Остаемся дома. Кому выгоден переезд в коворкинг и что делать всем остальным


21.07.2021 10:42

Сегодня спрос на рабочие места в качественных коворкингах превышает предложение, и это позволяет держать их стоимость на уровне рабочих мест в классических офисах уровня В+ и даже А. Переезд в высококлассный коворкинг выгоден компаниям, которые до пандемии могли позволить себе просторный офис в дорогом бизнес-центре, а затем отправили сотрудников на удаленку. Но возможно, вскоре операторам петербургских сетей - вслед за московскими коллегами - придется задуматься о том, как предложить резидентам рабочие места по более демократичным ценам или создать дополнительную ценность к уже имеющимся услугам.


Совместное исследование, предпринятое Высшей школой экономики в Санкт-Петербурге и ГК «БестЪ» весной 2021 года, объяснило, почему часть петербургских компаний пока предпочитают оставаться в привычных офисах, даже если хотели бы иметь более современное рабочее пространство.

Группа студентов «Вышки» в рамках практического курса «Управление коммерческой недвижимостью» изучила кейсы компаний-арендаторов. Участники исследования занимают офисы в классических бизнес-центрах, которыми владеет и управляет ГК «БестЪ».

Студентам предстояло выяснить, насколько офисы соответствуют реальным потребностям арендаторов по своим пространственным, техническим и стоимостным характеристикам. А затем – разработать альтернативные варианты размещения для выбранной компании в коворкинге. При этом участники исследования должны были учесть текущие изменения в бизнес-процессах (включая переход части сотрудников на удаленную работу), возможные затраты на переезд и сравнить стоимость размещения в классическом офисе и в коворкинге - в течение года и в долгосрочной перспективе.

Николай Антонов, автор практического курса «Управление коммерческой недвижимостью», партнер и генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «БестЪ»):

«Как известно, наша группа владеет и управляет как классическими бизнес-центрами, так и сетью коворкингов PAGE. И для нас важно было понять, сколько реально тратят наши арендаторы на организацию одного рабочего места, включая расходы на аренду помещения, коммунальные платежи, интернет, кейтеринг, переговорные комнаты, парковку, печать и ремонт офиса. А также то, насколько оптимально они используют арендуемое пространство. Нам было также важно, чтобы в исследовании приняли участие компании разного типа, из разных отраслей, с разными потребностями. Потому что от результатов исследования зависит, что мы сможем предложить своим резидентам уже сейчас и какой продукт сформировать для них в ближайшем будущем».

В исследовании приняли участие арендаторы из бизнес-центров «Авеню» (класс А), и «Таймс» (класс В+), «Адмирал» (класс В), «Акватория» (класс В).

Результаты показали, прежде всего, что далеко не все компании оставили значительную часть сотрудников на удаленке. Сравнительно легко адаптировались к условиям постпандемии те, кто делает интеллектуальный продукт в сфере IT, финансов, научно-технических разработок, особенно если этот продукт разрабатывается для сегмента B2B.

Для компаний, работающих в B2C вынужденная работа на дистанции оказалась форс-мажором. В компаниях, продающих бытовую технику верхнего ценового сегмента, дизайнерские осветительные приборы или охотничьи принадлежности и оружие, сотрудники вернулись на рабочие места, как только это стало возможным. Если учесть, что по данным Росстата и ФНС, доля торговых компаний составляет примерно 20% от всех малого и среднего бизнеса в Петербурге, предоставляя рабочие места для примерно полумиллиона петербуржцев и приезжих, то переоценивать скорость перехода бизнеса на «удаленный» формат и гибкий график все-таки не стоит.

Вторая особенность торгово-офисных компаний заключается в том, что при офисе должны находиться шоу-рум и склад. В отделку и оборудование шоу-рума нередко инвестируются значительные средства. Поэтому арендаторы предпочитают оставаться на прежнем месте, даже если офис на 25-30% по своей стоимости, площади и характеристикам не соответствует их реальным потребностям.

Однако даже компании, «заточенные» на разработку и производство интеллектуального продукта, не всегда готовы к переезду в коворкинг или в меньший офис, даже если в дельнейшем это позволит лучше управлять своими издержками.

