Остаемся дома. Кому выгоден переезд в коворкинг и что делать всем остальным
Сегодня спрос на рабочие места в качественных коворкингах превышает предложение, и это позволяет держать их стоимость на уровне рабочих мест в классических офисах уровня В+ и даже А. Переезд в высококлассный коворкинг выгоден компаниям, которые до пандемии могли позволить себе просторный офис в дорогом бизнес-центре, а затем отправили сотрудников на удаленку. Но возможно, вскоре операторам петербургских сетей - вслед за московскими коллегами - придется задуматься о том, как предложить резидентам рабочие места по более демократичным ценам или создать дополнительную ценность к уже имеющимся услугам.
Совместное исследование, предпринятое Высшей школой экономики в Санкт-Петербурге и ГК «БестЪ» весной 2021 года, объяснило, почему часть петербургских компаний пока предпочитают оставаться в привычных офисах, даже если хотели бы иметь более современное рабочее пространство.
Группа студентов «Вышки» в рамках практического курса «Управление коммерческой недвижимостью» изучила кейсы компаний-арендаторов. Участники исследования занимают офисы в классических бизнес-центрах, которыми владеет и управляет ГК «БестЪ».
Студентам предстояло выяснить, насколько офисы соответствуют реальным потребностям арендаторов по своим пространственным, техническим и стоимостным характеристикам. А затем – разработать альтернативные варианты размещения для выбранной компании в коворкинге. При этом участники исследования должны были учесть текущие изменения в бизнес-процессах (включая переход части сотрудников на удаленную работу), возможные затраты на переезд и сравнить стоимость размещения в классическом офисе и в коворкинге - в течение года и в долгосрочной перспективе.
Николай Антонов, автор практического курса «Управление коммерческой недвижимостью», партнер и генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «БестЪ»):
«Как известно, наша группа владеет и управляет как классическими бизнес-центрами, так и сетью коворкингов PAGE. И для нас важно было понять, сколько реально тратят наши арендаторы на организацию одного рабочего места, включая расходы на аренду помещения, коммунальные платежи, интернет, кейтеринг, переговорные комнаты, парковку, печать и ремонт офиса. А также то, насколько оптимально они используют арендуемое пространство. Нам было также важно, чтобы в исследовании приняли участие компании разного типа, из разных отраслей, с разными потребностями. Потому что от результатов исследования зависит, что мы сможем предложить своим резидентам уже сейчас и какой продукт сформировать для них в ближайшем будущем».
В исследовании приняли участие арендаторы из бизнес-центров «Авеню» (класс А), и «Таймс» (класс В+), «Адмирал» (класс В), «Акватория» (класс В).
Результаты показали, прежде всего, что далеко не все компании оставили значительную часть сотрудников на удаленке. Сравнительно легко адаптировались к условиям постпандемии те, кто делает интеллектуальный продукт в сфере IT, финансов, научно-технических разработок, особенно если этот продукт разрабатывается для сегмента B2B.
Для компаний, работающих в B2C вынужденная работа на дистанции оказалась форс-мажором. В компаниях, продающих бытовую технику верхнего ценового сегмента, дизайнерские осветительные приборы или охотничьи принадлежности и оружие, сотрудники вернулись на рабочие места, как только это стало возможным. Если учесть, что по данным Росстата и ФНС, доля торговых компаний составляет примерно 20% от всех малого и среднего бизнеса в Петербурге, предоставляя рабочие места для примерно полумиллиона петербуржцев и приезжих, то переоценивать скорость перехода бизнеса на «удаленный» формат и гибкий график все-таки не стоит.
Вторая особенность торгово-офисных компаний заключается в том, что при офисе должны находиться шоу-рум и склад. В отделку и оборудование шоу-рума нередко инвестируются значительные средства. Поэтому арендаторы предпочитают оставаться на прежнем месте, даже если офис на 25-30% по своей стоимости, площади и характеристикам не соответствует их реальным потребностям.
Однако даже компании, «заточенные» на разработку и производство интеллектуального продукта, не всегда готовы к переезду в коворкинг или в меньший офис, даже если в дельнейшем это позволит лучше управлять своими издержками.
В ходе исследования был изучен кейс IT-компании, которая оборудовала 50 рабочих мест на арендованной площади примерно 800 кв.м в классическом бизнес-центре класса B+, но после начала пандемии задумалась о более автономном и компактном размещении сотрудников с зонами отдыха, универсальными рабочими местами и возможностью мобильной перепланировки пространства.
До пандемии, с учетом аренды офиса (в котором кроме рабочих мест разместились две большие – на 15-20 человек - и три малые переговорные комнаты, зоны отдыха, спортзал и кухня), расходов на парковочные места, кейтеринг, печать, двух каналов интернета, а также амортизации мебели и офисной техники и проводимый время от времени косметический ремонт, каждое рабочее место обходилось компании в 17 400 рублей в месяц. При этом компания испытывала проблемы с размещением новых сотрудников при расширении бизнеса.
Однако во время пандемии три четверти сотрудников компании, преимущественно разработчики, тестировщики и инженеры, перешли на работу в удаленном доступе. Сегодня в офисе постоянно находится всего 13 человек, и таким образом стоимость рабочего места достигает для работодателя суммы в 73 800 рублей. В дальнейшем, когда из 55 сотрудников к работе в офисе вернутся хотя бы 40, а остальные будут работать в гибридном формате, эти затраты окажутся в диапазоне 26 000 – 30 000 рублей в месяц.
Чтобы разместить сотрудников с той же степенью комфорта и в такой же удобной локации (рядом с транспортной развязкой и близко к центру Петербурга), компания могла быть арендовать 4-6 smart-офисов в коворкинге класса А с известным брендом и соответствующими стандартами сервиса.
Сегодня тариф на рабочее место в офисе в качественных сетевых проектах находится в диапазоне 23 000 – 28 000 рублей в месяц, включая услуги администратора на ресепшн, печать и сканирование документов, coffee-point с напитками и снеками, высокоскоростной Wi-Fi и от 3 до 5 часов пользования переговорными в месяц. Это означает, что, арендуя 4-6 smart-офисов, компания получает возможность проводить 12-30 часов производственных совещаний и мозговых штурмов ежемесячно.
Однако стоит иметь в виду, что разработчикам интеллектуального продукта редко хватает этого времени для командной работы. В IT-компания, которая приняла участие в исследовании, пять переговорных комнат загружены более 100 часов в месяц. Дополнительная аренда переговорных в качественных коворкингах Петербурга стоит 750-1500 рублей в час. Это означает, что дополнительные затраты компании по этой статье составят от 52 500 до 105 000 рублей в месяц.
Это делает затраты на каждое рабочее место выше в среднем на 2 000 рублей. В целом это сопоставимо с теми издержками, которые компания несёт при аренде площадей, необходимых для организации переговорных в классическом БЦ, особенно если учесть, что их реальная загрузка не превышает в данном случае 60-65% рабочего времени.
Сравнительная стоимость рабочего места для компании IT-сектора в классических БЦ класса А и В+ и в качественном коворкинге.
Итак, на чем экономит компания, если решается на переезд в коворкинг? Прежде всего, она безболезненно отказывается от 15 рабочих мест, сокращая свои издержки на 380 000 рублей в месяц. Это вряд ли возможно, оставаясь в бизнес-центре с кабинетной планировкой пространства. Если бы компания занимала офис в бизнес-центре класса А, ее экономия могла бы оказаться еще выше – до 450 000 рублей в месяц. Сопоставимого эффекта было бы труднее достичь при простом переезде в меньший офис, поскольку почти невозможно найти помещение, которое по своим характеристикам на 100% соответствовало бы потребностям бизнеса.
При этом в случае расширения бизнеса у компании появляется возможность докупить необходимое количество рабочих мест без издержек на переезд в более просторный офис, включая ремонт и меблировку. Новые места можно получить буквально на следующий день. То есть коворкинг дает возможность сократить не только текущие, но и будущие расходы на организацию рабочего пространства для сотрудников.
Однако результаты исследования дают повод задуматься как операторам уже существующих в Петербурге сетевых коворкингов, так и тем, кто впервые заходит на петербургский рынок, а также владельцам традиционных бизнес-центров.
Профессиональные операторы коворкингов предпочитают сегодня оборудовать рабочие места в престижных локациях, ориентируясь на верхний ценовой сегмент и качество, соответствующее офисам класса А.
В условиях быстрого роста в Петербурге компаний IT-сегмента и дефицита свободных площадей в высококлассных БЦ эта стратегия работает. Однако в будущем она может привести к дисбалансу предложения и платежеспособного спроса.
Потенциальные резиденты окажутся перед выбором между престижными рабочими местами по премиальным ценам в историческом центре (или рядом с ним) и бюджетными коворкингами no-name в спальных районах и... предпочтут остаться в бизнес-центрах.
Некоторые из них, возможно, решат модернизировать свои старые офисы, сделав их более гибкими по планировке. А кто-то сам решит пересдать в розницу «лишние» рабочие места – самостоятельно или в партнерстве с известным брендом.
«Мы уже сейчас получаем предложения от арендаторов в бизнес-центрах открыть коворкинг под нашим брендом на «лишних» площадях, - отмечает Станислав Ступников, партнер “БестЪ. Коммерческая недвижимость” (ГК «БестЪ», сеть коворкингов с бизнес-средой PAGE) – В бизнес-центре на Петроградке IT-компания до пандемии арендовала офис площадью 1000 кв.м. Сейчас половина помещений пустует, и руководство задумалось о том, чтобы на 500 кв.м оборудовать рабочие места для пересдачи в розницу. Аналогичные переговоры идут с торговой компанией в Адмиралтейском районе – у них сейчас не востребовано примерно 700 кв. м. Совсем отказываться от этой площади арендаторам неудобно и преждевременно, а идея оборудовать рабочие места для тех, кому они нужны, представляется вполне рабочей. При этом компании не только просто оптимизируют расходы на офис, а полностью компенсируют их за счет прибыли от коворкинга.
Те корпорации, которые переезжают в коворкинги сейчас, руководствуются не только экономическими соображениями. У некоторых из них огромное количество собственных площадей в самых престижных местах Петербурга. Но молодые IT-сотрудники, которых они берут на хорошие зарплаты, хотят сидеть не в старинных особняках с дворцовыми интерьерами, а в современных рабочих пространствах. При этом перевести подразделение в коворкинг можно гораздо быстрее, так как пространство сдается полностью готовым, с мебелью, оргтехникой, кофе-пойнтами и прочей начинкой.
Не исключаю, что качественные сетевые коворкинги в Петербурге пойдут по пути Москвы – будут предлагать рабочие места по более демократичным ценам, например, за счет более плотной рассадки резидентов. В столице мы видим коворкинги, где на одно рабочее место в опен-спейсе приходится не 6 кв.м, как это принято у нас, а 2,5 «квадрата». При наличии кафе, мест отдыха, террасы, выходящей в парк, это оказывается достаточно удобным и компенсирует сокращение площади рабочего места. Во всяком случае, на такие рабочие места существует лист ожидания».
В I полугодии 2021 года 39,5% всех сделок с новостройками были зафиксированы в пяти из 33 проектов ТиНАО, подсчитали эксперты «Метриум». В наиболее востребованном у покупателей жилом комплексе девелоперу удалось реализовать за полгода почти 1,5 тыс. лотов, а его доля в общем объеме сделок достигла 10,6%. При этом среди самых популярных проектов две трети составляют ЖК со средней стоимостью квадратного метра менее 200 тыс. рублей.
По подсчетам экспертов «Метриум», за первые 6 месяцев 2021 года в Новой Москве было зарегистрировано 14 тыс. договоров долевого участия, что на 72% превышает показатель за аналогичный период прошлого года. В среднем каждый месяц дольщики заключали здесь почти 2,3 тыс. ДДУ. Однако доля пяти наиболее популярных ЖК за год сократилась на 17,5% до 39,5%.
За полгода топ-15 самых популярных объектов обновился незначительно, в нем появились три новых проекта: ЖК «Испанские кварталы» и ЖК «Белые ночи» от застройщика ГК «А101», а также ЖК «Середневский лес» от ГК «ПИК». Гораздо более существенные изменения произошли в структуре рейтинга.
Со второго на первое место поднялся ЖК «Скандинавия» от девелопера ГК «А101», в котором за полгода было реализовано почти 1,5 тыс. квартир, что составило 10,6% от общего объема продаж. При этом во II квартале 2021 года на лоты в данном проекты было заключено на 77,1% больше ДДУ, чем в январе-марте, что обусловлено выходом на рынок значительного объема предложения. Стоит отметить, что за 6 месяцев средняя стоимость квадратного метра в ЖК «Скандинавия» выросла на 13,5%, преодолев отметку в 200 тыс. рублей.
«По итогам полугодия в наших проектах было заключено почти 30% от общего объема всех сделок в ТиНАО, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Скандинавия», «Испанские кварталы», «Москва А101», «Белые ночи», «Прокшино»). – За этот период мы вывели в продажу 17 корпусов в жилых комплексах «Скандинавия» и «Прокшино» – перспективных локациях ТиНАО, где сосредоточен основной спрос, обеспечив рынок востребованным предложением. Как один из результатов, июнь стал для нас рекордным месяцем. Объемы продаж превысили 31 тыс. кв. метров – это больше, чем в любой другой месяц 2021 года».
«Серебро» досталось ЖК «Новые Ватутинки. Микрорайон Центральный» от застройщика «Инвестраст», на который приходится 7,8% всех ДДУ. Отметим, что за счет активных продаж в I квартале 2021 года данный проект совершил впечатляющий рывок с восьмого места, на котором он располагался по итогам 2020 года. Однако в апреле-июне количество сделок значительно сократилось из-за вымывания наиболее ликвидных лотов. Средневзвешенная цена «квадрата» в этом ЖК за шесть месяцев выросла на 22,7%, составив 174,9 тыс. рублей.
«Бронзу» берет ЖК «Бунинские луга» от ГК «ПИК», который в конце прошлого года замыкал первую пятерку. В его корпусах было заключено 7,2% от общего количества сделок. Средняя стоимость квадратного метра в данном комплексе за полгода также значительно увеличилась (на 22,1%), достигнув 194,8 тыс. рублей.
Из прочих достижений стоит отметить значительный рост продаж (в 60 раз) в ЖК «Новые Ватутинки. Микрорайон Десна». Если в I квартале в нем было куплено 13 лотов, то за два весенних и один летний месяц – 781 (второй результат по итогам II квартала). Это обусловлено выходом на рынок значительного объема предложения в новой очереди.
По данным «Метриум» средневзвешенная стоимость квадратного метра в новостройках ТиНАО за прошедший год увеличилась на 34,8%, достигнув 191,6 тыс. рублей. При этом в 6 из 15 проектов «квадрат» стоит дешевле среднего значения.
Эксперты «Метриум» отмечают, что 15 наиболее популярных проектов реализуются 8 застройщиками. По сравнению с предыдущим периодом их количество увеличилось за счет появления в рейтинге компании «Центр-Инвест». На долю ГК «А101» приходится четыре ЖК, ГК «ПИК» – три, ГК «Абсолют», «Инвесттраст» и ГК «Самолет» – по два, ГК «МИЦ» и «Центр-Инвест» - по одному.
«В первом полугодии 2021 года спрос на новостройки в ТиНАО демонстрировал высокие темпы роста, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Как и в предыдущие периоды, наиболее востребованными были проекты комплексного освоения территории, предусматривающие размещение в шаговой доступности всей необходимой инфраструктуры. При этом в самых популярных комплексах стоимость квадратного метра сопоставима или даже превышает среднерыночные показатели. Это обусловлено возросшими требованиями клиентов к качеству городской среды».
Эксперты ГК ФСК проанализировали структуру спроса в жилых комплексах компании в столичном регионе, а также в Санкт-Петербурге и пригородах. Уровень дохода домохозяйства покупателей-москвичей в среднем превышает аналогичный показатель петербуржцев и жителей Московской области.
Максимальная доля сделок с новостройками комфорт-класса, реализуемыми ГК ФСК в Москве (23%), заключена покупателями с ежемесячным доходом в 150-200 тыс. руб. на семью*. Вторая группа по активности в сделках (19%) — семьи с доходом 100-150 тыс. руб. в месяц. Еще 22% сделок приходится на семьи с доходом менее 100 тыс. руб. в месяц. Доли покупателей с доходом 200-250 тыс. руб. и 250-300 тыс. руб. составляют по 8%, еще 16% — это домохозяйства с доходом от 300 тыс. руб. в месяц.
В новостройках, реализуемых ГК ФСК в ближайшем Подмосковье, самая активная группа покупателей (32% сделок) — семьи с доходом до 100 тыс. руб. в месяц на семью. Еще 25% покупателей — семьи с доходом в 100-150 тыс. руб. в месяц, а 22% — с доходом в 150-200 тыс. руб. в месяц. Доходом в 200-250 тыс. руб. в месяц располагают 8% покупателей новостроек ГК ФСК в регионе, и 13% у покупателей с доходом от 250 тыс. руб. в месяц на семью.
Самая активная группа покупателей в новостройках Петербурга и пригородов — также семьи с доходом до 100 тыс. руб. в месяц на семью, ее доля составляет 26%. Еще 25% — домохозяйства с доходом в 100-150 тыс. руб., а 23% — с доходом в 150-200 тыс. руб. в месяц. Еще 14% сделок заключено покупателями с доходом 200-250 тыс. руб. на семьи, оставшиеся 13% — покупателями с доходом 250 тыс. руб. на семью или больше
«Благодаря льготной ипотеке, на рынках столичного и петербургского регионов сейчас активно присутствуют покупатели с различным уровнем дохода. Действующие в проектах ГК ФСК ставки позволяют, например, приобрести квартиру в подмосковном ЖК „Римский“ с ежемесячным платежом в 25 000 тыс. руб., а в петербургском пригородном UP-квартале „Пушкинский“ — от 19 000 тыс. руб. в месяц», — говорит коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина. В компании отмечают рост доли покупателей, приобретающих свое первое жилье в Подмосковье и Ленобласти. По оценке ГК ФСК, доли покупателей в этих регионах, которые на момент сделки арендуют жилье, составляют порядка 32% и 28% соответственно.
Самый востребованный бюджет покупки в столичных новостройках ГК ФСК в 2020 и 2021 году составил 11,8 млн руб., в подмосковных проектах — 5,2 млн руб., в жилых комплексах петербургского региона — 6,1 млн руб.
*Под семьей в данном случае понимались не только зарегистрированные браки, но и гражданские браки, и семьи из одного человека (покупатели-одиночки). Спрос оценивался по сделкам в новостройках ГК ФСК за последние полгода.