За год в Москве раскупили около 40% всех апартаментов
На первичном рынке Москвы по итогам второго квартала доля апартаментов составляет 19,9% – это 5,8 тысяч лотов общей площадью 365,8 тысяч квадратных метров в 153 корпусах или 95 проектах. За квартал предложение сократилось более чем на 20%, а за год – на 43%. Цены выросли за год на 33%.
В сегменте апартаментов предложение продолжает сокращаться. За второй квартал 2021 года объём предложения уменьшился на 22,4% и составил 365,8 тыс. кв. м. За год объём предложения сократился на 42,9%. В преддверии принятия закона о правовом статусе апартаментов (Госдума вернётся к нему осенью) спрос на них растёт. Во втором квартале 2021 года объём реализованного спроса вырос на 39,9%, в годовом выражении спрос вырос в 3,6 раз.
Доля апартаментов (без элитного сегмента) на первичном рынке жилой недвижимости столицы составляет 19,9% от общей площади площади лотов, в предыдущем квартале доля данного сегмента находилась на том же уровне – 20%. В продаже представлено 5,8 тысяч апартаментов общей площадью 365,8 тыс. кв. м в 153 корпусах или 95 проектах.
«Спрос на апартаменты большой, а предложение сокращается – это неизбежно приводит к росту цен, – анализирует ситуацию Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet. – За квартал средневзвешенная цена предложения выросла на 9,9% и достигла показателя 431,8 тысяч рублей за квадратный метр. За год рост цен на апартаменты составил 32,9%».
В структуре спроса по бюджету в сегменте апартаментов (без элитного сегмента) основная доля приходится на лоты от 5 до 14 млн рублей (51%), однако эта доля сократилась – в предыдущем квартале на лоты данной категории приходилось 72% спроса. В структуре предложения доля лотов стоимостью от 5 до 14 млн рублей – 45%. Следует отметить, что за квартал структура спроса заметно изменилась: выросла доля спроса в категории лотов дороже 23 млн рублей (с 9% в предыдущем квартале до 25% в этом квартале) за счёт выхода в реализацию в первом квартале 2021 года новых премиальных проектов, пользующихся высоким покупательским спросом.
В структуре спроса по площади в сегменте апартаментов (без элитного сегмента) преобладают лоты площадью до 50 кв. м (55%), в структуре предложения таких лотов 48%. При этом по сравнению с предыдущим кварталом выросла доля апартаментов площадью до 40 кв.м – с 19% до 36% за счёт выхода новых проектов комфорт-класса со стартовыми пулами, состоящими преимущественно из студий и однокомнатных лотов.
За квартал в сегменте апартаментов (без элитного сегмента) выросла доля студий за счёт пополнения предложения в данной категории в комфорт- и бизнес-классе. «В настоящий момент сложилась нетипичная ситуация: предложение студий превышает спрос (доля в предложении – 20%, в спросе – 19%), но поскольку в сегменте апартаментов студии пользуются высоким спросом, в дальнейшем баланс спроса и предложения вернётся к нормальному, и спрос вновь будет опережать предложение», – рассказывает Роман Родионцев.
За квартал объём предложения апартаментов уменьшился во всех классах: в комфорт-классе – на 28% до 83,9 тыс. кв. м, в бизнес-классе – на 15,5% до 143,9 тыс. кв. м, в премиум-классе – на 25,1% (до 138,0 тыс. кв. м). Средневзвешенная цена предложения апартаментов за квартал выросла во всех классах. При этом наиболее существенный рост отмечается в комфорт-классе – на 29,6%. В бизнес-классе рост цены за квартал составил 3,6%, в премиум-классе – 10,5%. В годовой динамике цена апартаментов в комфорт-классе выросла на 40,2%, в бизнес-классе – на 10,9%, в премиум-классе – на 23,2%.
В большинстве регионов России купить квартиру в кредит по субсидированной ставке станет намного сложнее из-за ограничения суммы займа в 3 млн рублей. По подсчетам аналитиков «Метриум», в основе которых лежат данные ЦБ РФ, в 59 регионах страны в апреле россияне брали в среднем в долг на покупку жилья больше 3 млн рублей. На долю этих локальных рынков жилья приходится 63% выданных кредитов.
В пятницу власти объявили о продлении программы субсидирования ипотеки, но с изменением её условий. С 1 июля под сниженную ставку можно взять максимум 3 млн рублей, вместо 6 млн во всей стране и 12 млн в Москве и Санкт-Петербурге. По-прежнему субсидия дается только при покупке жилья у застройщика, готового или строящегося. Ставка при этом возросла до 7%. Аналитики «Метриум» проанализировали, в каких регионах новые параметры программы осложнят покупку жилья в кредит.
В апреле 2021 года в среднем на покупку квартиры в строящихся домах россияне занимали у банков 3,85 млн рублей. Больше всего денег в кредит приходилось брать в Москве (7,05 млн) и Московской области (5,60 млн рублей), меньше всего – в Алтайском крае (2,25 млн рублей и Псковской области – 2,3 млн рублей.
В 59 регионах в среднем заем на строящееся жилье был выше 3 млн рублей. Соответственно, чтобы после 1 июля получить кредит по сниженной ставке многим потенциальным покупателям придется увеличить первоначальный взнос. До 100 тыс. дополнительных рублей понадобится заемщикам в Бурятии и Смоленской области (средний размер займа – 3,10 млн рублей), Ивановской области (3,06 млн), Хакасии (3,04 млн), Костромской и Кемеровской областях (3,01 млн). В других регионах средний кредит заметно выше. В целом на долю 59 регионов, жителям которых обычно нужно на новое жилье в кредит больше 3 млн рублей, приходится 63% выданных в России кредитов.
В Москве, где потенциальным покупателям квартиры в новостройке понадобится денег больше других жителей России, по новым условиям программы купить ничего не получится. Сейчас самый доступный вариант квартиры – студия в ЖК «Южные сады» площадью 24,1 кв.м. за 4,85 млн рублей. Соответственно, чтобы получить в кредит с субсидированной ставкой 3 млн рублей, клиенту понадобится внести 1,85 млн рублей или 38% от стоимости квартиры. Такие первоначальные взносы встречаются редко, а минимальный, предусмотренный программой господдержки, – 15%.
В Новой Москве еще есть новостройки с квартирами, которые можно купить на новых условиях программы субсидирования, хотя их очень мало. В ЖК «Борисоглебское» однокомнатные квартиры площадью 31 кв.м за 3,79 млн рублей и в ЖК «Середневский лес» студии площадью 19,9 кв.м. продаются за 4,24 млн рублей, то есть при первоначальном взносе чуть больше 20% покупатель вполне сможет получить кредит с субсидированной ставкой.
«У потенциальных покупателей жилья в Новой Москве все-таки есть возможность приобрести квартиру в кредит на выгодных условиях, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). – Во-первых, можно отслеживать новинки, то есть новые корпуса в масштабных проектах, которые уже давно на рынке, но постоянно пополняются новыми корпусами, либо в новых проектах. На старте продаж отдельных корпусов или ЖК еще могут быть цены, допускающие кредит на льготных условиях, хотя в этом случае речь скорее будет идти о компактных квартирах. Кроме того, намного привлекательнее станут условия по «семейной ипотеке»: воспользоваться ей смогут семьи даже с одним ребенком, рожденным после 1 января 2018 года. Такая программа предусматривает почти столь же выгодную ставку и другие условия, при этом максимальная сумма кредита намного выше, что даст покупателям широкий выбор подходящих вариантов. Наконец, девелоперы нередко предлагают собственные программы поддержки ипотечных покупателей».
Аналитики «Метриум» отмечают, что программа «Господдержки 2020» со ставкой 7% в крупных городах теперь фактически продолжит действовать только для семей, в которых есть хотя бы один ребенок младше 3 лет. Помимо этого, по-прежнему доступна программа «Семейная ипотека» для семей с двумя и более детьми, родившимися с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 года (ставка около 4,7%).
Регионы, где средний размер кредита больше 3 млн рублей
|
Регион |
Средний размер кредита на строящееся жилье в апреле 2021, млн руб |
|
г. Москва |
7,05 |
|
Московская область |
5,60 |
|
Чеченская Республика |
5,13 |
|
Сахалинская область |
4,99 |
|
Чукотский автономный округ |
4,64 |
|
г. Санкт-Петербург |
4,62 |
|
Республика Калмыкия |
4,59 |
|
Республика Саха (Якутия) |
4,56 |
|
Республика Тыва |
4,28 |
|
Приморский край |
4,21 |
|
Республика Дагестан |
4,16 |
|
Томская область |
4,13 |
|
Хабаровский край |
4,13 |
|
Еврейская автономная область |
4,12 |
|
Ямало-Ненецкий автономный округ |
4,10 |
|
Магаданская область |
4,06 |
|
Камчатский край |
4,01 |
|
Республика Ингушетия |
4,00 |
|
Ленинградская область |
3,97 |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
3,95 |
|
Мурманская область |
3,94 |
|
Иркутская область |
3,81 |
|
Амурская область |
3,77 |
|
Омская область |
3,74 |
|
Карачаево-Черкесская Республика |
3,72 |
|
Забайкальский край |
3,66 |
|
Нижегородская область |
3,66 |
|
г. Севастополь |
3,63 |
|
Новгородская область |
3,62 |
|
Республика Северная Осетия - Алания |
3,60 |
|
Ханты-Мансийский автономный округ - Югра |
3,51 |
|
Тверская область |
3,50 |
|
Тульская область |
3,49 |
|
Липецкая область |
3,49 |
|
Ненецкий автономный округ |
3,46 |
|
Калужская область |
3,45 |
|
Белгородская область |
3,45 |
|
Республика Татарстан (Татарстан) |
3,42 |
|
Курская область |
3,41 |
|
Брянская область |
3,41 |
|
Саратовская область |
3,40 |
|
Ставропольский край |
3,30 |
|
Республика Мордовия |
3,29 |
|
Волгоградская область |
3,26 |
|
Астраханская область |
3,26 |
|
Владимирская область |
3,22 |
|
Красноярский край |
3,22 |
|
Новосибирская область |
3,19 |
|
Республика Адыгея (Адыгея) |
3,18 |
|
Республика Коми |
3,17 |
|
Тюменская область без данных по ХМАО и ЯНАО |
3,13 |
|
Архангельская область без данных по НАО |
3,11 |
|
Орловская область |
3,11 |
|
Республика Бурятия |
3,10 |
|
Смоленская область |
3,10 |
|
Ивановская область |
3,06 |
|
Республика Хакасия |
3,04 |
|
Костромская область |
3,01 |
|
Кемеровская область - Кузбасс |
3,01 |
Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ
Между тем в 26 регионах России средний размер выданной ипотеки был меньше 3 млн рублей, то есть можно предположить, что значительная доля квартир в местных новостройках будет продаваться в кредит по программе субсидирования. Какая доля конкретно, определить трудно, так как всё зависит от структуры предложения на местном рынке. Больше всего понадобится занимать жителям Крыма (средний кредит – 2,99 млн рублей), Ярославской области (2,97 млн), Карелии (2,94 млн), Тамбовской области (2,91 млн). С большим запасом кредитного лимита хватит покупателям новостроек в Алтае (2,25 млн рублей), Псковской области (2,30 млн), Алтайском крае (2,33 млн), Курганской области (2,34 млн рублей).
В апреле 2021 года в этих регионах выдали 37% от общего числа кредитов на строящееся жилье в России. Причем среди них довольно крупные локальные рынки жилья: Краснодарский край, Свердловская область, Республика Башкортостан, Ростовская область.
Регионы, где средний размер ипотечного кредита меньше 3 млн рублей
|
Регион |
Средний размер кредита на строящееся жилье в апреле 2021, млн руб. |
|
Республика Крым |
2,99 |
|
Ярославская область |
2,97 |
|
Республика Карелия |
2,94 |
|
Тамбовская область |
2,91 |
|
Свердловская область |
2,88 |
|
Республика Башкортостан |
2,88 |
|
Пермский край |
2,87 |
|
Чувашская Республика - Чувашия |
2,79 |
|
Самарская область |
2,79 |
|
Кировская область |
2,78 |
|
Вологодская область |
2,73 |
|
Ростовская область |
2,72 |
|
Калининградская область |
2,72 |
|
Пензенская область |
2,71 |
|
Краснодарский край |
2,71 |
|
Республика Марий Эл |
2,69 |
|
Челябинская область |
2,68 |
|
Удмуртская Республика |
2,58 |
|
Рязанская область |
2,54 |
|
Оренбургская область |
2,50 |
|
Воронежская область |
2,48 |
|
Ульяновская область |
2,44 |
|
Курганская область |
2,34 |
|
Алтайский край |
2,33 |
|
Псковская область |
2,30 |
|
Республика Алтай |
2,25 |
Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ
«В большинстве регионов с высоким уровнем цен на новостройки программу субсидирования ипотеки можно считать завершенной, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Чтобы получить кредит по низкой ставке местным покупателям придется существенно увеличить первоначальный взнос, либо, что более вероятно, смириться с рыночными условиями кредитования. Возможно, на этом фоне вырастет спрос на потребительский кредит. Радикально сократятся возможности купить в кредит двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры, так как их стоимость в большинстве регионов заметно выше 3 млн рублей».
Самым дорогим элитным объектом в Петербурге эксперты консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg назвали «Императорский яхт-клуб» на 69 квартир-резиденций. Средняя цена квадратного метра здесь составляет 830 тыс. рублей. Проект расположен на Крестовском острове, окружен водой и зеленью парков. Отличительными особенностями проекта являются благоустроенная гранитная набережная, яхтенная марина и вертолетная площадка.
Второе место принадлежит проекту «Особняк Кушелева-Безбородко» на набережной Кутузова, в его составе всего 29 квартир и квадратный метр в среднем стоит 820 тыс. рублей. На данный момент в продаже остались только квартиры-резиденции с воссозданными историческими интерьерами.
Третье место у жилого комплекса One Trinity Place на набережной Адмирала Лазарева. Данный элитный объект был сдан в 2021 г., в его составе – 175 квартир, все они предлагаются с чистовой отделкой. Средняя цена 1 кв. м. составляет 757 тыс. рублей.
По данным Knight Frank St. Petersburg, с начала 2020 года средняя цена на рынке жилья класса А выросла на 17%.