В ходе исследования был изучен кейс IT-компании, которая оборудовала 50 рабочих мест на арендованной площади примерно 800 кв.м в классическом бизнес-центре класса B+, но после начала пандемии задумалась о более автономном и компактном размещении сотрудников с зонами отдыха, универсальными рабочими местами и возможностью мобильной перепланировки пространства.

До пандемии, с учетом аренды офиса (в котором кроме рабочих мест разместились две большие – на 15-20 человек - и три малые переговорные комнаты, зоны отдыха, спортзал и кухня), расходов на парковочные места, кейтеринг, печать, двух каналов интернета, а также амортизации мебели и офисной техники и проводимый время от времени косметический ремонт, каждое рабочее место обходилось компании в 17 400 рублей в месяц. При этом компания испытывала проблемы с размещением новых сотрудников при расширении бизнеса.

Однако во время пандемии три четверти сотрудников компании, преимущественно разработчики, тестировщики и инженеры, перешли на работу в удаленном доступе. Сегодня в офисе постоянно находится всего 13 человек, и таким образом стоимость рабочего места достигает для работодателя суммы в 73 800 рублей. В дальнейшем, когда из 55 сотрудников к работе в офисе вернутся хотя бы 40, а остальные будут работать в гибридном формате, эти затраты окажутся в диапазоне 26 000 – 30 000 рублей в месяц.

Чтобы разместить сотрудников с той же степенью комфорта и в такой же удобной локации (рядом с транспортной развязкой и близко к центру Петербурга), компания могла быть арендовать 4-6 smart-офисов в коворкинге класса А с известным брендом и соответствующими стандартами сервиса.

Сегодня тариф на рабочее место в офисе в качественных сетевых проектах находится в диапазоне 23 000 – 28 000 рублей в месяц, включая услуги администратора на ресепшн, печать и сканирование документов, coffee-point с напитками и снеками, высокоскоростной Wi-Fi и от 3 до 5 часов пользования переговорными в месяц. Это означает, что, арендуя 4-6 smart-офисов, компания получает возможность проводить 12-30 часов производственных совещаний и мозговых штурмов ежемесячно.

Однако стоит иметь в виду, что разработчикам интеллектуального продукта редко хватает этого времени для командной работы. В IT-компания, которая приняла участие в исследовании, пять переговорных комнат загружены более 100 часов в месяц. Дополнительная аренда переговорных в качественных коворкингах Петербурга стоит 750-1500 рублей в час. Это означает, что дополнительные затраты компании по этой статье составят от 52 500 до 105 000 рублей в месяц.

Это делает затраты на каждое рабочее место выше в среднем на 2 000 рублей. В целом это сопоставимо с теми издержками, которые компания несёт при аренде площадей, необходимых для организации переговорных в классическом БЦ, особенно если учесть, что их реальная загрузка не превышает в данном случае 60-65% рабочего времени.

Сравнительная стоимость рабочего места для компании IT-сектора в классических БЦ класса А и В+ и в качественном коворкинге.

Итак, на чем экономит компания, если решается на переезд в коворкинг? Прежде всего, она безболезненно отказывается от 15 рабочих мест, сокращая свои издержки на 380 000 рублей в месяц. Это вряд ли возможно, оставаясь в бизнес-центре с кабинетной планировкой пространства.  Если бы компания занимала офис в бизнес-центре класса А, ее экономия могла бы оказаться еще выше – до 450 000 рублей в месяц. Сопоставимого эффекта было бы труднее достичь при простом переезде в меньший офис, поскольку почти невозможно найти помещение, которое по своим характеристикам на 100% соответствовало бы потребностям бизнеса.

При этом в случае расширения бизнеса у компании появляется возможность докупить необходимое количество рабочих мест без издержек на переезд в более просторный офис, включая ремонт и меблировку. Новые места можно получить буквально на следующий день. То есть коворкинг дает возможность сократить не только текущие, но и будущие расходы на организацию рабочего пространства для сотрудников.

