Остаемся дома. Кому выгоден переезд в коворкинг и что делать всем остальным
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/d129ed9e/38ffb5907dcad42ea965be17.jpg)
Сегодня спрос на рабочие места в качественных коворкингах превышает предложение, и это позволяет держать их стоимость на уровне рабочих мест в классических офисах уровня В+ и даже А. Переезд в высококлассный коворкинг выгоден компаниям, которые до пандемии могли позволить себе просторный офис в дорогом бизнес-центре, а затем отправили сотрудников на удаленку. Но возможно, вскоре операторам петербургских сетей - вслед за московскими коллегами - придется задуматься о том, как предложить резидентам рабочие места по более демократичным ценам или создать дополнительную ценность к уже имеющимся услугам.
Совместное исследование, предпринятое Высшей школой экономики в Санкт-Петербурге и ГК «БестЪ» весной 2021 года, объяснило, почему часть петербургских компаний пока предпочитают оставаться в привычных офисах, даже если хотели бы иметь более современное рабочее пространство.
Группа студентов «Вышки» в рамках практического курса «Управление коммерческой недвижимостью» изучила кейсы компаний-арендаторов. Участники исследования занимают офисы в классических бизнес-центрах, которыми владеет и управляет ГК «БестЪ».
Студентам предстояло выяснить, насколько офисы соответствуют реальным потребностям арендаторов по своим пространственным, техническим и стоимостным характеристикам. А затем – разработать альтернативные варианты размещения для выбранной компании в коворкинге. При этом участники исследования должны были учесть текущие изменения в бизнес-процессах (включая переход части сотрудников на удаленную работу), возможные затраты на переезд и сравнить стоимость размещения в классическом офисе и в коворкинге - в течение года и в долгосрочной перспективе.
Николай Антонов, автор практического курса «Управление коммерческой недвижимостью», партнер и генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «БестЪ»):
«Как известно, наша группа владеет и управляет как классическими бизнес-центрами, так и сетью коворкингов PAGE. И для нас важно было понять, сколько реально тратят наши арендаторы на организацию одного рабочего места, включая расходы на аренду помещения, коммунальные платежи, интернет, кейтеринг, переговорные комнаты, парковку, печать и ремонт офиса. А также то, насколько оптимально они используют арендуемое пространство. Нам было также важно, чтобы в исследовании приняли участие компании разного типа, из разных отраслей, с разными потребностями. Потому что от результатов исследования зависит, что мы сможем предложить своим резидентам уже сейчас и какой продукт сформировать для них в ближайшем будущем».
В исследовании приняли участие арендаторы из бизнес-центров «Авеню» (класс А), и «Таймс» (класс В+), «Адмирал» (класс В), «Акватория» (класс В).
Результаты показали, прежде всего, что далеко не все компании оставили значительную часть сотрудников на удаленке. Сравнительно легко адаптировались к условиям постпандемии те, кто делает интеллектуальный продукт в сфере IT, финансов, научно-технических разработок, особенно если этот продукт разрабатывается для сегмента B2B.
Для компаний, работающих в B2C вынужденная работа на дистанции оказалась форс-мажором. В компаниях, продающих бытовую технику верхнего ценового сегмента, дизайнерские осветительные приборы или охотничьи принадлежности и оружие, сотрудники вернулись на рабочие места, как только это стало возможным. Если учесть, что по данным Росстата и ФНС, доля торговых компаний составляет примерно 20% от всех малого и среднего бизнеса в Петербурге, предоставляя рабочие места для примерно полумиллиона петербуржцев и приезжих, то переоценивать скорость перехода бизнеса на «удаленный» формат и гибкий график все-таки не стоит.
Вторая особенность торгово-офисных компаний заключается в том, что при офисе должны находиться шоу-рум и склад. В отделку и оборудование шоу-рума нередко инвестируются значительные средства. Поэтому арендаторы предпочитают оставаться на прежнем месте, даже если офис на 25-30% по своей стоимости, площади и характеристикам не соответствует их реальным потребностям.
Однако даже компании, «заточенные» на разработку и производство интеллектуального продукта, не всегда готовы к переезду в коворкинг или в меньший офис, даже если в дельнейшем это позволит лучше управлять своими издержками.
В ходе исследования был изучен кейс IT-компании, которая оборудовала 50 рабочих мест на арендованной площади примерно 800 кв.м в классическом бизнес-центре класса B+, но после начала пандемии задумалась о более автономном и компактном размещении сотрудников с зонами отдыха, универсальными рабочими местами и возможностью мобильной перепланировки пространства.
До пандемии, с учетом аренды офиса (в котором кроме рабочих мест разместились две большие – на 15-20 человек - и три малые переговорные комнаты, зоны отдыха, спортзал и кухня), расходов на парковочные места, кейтеринг, печать, двух каналов интернета, а также амортизации мебели и офисной техники и проводимый время от времени косметический ремонт, каждое рабочее место обходилось компании в 17 400 рублей в месяц. При этом компания испытывала проблемы с размещением новых сотрудников при расширении бизнеса.
Однако во время пандемии три четверти сотрудников компании, преимущественно разработчики, тестировщики и инженеры, перешли на работу в удаленном доступе. Сегодня в офисе постоянно находится всего 13 человек, и таким образом стоимость рабочего места достигает для работодателя суммы в 73 800 рублей. В дальнейшем, когда из 55 сотрудников к работе в офисе вернутся хотя бы 40, а остальные будут работать в гибридном формате, эти затраты окажутся в диапазоне 26 000 – 30 000 рублей в месяц.
Чтобы разместить сотрудников с той же степенью комфорта и в такой же удобной локации (рядом с транспортной развязкой и близко к центру Петербурга), компания могла быть арендовать 4-6 smart-офисов в коворкинге класса А с известным брендом и соответствующими стандартами сервиса.
Сегодня тариф на рабочее место в офисе в качественных сетевых проектах находится в диапазоне 23 000 – 28 000 рублей в месяц, включая услуги администратора на ресепшн, печать и сканирование документов, coffee-point с напитками и снеками, высокоскоростной Wi-Fi и от 3 до 5 часов пользования переговорными в месяц. Это означает, что, арендуя 4-6 smart-офисов, компания получает возможность проводить 12-30 часов производственных совещаний и мозговых штурмов ежемесячно.
Однако стоит иметь в виду, что разработчикам интеллектуального продукта редко хватает этого времени для командной работы. В IT-компания, которая приняла участие в исследовании, пять переговорных комнат загружены более 100 часов в месяц. Дополнительная аренда переговорных в качественных коворкингах Петербурга стоит 750-1500 рублей в час. Это означает, что дополнительные затраты компании по этой статье составят от 52 500 до 105 000 рублей в месяц.
Это делает затраты на каждое рабочее место выше в среднем на 2 000 рублей. В целом это сопоставимо с теми издержками, которые компания несёт при аренде площадей, необходимых для организации переговорных в классическом БЦ, особенно если учесть, что их реальная загрузка не превышает в данном случае 60-65% рабочего времени.
Сравнительная стоимость рабочего места для компании IT-сектора в классических БЦ класса А и В+ и в качественном коворкинге.
Итак, на чем экономит компания, если решается на переезд в коворкинг? Прежде всего, она безболезненно отказывается от 15 рабочих мест, сокращая свои издержки на 380 000 рублей в месяц. Это вряд ли возможно, оставаясь в бизнес-центре с кабинетной планировкой пространства. Если бы компания занимала офис в бизнес-центре класса А, ее экономия могла бы оказаться еще выше – до 450 000 рублей в месяц. Сопоставимого эффекта было бы труднее достичь при простом переезде в меньший офис, поскольку почти невозможно найти помещение, которое по своим характеристикам на 100% соответствовало бы потребностям бизнеса.
При этом в случае расширения бизнеса у компании появляется возможность докупить необходимое количество рабочих мест без издержек на переезд в более просторный офис, включая ремонт и меблировку. Новые места можно получить буквально на следующий день. То есть коворкинг дает возможность сократить не только текущие, но и будущие расходы на организацию рабочего пространства для сотрудников.
Однако результаты исследования дают повод задуматься как операторам уже существующих в Петербурге сетевых коворкингов, так и тем, кто впервые заходит на петербургский рынок, а также владельцам традиционных бизнес-центров.
Профессиональные операторы коворкингов предпочитают сегодня оборудовать рабочие места в престижных локациях, ориентируясь на верхний ценовой сегмент и качество, соответствующее офисам класса А.
В условиях быстрого роста в Петербурге компаний IT-сегмента и дефицита свободных площадей в высококлассных БЦ эта стратегия работает. Однако в будущем она может привести к дисбалансу предложения и платежеспособного спроса.
Потенциальные резиденты окажутся перед выбором между престижными рабочими местами по премиальным ценам в историческом центре (или рядом с ним) и бюджетными коворкингами no-name в спальных районах и... предпочтут остаться в бизнес-центрах.
Некоторые из них, возможно, решат модернизировать свои старые офисы, сделав их более гибкими по планировке. А кто-то сам решит пересдать в розницу «лишние» рабочие места – самостоятельно или в партнерстве с известным брендом.
«Мы уже сейчас получаем предложения от арендаторов в бизнес-центрах открыть коворкинг под нашим брендом на «лишних» площадях, - отмечает Станислав Ступников, партнер “БестЪ. Коммерческая недвижимость” (ГК «БестЪ», сеть коворкингов с бизнес-средой PAGE) – В бизнес-центре на Петроградке IT-компания до пандемии арендовала офис площадью 1000 кв.м. Сейчас половина помещений пустует, и руководство задумалось о том, чтобы на 500 кв.м оборудовать рабочие места для пересдачи в розницу. Аналогичные переговоры идут с торговой компанией в Адмиралтейском районе – у них сейчас не востребовано примерно 700 кв. м. Совсем отказываться от этой площади арендаторам неудобно и преждевременно, а идея оборудовать рабочие места для тех, кому они нужны, представляется вполне рабочей. При этом компании не только просто оптимизируют расходы на офис, а полностью компенсируют их за счет прибыли от коворкинга.
Те корпорации, которые переезжают в коворкинги сейчас, руководствуются не только экономическими соображениями. У некоторых из них огромное количество собственных площадей в самых престижных местах Петербурга. Но молодые IT-сотрудники, которых они берут на хорошие зарплаты, хотят сидеть не в старинных особняках с дворцовыми интерьерами, а в современных рабочих пространствах. При этом перевести подразделение в коворкинг можно гораздо быстрее, так как пространство сдается полностью готовым, с мебелью, оргтехникой, кофе-пойнтами и прочей начинкой.
Не исключаю, что качественные сетевые коворкинги в Петербурге пойдут по пути Москвы – будут предлагать рабочие места по более демократичным ценам, например, за счет более плотной рассадки резидентов. В столице мы видим коворкинги, где на одно рабочее место в опен-спейсе приходится не 6 кв.м, как это принято у нас, а 2,5 «квадрата». При наличии кафе, мест отдыха, террасы, выходящей в парк, это оказывается достаточно удобным и компенсирует сокращение площади рабочего места. Во всяком случае, на такие рабочие места существует лист ожидания».
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/035330da/f677bf8b91fbd707c6ec2456.jpg)
Аналитики консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg подсчитали, что исторические объекты Санкт-Петербурга чаще всего реконструируют в бизнес-центры и гостиницы.
Несмотря на то, что в Петербурге основной вид девелопмента жилой, под жилье в историческом центре реконструировано за 15 лет только 55 объектов, площадью 180 тыс. кв. метров, что составляет 3% от всего объема жилой застройки исторического центра.
Под апартаменты реконструировано 8 объектов общей площадью 19 тыс. кв. м., что составило 6% от общего объема апартаментов в историческом центре.
Совсем иначе складывается ситуация в историческом центре с коммерческой недвижимостью, в которую более охотно переделывают объекты с историей.
В бизнес-центры реконструировано 151 здание общей площадью 759 тыс. кв. м, что составило 20% общей площади качественных бизнес-центров, без учета БЦ класса С. Редевелопмент исторических зданий в бизнес-центры является наиболее простым и выгодным путем реконструкции исторических объектов. И несмотря на то, что планировочная структура не вполне соответствует представлениям арендаторов о современном бизнес-центре высокого класса, локация в центральной части города перевешивает отдельные недостатки планировочной эффективности.
Под гостиницы было реконструировано 74 зданий с общим фондом 9700 номеров, что составляет 35% всего гостиничного фонда исторического центра. Реконструкция исторических зданий под гостиницы достаточно популярное решение у девелоперов из-за близости к центру и основным достопримечательностям, а также большей привлекательности со стороны туристов.
Николай Пашков, генеральный директор консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg: «По нашим оценкам, девелоперам выгоднее реконструировать исторические здания дореволюционной постройки в бизнес-центры. В среднем стоимость аренды качественных офисных помещений в реконструированных исторических заданиях выше на 7% нежели в современных бизнес-центрах благодаря более выгодному расположению».
Пример реконструированных объектов:
- В жилье - «Особняк Кушелева-Безбородко», «Дом у Австрийской площади», «Зоологический 2-4»
- В апартаменты - Особняк на Манежной (Дом Львов).
- В бизнес-центры - бизнес-центры «Атриум на Невском, 25», «Невский, 68» и особняки на Большой Морской улице.
- В гостиницы - Corinthia St Petersburg Hotel, Wawelberg Hotel, Four Seasons Hotel Lion Palace St. Petersburg.
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/83eb0b0b/66425f1c8956dc7d7944ab9d.jpg)
Цены на новостройки по итогам I полугодия 2021 года выросли во всех 70 городах с населением более 300 тыс. человек. Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» выяснили, что средняя цена квадратного метра по всем городам, включенных в исследование, составила 79 613 рублей, увеличившись на 12,6% с начала года.
Быстрее всего за последние 6 месяцев подорожали Сочи – рост цены квадратного метра здесь оказался беспрецедентным: +37,9%. «После того как власти города объявили мораторий на строительство, вступающий в силу 1 июля, для разработки нового генплана, стало понятно, что рынок новостроек Сочи ждет жесточайший дефицит. Застройщики сообразили, что, какие бы они цены ни выставили, покупатели все сметут. И оказались правы: в отделы продаж выстроились очереди, и цены поднимают даже на забронированные квартиры», – рассказал Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР».
Очень высоким ростом цен отличились также Калининград (+20,2%), Омск (+19,1%), Симферополь (+18,6%), Саратов (+17,7%), Краснодар (+17,5%), Севастополь (+17,3%), Самара (+17,1%), Тверь (+17%) и Курск (+16,7%).
Наименьший рост отмечен в Нижнем Тагиле (+2,8%), Уфе (+3,1%), Мурманске (+3,5%), Якутске (+3,8%), Екатеринбурге (+5%), Кирове (+5,2%), Перми (+6,1%), Новокузнецке (+6,3%), Сургуте (+7,1%) и Махачкале (+7,3%).
В Москве за 6 месяцев рост цен квадратного метра составил 11,8%, в Московской области 16%, в Санкт-Петербурге 13,1%, в Ленинградской области 14,5%.
В среднем по стране с начала года «квадрат» прибавил 12,6%, до 79 613 рублей. За год, с июня 2020 года по июнь 2021, средний ценник увеличился на 26,7%.
По средней цене предложения на рынке новостроек больше всего подорожали Сочи (+38%), Калининград (+22,1%), Краснодар (+21,4%), Волжский (+20,1%), Омск (+19,6%), Череповец (+18,9%), Саратов (+18,4%), Брянск (+18,3%), Новокузнецк (+18%) и Севастополь (+17,7%).
Меньше других – Нижний Тагил (+0,2%), Уфа (+0,3%), Хабаровск (+0,4%), Тюмень (+0,7%), Киров (+0,9%), Екатеринбург (+1%), Чита (+2,3%), Мурманск (+2,5%), Пермь (+2,6%), Воронеж (+3,1%).
За I полугодие средняя цена лота подросла на 11,7%, до 4 468 550 рублей, за год – на 24,5%.
«Наиболее интенсивный рост мы наблюдали в июне – последнем месяце перед ограничением льготной ипотеки. Таких темпов подорожания не было еще никогда! Те покупатели, что «вскочили в последний вагон» ипотеки с господдержкой, вынуждены были покупать квартиры по самой высокой цене, – констатирует Павел Луценко. – После 1 июля в самых дорогих городах, прежде всего в Москве и Санкт-Петербурге, спрос на недвижимость пойдет вниз, и часть застройщиков, возможно, должна будет «охладить» свои ценники. Однако в тех городах, где средняя стоимость жилья не достигает 4 млн рублей (в нашем списке их 40 из 70), для рынка мало что меняется: ипотека на 3 млн под 7% по-прежнему дает хорошие возможности для покупателей. Там застройщики будут снижать цены только на дорогие лоты».
Цены на квартиры в новостройках в городах РФ
№ |
Город |
Ср цена, руб./кв. м |
Прирост за I полугодие |
Цена квартиры, руб. |
Прирост за I полугодие |
1 |
Москва |
290314 |
11,8% |
16655101 |
10,8% |
2 |
Сочи |
204630 |
37,9% |
12201999 |
38,0% |
3 |
Санкт-Петербург |
170039 |
13,1% |
10712229 |
13,8% |
4 |
Владивосток |
130696 |
9,6% |
6068329 |
6,8% |
5 |
Московская область |
129215 |
16,0% |
6581513 |
11,8% |
6 |
Севастополь |
119173 |
17,3% |
7025567 |
17,7% |
7 |
Якутск |
110521 |
3,8% |
5780260 |
8,9% |
8 |
Хабаровск |
114077 |
7,8% |
6055927 |
0,4% |
9 |
Казань |
112070 |
13,1% |
6108531 |
6,4% |
10 |
Ленинградская область |
108877 |
14,5% |
5543265 |
14,6% |
11 |
Симферополь |
99561 |
18,6% |
5963748 |
16,4% |
12 |
Нижний Новгород |
100426 |
11,4% |
5784220 |
12,1% |
13 |
Сургут |
95038 |
7,1% |
5700316 |
7,3% |
14 |
Иркутск |
94959 |
13,4% |
4604452 |
17,4% |
15 |
Екатеринбург |
94522 |
5,0% |
5342104 |
1,0% |
16 |
Тюмень |
93567 |
11,6% |
4847261 |
0,7% |
17 |
Архангельск |
91832 |
14,7% |
4500847 |
9,9% |
18 |
Новосибирск |
88087 |
11,5% |
4560750 |
7,1% |
19 |
Уфа |
86462 |
3,1% |
4575515 |
0,3% |
20 |
Калининград |
83254 |
20,2% |
5108548 |
22,1% |
21 |
Красноярск |
82355 |
14,1% |
4563001 |
9,8% |
22 |
Тула |
80736 |
11,3% |
4743582 |
13,4% |
23 |
Томск |
79028 |
13,4% |
3964357 |
9,4% |
24 |
Белгород |
78751 |
14,6% |
4892696 |
16,4% |
25 |
Пермь |
77213 |
6,1% |
4133124 |
2,6% |
26 |
Краснодар |
76775 |
17,5% |
4303138 |
21,4% |
27 |
Чита |
75510 |
9,5% |
4327342 |
2,3% |
28 |
Калуга |
74825 |
15,9% |
4006454 |
11,9% |
29 |
Ростов-на-Дону |
74739 |
14,2% |
3849612 |
10,9% |
30 |
Астрахань |
74717 |
12,7% |
4814777 |
14,4% |
31 |
Самара |
72848 |
17,1% |
4206889 |
16,5% |
32 |
Набережные Челны |
70585 |
7,5% |
3600739 |
3,1% |
33 |
Улан-Удэ |
70523 |
16,6% |
3412763 |
17,3% |
34 |
Мурманск |
69355 |
3,5% |
3785444 |
2,5% |
35 |
Ижевск |
69075 |
9,7% |
3870794 |
12,1% |
36 |
Кемерово |
68560 |
16,2% |
3529369 |
16,3% |
37 |
Воронеж |
68350 |
7,8% |
3862525 |
3,1% |
38 |
Омск |
68048 |
19,1% |
3655089 |
19,6% |
39 |
Пенза |
67837 |
8,3% |
3581922 |
3,9% |
40 |
Барнаул |
67460 |
13,4% |
3501558 |
6,8% |
41 |
Саранск |
65925 |
13,4% |
3517385 |
10,7% |
42 |
Волгоград |
64440 |
9,2% |
3665328 |
4,5% |
43 |
Ярославль |
64177 |
12,5% |
3915129 |
9,7% |
44 |
Ставрополь |
62842 |
15,6% |
3352729 |
13,0% |
45 |
Чебоксары |
62577 |
13,7% |
3508032 |
13,5% |
46 |
Курск |
62366 |
16,7% |
3629529 |
14,5% |
47 |
Рязань |
62339 |
8,2% |
3773400 |
10,8% |
48 |
Тверь |
62264 |
17,0% |
3169183 |
7,5% |
49 |
Череповец |
61156 |
14,2% |
3761961 |
18,9% |
50 |
Курган |
60468 |
11,8% |
3075966 |
15,0% |
51 |
Липецк |
58753 |
11,9% |
3733019 |
13,6% |
52 |
Вологда |
58640 |
11,5% |
2922505 |
5,2% |
53 |
Орел |
58482 |
13,2% |
3259796 |
16,4% |
54 |
Новокузнецк |
58296 |
6,3% |
3306442 |
18,0% |
55 |
Иваново |
57396 |
15,4% |
3648747 |
17,2% |
56 |
Владимир |
57026 |
15,9% |
3522082 |
16,8% |
57 |
Грозный |
57020 |
14,0% |
4611976 |
14,5% |
58 |
Челябинск |
56369 |
7,6% |
3574080 |
10,9% |
59 |
Тольятти |
56322 |
10,9% |
2901919 |
13,7% |
60 |
Ульяновск |
56042 |
10,8% |
3139457 |
7,1% |
61 |
Киров |
53471 |
5,2% |
2901408 |
0,9% |
62 |
Брянск |
53012 |
13,4% |
3221778 |
18,3% |
63 |
Саратов |
52697 |
17,7% |
2870688 |
18,4% |
64 |
Смоленск |
52237 |
9,4% |
2923287 |
10,9% |
65 |
Волжский |
50644 |
9,2% |
3341887 |
20,1% |
66 |
Оренбург |
50383 |
12,2% |
2651525 |
17,3% |
67 |
Нижний Тагил |
49896 |
2,8% |
2374421 |
0,2% |
68 |
Владикавказ |
45245 |
9,2% |
3211331 |
13,7% |
69 |
Махачкала |
39270 |
7,3% |
2785145 |
9,2% |
70 |
Магнитогорск |
38520 |
10,3% |
2202700 |
10,8% |
|
Среднее |
79613 |
12,6% |
4468550 |
11,7% |
Источник: mirkvartir.ru
При цитировании просьба давать активную ссылку на наш сайт Mirkvartir.ru.