушек» и 2-комнатных квартир сократился за год на 20% и 50% соответственно, «евротрёшек» - на 14%. Средняя площадь экспозиции составила 56,3 кв.м.
На долю наиболее востребованных 1-комнатных квартир приходится всего 14% предложения. За год их доля сократилась на 4%, а объем предложения – на 40%.
По итогам ноября 2020 г. средневзвешенная цена (СВЦ) предложения квартир в комфорт-классе составила 198,5 тыс. руб., что на 3,2% выше, чем месяц назад и на 14,4%, чем год назад.
Средняя цена квартир комфорт-класса составила 11,2 млн руб., которая за месяц выросла на 2,8%, за год – на 11%.
Больше всего за год выросла средняя цена 1-комнатных квартир - на 14,6%, с 6,8 до 7,8 млн руб. Также на 13% выросла средняя цена сразу нескольких форматов: 2е – на 12,9%, 3е – на 13,3% и 4е – на 12,5%. Меньше всего выросли в цене многокомнатные квартиры (средняя площадь 111,2 кв.м) на 1,9% и 4 комн. квартир (средняя площадь 107 кв.м.) – на 3,4%.
Структура предложения по типу квартир комфорт-класса, шт.,%
Согласно данным департамента аналитики компании «Синица», по итогам ноября 2020 года средневзвешенная цена на первичном рынке ближнего пояса Московской области[1] (примерно до 7 км от МКАД) составила 128,7 тыс. рублей и по сравнению с октябрем практически не изменилась (–0,1%). Однако если сравнивать со средними ценовыми показателями, зафиксированными в начале года, средневзвешенная цена прибавила внушительные 20,5%, тогда как в границах старой Москвы она приросла только на 15,2%.
«Это связано с более высокими темпами вымывания объемов предложения: по сравнению с январем в Подмосковье оно снизилось на 44,8%, в то время как Москва показала сокращение на 23,4%. Кроме того, влияет и увеличение на рынке Подмосковья проектов, реализуемых с использованием эскроу-счетов – их доля подросла на 2,3% по сравнению с показателями октября и составила в ноябре 26,3%», – отмечает Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица».
По итогам ноября 2020 года совокупный объем предложения на первичном рынке жилья в ближнем поясе Московской области составил 661,5 тыс. кв. м. или порядка 12,2 тыс. квартир. Основной объем предложения сконцентрирован в южной части области – в районе г. Видное (17,4%), далее идут Люберцы (17,2%) и Балашиха (15,6%). Самый ограниченный объем предложения отмечен в Реутове (0,8%) и в Долгопрудном (0,1%).
В ноябре в структуре предложения подмосковных новостроек по-прежнему лидируют проекты эконом-класса: при снижении доли до 55,8% (–3,1%) средняя цена на них прибавила +2,8% по сравнению октябрем, составив в ноябре 126,6 тыс. рублей/кв. м. Доля комфорт-класса выросла до 43,8% (+3,1%), что отразилось на стоимости недвижимости: цена за месяц снизилась на 3,8% и составила 129,9 тыс. рублей/кв. м. Объем предложения в сегменте бизнес-класса не изменился (0,4%), как и цены (183,8 тыс. рублей/кв. м).
В большинстве локаций Московской области цены демонстрировали уверенный рост, но динамика средневзвешенной цены в ноябре была разной. Максимально цены поднялись в Мытищах (+7,2% на фоне сокращения предложения на –21,6%), минимально – в районе Люберец (+0,7% при увеличении объема предложения на +10,8%). При этом в Балашихе цена снизилась на 8,9% за счет выхода нового объема предложения (+89,3%). Любопытно, что в Долгопрудном средняя цена осталась неизменной, хотя здесь зафиксировано максимальное поглощение квартир в новостройках (–43%).
Если говорить об абсолютных значениях, то самыми дорогими локациями в ноябре были Красногорск (154,1 тыс. руб. за кв. м), Одинцово (146,9 тыс. руб. за кв. м) и Мытищи (146,5 тыс. руб. за кв. м); наиболее доступные средние цены в Балашихе (99,3 тыс. руб. за кв. м) и Реутове (109,5 тыс. руб. за кв. м).
[1] В анализ включены новостройки, расположенные непосредственно в черте, а также поблизости от городов Долгопрудный, Мытищи, Балашиха, Реутов, Люберцы, Котельники, Видное (и Ленинский район), Одинцово, Красногорск, Химки. Районы, расположенные далее 7 км от МКАД в анализ не включались.