Однако результаты исследования дают повод задуматься как операторам уже существующих в Петербурге сетевых коворкингов, так и тем, кто впервые заходит на петербургский рынок, а также владельцам традиционных бизнес-центров.

Профессиональные операторы коворкингов предпочитают сегодня оборудовать рабочие места в престижных локациях, ориентируясь на верхний ценовой сегмент и качество, соответствующее офисам класса А.

В условиях быстрого роста в Петербурге компаний IT-сегмента и дефицита свободных площадей в высококлассных БЦ эта стратегия работает. Однако в будущем она может привести к дисбалансу предложения и платежеспособного спроса.

Потенциальные резиденты окажутся перед выбором между престижными рабочими местами по премиальным ценам в историческом центре (или рядом с ним) и бюджетными коворкингами no-name в спальных районах и... предпочтут остаться в бизнес-центрах.

Некоторые из них, возможно, решат модернизировать свои старые офисы, сделав их более гибкими по планировке. А кто-то сам решит пересдать в розницу «лишние» рабочие места – самостоятельно или в партнерстве с известным брендом.

«Мы уже сейчас получаем предложения от арендаторов в бизнес-центрах открыть коворкинг под нашим брендом на «лишних» площадях, - отмечает Станислав Ступников, партнер “БестЪ. Коммерческая недвижимость” (ГК «БестЪ», сеть коворкингов с бизнес-средой PAGE) –  В бизнес-центре на Петроградке IT-компания до пандемии арендовала офис площадью 1000 кв.м. Сейчас половина помещений пустует, и руководство задумалось о том, чтобы на 500 кв.м оборудовать рабочие места для пересдачи в розницу. Аналогичные переговоры идут с торговой компанией в Адмиралтейском районе – у них сейчас не востребовано примерно 700 кв. м. Совсем отказываться от этой площади арендаторам неудобно и преждевременно, а идея оборудовать рабочие места для тех, кому они нужны, представляется вполне рабочей. При этом компании не только просто оптимизируют расходы на офис, а полностью компенсируют их за счет прибыли от коворкинга.

Те корпорации, которые переезжают в коворкинги сейчас, руководствуются не только экономическими соображениями. У некоторых из них огромное количество собственных площадей в самых престижных местах Петербурга. Но молодые IT-сотрудники, которых они берут на хорошие зарплаты, хотят сидеть не в старинных особняках с дворцовыми интерьерами, а в современных рабочих пространствах. При этом перевести подразделение в коворкинг можно гораздо быстрее, так как пространство сдается полностью готовым, с мебелью, оргтехникой, кофе-пойнтами и прочей начинкой.

Не исключаю, что качественные сетевые коворкинги в Петербурге пойдут по пути Москвы – будут предлагать рабочие места по более демократичным ценам, например, за счет более плотной рассадки резидентов. В столице мы видим коворкинги, где на одно рабочее место в опен-спейсе приходится не 6 кв.м, как это принято у нас, а 2,5 «квадрата». При наличии кафе, мест отдыха, террасы, выходящей в парк, это оказывается достаточно удобным и компенсирует сокращение площади рабочего места. Во всяком случае, на такие рабочие места существует лист ожидания».


ИСТОЧНИК: Пресс-служба ГК «БестЪ»
ИСТОЧНИК ФОТО: ГК «БестЪ»

Поделиться:


12.04.2021 16:16

Аналитики компании «Метриум» подвели I квартала года на рынке новостроек бизнес-класса Москвы. Объем предложения вырос на 23,3%. Средняя цена квадратного метра выросла за квартал 7% и на 24,7 за год, составив 321 810 руб.


По данным «Метриум», на рынке новостроек бизнес-класса г. Москвы по итогам I квартала 2021 года в активной фазе реализации было представлено 93 проекта, в которых экспонировалось 11 965 квартир[1] (856,4 тыс. кв. м). Объем предложения жилой недвижимости бизнес-класса заметно увеличился, чему способствовал выход на рынок новых комплексов – с начала года число продаваемых лотов увеличилось на 23,3%, а продаваемая площадь – на 18,3%. При этом были завершены продажи в ряде объектов, находящихся на финальных стадиях строительства.

Новые проекты на первичном рынке жилья бизнес-класса в I квартале 2021 г.

Название

Девелопер

Округ

Район

Месяц

1

Will Towers

УЭЗ

ЗАО

Раменки

январь

2

Shagal*

Группа Эталон

ЮАО

Даниловский

январь

3

Dream Towers*

ГК Регионы

ЮАО

Нагатинский затон

февраль

4

Остров

ДОНСТРОЙ

СЗАО

Хорошево-Мневники

февраль

5

Ever

Tekta Group

ЮЗАО

Обручевский

март

6

Wave*

MR Group

ЮАО

Москворечье-Сабурово

март

* бронирование

Источник: «Метриум»

За три месяца локальный рынок пополнился шестью новыми проектами, кроме того, возобновились ранее приостановленные продажи в комплексе «Достижение». Также были выставлены на реализацию новые корпуса в уже строящихся жилых комплексах:

– Headliner (очередь 3, корп. 5);

– «Метрополия» (этап 2.2, корп. Amsterdam, Copenhagen);

– «Западный порт» (Блок 2.2.2: корп. 5, 6, 11, 12);

– «Береговой» (2 очередь);

– «Событие» (2 очередь);

– West Garden (корп. 13);

– «Now. Квартал на набережной» (2 очередь, корп. 1.2, 1.3, 1.4, 2.1, 2.2, 2.7);

– TopHILLS (корп. 7);

– Foriver (корп. 1);

– «AFI Park Воронцовский» (корп. 3, 4);

– Sydney City (корп. 3).

В структуре предложения по административным округам лидирующую позицию по-прежнему занимает ЮАО – на него пришлось около 20,4% (-1,2 п.п.) от общего объема нового строительства. В ЮАО в абсолютном выражении количество квартир выросло на 17% относительно прошлого квартала. Второе место принадлежит СЗАО (19,7%, +5,4 п.п.), на его территории вышел масштабный проект «Остров». Третье место занимает ЗАО (14,1%, -1,1 п.п.), где появился новый комплекс Will Towers и стартовали продажи новых корпусов во многих уже представленных проектах («Западный порт», «Береговой», «Событие», West Garden). За счет выхода в продажу комплекса «Достижение» заметно увеличилась доля СВАО – до 12,7% (+5,6 п.п.) В ЮВАО, напротив, наблюдалось резкое снижение предложения до 11,5% (-5,1 п.п.). Примерно равное распределение долей у САО (8%, -2,2 п.п.), ЮЗАО (7,9%, -0,2 п.п.) и ЦАО (5,4%, -1,2 п.п.). Минимальная доля предложения по-прежнему отмечается в ВАО (0,3%, -0,1 п.п.).

Из-за заметного увеличения объема экспозиции на всем рынке (+23,3%) динамика доли округа в структуре предложения не показательна, например, в ЮАО в абсолютном выражении количество квартир выросло на 17% относительно IV квартала 2020 года, но при этом доля в структуре снизилась на 1,2 п.п., а в ЗАО за аналогичный период количество квартир увеличилось на 14% при уменьшении доли на 1,1 п.п. Стоит отметить, что значительные новые объемы, несколько изменившие саму структуру рынка, вышли в следующих округах: СВАО (рост количества квартир в абсолютном выражении за квартал в 2,2 раза) и СЗАО (аналогичный показатель увеличился в 1,7 раз).

В структуре предложения по стадии строительной готовности наблюдается увеличение доли новостроек на начальной стадии строительства. Благодаря выходу нового предложения более половины всех экспонирующихся квартир сосредоточено в корпусах на начальном этапе строительства – 51,7% (+18 п.п.). В домах, где ведутся отделочные работы – 20,4% (+1,8 п.п.). В новостройках на стадии монтажа реализуется 16,7% (-14,5 п.п.) от всего объема. Доля лотов в уже введенных в эксплуатацию корпусах составила 11,2% (-5,3 п.п.), что является минимальным значением доли готового предложения за последние 4 года.

Структура предложения по стадии строительной готовности (количество квартир)

Существенных изменений в структуре предложения по типам квартир по итогам квартала не произошло, однако стоит отметить плавный рост доли однокомнатных квартир на 3,1 п.п. за счет доли трехкомнатных и многокомнатных квартир. Наибольшая доля (38,4%, -0,2 п.п.) в предложении по-прежнему принадлежит двухкомнатным лотам. На долю однокомнатных и трехкомнатных квартир приходится по 25,8% (+3,1 п.п.) и 25,5% (-2,1 п.п.) соответственно от общего количества квартир. Доля многокомнатных квартир составила всего 5,9% (-1,2 п.п.), студий – 4,4% (+0,4 п.п.).

Структура предложения по типу квартир

(внешний круг – I квартал 2021, внутренний круг – IV квартал 2020 г.)

Продолжается тенденция увеличения предложения с готовым ремонтом. За счет выхода новых проектов доля лотов с отделкой по итогам квартала выросла до 26,4% (+2,5 п.п.). Доля предложения без отделки по-прежнему составляла большую часть предложения (58,3%, -2,4 п.п.). С отделкой white box экспонировалось 15% от общего количества квартир (-0,1 п.п.).

Структура предложения по типу отделки

(внешний круг – I квартал 2021 г., внутренний – IV квартал 2020 г.)

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках бизнес-класса в I квартале 2021 года составила 321 810 руб. (+7% за квартал, +24,7 за год). Рост обусловлен несколькими факторами: появлением новых объектов с относительно высокой стартовой ценой квадратного метра относительно рынка, а также увеличением покупательской активности в прошедшем периоде – вымывание квартир с более доступным бюджетом покупки отразился на росте средней цены практически по всем объектам строительства.

В разрезе округов наблюдается разнонаправленная динамика средних цен. Наиболее заметное увеличение показателя зафиксировано в округах, где активно выходили новые проекты с высокими стартовыми ценами: СВАО (+15,9%), ЗАО (+15,6%), ЮВАО (+9,6%) и СЗАО (+9,5%). Снижение стоимости квадратного метра произошло в ЦАО (-8%) и ВАО (-0,8%), что обусловлено прежде всего, структурными изменениями в экспозиции и вымыванием небольших лотов с высокой ценой квадратного метра. Массового пересмотра цен застройщиками в сторону снижения отмечено не было. В остальных округах произошло увеличение средневзвешенной цены квадратного метра в пределах 5,7%–1,4% за квартал.

Средняя цена на рынке новостроек бизнес-класса в разрезе округов, руб. за кв. м

Средний бюджет предложения на первичном рынке новостроек бизнес-класса составил 23 млн руб. (+2,7% за квартал; +16,8% за год). За прошедший квартал бюджет предложения вырос абсолютно во всех типологиях:

- студии – 10,4 млн руб. (+0,1%);

- однокомнатные – 15 млн руб. (+2,5%);

- двухкомнатные – 22,3 млн руб. (+8%);

- трёхкомнатные – 30,1 млн руб. (+6,2%);

- многокомнатные – 41,9 млн руб. (+2,1%).

Стоимость квартир бизнес-класса в зависимости от типологии

Кол-во комнат

Площадь, кв. м

Цена кв. м, руб.

Стоимость лотов, руб.

мин

ср

макс

мин

ср

макс

мин

ср

макс

СТ

17,3

29,0

45,8

253 295

358 705

547 300

6 379 835

10 401 265

17 488 100

28,5

43,3

98,4

203 600

346 255

581 000

7 988 300

14 995 670

36 626 175

40,5

69,1

180,1

170 000

322 555

604 100

11 088 670

22 288 205

63 105 000

59,0

98,6

221,8

170 000

304 750

625 000

14 758 905

30 055 540

86 328 705

4К+

43,0

125,6

338,0

169 005

333 905

634 500

15 500 000

41 927 745

132 022 200

итого

17,3

71,6

338,0

169 005

321 810

634 500

6 379 835

23 035 045

132 022 200

Источник: «Метриум»

Рейтинг самых доступных предложений в I квартале 2021 года:

– ЖК Wave (ЮАО / р-н Москворечье-Сабурово) студия площадью 24,7 кв. м за 6,3 млн руб.

