Рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в мае 2009 г.: спрос по-прежнему низкий

Внешняя благоприятная конъюнктура в мае 2009 года способствовала дальнейшему росту российских фондовых индексов и укреплению рубля. В связи с этим номинально индексы рынка коммерческой недвижимости в долларах выросли. Однако в реальности на внутреннем рынке кризисные процессы продолжаются, спрос на недвижимость по-прежнему низкий, что привело к падению цен на торговые и офисные помещения в среднем на 3-4% в рублях за май 2009 г.

 

Банки предпринимают попытки отчуждения имущества у несостоятельных заемщиков (на офисном рынке: «Балтийский банк» отстаивает свои права на офисы в комплексе «Монблан» компании «Строймонтаж», на рынке торговой недвижимости: «МДМ-Банк», кредитор собственника здания торгового центра «Перинные ряды» на Думской улице, 4 требует продажи активов в счет взыскания задолженности, начальную цену банк просит назначить в размере $34,9 млн.)

 

Индикаторы рынка коммерческой недвижимости:

Индикаторы	31.05.09	Изменение за май 2009, %	Изменение с начала кризиса, %
Средняя арендная ставка на торговые помещения, $/кв. м/мес.	32,8	6,6%	-42,5%
Средняя арендная ставка на офисные помещения, $/кв. м/мес.	23,4	5,9%	-38,4%
Средняя цена продажи торговых помещений, $/кв. м	3605	4,0%	-35,3%
Средняя цена продажи офисных помещений, $/кв. м	3267	3,9%	-27,1%

Примечания:

Цены и ставки указаны по данным «открытого» предложения без учета скидок

Изменение цен и ставок рассчитано в долларах США

Началом кризиса в расчете считается сентябрь 2008 года

 

Офисы

Месяц назад Аналитический департамент ГУД уже сообщал, что после корректировки арендных условий отток арендаторов из бизнес-центров сократился. Собственникам бизнес-центров, идущим на уступки арендаторам, удается привлечь арендаторов. В мае 2009 г. в подтверждение данной ситуации была осуществлена самая крупная за последний год сделка на офисном рынке аренды: интернет-провайдер Yota арендовала 7800 кв. м в бизнес-центре «Atlantic-City». Офисы класса А здесь в мае сдавались по ставке 760 руб. за кв. м в месяц без НДС. С учетом размера арендуемых площадей дисконт для компании Yota мог составить 25-30% от ставки открытого предложения.

Минимальные цены продажи офисных зданий составляют 20 000 руб. за кв. м. Так, например, коммерческие здания на Уральской ул. продаются сейчас по цене от 20 000 руб. за кв. м, на Обводном канале – от 30 000 руб. за кв. м. Цена офисов класса В начинается от 45 000 руб. за кв. м.

 

Торговля

Реальные денежные доходы населения за период январь-апрель 2009 года снизились на 15,2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, розничный товарооборот за тот же период упал на 6,8%. Так как тенденция падения реальной заработной платы сохраняется, аналитики Гильдии управляющих и девелоперов прогнозируют более высокие темпы падения розничной торговли в ближайшие месяцы.

Наиболее значимым событием на рынке торговой недвижимости в мае стало решение о продаже холдингом «Адамант» долей в ТРК «Заневский Каскад» и ТЦ «Заневский Каскад-2» (40% и 50% соответственно). Заинтересованный покупатель - ГК «Здоровье» (экс-владелец сети «Копейка»). Кроме торговых комплексов у ст.м. «Ладожская» обсуждается возможность продажи «Адамантом»  ТРК «Континент» на Стачек пр. и на Байконурской ул.

 

Гостиницы

В первом квартале 2009 года в Санкт-Петербурге были введены 2 гостиницы: Courtyard by Marriott на наб. канала Грибоедова 166, лит. А на 274 номера и Москва (3 оч.) на пл. Александра Невского, 2, лит. Б на 90 номеров. Всего в 2009 году ожидается ввод 1500-2000 номеров.

Увеличилось число «замороженных» строящихся объектов (Sheraton в Пулково, Domina Prestige на Большой Морской ул., Starwood на наб. реки Карповки, отель в составе комплекса «Невский Коллизей» и др.).  С целью экономии крупные гостиницы «замораживают» часть номерного фонда (Гранд Отель Европа, Коринтия Невский Палас, Park Inn на пл. Победы).

Тем не менее, число новых заявленных проектов гостиниц велико. Интерес к гостиничным проектам в условиях кризиса остается, только в 2009 году были обнародованы следующие планы по строительству гостиниц: 

Финская гостиничная сеть Sokos Hotel, владеющая в Санкт-Петербурге тремя отелями, планирует открыть еще 5 отелей под брендом Sokos

Компания «Отель-инвест» заявила о планах строительства отеля на 165 номеров на ул. Маяковского, 5, управлять которым будет французская сеть  Accor

Структура корпорации «Элис» - «Инвестиционная группа «Отель» - получила на изыскательские работы участок около «Владимирского пассажа» под строительство гостиницы

Компания «Конкорд Менеджмент и Консалтинг», заявила о планах реализации рядом с Парком 300-летия проект Центра водного туризма, включая отель 4* на 150 номеров, несколько конгресс-холлов и предприятия общественного питания и развлечений

УК «Питер» до 2015 г. планирует построить отель на ул.Ефимова на 150-250 номеров.

Компания «Причал» заявила о планах строительства на Малом пр. Васильевского острова трёхзвёздочного отеля на 100 номеров

Сеть Hilton подписала протокол о намерениях с собственником комплекса зданий на Английской наб., 62-64 — компанией «Братина»

Компания «Балтийский монолит» планирует построить к 2012 году гостиничный комплекс на 126 номеров на Английской наб., 72.

Загрузка отелей в I квартале 2009 г. снизилась до 15-40% (в среднем порядка 30%). Наибольшее падение в сегменте 4 звезд, так загрузка отелей Sokos в 1 кв. 2009 составила 12%. Наилучшие показатели заполняемости демонстрируют мини-отели.

Цена номера оказывает все большее влияние на спрос. Большинство гостиниц применяют различные меры повышения заполняемости: спецпредложения (пакеты выходного дня, клубные скидки, скидки на проживание больше 1 дня и т.д.), скидки на дополнительные услуги. Однако существенного падения стоимости проживания не произошло.

 

Стоимость проживания в двухместном стандартном номере в гостиницах Петербурга в 2009 г, руб./номер/сутки:

Категория	Сезон
	Низкий	Средний	Высокий
5*	8450-11400	9200-16600	12500-24200
4*	4000-10300	4500-14000	5400-18700
3*	2200-4000	2200-6000	2500-8000
Эконом-класс и мини	600-3100	1000-5000	1500-5500

 

Материал предоставлен ГУД