Остаемся дома. Кому выгоден переезд в коворкинг и что делать всем остальным
Сегодня спрос на рабочие места в качественных коворкингах превышает предложение, и это позволяет держать их стоимость на уровне рабочих мест в классических офисах уровня В+ и даже А. Переезд в высококлассный коворкинг выгоден компаниям, которые до пандемии могли позволить себе просторный офис в дорогом бизнес-центре, а затем отправили сотрудников на удаленку. Но возможно, вскоре операторам петербургских сетей - вслед за московскими коллегами - придется задуматься о том, как предложить резидентам рабочие места по более демократичным ценам или создать дополнительную ценность к уже имеющимся услугам.
Совместное исследование, предпринятое Высшей школой экономики в Санкт-Петербурге и ГК «БестЪ» весной 2021 года, объяснило, почему часть петербургских компаний пока предпочитают оставаться в привычных офисах, даже если хотели бы иметь более современное рабочее пространство.
Группа студентов «Вышки» в рамках практического курса «Управление коммерческой недвижимостью» изучила кейсы компаний-арендаторов. Участники исследования занимают офисы в классических бизнес-центрах, которыми владеет и управляет ГК «БестЪ».
Студентам предстояло выяснить, насколько офисы соответствуют реальным потребностям арендаторов по своим пространственным, техническим и стоимостным характеристикам. А затем – разработать альтернативные варианты размещения для выбранной компании в коворкинге. При этом участники исследования должны были учесть текущие изменения в бизнес-процессах (включая переход части сотрудников на удаленную работу), возможные затраты на переезд и сравнить стоимость размещения в классическом офисе и в коворкинге - в течение года и в долгосрочной перспективе.
Николай Антонов, автор практического курса «Управление коммерческой недвижимостью», партнер и генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «БестЪ»):
«Как известно, наша группа владеет и управляет как классическими бизнес-центрами, так и сетью коворкингов PAGE. И для нас важно было понять, сколько реально тратят наши арендаторы на организацию одного рабочего места, включая расходы на аренду помещения, коммунальные платежи, интернет, кейтеринг, переговорные комнаты, парковку, печать и ремонт офиса. А также то, насколько оптимально они используют арендуемое пространство. Нам было также важно, чтобы в исследовании приняли участие компании разного типа, из разных отраслей, с разными потребностями. Потому что от результатов исследования зависит, что мы сможем предложить своим резидентам уже сейчас и какой продукт сформировать для них в ближайшем будущем».
В исследовании приняли участие арендаторы из бизнес-центров «Авеню» (класс А), и «Таймс» (класс В+), «Адмирал» (класс В), «Акватория» (класс В).
Результаты показали, прежде всего, что далеко не все компании оставили значительную часть сотрудников на удаленке. Сравнительно легко адаптировались к условиям постпандемии те, кто делает интеллектуальный продукт в сфере IT, финансов, научно-технических разработок, особенно если этот продукт разрабатывается для сегмента B2B.
Для компаний, работающих в B2C вынужденная работа на дистанции оказалась форс-мажором. В компаниях, продающих бытовую технику верхнего ценового сегмента, дизайнерские осветительные приборы или охотничьи принадлежности и оружие, сотрудники вернулись на рабочие места, как только это стало возможным. Если учесть, что по данным Росстата и ФНС, доля торговых компаний составляет примерно 20% от всех малого и среднего бизнеса в Петербурге, предоставляя рабочие места для примерно полумиллиона петербуржцев и приезжих, то переоценивать скорость перехода бизнеса на «удаленный» формат и гибкий график все-таки не стоит.
Вторая особенность торгово-офисных компаний заключается в том, что при офисе должны находиться шоу-рум и склад. В отделку и оборудование шоу-рума нередко инвестируются значительные средства. Поэтому арендаторы предпочитают оставаться на прежнем месте, даже если офис на 25-30% по своей стоимости, площади и характеристикам не соответствует их реальным потребностям.
Однако даже компании, «заточенные» на разработку и производство интеллектуального продукта, не всегда готовы к переезду в коворкинг или в меньший офис, даже если в дельнейшем это позволит лучше управлять своими издержками.
В ходе исследования был изучен кейс IT-компании, которая оборудовала 50 рабочих мест на арендованной площади примерно 800 кв.м в классическом бизнес-центре класса B+, но после начала пандемии задумалась о более автономном и компактном размещении сотрудников с зонами отдыха, универсальными рабочими местами и возможностью мобильной перепланировки пространства.
До пандемии, с учетом аренды офиса (в котором кроме рабочих мест разместились две большие – на 15-20 человек - и три малые переговорные комнаты, зоны отдыха, спортзал и кухня), расходов на парковочные места, кейтеринг, печать, двух каналов интернета, а также амортизации мебели и офисной техники и проводимый время от времени косметический ремонт, каждое рабочее место обходилось компании в 17 400 рублей в месяц. При этом компания испытывала проблемы с размещением новых сотрудников при расширении бизнеса.
Однако во время пандемии три четверти сотрудников компании, преимущественно разработчики, тестировщики и инженеры, перешли на работу в удаленном доступе. Сегодня в офисе постоянно находится всего 13 человек, и таким образом стоимость рабочего места достигает для работодателя суммы в 73 800 рублей. В дальнейшем, когда из 55 сотрудников к работе в офисе вернутся хотя бы 40, а остальные будут работать в гибридном формате, эти затраты окажутся в диапазоне 26 000 – 30 000 рублей в месяц.
Чтобы разместить сотрудников с той же степенью комфорта и в такой же удобной локации (рядом с транспортной развязкой и близко к центру Петербурга), компания могла быть арендовать 4-6 smart-офисов в коворкинге класса А с известным брендом и соответствующими стандартами сервиса.
Сегодня тариф на рабочее место в офисе в качественных сетевых проектах находится в диапазоне 23 000 – 28 000 рублей в месяц, включая услуги администратора на ресепшн, печать и сканирование документов, coffee-point с напитками и снеками, высокоскоростной Wi-Fi и от 3 до 5 часов пользования переговорными в месяц. Это означает, что, арендуя 4-6 smart-офисов, компания получает возможность проводить 12-30 часов производственных совещаний и мозговых штурмов ежемесячно.
Однако стоит иметь в виду, что разработчикам интеллектуального продукта редко хватает этого времени для командной работы. В IT-компания, которая приняла участие в исследовании, пять переговорных комнат загружены более 100 часов в месяц. Дополнительная аренда переговорных в качественных коворкингах Петербурга стоит 750-1500 рублей в час. Это означает, что дополнительные затраты компании по этой статье составят от 52 500 до 105 000 рублей в месяц.
Это делает затраты на каждое рабочее место выше в среднем на 2 000 рублей. В целом это сопоставимо с теми издержками, которые компания несёт при аренде площадей, необходимых для организации переговорных в классическом БЦ, особенно если учесть, что их реальная загрузка не превышает в данном случае 60-65% рабочего времени.
Сравнительная стоимость рабочего места для компании IT-сектора в классических БЦ класса А и В+ и в качественном коворкинге.
Итак, на чем экономит компания, если решается на переезд в коворкинг? Прежде всего, она безболезненно отказывается от 15 рабочих мест, сокращая свои издержки на 380 000 рублей в месяц. Это вряд ли возможно, оставаясь в бизнес-центре с кабинетной планировкой пространства. Если бы компания занимала офис в бизнес-центре класса А, ее экономия могла бы оказаться еще выше – до 450 000 рублей в месяц. Сопоставимого эффекта было бы труднее достичь при простом переезде в меньший офис, поскольку почти невозможно найти помещение, которое по своим характеристикам на 100% соответствовало бы потребностям бизнеса.
При этом в случае расширения бизнеса у компании появляется возможность докупить необходимое количество рабочих мест без издержек на переезд в более просторный офис, включая ремонт и меблировку. Новые места можно получить буквально на следующий день. То есть коворкинг дает возможность сократить не только текущие, но и будущие расходы на организацию рабочего пространства для сотрудников.
Однако результаты исследования дают повод задуматься как операторам уже существующих в Петербурге сетевых коворкингов, так и тем, кто впервые заходит на петербургский рынок, а также владельцам традиционных бизнес-центров.
Профессиональные операторы коворкингов предпочитают сегодня оборудовать рабочие места в престижных локациях, ориентируясь на верхний ценовой сегмент и качество, соответствующее офисам класса А.
В условиях быстрого роста в Петербурге компаний IT-сегмента и дефицита свободных площадей в высококлассных БЦ эта стратегия работает. Однако в будущем она может привести к дисбалансу предложения и платежеспособного спроса.
Потенциальные резиденты окажутся перед выбором между престижными рабочими местами по премиальным ценам в историческом центре (или рядом с ним) и бюджетными коворкингами no-name в спальных районах и... предпочтут остаться в бизнес-центрах.
Некоторые из них, возможно, решат модернизировать свои старые офисы, сделав их более гибкими по планировке. А кто-то сам решит пересдать в розницу «лишние» рабочие места – самостоятельно или в партнерстве с известным брендом.
«Мы уже сейчас получаем предложения от арендаторов в бизнес-центрах открыть коворкинг под нашим брендом на «лишних» площадях, - отмечает Станислав Ступников, партнер “БестЪ. Коммерческая недвижимость” (ГК «БестЪ», сеть коворкингов с бизнес-средой PAGE) – В бизнес-центре на Петроградке IT-компания до пандемии арендовала офис площадью 1000 кв.м. Сейчас половина помещений пустует, и руководство задумалось о том, чтобы на 500 кв.м оборудовать рабочие места для пересдачи в розницу. Аналогичные переговоры идут с торговой компанией в Адмиралтейском районе – у них сейчас не востребовано примерно 700 кв. м. Совсем отказываться от этой площади арендаторам неудобно и преждевременно, а идея оборудовать рабочие места для тех, кому они нужны, представляется вполне рабочей. При этом компании не только просто оптимизируют расходы на офис, а полностью компенсируют их за счет прибыли от коворкинга.
Те корпорации, которые переезжают в коворкинги сейчас, руководствуются не только экономическими соображениями. У некоторых из них огромное количество собственных площадей в самых престижных местах Петербурга. Но молодые IT-сотрудники, которых они берут на хорошие зарплаты, хотят сидеть не в старинных особняках с дворцовыми интерьерами, а в современных рабочих пространствах. При этом перевести подразделение в коворкинг можно гораздо быстрее, так как пространство сдается полностью готовым, с мебелью, оргтехникой, кофе-пойнтами и прочей начинкой.
Не исключаю, что качественные сетевые коворкинги в Петербурге пойдут по пути Москвы – будут предлагать рабочие места по более демократичным ценам, например, за счет более плотной рассадки резидентов. В столице мы видим коворкинги, где на одно рабочее место в опен-спейсе приходится не 6 кв.м, как это принято у нас, а 2,5 «квадрата». При наличии кафе, мест отдыха, террасы, выходящей в парк, это оказывается достаточно удобным и компенсирует сокращение площади рабочего места. Во всяком случае, на такие рабочие места существует лист ожидания».
По итогам I квартала 2021 г. было введено в эксплуатацию 54,1 тыс. м² качественной складской недвижимости, что в 4,5 раза превышает объём ввода за аналогичный период прошлого года. Значительное увеличение показателя связано с эффектом низкой базы (минимальный объём в I квартале 2020 г.). Доля объектов, построенных для собственных нужд компаний, составила 95% от общего объёма ввода. Крупнейшим стал складской комплекс Fix Price, построенный на территории «PNK Парк Шушары-3», общей площадью 35,6 тыс. м².
Текущая стабильно высокая востребованность в складских площадях, а также темпы строительства (с учетом переноса ввода объектов с 2020 г.) дают основание полагать, что годовые объёмы ввода будут на уровне итогов 2020 г. (около 300 тыc. м²)
С большой долей вероятности можно предположить, что замедлится темп строительства в сегменте спекулятивного строительства – совокупный запланированный ввод на 22% ниже итогов 2020 г. При этом в структуре будущего спекулятивного складского предложения около 80% площадей уже заняты. Это подтверждает тенденцию последних нескольких лет, когда девелоперы не торопятся выводить объекты на рынок без якорного арендатора.
Необходимо отметить постепенное, но стабильное развитие качественных производственных комплексов, как небольших по площади (3-5 тыс. м²), так и крупных индустриальных площадок.
Илья Князев, руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости Knight Frank St Petersburg: «Текущая ситуация на рынке, когда вакансия падает ниже 2%, а спрос остается стабильно высоким, открывает перспективы для нового девелопмента. Единственным стоп-фактором этому является растущая стоимость строительства. В очередной раз можно отметить, что отсутствие складских блоков более 10 тыс. м² подталкивает арендаторов рассматривать формат build-to-suit».
За первые три месяца 2021 г. было введено около 26,2 тыс. м² производств. Крупнейшим стал завод по производству безалкогольных напитков «Восход» - 15,0 тыс. м², расположенный в Гатчинском районе области. Объём сделок аренды со складами класса А и B по итогам I квартала 2021 г. составил около 75 тыс. м², это на 26% ниже аналогичного показателя за 2020 г., однако стоит отметить, что более половины заключенных тогда сделок пришлось на формат built-to-suit. Наиболее активными арендаторами складов в I квартале 2021 г. стали логистические и дистрибьюторские компании – 27% и 25% соответственно.
В связи с высоким интересом арендаторов и девелоперов на складском рынке итоговые показатели спроса в 2021 г. сохранятся на стабильно высоком уровне, однако могут оказаться ниже показателя 2020 г. примерно на 20–25% (300–340 тыс. м²) в связи с ограниченным предложением свободных площадей.