– ЖК Silver (СВАО / р-н Свиблово): студия площадью 23 кв. м за 6,4 млн руб.

– ЖК «Метрополия» (ЮВАО / р-н Южнопортовый): студия площадью 25,6 кв. м за 6,5 млн руб.

Основные тенденции

«В начале 2021 года объем предложения на первичном рынке жилья бизнес-класса начал постепенно восстанавливаться, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). –  За три месяца продажи открылись в шести новых проектах (в то время как в 2020 году за аналогичный период не вышло ни одного проекта). Также рынок активно пополнялся новыми корпусами в уже реализуемых комплексах. В результате объем экспозиции за квартал увеличился на 23,3%, что в количественном выражении составило почти 2,3 тыс. квартир. Столь поспешное наращивание объемов застройщиками вполне объяснимо стремлением по максимуму использовать оставшийся период программы льготной ипотеки: срок ее действия истекает, а продление – под большим вопросом.

Вместе с тем девелоперы продолжают повышать цены. Начало реализации новых объектов с ценой квадратного метра выше среднерыночного показателя, а также активизация спроса и вымывание наиболее дешевого предложения привело к тому, что средняя цена квадратного метра выросла и достигла 321,8 тыс. руб./кв.м (+7% за квартал, +24,7 за год).  Такое положение вещей являются новыми реалиями рынка недвижимости Московского региона. В I квартале 2021 года примерно половина (51,7%) от всех представленных квартир на рынке находилась в корпусах на начальной стадии строительства. Таким образом, драйвером роста цен является не только спрос, но и изменение схемы финансирования строительства по 214-ФЗ, в соответствии с которой застройщики потеряли мотивацию продавать дешево на начальном этапе реализации.

Количество зарегистрированных сделок в бизнес-классе по итогам I квартала 2021 года составило около 5,6 тыс[2]. (+14% относительно аналогичного показателя 2020 года), доля ипотеки – 56%. Относительно высокая покупательская активность все еще присутствует на рынке и оказывает поддержку текущему уровню цен.

В ближайшей перспективе можно ожидать дальнейшее увеличение девелоперской активности в сегменте бизнес-класса в «старых» границах Москвы. Для этого имеются все предпосылки: учитывая, что следующие три месяца являются финишной прямой перед завершением действия льготной ипотеки, во II квартале можно ожидать крайне высокий интерес к рынку новостроек со стороны покупателей. Соответственно, в ближайшие несколько месяцев есть все условия к дальнейшему росту цен и плавному наращиванию объема экспозиции».

[1] В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.

[2] Расчет произведен по собственной методике, отражающей статистику рыночных сделок. В расчете показателей учитываются только сделки физлиц по проектам бизнес-класса в «старой» Москве, без оптовых покупок.

 


ИСТОЧНИК: пресс-служба компании «Метриум»
ИСТОЧНИК ФОТО: пресс-служба компании «Метриум»

Поделиться:


09.04.2021 18:13

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I квартала на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения сократился на 25,9%. Средняя цена квадратного метра составила 225 025 руб. (+8,4% за квартал; +21,1% за год).


По данным «Метриум», на рынке новостроек массового сегмента г. Москвы по итогам I квартала 2021 года в реализации находились 87 проектов с общим объемом предложения около 10 480[1] квартир, суммарная площадь лотов составила 560 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно IV квартала 2020 года сократилось на 25,9%, а продаваемая площадь уменьшилась на 27,9%.

Новые проекты на рынке новостроек массового сегмента в I квартале 2021 г.

Название

Девелопер

Округ

Район

1

Зеленая вертикаль

Э.К. Девелопмент

ЮАО

Чертаново Южное

2

Мичуринский парк

ГК ПИК

ЗАО

Очаково-Матвеевское

3

UNO Старокоптевский

ГК Основа

САО

Коптево

Источник: «Метриум»

Также рынок пополнился 14 корпусами в составе следующих проектов:

«Волжский парк» (корп. 2.1, 2.2);

«Люблинский парк» (корп. 9-10);

«Полярная 25» (корп. 3);

«Тринити» (корп. 5, II очередь);

«Бусиновский парк» (корп. 2.1, 2.2);

«Любовь и голуби» (корп. 2);

«Красноказарменная 15» (корп. 1.2);

«Большая Академическая 85» (корп. 1.3);

«Кронштадтский 9» (Блок 2, корп. 1.5, 1.6).

В структуре предложения по округам наибольший объем предложения представлен в ЮВАО (34,8%; +1,2 п.п.). Доля СВАО составила 17,8% рынка (-0,1 п.п.), немногим меньше приходится на САО (12,5%; -1,1 п.п.). Выросла доля ЗАО (14,9%; +2,6 п.п.), так как в округе состоялся релиз нового проекта «Мичуринский парк» (девелопер проекта ГК ПИК). Было замечено сокращение экспозиции в ВАО и ЮАО, их доли составили 8,8% (-1,3 п.п.) и 5,9% (-2,0 п.п.) соответственно. Минимальное количество лотов предлагается в СЗАО (3,5%; +0,5 п.п.) и ЮЗАО (1,8%; +0,1 п.п.).

В структуре предложения по стадии строительной готовности превалирующий объем лотов сосредоточен в домах на этапе строительно-монтажных работ (44,5%; -0,6 п.п.).  В корпусах на начальном этапе строительной готовности представлено 27,2% квартир (+0,4 п.п.). Доля лотов в домах, в которых проводятся отделочные работы, выросла на 1,3 п.п., составив 22,7%. Наименьшая доля приходится на лоты в корпусах, которые уже получили разрешение на ввод в эксплуатацию (5,6%; -1,1 п.п.).

Структура предложения по стадии строительной готовности (количество квартир)

По итогам I квартала наблюдалось плавное увеличение доли студий и однокомнатных квартир за счет сокращения доли остальных типов квартир. Преимущественный объем предложения представлен однокомнатными квартирами (35,4%; -3,0 п.п.). Доля двухкомнатных квартир уменьшилась на 2,7 п.п., составив 30% рынка. Почти в равном соотношении представлены трехкомнатные квартиры и квартиры-студии: 16,8% (-1,2 п.п.) и 16,3% (+1,5 п.п.) соответственно. Многокомнатные лоты занимают наименьшую долю от совокупного объема предложения (1,5%; -0,7 п.п.).

Структура предложения по типу квартир

(внешний круг – I квартал 2021 г., внутренний круг – IV квартал 2020 г.), количество квартир

Тренд увеличения доли квартир с отделкой в I квартале 2021 года продолжился. Основной объем предложения на первичном рынке новостроек Москвы экспонируется с финишной отделкой (67,1%), доля выросла за квартал на 1,7 п.п. На квартиры без отделки пришлось 23,6% рынка (-1,8 п.п.). Доля квартир с отделкой white box составила 9,3% (+0,1 п.п.).

Структура предложения по типу отделки

(внешний круг – I квартал 2021 г., внутренний круг – IV квартал 2020 г.), количество квартир

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке массового сегмента по итогам I квартала составила 225 025 руб. (+8,4% за квартал; +21,1% за год). Рост цен зафиксирован во всех округах. Наибольший прирост отмечен в ЮЗАО, ЗАО и ЮАО (+10,7%, +10,6% и +10,4% соответственно), что связано с плановым повышением цен во многих проектах, а также изменением структуры предложения – увеличилась доля квартир меньшей комнатности с более высокой ценой квадратного метра. Во всех остальных округах средневзвешенная цена квадратного метра выросла от 4,2% до 9,8%.

Средняя цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м в I квартале 2021 г.

Средний бюджет предложения на первичном рынке новостроек массового сегмента составил 12,03 млн руб. (+5,6% за квартал; +10% за год). Однако основной прирост показателя наблюдался в марте. В январе-феврале текущего года средний бюджет предложения не превышал 11,76 млн руб. В разрезе типологий средние бюджеты за прошедший квартал увеличились до следующих уровней:

студии – 6,54 млн руб. (+8,0%);

однокомнатные – 9,54 млн руб. (+8,1%);

двухкомнатные – 13,79 млн руб. (+9,2%);

трёхкомнатные – 18,36 млн руб. (+8,5%);

многокомнатные – 25,61 млн руб. (+12,4%).

Стоимость квартир в массовом сегменте в зависимости от типологии

Кол-во комнат

Площадь, кв. м

Цена кв. м, руб.

Стоимость квартир, руб.

мин

ср

макс

мин

ср

макс

мин

ср

макс

СТ

14,0

26,3

40,2

182 000

248 705

445 400

4 047 000

6 540 825

10 785 315

30,7

40,8

65,2

168 877

233 705

411 600

6 017 200

9 535 455

19 239 815

43,7

62,5

110,9

137 251

220 560

356 100

8 692 320

13 785 390

26 592 155

65,3

85,5

139,6

128 792

214 850

350 665

10 067 400

18 360 805

33 551 035

4К+

81,2

112,7

129,1

160 000

227 125

325 370

15 744 900

25 607 410

39 174 525

итого[2]

14,0

53,4

139,6

128 792

225 025

445 400

4 047 000

12 026 280

39 174 525

Источник: «Метриум»

Рейтинг самых доступных предложений в марте 2021 года:

ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 14 кв. м за 4,1 млн руб.

ЖК «Мякинино парк» (ЗАО / р-н Кунцево): студия площадью 19,7 кв. м за 4,6 млн руб.

ЖК «MySpace на Фестивальной» (САО / р-н Головинский): студия площадью 16,4 кв. м за 4,8 млн руб.

Основные тенденции

«В I квартале 2021 года активность девелоперов в сегменте первичного рынка новостроек массового сегмента была умеренной – вышло три новых проекта, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).За аналогичный период в 2020 году в реализацию поступило только два новых жилых комплекса. В начале 2021 года застройщики продолжили реализацию уже представленных проектов массового сегмента. Так, за три месяца вышло большое количество новых корпусов в составе «старых» проектов (14 корпусов против 11 в I кв. 2020 года).

Несмотря на новый объем, количество экспонируемых квартир на первичном рынке продолжает сокращаться, достигнув очередного антирекорда. В I квартале 2021 года объем экспозиции снизился до 10,5 тыс. штук. (-25,9% за квартал; -21,7% за год).

Средневзвешенная цена квадратного метра предложения при этом достигла очередного максимума. К концу марта квадратный метр в новостройках столицы стоил в среднем 225 тыс. рублей (год назад – 185,8 тысяч рублей). В отдельных округах показатель вплотную приблизился к отметке в 250 тыс. руб. и даже превысил ее. Пропорционально средней цене квадратного метра увеличился и средний бюджет предложения до 12 млн руб. (+5,6% за квартал; за год «всего» +10% за счет уменьшения средней площади квартиры в экспозиции на 5,4 кв.м).

В первые три месяца 2021 года количество заключенных сделок на первичном рынке «старой» Москвы по всем сегментам составило около 14,6 тыс.[3] (+23% относительно аналогичного периода 2020 года). Доля ипотеки достигла 64% против 55% годом ранее. Таким образом, высокий спрос продолжает присутствовать на рынке, что обуславливает дефицит предложения и рост цен.

Ситуация на рынке продолжает обостряться и рынок уходит все дальше от состояния баланса. Объем предложения продолжает падать, а цены достигают новых высот. Вероятнее всего, текущие тенденции сохранятся на рынке до середины 2021 года, однако нельзя предсказать насколько предельные значения будут достигнуты по основным показателям спроса и предложения. Сгладить текущее состояния рынка может выход нового объема квартир и стабилизация спроса, что начнет происходить в конце II – начале III квартала текущего года». 

[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.

[2] С учетом двухуровневых квартир, квартир с антресолью и с собственной террасой

[3] Расчет произведен по собственной методике, отражающей статистику рыночных сделок. В расчете показателей учитываются только сделки физлиц по проектам всех классов в «старой» Москве, без оптовых покупок.


ИСТОЧНИК: пресс-служба компании «Метриум»
ИСТОЧНИК ФОТО: https://sportschool-ulsk.ru

Поделиться: