Остаемся дома. Кому выгоден переезд в коворкинг и что делать всем остальным


21.07.2021 10:42

Сегодня спрос на рабочие места в качественных коворкингах превышает предложение, и это позволяет держать их стоимость на уровне рабочих мест в классических офисах уровня В+ и даже А. Переезд в высококлассный коворкинг выгоден компаниям, которые до пандемии могли позволить себе просторный офис в дорогом бизнес-центре, а затем отправили сотрудников на удаленку. Но возможно, вскоре операторам петербургских сетей - вслед за московскими коллегами - придется задуматься о том, как предложить резидентам рабочие места по более демократичным ценам или создать дополнительную ценность к уже имеющимся услугам.


Совместное исследование, предпринятое Высшей школой экономики в Санкт-Петербурге и ГК «БестЪ» весной 2021 года, объяснило, почему часть петербургских компаний пока предпочитают оставаться в привычных офисах, даже если хотели бы иметь более современное рабочее пространство.

Группа студентов «Вышки» в рамках практического курса «Управление коммерческой недвижимостью» изучила кейсы компаний-арендаторов. Участники исследования занимают офисы в классических бизнес-центрах, которыми владеет и управляет ГК «БестЪ».

Студентам предстояло выяснить, насколько офисы соответствуют реальным потребностям арендаторов по своим пространственным, техническим и стоимостным характеристикам. А затем – разработать альтернативные варианты размещения для выбранной компании в коворкинге. При этом участники исследования должны были учесть текущие изменения в бизнес-процессах (включая переход части сотрудников на удаленную работу), возможные затраты на переезд и сравнить стоимость размещения в классическом офисе и в коворкинге - в течение года и в долгосрочной перспективе.

Николай Антонов, автор практического курса «Управление коммерческой недвижимостью», партнер и генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «БестЪ»):

«Как известно, наша группа владеет и управляет как классическими бизнес-центрами, так и сетью коворкингов PAGE. И для нас важно было понять, сколько реально тратят наши арендаторы на организацию одного рабочего места, включая расходы на аренду помещения, коммунальные платежи, интернет, кейтеринг, переговорные комнаты, парковку, печать и ремонт офиса. А также то, насколько оптимально они используют арендуемое пространство. Нам было также важно, чтобы в исследовании приняли участие компании разного типа, из разных отраслей, с разными потребностями. Потому что от результатов исследования зависит, что мы сможем предложить своим резидентам уже сейчас и какой продукт сформировать для них в ближайшем будущем».

В исследовании приняли участие арендаторы из бизнес-центров «Авеню» (класс А), и «Таймс» (класс В+), «Адмирал» (класс В), «Акватория» (класс В).

Результаты показали, прежде всего, что далеко не все компании оставили значительную часть сотрудников на удаленке. Сравнительно легко адаптировались к условиям постпандемии те, кто делает интеллектуальный продукт в сфере IT, финансов, научно-технических разработок, особенно если этот продукт разрабатывается для сегмента B2B.

Для компаний, работающих в B2C вынужденная работа на дистанции оказалась форс-мажором. В компаниях, продающих бытовую технику верхнего ценового сегмента, дизайнерские осветительные приборы или охотничьи принадлежности и оружие, сотрудники вернулись на рабочие места, как только это стало возможным. Если учесть, что по данным Росстата и ФНС, доля торговых компаний составляет примерно 20% от всех малого и среднего бизнеса в Петербурге, предоставляя рабочие места для примерно полумиллиона петербуржцев и приезжих, то переоценивать скорость перехода бизнеса на «удаленный» формат и гибкий график все-таки не стоит.

Вторая особенность торгово-офисных компаний заключается в том, что при офисе должны находиться шоу-рум и склад. В отделку и оборудование шоу-рума нередко инвестируются значительные средства. Поэтому арендаторы предпочитают оставаться на прежнем месте, даже если офис на 25-30% по своей стоимости, площади и характеристикам не соответствует их реальным потребностям.

Однако даже компании, «заточенные» на разработку и производство интеллектуального продукта, не всегда готовы к переезду в коворкинг или в меньший офис, даже если в дельнейшем это позволит лучше управлять своими издержками.

В ходе исследования был изучен кейс IT-компании, которая оборудовала 50 рабочих мест на арендованной площади примерно 800 кв.м в классическом бизнес-центре класса B+, но после начала пандемии задумалась о более автономном и компактном размещении сотрудников с зонами отдыха, универсальными рабочими местами и возможностью мобильной перепланировки пространства.

До пандемии, с учетом аренды офиса (в котором кроме рабочих мест разместились две большие – на 15-20 человек - и три малые переговорные комнаты, зоны отдыха, спортзал и кухня), расходов на парковочные места, кейтеринг, печать, двух каналов интернета, а также амортизации мебели и офисной техники и проводимый время от времени косметический ремонт, каждое рабочее место обходилось компании в 17 400 рублей в месяц. При этом компания испытывала проблемы с размещением новых сотрудников при расширении бизнеса.

Однако во время пандемии три четверти сотрудников компании, преимущественно разработчики, тестировщики и инженеры, перешли на работу в удаленном доступе. Сегодня в офисе постоянно находится всего 13 человек, и таким образом стоимость рабочего места достигает для работодателя суммы в 73 800 рублей. В дальнейшем, когда из 55 сотрудников к работе в офисе вернутся хотя бы 40, а остальные будут работать в гибридном формате, эти затраты окажутся в диапазоне 26 000 – 30 000 рублей в месяц.

Чтобы разместить сотрудников с той же степенью комфорта и в такой же удобной локации (рядом с транспортной развязкой и близко к центру Петербурга), компания могла быть арендовать 4-6 smart-офисов в коворкинге класса А с известным брендом и соответствующими стандартами сервиса.

Сегодня тариф на рабочее место в офисе в качественных сетевых проектах находится в диапазоне 23 000 – 28 000 рублей в месяц, включая услуги администратора на ресепшн, печать и сканирование документов, coffee-point с напитками и снеками, высокоскоростной Wi-Fi и от 3 до 5 часов пользования переговорными в месяц. Это означает, что, арендуя 4-6 smart-офисов, компания получает возможность проводить 12-30 часов производственных совещаний и мозговых штурмов ежемесячно.

Однако стоит иметь в виду, что разработчикам интеллектуального продукта редко хватает этого времени для командной работы. В IT-компания, которая приняла участие в исследовании, пять переговорных комнат загружены более 100 часов в месяц. Дополнительная аренда переговорных в качественных коворкингах Петербурга стоит 750-1500 рублей в час. Это означает, что дополнительные затраты компании по этой статье составят от 52 500 до 105 000 рублей в месяц.

Это делает затраты на каждое рабочее место выше в среднем на 2 000 рублей. В целом это сопоставимо с теми издержками, которые компания несёт при аренде площадей, необходимых для организации переговорных в классическом БЦ, особенно если учесть, что их реальная загрузка не превышает в данном случае 60-65% рабочего времени.

Сравнительная стоимость рабочего места для компании IT-сектора в классических БЦ класса А и В+ и в качественном коворкинге.

Итак, на чем экономит компания, если решается на переезд в коворкинг? Прежде всего, она безболезненно отказывается от 15 рабочих мест, сокращая свои издержки на 380 000 рублей в месяц. Это вряд ли возможно, оставаясь в бизнес-центре с кабинетной планировкой пространства.  Если бы компания занимала офис в бизнес-центре класса А, ее экономия могла бы оказаться еще выше – до 450 000 рублей в месяц. Сопоставимого эффекта было бы труднее достичь при простом переезде в меньший офис, поскольку почти невозможно найти помещение, которое по своим характеристикам на 100% соответствовало бы потребностям бизнеса.

При этом в случае расширения бизнеса у компании появляется возможность докупить необходимое количество рабочих мест без издержек на переезд в более просторный офис, включая ремонт и меблировку. Новые места можно получить буквально на следующий день. То есть коворкинг дает возможность сократить не только текущие, но и будущие расходы на организацию рабочего пространства для сотрудников.

Однако результаты исследования дают повод задуматься как операторам уже существующих в Петербурге сетевых коворкингов, так и тем, кто впервые заходит на петербургский рынок, а также владельцам традиционных бизнес-центров.

Профессиональные операторы коворкингов предпочитают сегодня оборудовать рабочие места в престижных локациях, ориентируясь на верхний ценовой сегмент и качество, соответствующее офисам класса А.

В условиях быстрого роста в Петербурге компаний IT-сегмента и дефицита свободных площадей в высококлассных БЦ эта стратегия работает. Однако в будущем она может привести к дисбалансу предложения и платежеспособного спроса.

Потенциальные резиденты окажутся перед выбором между престижными рабочими местами по премиальным ценам в историческом центре (или рядом с ним) и бюджетными коворкингами no-name в спальных районах и... предпочтут остаться в бизнес-центрах.

Некоторые из них, возможно, решат модернизировать свои старые офисы, сделав их более гибкими по планировке. А кто-то сам решит пересдать в розницу «лишние» рабочие места – самостоятельно или в партнерстве с известным брендом.

«Мы уже сейчас получаем предложения от арендаторов в бизнес-центрах открыть коворкинг под нашим брендом на «лишних» площадях, - отмечает Станислав Ступников, партнер “БестЪ. Коммерческая недвижимость” (ГК «БестЪ», сеть коворкингов с бизнес-средой PAGE) –  В бизнес-центре на Петроградке IT-компания до пандемии арендовала офис площадью 1000 кв.м. Сейчас половина помещений пустует, и руководство задумалось о том, чтобы на 500 кв.м оборудовать рабочие места для пересдачи в розницу. Аналогичные переговоры идут с торговой компанией в Адмиралтейском районе – у них сейчас не востребовано примерно 700 кв. м. Совсем отказываться от этой площади арендаторам неудобно и преждевременно, а идея оборудовать рабочие места для тех, кому они нужны, представляется вполне рабочей. При этом компании не только просто оптимизируют расходы на офис, а полностью компенсируют их за счет прибыли от коворкинга.

Те корпорации, которые переезжают в коворкинги сейчас, руководствуются не только экономическими соображениями. У некоторых из них огромное количество собственных площадей в самых престижных местах Петербурга. Но молодые IT-сотрудники, которых они берут на хорошие зарплаты, хотят сидеть не в старинных особняках с дворцовыми интерьерами, а в современных рабочих пространствах. При этом перевести подразделение в коворкинг можно гораздо быстрее, так как пространство сдается полностью готовым, с мебелью, оргтехникой, кофе-пойнтами и прочей начинкой.

Не исключаю, что качественные сетевые коворкинги в Петербурге пойдут по пути Москвы – будут предлагать рабочие места по более демократичным ценам, например, за счет более плотной рассадки резидентов. В столице мы видим коворкинги, где на одно рабочее место в опен-спейсе приходится не 6 кв.м, как это принято у нас, а 2,5 «квадрата». При наличии кафе, мест отдыха, террасы, выходящей в парк, это оказывается достаточно удобным и компенсирует сокращение площади рабочего места. Во всяком случае, на такие рабочие места существует лист ожидания».


ИСТОЧНИК: Пресс-служба ГК «БестЪ»
ИСТОЧНИК ФОТО: ГК «БестЪ»

Поделиться:


26.02.2021 09:28

За последнее десятилетие первичный рынок недвижимости России обновил несколько рекордов продаж, в том числе за счет инвесторов, которые, по словам застройщиков, приобретают до 30% квартир на старте продаж. Аналитики Циан проанализировали структуру предложения на рынке аренды в крупнейших городах России, выяснив, где же на рынке аренды преобладают «бабушкины» варианты, а где арендный фонд оказался обновлен за счет инвесторов.


  • Не менее 4% всех квартир в крупных городах РФ находятся в арендном бизнесе. В недавно сданных новостройках - их доля почти в 2 раза больше (7,4%).
  • Каждая третья квартира на рынке аренды сейчас предлагается в недавно сданной новостройке. Совсем скоро таких объявлений может стать больше, чем объявлений в домах советской постройки.
  • На квартиры, построенные с 2010 года, приходится треть всего арендного рынка (29%). Из них 38% - «наследие» валютного кризиса (квартиры в новостройках, купленные на волне ажиотажного спроса из-за обесценивания рубля в 2014 году)
  • Квартиры в недавно построенных домах сдаются на 26% дороже. Средние ставки аренды однушек в таких домах в городах-миллионниках - 18,8 тыс. руб. (против 14,9 тыс. руб. в домах советской постройки).
  • Найти арендатора на квартиру в старом доме проще, чем в новом из-за более доступных цен. В новых домах поиск жильца занимает в среднем 42 дня. В корпусах советской постройки – 40 дней. Быстрее всего квартиры сдаются в Новосибирске, Санкт-Петербурге и в Москве.
  1. В арендный бизнес в городах-миллионниках вовлечено более 4% квартир

По подсчетам Циан, сегодня в крупнейших городах РФ (с численностью населения от миллиона человек) в рынок аренды вовлечено более 4% от всех квартир (в многоэтажных домах, построенных позднее 1950 года).

Чем новее дом, тем больше в нем квартир сдается в аренду. Для корпусов, введенных в эксплуатацию с 2010 года и позднее, в аренду сдается 7,4% построенных квартир. Максимальные показатели – в Санкт-Петербурге, Москве, Новосибирске.

Для домов, построенных с 1992 года по 2009 год, из всего объема жилого фонда в аренду сдается порядка 4,8% жилого фонда. Наибольший показатель - в Новосибирске.

В советских домах типовой застройки (с 1950 по 1991 гг.) отмечена минимальная доля жилья, сдающегося в аренду (3,3%) от всего количества.

Инвестиционные сделки на рынке недвижимости с целью перепродажи или дальнейшей сдачи в аренду активно проходят в последнее десятилетие, чем и объясняется максимальная доля жилья, доступного сегодня в аренду на рынке именно в новых домах. В таблице ниже приведены показатели – какое количество квартир вовлечено в рынок долгосрочной аренды от всех построенных квартир.  В лидерах – Новосибирск (6,3%), Красноярск (5,5%), Москва, Ростов-на-Дону (5,3%), а также Санкт-Петербург (5,1%).

Аналитики Циан при расчетах использовали данные о среднем сроке экспозиции квартиры и стандартной продолжительности проживания одного арендатора в квартире (по данным опроса пользователей сервиса “Сдай-сними” он сейчас составляет 12 месяцев). Суммарное кол-во новых объявлений о сдаче жилья в аренду за 2020 год сравнивалось с общим числом квартир в анализируемых домах.

Доля квартир, занятых на рынке аренды

Город

Год строительства дома

 

2010+

1992-2009

Типовое советское жилье (1950-1991)

В целом: 1950-2020

Санкт-Петербург

11,9%

6,4%

2,9%

5,1%

Москва

10,3%

5,1%

4,7%

5,3%

Новосибирск

9,1%

8,1%

4,5%

6,3%

Красноярск

8,7%

6,8%

3,6%

5,5%

Казань

6,6%

4,8%

2,4%

3,7%

Екатеринбург

5,2%

4,6%

2,8%

3,5%

Краснодар

5,2%

6,8%

3,6%

5,0%

Ростов-на-Дону

5,2%

6,4%

5,1%

5,3%

Самара

4,0%

3,1%

1,7%

2,2%

Уфа

3,9%

2,6%

1,7%

2,2%

Омск

3,1%

2,7%

2,0%

2,3%

Воронеж

2,8%

2,0%

1,0%

1,7%

Челябинск

2,8%

2,4%

1,7%

2,0%

Нижний Новгород

2,8%

2,0%

1,3%

1,5%

Пермь

2,7%

1,8%

1,2%

1,5%

Волгоград

2,2%

2,1%

1,1%

1,3%

Всего

7,4%

4,8%

3,3%

4,2%

Источник: Аналитический центр Циан

Дальнейшие расчеты проведены для городов с численностью населения от 1 миллиона жителей по однокомнатным квартирам (как наиболее востребованному формату для сдачи в аренду).

  1. «Бабушкин» вариант найти все сложнее – половина квартир на рынке аренды построены в последние 20 лет

Нередко от потенциальных арендаторов можно услышать жалобу, что на выбор – в основном квартиры с «бабушкиным» ремонтом. Это выражение закрепилось на рынке не только по причине специфической отделки и меблировки, сохранившихся еще со времен СССР, но и по той причине, что такое жилье нередко сдают пожилые женщины – те самые «бабушки» или же внуки, получившие такое жилье в наследство. Однако подобные заявления арендаторов имеют под собой все меньше оснований.

По подсчетам Циан, в среднем по всем городам-миллионникам, 29% однокомнатных квартир, доступных сегодня в аренду, экспонируются в домах, построенных с 2010 года. Ещё 22% - в корпусах, введенных с 1992 года по 2009 год, когда появилось понятие «евроремонта». То есть в половине квартир (51%), доступных арендаторам, скорее всего, будет относительно современный ремонт.

Еще 39% — это типовое советское жилье, построенное с 1950 по 1991 год, включая как хрущевки, так и типовые панельные и блочные дома выше пяти этажей. Оставшиеся 10% квартир расположены в домах, построенных в первой половине прошлого века или ранее.

Проще всего найти квартиру в аренду в новом доме – в Краснодаре (66% однокомнатных квартир экспонируются в корпусах, построенных с 2010 года), Воронеже (44%) и Красноярске (42%). Москва оказывает на последнем месте с долей «однушек» в аренду в новых домах в 17%. Лидирует по объему предложения – типовая постройка.  Несмотря на активность инвесторов в столице в последние годы, объем предложения от них в аренду значительно ниже, чем от рантье, сдающих жилье в домах типовой застройки СССР. Столичным арендаторам действительно куда чаще встречаются «бабушкины» варианты, чем жителям других регионов. Нехватка однушек в Москве связана еще и с большей средней площадью проданной квартиры в новостройках (57 кв. м в столице против 45 кв. м в среднем городе-миллионнике).

Распределение объема предложения однокомнатных квартир в аренду по году постройки дома

Город

Год ввода корпуса

2010+

1992-2009

Типовое советское жилье (1950-1991)

Краснодар

66%

17%

12%

Воронеж

44%

28%

25%

Красноярск

42%

25%

29%

Новосибирск

40%

18%

37%

Ростов-на-Дону

37%

18%

38%

Санкт-Петербург

35%

21%

31%

Екатеринбург

31%

21%

41%

Омск

31%

18%

39%

Челябинск

26%

21%

46%

Самара

25%

16%

53%

Пермь

25%

11%

48%

Уфа

24%

27%

40%

Казань

23%

35%

15%

Нижний Новгород

20%

18%

51%

Волгоград

20%

24%

47%

Москва

17%

22%

50%

Источник: Аналитический центр Циан

  1. Почти 40% новых квартир в аренду - наследие валютного кризиса 2014 года

Недвижимость всегда была и по-прежнему остается надежной «валютой», которую выбирают россияне в условиях нестабильности. Особенно ярко это проявилось в 2014 году, когда за полгода рубль обесценился в два раза, это вызвало рекордный на тот момент спрос на покупку недвижимости. Многие вкладывались в квадратные метры с целью сохранения средств, и уже к весне 2015 года, когда курс рубля к доллару снизился с 70 в феврале до 50 в мае, часть инвесторов решили продать квартиры. Однако многие столкнулись с низким спросом из-за подорожавшей ипотеки и отсутствия льготной ипотеки, которая была доступна на первичном рынке с марта 2015 года. В том числе таким образом рынок крупнейших городов пополнился новыми рантье, купившими новостройки в кризисном 2014 году.

По оценке Циан, 38% квартир в аренду в новых домах (2010+ года постройки), экспонируются в корпусах, сданных в 2014-2016 гг. То есть на момент девальвации рубля это были новостройки, приобретенные на волне ажиотажного спроса.

В отдельных городах доля таких квартир выше. В Самаре, Волгограде и Воронеже примерно половина новых квартир (2010+), доступных сегодня в аренду, были сданы в 2014-2016 гг., то есть на момент обесценивания рубля, речь шла о строящемся жилье.

Минимальная доля предложения в аренде в корпусах 2014-2016 гг. ввода – в Москве (25%) и Санкт-Петербурге (33%) из всего числа новых домов. Циан связывает это с высокой инвестиционной активностью и после валютного кризиса, а также выходом новых объемов за счет реализации программы реновации промзон. К примеру, в Москве в начале 2015 года на первичном рынке в продаже было доступно порядка 21 тыс. квартир и апартаментов, а спустя всего два года – в начале 2017 года, их число увеличилось до 54 тыс., что расширило выбор инвесторов – потенциальных рантье.

В регионах же основной инвестиционный всплеск наблюдался в 2014 году, который вылился в значительное количество квартир в аренду на рынке.

  1. Комфорт в новом доме стоит дороже на четверть

Арендаторам, планирующим жить в новом доме, построенном за последнее десятилетие, придется закладывать больший бюджет. За комфорт приходится доплачивать, причем – значительно. По подсчетам Циан, в среднем по всем городам-миллионникам, аренда однокомнатной квартиры в новом доме (год постройки 2010+) обойдется в 18,8 тыс. рублей. Это на 9,3% выше, чем в домах 1992-2009 гг. ввода (17,2 тыс. рублей), выше на 26% в сравнении с «однушками» в аренду в типовых советских домах второй половины прошлого века (14,9 тыс.). Причем, если выделить отдельно хрущевки, то разница в ставке в сравнении с новыми квартирами будет еще выше – 31%. Снять «однушку» в хрущевке можно в среднем за 14,4 тыс. рублей.

Самую большую наценку к ставке аренды за новое жилье делают жители Москвы, Казани, Воронежа – по всем городам ставка аренды в типовом советском доме существенно ниже, чем в новом (2010+). Минимальная ценовая разница – в Челябинске (11%).

Не во всех крупнейших городах средняя ставка аренды жилья выше в новых домах: в Самаре и Челябинске в цене лидируют квартиры, построенные в 1992-2009 гг. Однако общая тенденция такова: для перехода на следующий «уровень» комфорта приходится доплачивать порядка 10-15% к ставке аренды.

Ставка аренды однокомнатной квартиры и «наценка» за год постройки

Город

Год ввода корпуса

Наценка за новое жилье 2010+/1992-2009

Наценка за новое жилье 2010+/типовая советская застройка

2010+

1992-2009

Типовое советское жилье (1950-1991)

Москва

45,9

36,1

35,2

27%

30%

Санкт-Петербург

26

24

19,5

8%

33%

Екатеринбург

20,6

18,9

15,9

9%

30%

Новосибирск

19,1

18,4

15,8

4%

21%

Казань

19

15,9

14,1

19%

35%

Нижний Новгород

18,5

17,6

13,3

5%

39%

Ростов-на-Дону

16,5

15,6

13,3

6%

24%

Краснодар

16,4

15,1

13,2

9%

24%

Волгоград

16,2

14,7

12,1

10%

34%

Уфа

16

15,3

13,7

5%

17%

Омск

15,8

14,1

12

12%

32%

Красноярск

15,8

15,8

13,5

0%

17%

Воронеж

15

12,7

10,9

18%

38%

Самара

14,3

14,9

12,7

-4%

13%

Пермь

14,2

13,8

11,9

3%

19%

Челябинск

12

12,2

10,8

-2%

11%

В среднем

18,8

17,2

14,9

10%

26%

Источник: Аналитический центр Циан

  1. Найти арендатора на квартиру в старом доме проще, чем в новом

По подсчетам Циан, чем новее дом, тем дольше занимает поиск арендатора, что связано с более высокой ставкой аренды. Для новых квартир (2010+) это 42 дня (именно столько в среднем проходит от заведения объявления до его снятия). Для жилья, построенного с 1992 года по 2009 год – 43 дня. Квартиры в домах советской постройки средний срок поиска арендатора – 40 дней. Таким образом, найти арендатора на квартиру в доме советской постройки удастся чуть быстрее, чем в новом доме (в среднем на 2 дня).

Больше всех тратят времени на поиск арендатора в Волгограде, Краснодаре и Ростове-на-Дону: почти два месяца. Проще всего найти жильца в Новосибирске, Санкт-Петербурге и в Москве: около месяца.

Город

2010+

1992-2009

Типовое советское жилье (1950-1991)

Волгоград

56

58

51

Краснодар

55

58

51

Ростов-на-Дону

52

50

46

Челябинск

51

48

44

Воронеж

49

50

45

Нижний Новгород

48

48

43

Омск

48

43

41

Уфа

44

49

46

Казань

43

42

40

Пермь

39

41

39

Самара

36

45

46

Красноярск

34

35

33

Екатеринбург

32

33

31

Москва

31

30

29

Санкт-Петербург

28

26

26

Новосибирск

27

28

26

В среднем

42

43

40

Источник: Аналитический центр Циан

«Сдача квартиры в аренду сегодня – хорошая альтернатива банковскому вкладу, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Однако большинство инвесторов все же предпочитают «быстрые» деньги от перепродажи квартиры, а не стабильный пассивный доход ежемесячно. Наибольшая доля собственников-рантье – в городах-центрах притяжения рабочей силы (Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск), с минимальным сроком поиска арендатора и большим выбором новостроек за счет индустриального строительства. В то же время конкуренция в среднесрочной перспективе усилится за счет инвесторов, перешедших из продавцов в категорию арендодателей      из-за невозможности получить желаемую доходность от перепродажи. Первичный рынок уже конкурирует по стоимости со вторичным, поэтому, по аналогии с 2015 годом, вероятно пополнение рынка аренды новыми участниками из-за сложностей с перепродажей объекта без льготной ипотеки».


ИСТОЧНИК: пресс-служба Циан
ИСТОЧНИК ФОТО: https://www.zdanija.ru

Поделиться:


26.02.2021 09:23

По данным международной консалтинговой компании Colliers, в 2020 году доля свободных помещений на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга составила 6,6%. За год показатель вырос всего на 1%. Пандемия заставила арендаторов пересмотреть подходы к организации рабочих процессов и офисного пространства.


По состоянию на конец 2020 года, среднерыночная доля свободных помещений в качественных бизнес-центрах Санкт-Петербурга на 1,1% превысила показатель 2019 года и составила 6,6%. В абсолютном выражении незанятыми остаются 233 600 кв. м офисов. В бизнес-центрах класса А уровень вакантности снизился за год на 1,3 п.п., в классе В – напротив, вырос на 1,6 п.п.

Объем чистого поглощения офисных площадей остался на уровне 2019 года и составил 132 700 кв. м. Большая часть этого объема приходится на здание второй очереди «Лахта Центра», которое ПАО «Газпром» будет использовать под собственные нужды. Что касается структуры сделок по профилю арендатора, лидерство сохранилось у компаний нефтегазового сектора. Второе место в структуре сделок делят между собой компании ИТиТ и компании производственного профиля. Если компании-производители заключили примерной такой же объем сделок, как и в 2019 году, то активность компаний ИТиТ сегмента снизилась из-за организации удаленной работы сотрудников.

Среди ключевых сделок 2020 года можно отметить аренду структурами Газпрома 8 700 кв. м в БЦ «Депо», аренду компанией ОСК офиса площадью 7 000 кв. м в БЦ «Сенатор» на 17-й Линии В.О., аренду ИТ-подразделением «Почты России» 1 300 кв. м в коворкинге Avenue Page, аренду НИПИГАЗ 3 000 кв. м в Leader Tower и аренду компанией Bercut 3 170 кв. м в БЦ Business Box.

«С начала самоизоляции большинство компаний корректировали свои планы. В этот период заключались договоры аренды, которые планировались до пандемии. Затем во втором и третьем кварталах активность арендаторов была поставлена на паузу, во время которой многие анализировали план и стратегию работы в будущем. Большая часть сделок была направлена на оптимизацию затрат или изменение объема занимаемых офисных площадей. Однако уже в четвертом квартале активность начала восстанавливаться: многие компании стали искать новые помещения, рассматривая разные варианты, в том числе, коворкинги», - комментирует Виктория Горячева, замдиректора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers.

Что касается коммерческих условий, в 2020 году средняя ставка аренды в офисах класса А снизилась на 5,5% и составила 1 567 руб./кв. м/месяц. В классе В за год средняя ставка выросла незначительно (+1,6%) – с 1 076 руб./кв. м/месяц в 2019 году до 1 094 руб./кв. м/месяц. Наиболее высокий уровень ставок приходится на основные деловые зоны: Центральный, Московский и Адмиралтейский районы.

Пандемия в значительной степени скорректировала объемы спекулятивного ввода. Вместо запланированных 107 тыс. кв. м, в 2020 году было введено в эксплуатацию 57 тыс. кв. м. Многие девелоперы приняли решение не вводить офисные площади без предварительных договоров аренды на часть площадей и перенесли сроки ввода на 2021 год.

Всего в 2020 году рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга вырос на 137 тыс. кв. м, достигнув 3,7 млн кв. м. 75% объема новых площадей представлены объектами класса А. В 2020 году было введено четыре бизнес-центра класса А: Avenue Page (4 000 кв. м), «Невский 1» (5 000 кв. м), «Дом 12» в составе МФК «Новая Голландия» (11 320 кв. м) и вторая очередь делового комплекса «Лахта Центр» (80 000 кв. м), которая составляет 60% от годового прироста предложения.

В 2021 году девелоперы планируют ввести порядка 160 тыс. кв. м. При этом почти половина запланированных к вводу зданий – проекты реконструкции. Наибольшая часть планируемого ввода (40%) сосредоточена в Московском районе: это БЦ «Атлас Сити 1» и «Атлас Сити 2», БЦ «Авиор Тауэр» в составе МФК «Аэропортсити Санкт-Петербург». Почти 20% ввода приходится на Василеостровский район, где анонсирован ввод БЦ «Тесла», БЦ «Максидом» и БЦ «Морская Резиденция» (которая не будет доступна для аренды).

«2020 год стал годом переоценки значимости офисного пространства и прежнего формата работы. В ближайшее время мы увидим тенденцию к переходу на гибридный формат работы, что даст толчок для развития сразу нескольких процессов: оптимизации площадей, переездов и переоборудования текущего офиса. Мы ожидаем ротацию арендаторов, однако прирост нового спроса будет ограничен. В то же время, некоторые компании все чаще обращают внимание на формат коворкингов. Кризис показал, что наиболее важное условие для арендаторов – быть максимально адаптивными. На этом фоне гибкие пространства, которые позволяют заключать долгосрочные и краткосрочные договоры аренды и оперативно менять количество рабочих мест, выглядят привлекательными для арендаторов», - полагает Виктория Горячева.


ИСТОЧНИК: пресс-служба Colliers International
ИСТОЧНИК ФОТО: https://ocenkaomega.ru

Поделиться: