Сдача жилья в аренду – альтернатива банковским вкладам
Аналитики Циан составили рейтинг городов-миллионников России по доходности жилья от сдачи в аренду, посчитали среднюю ставку и срок окупаемости инвестиций. Недвижимость под сдачу остается чуть более прибыльным вариантом инвестиций, чем банковский вклад.
- Доходность от сдачи в аренду снижается: в 2018 году рантье зарабатывали 7,3%, в 2019 году – 6,7%, в 2020 году – 6,3%, в 2021 году – 5,6%.
- Сдавать квартиру в аренду выгоднее всего в Челябинске, где средняя доходность аренды составляет 7,2%. Минимальную доходность получают инвесторы в Санкт-Петербурге – 4,2% годовых.
- Больше всего в год платят арендаторы в Москве (540 тыс. рублей) и Санкт-Петербурге (310 тыс. рублей), наименее затратно снимать жилье в Челябинске (всего 150 тыс. рублей). В среднем по городам-миллионникам России годовая аренда обходится в ~220 тыс. рублей.
- Жилье дорожает быстрее аренды: за год средняя стоимость квартиры на вторичном рынке городов-миллионников увеличилась на 16,1%, ставка аренды – на 2,2%.
- Средняя окупаемость квартиры – 18,2 года. Дольше всего возвращать стоимость жилья за счет аренды в Санкт-Петербурге (24 года). Период окупаемости увеличивается. Для недвижимости, приобретенной в 2018 году он составлял порядка 13,8 лет, в 2019 году – 15 лет, в 2020 году – 15,9 лет.
- Сдача квартиры в аренду остается выгоднее банковского вклада. Доходность рантье в среднем по городам-миллионникам составляет 5,6% годовых, а у держателя рублевого депозита – 4,4%.
В рейтинге доходности учитывались города с численность населения от 1 млн человек. Эксперты проанализировали по каждой локации среднюю стоимость квартир (студий, 1- и 2-комнатных) на вторичном рынке и арендную ставку в них за последние четыре года.
I. Доходность от сдачи в аренду с каждым годом снижается
Средний уровень доходности от сдачи квартиры в аренду в городах-миллионниках России составляет 5,6%. Год назад он был выше – 6,3%, в 2019 году – 6,7%, в 2018 году – 7,3%. Это говорит о том, что квартиры дорожают более быстрыми темпами, чем растет ставка аренды. Особенно это проявилось в 2020 году - по сравнению с прошлым годом доходность сократилась сразу на 0,7 п.п. (ранее темпы были ниже).
Самая выгодная недвижимость для сдачи в аренду в Челябинске
Между отдельными городами доходность от сдачи в аренду различается почти в 2 раза. Самый высокий показатель в Челябинске (7,2%), далее следуют Волгоград (6,5%) и Екатеринбург (6,4%). В первых двух случаях это связано с низкой стоимостью жилья в этих городах (минимальные значения среди всех миллионников), в случае Екатеринбурга - с достаточно высокими ставками аренды (3-е место после Москвы и Санкт-Петербурга).
Наименьшую доходность получают рантье в Санкт-Петербурге (4,2%), Казани и Москве (по 4,5%) - здесь арендодатели имеют пассивный доход сопоставимый с процентами по банковским вкладам. В этих городах самые дорогие квартиры на вторичном рынке среди всех городов-миллионников. Эксперты Циан отмечают обратную зависимость между стоимостью жилья и доходностью арендодателей.
II. Рантье в “столицах” зарабатывают больше всех
Недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге имеет минимальные показатели доходности от сдачи в аренду за счет значительных изначальных вложений. Но в абсолютных величинах именно в “столицах” рантье зарабатывают больше всех. В среднем за год сдача квартиры в аренду приносит в Москве 544 тыс. рублей, в Санкт-Петербурге – 308 тыс. рублей. Далее следуют Екатеринбург (244 тыс.), Новосибирск (232 тыс.). Замыкает топ-5 Казань (214 тыс.). Это самые крупные города России с большим притоком мигрантов и значительным спросом на рынке аренды, поэтому и ставки здесь – самые высокие по стране. Кроме того, на вторичном рынке здесь велика доля квартир в недавно сданных домах, приобретенных с инвестиционными целями, что также повышает средний ценник.
Меньше всего зарабатывают рантье в Челябинске (154 тыс. рублей в год), Воронеже (169 тыс.) и Перми (170 тыс.)
В среднем по городам-миллионникам годовая арендная ставка составляет 223 тыс. рублей. Это всего на 5 тыс. рублей больше, чем в прошлом году.
III. Стоимость жилья растет быстрее ставки аренды
Средняя ставка аренды студий, 1 и 2-комнатных квартир в городах-миллионниках России в июне 2021 года составляет 18,6 тыс. рублей. За год показатель увеличился на 2,2%. В целом в миллионниках за последние 4 года средняя ставка аренды практически не изменилась. Средняя цена квартиры достигла 4,2 млн рублей, за год прибавив 16,1%. До этого рост составлял 5-8% в год.
Такая динамика стала реакцией на увеличение цен на первичном рынке, где с весны прошлого года действовала программа льготного ипотечного кредитования. Ажиотажный спрос на новостройки вызвал их подорожание, в результате чего часть потенциальных покупателей обратили свое внимание на вторичный рынок, где цены росли не так стремительно, а ставка по ипотеке была на минимальном уровне.
Рынок аренды, напротив, стагнировал. Многие арендаторы при переходе на удаленный формат работы покидали региональные центры, спрос на съем жилья сокращался. Снижались и ставки, которые с частичным возобновлением работы в офисах стали восстанавливаться очень плавно. Кроме того, при минимальных процентах по ипотеке как на первичном, так и на вторичном рынке многие бывшие арендаторы переходили в категорию покупателей недвижимости, что также привело к сокращению спроса и ценника.
В некоторых городах ставка даже сократилась по сравнению с прошлым годом. Так на 9% снижение в Воронеже, на 7,7% – в Краснодаре, на 6% – в Перми, на 3,4% – в Санкт-Петербурге, на 1,3% – в Самаре. Стоимость квартир при этом выросла во всех городах от 7,4% в Ростове-на-Дону до 29,9% в Омске.
IV. Средний срок окупаемости квартиры - 18 лет
Бизнес по сдаче квартиры в аренду подразумевает значительные первоначальные инвестиции, которые требуют длительного срока окупаемости, прежде, чем начнут приносить доход. Аналитики Циан подсчитали, что в среднем по городам-миллионникам необходимо 18 лет для того, чтобы вернуть вложенные средства. Самый высокий показатель окупаемости в Санкт-Петербурге – 24 года. Более 20 лет он также составляет в Москве и Казани (22,4 и 22,5 лет) и в Нижнем Новгороде (20,2 лет).
Быстрее всего «вернуть» стоимость жилья за счет сдачи в аренду удастся в Челябинске (13,9 лет), Волгограде (15,3 лет) и Екатеринбурге (15,6 лет).
Срок окупаемости инвестиций продолжает увеличиваться. Для недвижимости, приобретенной в 2018 году, он составляет порядка 13,8 лет, 2019 году – 15 лет, 2020 году – 16 лет.
V. Сдача квартиры в аренду выгоднее банковского вклада
Планомерное снижение ключевой ставки, которое наблюдалось с начала 2015 года, вело к падению доходности по банковским депозитам. Альтернативным вариантом сохранения и преумножения средств стала сдача недвижимости в аренду. Даже в первой половине 2021 года, когда ЦБ стал повышать ключевую ставку, а доходность за счет роста цен на недвижимость сокращается, выгода от такого инвестирования сохраняется. По подсчетам аналитиков Циан, средняя доходность арендодателей в городах-миллионниках в 2021 году на 1,2 п.п. выше, чем банковского вкладчика. Только в Санкт-Петербурге, где она составляет 4,2%, выгоднее вложить средства в банк. Пограничные значения также в Москве и Казани (доходность 4,5%).
Последний месяц, по которому ЦБ приводит данные по банковским вкладам - апрель. К этому времени статистика еще не полностью успела “учесть” решение по повышению ключевой ставки. В дальнейшем вероятно сокращение разрыва между доходностью от сдачи квартиры и от банковских депозитов.
Кроме того, фактическая доходность от сдачи в аренду чуть ниже расчетной, т.к. в стоимости квартиры не учитываются косвенные расходы - затраты на ремонт, часть коммунальных платежей, налоги, а также поправка на возможный простой помещения.
«Сдача квартиры в аренду – один из самых простых и доступных инструментов инвестирования. Такой способ вложения средств остается чуть более прибыльным, чем банковские депозиты даже при существенном росте цен на недвижимость в течение предыдущего года, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – В 2020 году спрос на арендном рынке существенно просел на фоне перевода части сотрудников на дистанционный формат работы, и рантье были вынуждены снижать ставки. Впоследствии их восстановление шло крайне медленно. При сохранении стагнации ставок доходность будет и дальше сокращаться».
|
Город |
Средняя стоимость квартир (студий, 1- и 2-комнатных) на вторичном рынке, млн руб. |
Средняя годовая ставка аренды, тыс. руб. |
Средняя ставка аренды в месяц, тыс. руб. |
Доходность |
Срок окупаемости, лет |
|
Челябинск |
2,13 |
153,6 |
12,8 |
7,2% |
13,9 |
|
Волгоград |
2,65 |
172,8 |
14,4 |
6,5% |
15,3 |
|
Екатеринбург |
3,79 |
243,6 |
20,3 |
6,4% |
15,6 |
|
Ростов-на-Дону |
3,14 |
201,6 |
16,8 |
6,4% |
15,6 |
|
Новосибирск |
3,91 |
231,6 |
19,3 |
5,9% |
16,9 |
|
Красноярск |
3,61 |
211,2 |
17,6 |
5,9% |
17,1 |
|
Омск |
2,97 |
174,0 |
14,5 |
5,9% |
17,1 |
|
Пермь |
2,95 |
170,4 |
14,2 |
5,8% |
17,3 |
|
Самара |
3,06 |
176,4 |
14,7 |
5,8% |
17,3 |
|
Краснодар |
3,57 |
202,8 |
16,9 |
5,7% |
17,6 |
|
Уфа |
3,70 |
196,8 |
16,4 |
5,3% |
18,8 |
|
Воронеж |
3,20 |
169,2 |
14,1 |
5,3% |
18,9 |
|
Нижний Новгород |
4,09 |
202,8 |
16,9 |
5,0% |
20,2 |
|
Москва |
12,15 |
543,6 |
45,3 |
4,5% |
22,4 |
|
Казань |
4,80 |
213,6 |
17,8 |
4,5% |
22,5 |
|
Санкт-Петербург |
7,43 |
308,4 |
25,7 |
4,2% |
24,1 |
По данным Colliers, в первом квартале 2021 года средний уровень вакантности в торговых центрах Санкт-Петербурга снизился с 5,1% до 4,9%. При этом доля свободных помещений в наиболее качественных торговых центрах составила 2,2% (-0,2 п.п. за квартал).
Динамика уровня вакантности говорит о росте активности арендаторов. Так, в первом квартале наибольшее количество открытий наблюдалось в сегменте одежды и обуви – 48% точек от общего количества сделок в первом квартале. Например, были открыты магазины Helly Hansen в ТРЦ «МЕГА Дыбенко», Gloria Jeans в ТРК «ЛЕТО». Готовится к открытию польский бренд Medicine в ТРЦ «Галерея».
Второе место по количеству открытий занимают магазины техники и электроники (10%). Сеть Yamaguchi открыла три магазина в ТК «Невский Центр», ТРЦ «Галерея», ТРК «Гранд Каньон». Также наращивала свое присутствие сеть ювелирных украшений SOKOLOV, открывшая точки в ТРЦ «МЕГА Дыбенко» и ТК «Невский Центр».
Среди новых брендов, вышедших на рынок Санкт-Петербурга в первом квартале 2021 года, можно отметить шоурум одежды от Павла Воли и Ляйсан Утяшевой VolЯ Wear в ТК «Невский Центр» и магазин «Первый мебельный» в ТРК «Питер Радуга».
Работа торговых центров в начале 2021 года продолжалась с сохранением коронавирусных ограничений. С 30 января 2021 года были введены некоторые послабления: была возобновлена работа музеев, выставок, театров и ледовых катков в торговых центрах. Предельная заполняемость залов в кинотеатрах была увеличена с 25% до 50%. Наконец, с 12 февраля были открыты фуд-корты при условии заполняемости в 75%. На фоне послабления коронавирусных ограничений начал восстанавливаться уровень посещаемости торговых центров. По данным Watcom, трафик торговых центров постепенно приближается к «допандемийному» уровню. Так, если посещаемость ТЦ по итогам четвертого квартала 2020 года была на 30% ниже показателя за аналогичный период 2019 года, то уже в первом квартале 2021 года трафик составил 83,5% от обычного уровня первого квартала 2019 года.
По данным Colliers, до конца 2021 года планируется открыть два торговых центра общей площадью 27 тыс. кв. м – это четвертая очередь ТРК «Заневский каскад» и ТК «Солнечный город» (был введен в апреле 2021 года).
«Для торговых центров по-прежнему важно поддерживать актуальность концепции, вовремя вносить изменения, которые позволят дать новый импульс объектам с целью сохранения востребованности у своего посетителя, а также привлечения нового трафика. Предложение качественных торговых центров ограничено, и оставаться конкурентоспособными можно только за счет проведения необходимых и правильных преобразований. Один из ярких примеров обновления – реконцепция легендарного «Дома Мод», где происходит глобальная перезагрузка объекта. Так, в 2019 году открыл свои двери бренд Uniqlo впервые в формате стрит-ритейла в России. А в 2020 году состоялась сделка с компанией IRIDATO Group, которая на нескольких этажах представит модное fashion-пространство городского значения, где будут собраны лимитированные линейки более 50 мировых брендов streetwear&lifestyle и лучшие коллекции российских дизайнеров. Отметим, что это значимая сделка для всего российского рынка ритейла – Colliers как брокер получила «золотой кирпич» на премии CRE Moscow Awards 2021 за лучшую сделку аренды в сегменте торговой недвижимости в России», - комментирует Ирина Царькова, директор департамента торговой недвижимости Colliers.
Несмотря на снижение общего объема предложения на рынке новостроек за прошедший год на 30%, объем предложения квартир с отделкой, наоборот, увеличился на 14%. Департамент консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья» проанализировал предложение, цены и спрос на лоты с отделкой на первичном жилом рынке «старой» Москвы.
Общий объем предложения квартир и апартаментов с отделкой на рынке новостроек Москвы на конец первого квартала 2021 года составляет 11 785 лотов. Из них 1 590 предложений с предчистовой отделкой (white box) и 10 195 предложений с чистовой отделкой. Наибольший объем предложения с отделкой приходится на массовый сегмент – 55% от общего объема предложения. На долю бизнес-класса приходится 30%, на долю элитного сегмента – 15%.
Объем предложения лотов с чистовой отделкой за прошедший год в массовом сегменте увеличился на 3% и составил 6 240 лотов. В бизнес-классе наблюдается снижение на 10% до 2 534 лотов. Бизнес-класс лидирует по объему предложения квартир в состоянии предчистовой отделки. За год объем предложения лотов white box в бизнес-классе вырос вдвое до почти 1 000 лотов.
«По итогам первого квартала впервые в истории первичного жилого рынка объем предложения с отделкой в массовом сегменте превысил объем предложения без отделки в том же классе. Несмотря на снижение объема предложения на первичном рынке, объем предложения лотов с отделкой вырос на 14%. Доля лотов с отделкой в общей структуре предложения увеличилась с 28% по итогам первого квартала 2020 года до 45% на конец апреля 2021 года», - отмечает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитика агентства недвижимости «Азбука Жилья».
За последний год наблюдалось беспрецедентное увеличение цен на квартиры и апартаменты, при этом лоты с отделкой продемонстрировали максимальный рост цен. К примеру, в бизнес-классе средняя стоимость лотов без отделки за год увеличилась на 22%, а у лотов в состоянии чистовой отделки – рост на 39% до 340 тыс. руб., в состоянии предчистовой отделки – рост на 41% до 393 тыс. руб.
В массовом сегменте рост цен составил 14% на квартиры с чистовой отделкой – до 221 тыс. руб. за 1 кв. м, и на 22% на квартиры с предчистовой отделкой – в среднем до 248 тыс. руб.
Квартиры с отделкой становятся популярнее у покупателей. По итогам перового квартала текущего года на территории «старой» Москвы с отделкой было продано 7 146 лотов, что составляет 44% от общего объема продаж за данный период. Для сравнения за аналогичный период 2020 года было реализовано 4 787 лотов с отделкой – 36% от общего количества продаж за первый квартал прошлого года.
Из 7 146 лотов с отделкой больше всего пришлось на массовый сегмент – 5 633 лота. При этом в массовом сегменте за первые три месяца 2021 года было продано лотов с отделкой больше, чем лотов без отделки. Доля продаж с отделкой в данном сегменте по итогам первого квартала составила 56% - впервые в истории первичного жилого рынка.
«Квартиры и апартаменты с отделкой занимают все более прочные позиции на рынке новостроек Москвы. Это прослеживается, в том числе, и по статистике выхода новых жилых корпусов в реализацию. По итогам 2020 года более половины всех корпусов, реализация которых началась в течение 2020 года, составляли корпуса, где продавались лоты с отделкой. В разрезе по типам квартир можно отметить тенденцию роста объема предложения трехкомнатных квартир – их доля возросла с 18% до 25%, что тоже свидетельствует об определенном изменении покупательских предпочтений в сторону квартир с отделкой», - говорит Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитика агентства недвижимости «Азбука Жилья».