По итогам марта 2021 г. суммарная площадь свободных помещений снизилась более чем в два раза в сравнении с декабрем 2020 г. и достигла 65,1 тыс. м² (класс А – 36,1 тыс. м², класс В – 29,0 тыс. м²). Таким образом, доля вакантных площадей по итогам марта 2021 г. составила: в классе А –1,3%, в классе В – 2,1%, снизившись за январь-март 2021 г. на 2,2 и 0,8 п. п. соответственно.
В течение 2021 г. будут наблюдаться разнонаправленные тенденции по изменению доли вакантных площадей в диапазоне 0,5–1,0 п. п. в зависимости от появления на рынке предложения и его последующего поглощения. Данная динамика окажет влияние на запрашиваемые арендные ставки на качественные складские помещения.
По итогам марта 2021 г. средняя запрашиваемая ставка аренды на сухой склад класса A увеличилась на 2%, достигнув 576 руб./м2/мес.*, в классе B – 439 руб./м2/мес.*, уменьшилась на 5% в сравнении с итогами 2020 г.
Департамент консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья» подготовил обзор сегмента бизнес-класса на первичном жилом рынке «старой» Москвы по итогам первого квартала 2021 года. На рынке новостроек бизнес-класса цены после первых трех месяцев текущего года в среднем выросли на 9%. Объем предложения новостроек бизнес-класса по итогам первого квартала 2021 года уменьшился на 6%. В продаже находится 11 116 лотов или 789 785 кв. м в их общей суммарной площади.
На начальную стадию строительства приходится 46% от общего объема предложения в сегменте. Доля объема предложения на начальной стадии значительно возросла. Год назад на данную стадию строительства приходилось около 30% от общего количества лотов бизнес-класса в продаже на рынке.
«Низкие темпы снижения объемов предложения в бизнес-классе связаны с тем, что в первом квартале на первичный жилой рынок «старой» Москвы из 15 вышедших проектов новостроек, 13 относятся к бизнес-классу и рассчитаны согласно проектным декларациям примерно на 8 000 лотов. Это больше, чем в первом квартале 2020 года, тогда началась реализация только 6 новых проектов примерно на 3 000 лотов», - отмечает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья».
Среди крупнейших новых проектов можно отметить ЖК Will Towers в районе Раменки от компании Интеко и ЖК «Достижение» в районе Марфино от компании Sminex. Также началась реализация крупномасштабного ЖК «Остров» компанией Донстрой на территории Мневниковской поймы.
В разрезе по типам квартир наибольшую долю занимают двухкомнатные квартиры – 37%, трехкомнатные квартиры – 28%, однокомнатные квартиры – 21%. На долю многокомнатных квартир приходится 10%, а на студии – только 4%. При этом количество студий бизнес-класса в продаже по итогам первого квартала снизилось на 19%.
Объем предложения лотов с отделкой составляет 32% от общего объема предложения в сегменте бизнес-класса. Количество лотов с отделкой white box (предчистовая отделка) по сравнению с концом 2020 года выросло на 66% (с шести ста до тысячи лотов).
Несмотря на выход большого количества новых проектов, в сегменте бизнес-класса отмечается стабильный уровень темпа роста цен. По итогам первого квартала этого года средняя стоимость квадратного метра в бизнес-классе выросла на 8,7% до 333,8 тыс. руб. Для сравнения, в четвертом квартале 2020 года средний уровень цен в сегменте увеличился на 8,8%.
С увеличением объема предложения, реализующегося по эскроу-счетам, разброс цен в зависимости от стадии реализации снизился. Если еще осенью прошлого года диапазон средних цен составлял от 264,7 до 322,2 тыс. руб., то на конец марта 2021 года диапазон сузился до 321,5 – 344,0 тыс. руб.
По итогам первого квартала 2021 года цены больше всего выросли на стадии возведения нижних этажей (на 16% до 344 тыс. руб.), в сданных корпусах (на 11% до 321,5 тыс. руб.) и на стадии котлована (на 9% до 341,3 тыс. руб.).
На рынке отмечается снижение активности покупателей. По сравнению с четвертым кварталом прошлого года количество сделок в сегменте бизнес-класса на первичном жилом рынке снизилось на 37% до 5 863 шт. По сравнению с первым кварталом 2020 года количество сделок больше только на 5%. Для сравнения в массовом сегменте объем сделок по сравнению с показателем годичной давности больше на 33%.
«Спрос сейчас во многом сконцентрировался в массовом сегменте, где выбор квартир, которые по размеру бюджета могут попасть под льготную ипотеку, больше. Поэтому и объемы продаж в бизнес-классе сопоставимы с первым кварталом 2020 года – доажиотажным периодом. До середины текущего года ожидается, что цены в сегменте бизнес-класса вырастут еще 7-9%. Во второй половине года, в отсутствие новых внешних потрясений, динамика цен стабилизируется», - говорит Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья».