«Метриум»: Самые продаваемые новостройки Новой Москвы по итогам I полугодия
В I полугодии 2021 года 39,5% всех сделок с новостройками были зафиксированы в пяти из 33 проектов ТиНАО, подсчитали эксперты «Метриум». В наиболее востребованном у покупателей жилом комплексе девелоперу удалось реализовать за полгода почти 1,5 тыс. лотов, а его доля в общем объеме сделок достигла 10,6%. При этом среди самых популярных проектов две трети составляют ЖК со средней стоимостью квадратного метра менее 200 тыс. рублей.
По подсчетам экспертов «Метриум», за первые 6 месяцев 2021 года в Новой Москве было зарегистрировано 14 тыс. договоров долевого участия, что на 72% превышает показатель за аналогичный период прошлого года. В среднем каждый месяц дольщики заключали здесь почти 2,3 тыс. ДДУ. Однако доля пяти наиболее популярных ЖК за год сократилась на 17,5% до 39,5%.
За полгода топ-15 самых популярных объектов обновился незначительно, в нем появились три новых проекта: ЖК «Испанские кварталы» и ЖК «Белые ночи» от застройщика ГК «А101», а также ЖК «Середневский лес» от ГК «ПИК». Гораздо более существенные изменения произошли в структуре рейтинга.
Со второго на первое место поднялся ЖК «Скандинавия» от девелопера ГК «А101», в котором за полгода было реализовано почти 1,5 тыс. квартир, что составило 10,6% от общего объема продаж. При этом во II квартале 2021 года на лоты в данном проекты было заключено на 77,1% больше ДДУ, чем в январе-марте, что обусловлено выходом на рынок значительного объема предложения. Стоит отметить, что за 6 месяцев средняя стоимость квадратного метра в ЖК «Скандинавия» выросла на 13,5%, преодолев отметку в 200 тыс. рублей.
«По итогам полугодия в наших проектах было заключено почти 30% от общего объема всех сделок в ТиНАО, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Скандинавия», «Испанские кварталы», «Москва А101», «Белые ночи», «Прокшино»). – За этот период мы вывели в продажу 17 корпусов в жилых комплексах «Скандинавия» и «Прокшино» – перспективных локациях ТиНАО, где сосредоточен основной спрос, обеспечив рынок востребованным предложением. Как один из результатов, июнь стал для нас рекордным месяцем. Объемы продаж превысили 31 тыс. кв. метров – это больше, чем в любой другой месяц 2021 года».
«Серебро» досталось ЖК «Новые Ватутинки. Микрорайон Центральный» от застройщика «Инвестраст», на который приходится 7,8% всех ДДУ. Отметим, что за счет активных продаж в I квартале 2021 года данный проект совершил впечатляющий рывок с восьмого места, на котором он располагался по итогам 2020 года. Однако в апреле-июне количество сделок значительно сократилось из-за вымывания наиболее ликвидных лотов. Средневзвешенная цена «квадрата» в этом ЖК за шесть месяцев выросла на 22,7%, составив 174,9 тыс. рублей.
«Бронзу» берет ЖК «Бунинские луга» от ГК «ПИК», который в конце прошлого года замыкал первую пятерку. В его корпусах было заключено 7,2% от общего количества сделок. Средняя стоимость квадратного метра в данном комплексе за полгода также значительно увеличилась (на 22,1%), достигнув 194,8 тыс. рублей.
Из прочих достижений стоит отметить значительный рост продаж (в 60 раз) в ЖК «Новые Ватутинки. Микрорайон Десна». Если в I квартале в нем было куплено 13 лотов, то за два весенних и один летний месяц – 781 (второй результат по итогам II квартала). Это обусловлено выходом на рынок значительного объема предложения в новой очереди.
По данным «Метриум» средневзвешенная стоимость квадратного метра в новостройках ТиНАО за прошедший год увеличилась на 34,8%, достигнув 191,6 тыс. рублей. При этом в 6 из 15 проектов «квадрат» стоит дешевле среднего значения.
Эксперты «Метриум» отмечают, что 15 наиболее популярных проектов реализуются 8 застройщиками. По сравнению с предыдущим периодом их количество увеличилось за счет появления в рейтинге компании «Центр-Инвест». На долю ГК «А101» приходится четыре ЖК, ГК «ПИК» – три, ГК «Абсолют», «Инвесттраст» и ГК «Самолет» – по два, ГК «МИЦ» и «Центр-Инвест» - по одному.
«В первом полугодии 2021 года спрос на новостройки в ТиНАО демонстрировал высокие темпы роста, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Как и в предыдущие периоды, наиболее востребованными были проекты комплексного освоения территории, предусматривающие размещение в шаговой доступности всей необходимой инфраструктуры. При этом в самых популярных комплексах стоимость квадратного метра сопоставима или даже превышает среднерыночные показатели. Это обусловлено возросшими требованиями клиентов к качеству городской среды».
По итогам 2020 года, на петербургский складской рынок было выведено 187 110 кв. м новых площадей, что на 34% превышает показатель 2019 года. При этом на класс А пришлось 156 630 кв. м, на класс В – 30 480 кв. м. На 2021 год аналитики Bright Rich | CORFAC Int. прогнозируют ввод 288 000 кв. м – этот показатель станет рекордным за последние пять лет. В 2020 г. на рынок были выведены спекулятивные площади в складском комплексе «Марвел-Логистика» («PNK Парк Софийская») – 61 860 кв. м, новая очередь площадью 56 513 кв. м в логопарке «Осиновая роща», 14 544 кв. м в СК «Raum Бугры», 7 036 кв. м в СК «Петергофский», 3 571 кв. м в «Технопарке Мебельный 3» и 2 171 кв. м в складском комплексе «Ручьи».
Несмотря на то, что склады оказались самым устойчивым сегментом коммерческой недвижимости, годовой объем сделок (аренда, продажа, субаренда, продление договоров) уменьшился на 23% и составил 464 810 кв. м.
Среди ключевых сделок – аренда компанией «Эксклюзив» 37 000 кв. м в индустриальном парке «Русич-Шушары», покупка компанией Fix Price 35 400 кв. м в «PNK Парк Софийская 2», аренда компанией OZON 28 700 кв. м в складском комплексе «Марвел-Логистика» («PNK Софийская КАД»), покупка компанией «Ситилинк» склада в «Торгово-логистическом комплексе».
Средний уровень вакансии по рынку составляет 4,3%, или 162 470 кв. м. При этом на класс А приходится 3,3%, на класс В – 5,6%. Большая часть незанятых площадей расположена на севере Петербурга – 57 590 кв. м.
Средняя арендная ставка в классе А составляет 341 руб./кв. м/мес. (без учета НДС, ОРЕХ, коммунальных услуг, стеллажей), в классе В – 273 руб./кв. м/мес. (также triple net). Эксперты компании ожидают, что в 2021 г. ставки могут несколько вырасти – до 345 руб./кв. м/мес. в классе А и до 275 руб./кв. м/мес. в В-классе (triple net).
Евгений Титаренко, партнер Bright Rich | CORFAC Int., отмечает: «В 2021 году на рынке W&I ждем развития тех трендов, которые начали набирать популярность в 2020 г. Это перепрофилирование нерентабельных розничных магазинов в дарксторы, а также использование части помещений стрит-ритейла, в том числе цокольных этажей, под нужды экспресс-доставки, dark-kitchen и других востребованных направлений. Складская недвижимость, по нашим оценкам, продолжит оставаться одним из наиболее привлекательных направлений, в том числе с точки зрения инвестиций».
Доля квартир с отделкой от застройщика на рынке массовых новостроек Москвы в 2020 году увеличилась на 19 п.п. и составила 65% к концу 2020 года, по подсчетам аналитиков «Метриум». Вместе с тем снизилась доля не только квартир без ремонта, но и с предчистовой отделкой.
В декабре 2020 года на рынке массовых новостроек Москвы застройщики продавали порядка 14,1 тыс. квартир, подсчитали аналитики «Метриум». Из них 9,2 тысяч предлагались девелоперами с финишной отделкой. Порядка 3,6 тыс. квартир были предусмотрены без ремонта и еще 1,3 тыс. – в формате white box, то есть в предчистовой отделке.
За прошедший год сократилось предложение всех типов отделки, кроме чистовой. Число вариантов жилья под ключ за год увеличилось на 19%. Количество квартир без ремонта в продаже снизилось почти наполовину (–48%). Число вариантов жилья с предчистовой отделкой также радикально уменьшилось – на 40%.
«Квартиры с отделкой позволяют существенно расширить потенциальную аудиторию покупателей, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – Когда мы даем клиентам выбор, мы можем привлечь покупателей с разными тактическими целями – одни стремятся пораньше заселиться и сэкономить, другим хочется полностью реализовать свой дизайн-проект. Некоторые застройщики идут дальше, и предлагают несколько вариантов отделки. К примеру, в нашем проекте “Любовь и голуби” все квартиры и апартаменты предлагаются с отделкой white box. Дополнительно клиент может заказать финишную отделку, которая представлена в двух ценовых пакетах – “комфорт” и “бизнес”, которые различаются по стоимости материалов, используемых для ремонта».
Соотношение квартир с разным типом отделки к концу 2020 года было таким. Большая часть жилья продавалась под ключ (65% против 46% годом ранее). Доля квартир без отделки составила 25%, тогда как в декабре 2019 года она достигала 41%. Предложение квартир с предчистовой отделкой снизилось за год с 13% до 9%.
«Квартира с отделкой – во многом антикризисный продукт, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Отделка от застройщика дешевле ремонта собственными силами и заселиться можно сразу после получения ключей, не затрачивая средства, скажем, на аренду временного жилья. Стоимость ремонта включается в ипотеку, если покупатель привлекает кредит. В то же время линейка квартир без отделки также останется на рынке, потому что всегда найдутся клиенты, которые хотят радикально перестроить планировку жилья или реализовать авангардный проект».