Сдача жилья в аренду – альтернатива банковским вкладам
Аналитики Циан составили рейтинг городов-миллионников России по доходности жилья от сдачи в аренду, посчитали среднюю ставку и срок окупаемости инвестиций. Недвижимость под сдачу остается чуть более прибыльным вариантом инвестиций, чем банковский вклад.
- Доходность от сдачи в аренду снижается: в 2018 году рантье зарабатывали 7,3%, в 2019 году – 6,7%, в 2020 году – 6,3%, в 2021 году – 5,6%.
- Сдавать квартиру в аренду выгоднее всего в Челябинске, где средняя доходность аренды составляет 7,2%. Минимальную доходность получают инвесторы в Санкт-Петербурге – 4,2% годовых.
- Больше всего в год платят арендаторы в Москве (540 тыс. рублей) и Санкт-Петербурге (310 тыс. рублей), наименее затратно снимать жилье в Челябинске (всего 150 тыс. рублей). В среднем по городам-миллионникам России годовая аренда обходится в ~220 тыс. рублей.
- Жилье дорожает быстрее аренды: за год средняя стоимость квартиры на вторичном рынке городов-миллионников увеличилась на 16,1%, ставка аренды – на 2,2%.
- Средняя окупаемость квартиры – 18,2 года. Дольше всего возвращать стоимость жилья за счет аренды в Санкт-Петербурге (24 года). Период окупаемости увеличивается. Для недвижимости, приобретенной в 2018 году он составлял порядка 13,8 лет, в 2019 году – 15 лет, в 2020 году – 15,9 лет.
- Сдача квартиры в аренду остается выгоднее банковского вклада. Доходность рантье в среднем по городам-миллионникам составляет 5,6% годовых, а у держателя рублевого депозита – 4,4%.
В рейтинге доходности учитывались города с численность населения от 1 млн человек. Эксперты проанализировали по каждой локации среднюю стоимость квартир (студий, 1- и 2-комнатных) на вторичном рынке и арендную ставку в них за последние четыре года.
I. Доходность от сдачи в аренду с каждым годом снижается
Средний уровень доходности от сдачи квартиры в аренду в городах-миллионниках России составляет 5,6%. Год назад он был выше – 6,3%, в 2019 году – 6,7%, в 2018 году – 7,3%. Это говорит о том, что квартиры дорожают более быстрыми темпами, чем растет ставка аренды. Особенно это проявилось в 2020 году - по сравнению с прошлым годом доходность сократилась сразу на 0,7 п.п. (ранее темпы были ниже).
Самая выгодная недвижимость для сдачи в аренду в Челябинске
Между отдельными городами доходность от сдачи в аренду различается почти в 2 раза. Самый высокий показатель в Челябинске (7,2%), далее следуют Волгоград (6,5%) и Екатеринбург (6,4%). В первых двух случаях это связано с низкой стоимостью жилья в этих городах (минимальные значения среди всех миллионников), в случае Екатеринбурга - с достаточно высокими ставками аренды (3-е место после Москвы и Санкт-Петербурга).
Наименьшую доходность получают рантье в Санкт-Петербурге (4,2%), Казани и Москве (по 4,5%) - здесь арендодатели имеют пассивный доход сопоставимый с процентами по банковским вкладам. В этих городах самые дорогие квартиры на вторичном рынке среди всех городов-миллионников. Эксперты Циан отмечают обратную зависимость между стоимостью жилья и доходностью арендодателей.
II. Рантье в “столицах” зарабатывают больше всех
Недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге имеет минимальные показатели доходности от сдачи в аренду за счет значительных изначальных вложений. Но в абсолютных величинах именно в “столицах” рантье зарабатывают больше всех. В среднем за год сдача квартиры в аренду приносит в Москве 544 тыс. рублей, в Санкт-Петербурге – 308 тыс. рублей. Далее следуют Екатеринбург (244 тыс.), Новосибирск (232 тыс.). Замыкает топ-5 Казань (214 тыс.). Это самые крупные города России с большим притоком мигрантов и значительным спросом на рынке аренды, поэтому и ставки здесь – самые высокие по стране. Кроме того, на вторичном рынке здесь велика доля квартир в недавно сданных домах, приобретенных с инвестиционными целями, что также повышает средний ценник.
Меньше всего зарабатывают рантье в Челябинске (154 тыс. рублей в год), Воронеже (169 тыс.) и Перми (170 тыс.)
В среднем по городам-миллионникам годовая арендная ставка составляет 223 тыс. рублей. Это всего на 5 тыс. рублей больше, чем в прошлом году.
III. Стоимость жилья растет быстрее ставки аренды
Средняя ставка аренды студий, 1 и 2-комнатных квартир в городах-миллионниках России в июне 2021 года составляет 18,6 тыс. рублей. За год показатель увеличился на 2,2%. В целом в миллионниках за последние 4 года средняя ставка аренды практически не изменилась. Средняя цена квартиры достигла 4,2 млн рублей, за год прибавив 16,1%. До этого рост составлял 5-8% в год.
Такая динамика стала реакцией на увеличение цен на первичном рынке, где с весны прошлого года действовала программа льготного ипотечного кредитования. Ажиотажный спрос на новостройки вызвал их подорожание, в результате чего часть потенциальных покупателей обратили свое внимание на вторичный рынок, где цены росли не так стремительно, а ставка по ипотеке была на минимальном уровне.
Рынок аренды, напротив, стагнировал. Многие арендаторы при переходе на удаленный формат работы покидали региональные центры, спрос на съем жилья сокращался. Снижались и ставки, которые с частичным возобновлением работы в офисах стали восстанавливаться очень плавно. Кроме того, при минимальных процентах по ипотеке как на первичном, так и на вторичном рынке многие бывшие арендаторы переходили в категорию покупателей недвижимости, что также привело к сокращению спроса и ценника.
В некоторых городах ставка даже сократилась по сравнению с прошлым годом. Так на 9% снижение в Воронеже, на 7,7% – в Краснодаре, на 6% – в Перми, на 3,4% – в Санкт-Петербурге, на 1,3% – в Самаре. Стоимость квартир при этом выросла во всех городах от 7,4% в Ростове-на-Дону до 29,9% в Омске.
IV. Средний срок окупаемости квартиры - 18 лет
Бизнес по сдаче квартиры в аренду подразумевает значительные первоначальные инвестиции, которые требуют длительного срока окупаемости, прежде, чем начнут приносить доход. Аналитики Циан подсчитали, что в среднем по городам-миллионникам необходимо 18 лет для того, чтобы вернуть вложенные средства. Самый высокий показатель окупаемости в Санкт-Петербурге – 24 года. Более 20 лет он также составляет в Москве и Казани (22,4 и 22,5 лет) и в Нижнем Новгороде (20,2 лет).
Быстрее всего «вернуть» стоимость жилья за счет сдачи в аренду удастся в Челябинске (13,9 лет), Волгограде (15,3 лет) и Екатеринбурге (15,6 лет).
Срок окупаемости инвестиций продолжает увеличиваться. Для недвижимости, приобретенной в 2018 году, он составляет порядка 13,8 лет, 2019 году – 15 лет, 2020 году – 16 лет.
V. Сдача квартиры в аренду выгоднее банковского вклада
Планомерное снижение ключевой ставки, которое наблюдалось с начала 2015 года, вело к падению доходности по банковским депозитам. Альтернативным вариантом сохранения и преумножения средств стала сдача недвижимости в аренду. Даже в первой половине 2021 года, когда ЦБ стал повышать ключевую ставку, а доходность за счет роста цен на недвижимость сокращается, выгода от такого инвестирования сохраняется. По подсчетам аналитиков Циан, средняя доходность арендодателей в городах-миллионниках в 2021 году на 1,2 п.п. выше, чем банковского вкладчика. Только в Санкт-Петербурге, где она составляет 4,2%, выгоднее вложить средства в банк. Пограничные значения также в Москве и Казани (доходность 4,5%).
Последний месяц, по которому ЦБ приводит данные по банковским вкладам - апрель. К этому времени статистика еще не полностью успела “учесть” решение по повышению ключевой ставки. В дальнейшем вероятно сокращение разрыва между доходностью от сдачи квартиры и от банковских депозитов.
Кроме того, фактическая доходность от сдачи в аренду чуть ниже расчетной, т.к. в стоимости квартиры не учитываются косвенные расходы - затраты на ремонт, часть коммунальных платежей, налоги, а также поправка на возможный простой помещения.
«Сдача квартиры в аренду – один из самых простых и доступных инструментов инвестирования. Такой способ вложения средств остается чуть более прибыльным, чем банковские депозиты даже при существенном росте цен на недвижимость в течение предыдущего года, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – В 2020 году спрос на арендном рынке существенно просел на фоне перевода части сотрудников на дистанционный формат работы, и рантье были вынуждены снижать ставки. Впоследствии их восстановление шло крайне медленно. При сохранении стагнации ставок доходность будет и дальше сокращаться».
Город |
Средняя стоимость квартир (студий, 1- и 2-комнатных) на вторичном рынке, млн руб. |
Средняя годовая ставка аренды, тыс. руб. |
Средняя ставка аренды в месяц, тыс. руб. |
Доходность |
Срок окупаемости, лет |
Челябинск |
2,13 |
153,6 |
12,8 |
7,2% |
13,9 |
Волгоград |
2,65 |
172,8 |
14,4 |
6,5% |
15,3 |
Екатеринбург |
3,79 |
243,6 |
20,3 |
6,4% |
15,6 |
Ростов-на-Дону |
3,14 |
201,6 |
16,8 |
6,4% |
15,6 |
Новосибирск |
3,91 |
231,6 |
19,3 |
5,9% |
16,9 |
Красноярск |
3,61 |
211,2 |
17,6 |
5,9% |
17,1 |
Омск |
2,97 |
174,0 |
14,5 |
5,9% |
17,1 |
Пермь |
2,95 |
170,4 |
14,2 |
5,8% |
17,3 |
Самара |
3,06 |
176,4 |
14,7 |
5,8% |
17,3 |
Краснодар |
3,57 |
202,8 |
16,9 |
5,7% |
17,6 |
Уфа |
3,70 |
196,8 |
16,4 |
5,3% |
18,8 |
Воронеж |
3,20 |
169,2 |
14,1 |
5,3% |
18,9 |
Нижний Новгород |
4,09 |
202,8 |
16,9 |
5,0% |
20,2 |
Москва |
12,15 |
543,6 |
45,3 |
4,5% |
22,4 |
Казань |
4,80 |
213,6 |
17,8 |
4,5% |
22,5 |
Санкт-Петербург |
7,43 |
308,4 |
25,7 |
4,2% |
24,1 |
К концу I полугодия 2021 года средняя стоимость студий в новостройках Новой Москвы достигла 6 млн рублей – рекордного значения за всю историю рынка. За прошедшие 12 месяцев такие квартиры подорожали на 35%, подсчитали эксперты «Метриум». При этом впервые суммарная доля студий и однокомнатных квартир превысила половину от общего числа квартир на местном рынке.
В конце I полугодия 2021 года средняя стоимость студий в новостройках Новой Москвы составила 6,01 млн рублей. В аналогичный период 2020 года среднюю студию в ТиНАО можно было приобрести за 4,44 млн рублей, то есть самый доступный и компактный формат квартир в Новой Москве за год подорожал на 35%. Между тем два года назад студию можно было купить за 3,9 млн рублей, три года назад – за 3,13 млн рублей. Таким образом, за три года студии на локальном рынке выросли в цене почти в два раза.
Удельная цена студий также интенсивно росла. Сейчас квадратный метр обойдется покупателям в 244 тыс. рублей – сопоставимо со средней ценой квадратного метра в массовых новостройках «старой» Москвы (245,5 тыс. рублей за кв.м). В I полугодии 2020 года этот показатель составлял 167 тыс. рублей за кв.м., в I полугодии 2019 года – 144 тыс. рублей, в I полугодии 2018 года – 126 тыс. рублей. По подсчетам аналитиков «Метриум», последние четыре года студии в Новой Москве дорожали со скоростью 6% в квартал.
Примечательно, что площадь студий на местном рынке за год уменьшилась. Если сейчас такое жилье в среднем занимает 24,6 кв.м, то год назад – 26,5 кв.м.
Источник: «Метриум»
Рост стоимости студий происходит на фоне увеличения их предложения. Во II квартале на рынке новостроек Новой Москвы застройщики продавали более 1,8 тыс. студий. Это на 76% больше, чем год назад (1 тыс. единиц). Доля студий среди других квартир местного рынка при этом увеличилась за 12 месяцев с 11% до 17%.
В совокупности с однокомнатными квартирами – другим малоформатным типом жилья – студии составили по итогам I полугодия 52% предложения. Число однокомнатных квартир увеличилось за год с 3,3 тыс. до 3,7 тыс. (на 13%), а их доля в предложении – 31% до 35%.
«Популярность студий в первой половине 2021 года обусловлена, в частности, притоком на рынок инвесторов - людей, покупавших малогабаритные квартиры для сдачи в аренду, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). – Снижение ставок по ипотеке стимулировало продажи самых доступных квартир, но теперь доля таких покупателей, скорее всего, будет меньше. Как представляется, с окончанием действия программы льготной ипотеки спрос будет смещаться в сторону более просторных квартир. Этому будут способствовать новые условия получения «семейной ипотеки», которые во многом похожи на условия льготной программы в ее прежнем виде, но доступны только для семей, где в 2018 году или позже родился хотя бы один ребенок».
«Рост цен на небольшое жилье в Новой Москве свидетельствует о мощном спросе, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – По-видимому именно здесь ищут подходящие квартиры те клиенты, которым не удалось приобрести жилье в старых границах Москвы из-за быстрого роста цен на них в последний год. Новая Москва всё еще предлагает более доступный ценовой уровень, поэтому этот рынок останется очень активным в ближайшее время».
Источник: «Метриум»
Постоянный рост автопарка москвичей приводит к сложностям с парковкой. Поэтому наличие паркинга в жилом комплексе является важным преимуществом при выборе квартиры в новостройке. Аналитики департамента проектного консалтинга Est-a-Tet составили рейтинг проектов с самыми высокими и самыми низкими ценами на машино-места в границах Старой Москвы в классах комфорт и бизнес.
Самые бюджетные:
- В ЖК «Южные Тополя» в районе Марьино машино-место можно приобрести по цене от 904 тыс. рублей, и это самая низкая цена в городе. Обусловлено это и довольно компактной площадью – 9,9 кв.м. ЖК позиционирует себя в сегменте «комфорт+» и располагается в пешей доступности от метро «Люблино» и метро «Братиславская». Паркинг в ЖК двухэтажный, подземный, вмещает 920 машино-мест.
- ЖК «Город на реке Тушино-2018» тоже может похвастаться доступными парковочными местами. Приобрести машино-место площадью 13,3 кв. м можно за 904,1 тыс. рублей. В ЖК комфорт-класса двухуровневый подземный паркинг оборудован удобными лифтами, на которых можно спуститься к автомобилю прямо со своего этажа. Для владельцев двух автомобилей в ЖК представлен уникальный семейный формат машино-мест — это 2 полноценных расположенных рядом парковочных места. Приобретая семейные машино-места, можно сэкономить до 550 тыс. рублей. Доступная стоимость обусловлена высоким коэффициентом обеспеченности кварталов машино-местами. ЖК расположен в пешей доступности от метро «Спартак» и имеет удобный выезд на Волоколамское шоссе.
- В ЖК «Южные Сады» парковочное место обойдётся немного дороже – 960 тыс. рублей, площадь – 13,3 кв.м. ЖК располагается в районе Южное Бутово, в пешей доступности от станции метро «Бунинская Аллея». Парковка в ЖК двухэтажная и подземная, рассчитана на 326 машин. Для семьи с двумя автомобилями застройщик предложил удобное решение – зависимое машино-место по цене 350-350 тыс. рублей.
- В ЖК «Лайф Варшавская» в районе Москворечье-Сабурово стоимость на парковочные места варьируется от 1 до 1,5 млн рублей за площадь 13,2 кв.м. Разница в цене за одну и ту же площадь обусловлена расположением, а также удобством выезда с парковки. Паркинг в ЖК одноуровневый, подземный. Комплекс расположен в двух минутах от метро «Варшавская».
- ЖК «Дискавери Парк» предлагает к продаже парковочные места стоимостью от 1,3 до 2,2 млн рублей, площадью от 13,3 до 19,1 кв.м. ЖК располагается в пешей доступности от м. «Ховрино», и имеет удобный выезд на ул. Дыбенко.
№ |
Название, адрес |
Площадь, кв. м |
Стоимость, руб. |
Девелопер |
||
Мин. |
Макс. |
Мин. |
Макс. |
|||
1 |
ЖК «Тополя», ул. Верхние Поля, 32, к. 1 |
9,9 |
19,9 |
904 000 |
1 839 000 |
Москапстрой |
2 |
ЖК «Южные сады», |
13,3 |
20,0 |
960 003 |
1 285 005 |
А101 |
3 |
ЖК «Город на реке Тушино-2018», |
13,3 |
13,3 |
904 175 |
1 446 875 |
Стадион Спартак |
4 |
ЖК «Лайф Варшавская», |
13,2 |
13,2 |
1 045 000 |
1 590 000 |
Пионер |
5 |
ЖК «Дискавери Парк», |
13,3 |
19,1 |
1 333 168 |
2 247 200 |
MR Group |
Самые дорогие:
- Первое место занимает ЖК бизнес-класса «Татлин Апартментс», который расположен в Басманном районе. Самое дорогое парковочное место на 1 автомобиль площадью 17,9 кв. м в этом ЖК обойдётся в 4,9 млн рублей, а самое бюджетное – 4 млн рублей. Паркинг подземный с одним уровнем, рассчитанный на 70 м/м, в продаже также представлены семейные машино-места площадью 32 кв. м, мото-места, велопарковка, двухуровневая парковочная система (на одном месте – 2 авто). Также в паркинге дома расположены зарядки для электрокаров и келлеры для хранения крупногабаритных вещей.
- В ЖК «Рихард» (1 корпус) в престижном Хорошёвском районе одинарное место площадью 14,1 кв. м обойдётся в 4,1 млн рублей, также в продаже имеются «сдвоенные» семейные места, в котором одно является зависимым. Есть и паркинг для мотоциклов. Во втором корпусе паркинг стоит дешевле – от 2,5 млн рублей за машиноместо. Подземная одноуровневая парковка рассчитана на 228 автомобилей.
- В ЖК бизнес-класса West Garden самое дорогое машино-место представлено в первой очереди строительства – 3,9 млн рублей за площадь 17,4 кв.м. Во второй очереди стоимость самого дорогого места – 3,1 млн рублей за 21 кв.м. Всего в подземном паркинге предусмотрено 1600 машино-мест.
- Клубный дом «Счастье на Ломоносовском», расположенный в элитном районе Раменки, предлагает к приобретению машино-места стоимостью от 3 до 3,3 млн рублей, площадью 13,2 кв.м. В подземном паркинге 1 уровень на 56 машино-мест.
- В ЖК «Крылья» парковочное место площадью 19,7 кв.м обойдётся в 2,9 млн рублей. Также в паркинге ЖК представлены и более бюджетные места – 13 кв.м от 2,1 млн рублей. Всего подземный паркинг вмещает чуть больше 750 парковочных мест.
№ |
Название, адрес |
Площадь, кв. м |
Стоимость, руб. |
Девелопер |
||
Мин. |
Макс. |
Мин. |
Макс. |
|||
1 |
ЖК «Татлин Апартментс», |
14,9 |
17,9 |
4 000 000 |
4 900 000 |
Vesta Development |
2 |
ЖК «Рихард», |
13,3 |
14,5 |
2 500 000 |
4 100 000 |
ФСК |
3 |
ЖК «West Garden», |
13,3 |
21,0 |
2 700 000 |
3 900 000 |
Интеко |
4 |
ЖК «Счастье на Ломоносовском», р-н Раменки, Ломоносовский пр-т, 36А, корп. 1 |
13,2 |
13,2 |
3 061 800 |
3 345 300 |
ГК Эталон |
5 |
ЖК «Крылья», |
14,1 |
19,7 |
2 122 312 |
2 890 000 |
ГК Эталон |