За год в Москве раскупили около 40% всех апартаментов
На первичном рынке Москвы по итогам второго квартала доля апартаментов составляет 19,9% – это 5,8 тысяч лотов общей площадью 365,8 тысяч квадратных метров в 153 корпусах или 95 проектах. За квартал предложение сократилось более чем на 20%, а за год – на 43%. Цены выросли за год на 33%.
В сегменте апартаментов предложение продолжает сокращаться. За второй квартал 2021 года объём предложения уменьшился на 22,4% и составил 365,8 тыс. кв. м. За год объём предложения сократился на 42,9%. В преддверии принятия закона о правовом статусе апартаментов (Госдума вернётся к нему осенью) спрос на них растёт. Во втором квартале 2021 года объём реализованного спроса вырос на 39,9%, в годовом выражении спрос вырос в 3,6 раз.
Доля апартаментов (без элитного сегмента) на первичном рынке жилой недвижимости столицы составляет 19,9% от общей площади площади лотов, в предыдущем квартале доля данного сегмента находилась на том же уровне – 20%. В продаже представлено 5,8 тысяч апартаментов общей площадью 365,8 тыс. кв. м в 153 корпусах или 95 проектах.
«Спрос на апартаменты большой, а предложение сокращается – это неизбежно приводит к росту цен, – анализирует ситуацию Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet. – За квартал средневзвешенная цена предложения выросла на 9,9% и достигла показателя 431,8 тысяч рублей за квадратный метр. За год рост цен на апартаменты составил 32,9%».
В структуре спроса по бюджету в сегменте апартаментов (без элитного сегмента) основная доля приходится на лоты от 5 до 14 млн рублей (51%), однако эта доля сократилась – в предыдущем квартале на лоты данной категории приходилось 72% спроса. В структуре предложения доля лотов стоимостью от 5 до 14 млн рублей – 45%. Следует отметить, что за квартал структура спроса заметно изменилась: выросла доля спроса в категории лотов дороже 23 млн рублей (с 9% в предыдущем квартале до 25% в этом квартале) за счёт выхода в реализацию в первом квартале 2021 года новых премиальных проектов, пользующихся высоким покупательским спросом.
В структуре спроса по площади в сегменте апартаментов (без элитного сегмента) преобладают лоты площадью до 50 кв. м (55%), в структуре предложения таких лотов 48%. При этом по сравнению с предыдущим кварталом выросла доля апартаментов площадью до 40 кв.м – с 19% до 36% за счёт выхода новых проектов комфорт-класса со стартовыми пулами, состоящими преимущественно из студий и однокомнатных лотов.
За квартал в сегменте апартаментов (без элитного сегмента) выросла доля студий за счёт пополнения предложения в данной категории в комфорт- и бизнес-классе. «В настоящий момент сложилась нетипичная ситуация: предложение студий превышает спрос (доля в предложении – 20%, в спросе – 19%), но поскольку в сегменте апартаментов студии пользуются высоким спросом, в дальнейшем баланс спроса и предложения вернётся к нормальному, и спрос вновь будет опережать предложение», – рассказывает Роман Родионцев.
За квартал объём предложения апартаментов уменьшился во всех классах: в комфорт-классе – на 28% до 83,9 тыс. кв. м, в бизнес-классе – на 15,5% до 143,9 тыс. кв. м, в премиум-классе – на 25,1% (до 138,0 тыс. кв. м). Средневзвешенная цена предложения апартаментов за квартал выросла во всех классах. При этом наиболее существенный рост отмечается в комфорт-классе – на 29,6%. В бизнес-классе рост цены за квартал составил 3,6%, в премиум-классе – 10,5%. В годовой динамике цена апартаментов в комфорт-классе выросла на 40,2%, в бизнес-классе – на 10,9%, в премиум-классе – на 23,2%.
В конце 2020 года средняя стоимость квадратного метра в московских новостройках бизнес-класса превысила 300 тыс. рублей – впервые в истории рынка, по наблюдениям экспертов «Метриум». В IV квартале также был зафиксирован самый резкий прирост цены на первичное жилье этого сегмента, а средняя стоимость квартиры достигла 22 млн рублей.
По подсчетам аналитиков «Метриум», в IV квартале 2020 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках бизнес-класса в Москве составила 300,7 тыс. рублей. Это на 9% больше, чем в III квартале (275,8 тыс. рублей). За 12 месяцев показатель увеличился на 24% – год назад новая квартира бизнес-класса обходилась в среднем в 241,7 тыс. рублей за кв.м.
Новостройки бизнес-класса никогда не стоили так дорого: после кризиса 2014-2015 гг., кода они выросли в цене до 252,5 тыс. рублей за кв.м (в I квартале 2015 года), их стоимость снижалась, достигнув минимума в I квартале 2018 года – 223,5 тыс. рублей за кв.м. С тех пор показатель постепенно повышался, а в 2019 году резкими темпами пошел вверх. За год «квадрат» подорожал на 59 тыс. рублей.
Выше 300 тыс. рублей за квадратный метр цена на новостройки бизнес-класса поднялась в четырех административных округах Москвы. В Южном АО такое жилье обойдется в среднем в 338 тыс. рублей за кв.м, в Западном АО – 325 тыс. рублей, в Северном АО – 320 тыс. рублей, в Юго-Западном АО – 302 тыс. рублей за кв.м. В других округах средние цены ниже 300 тыс. рублей, и самые доступные из них можно найти в Северо-Восточном АО (245,9 тыс. рублей за кв.м), Юго-Восточном АО (254,8 тыс. рублей) и Восточном АО (272 тыс. рублей за кв.м).
Средняя стоимость квартиры бизнес-класса за прошедший год также закономерно увеличилась. Сейчас она обойдется в среднем в 22,4 млн рублей (74,6 кв.м), что на 23% больше, чем год назад. Заметнее всего подорожали однокомнатные квартиры – до 14,6 млн рублей (45,1 кв.м) – на 31% больше, чем в конце 2019 года. Двухкомнатные квартиры выросли в цене на 23% до 20,7 млн рублей (за 68,9 кв.м.). В такой же степени подорожали трехкомнатные квартиры до 28,3 млн рублей (100 кв.м). Студии в новостройках бизнес-класса сейчас стоят 10,4 млн рублей (30,2 кв.м), что на 22% больше, чем год назад.
«Новостройки бизнес-класса в 2020 году пользовались огромной популярностью, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это связано с высокой инвестиционной активностью россиян. В 2020 году на фоне мягкой кредитно-денежной политики ЦБ сократилась доходность депозитов, поэтому многие решили вывести деньги со счетов и вложить их в других активы. В кризисных условиях наиболее очевидным вариантом стало жилье – большинство россиян рассматривают как объект для вложений именно недвижимость. В Москве новостройки бизнес-класса обладают оптимальным сочетанием цены, качества и ликвидности, поэтому именно в этом сегменте был зафиксирован значительный всплеск числа сделок и, как следствие, рост цены».
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам декабря 2020 г. совокупный объем предложения квартир бизнес-класса на первичном рынке жилья в старых границах Москвы составил 617,4 тыс. кв. м и 8,2 тыс. лотов. За месяц объем экспозиции вырос на 4,2 % площади и на 6,6% лотов. За год размер экспозиции сократился на 25% площади и 41% лотов.
По итогам декабря 2020 г. средневзвешенная цена (СВЦ) предложения квартир в бизнес-классе составила 303,1 тыс. руб. (+2,1% за месяц). За год СВЦ выросла на 23,4%.
В течение года наблюдалась высокая активность девелоперов на рынке квартир бизнес-класса. Даже несмотря на то, что было выведено 11 новых проектов против 17 в прошлом году, новое предложение выросло на 8% в расчете на количество корпусов (70 против 65).
Половина предложения квартир бизнес-класса приходится на 3 округа: ЮАО (19,3%, +0,4%), ЗАО (16,4%, -1,8%) и САО (12,3%, -1,1%). Наибольшая активность была продемонстрирована в ЮАО, где по итогам года объем предложения вырос на 62%, а его доля выросла на 11,3% благодаря выходу новых проектов и объемов в размере 27 корпусов в 3 новых и уже реализующихся проектах. Несмотря на выход 15 корпусов в 2 новых и 4 в уже реализующихся проектах, в ЗАО за год наблюдалась отрицательная динамика предложения - на 38,8%, а его доля сократилась на 4%. Также существенное сокращение экспозиции произошло в СЗАО (на 54%) несмотря на выход 18 корпусов в 2 новых и в одном уже реализующемся проекте.
В САО объем экспозиции уменьшился на 58%, а его доля - на 9,8%. В этом округе в 2020 г. не вышло ни одного нового проекта и объем пополняется за счет уже реализующихся объектов.
Снижение объемов в реализации говорит об активности покупателей, спрос которых поглощал текущее предложение квартир в реализуемых проектах.
Самым доступным округом стал СВАО с СВЦ на уровне 251,6 тыс. руб. (+3,3% мм), самым дорогим является ЗАО с СВЦ на уровне 341,3 тыс. руб. (+5,6%). Самый высокий рост СВЦ за год - в ЗАО, ЮАО и САО – по 31,8% и 28,5%, что на 8,4% и 5,1% больше, чем в среднем по рынку жилья бизнес-класса.
По средней цене самым доступным является округ ЮВАО - 17,4 млн. руб. (-8,4% мм), самым дорогим – ЗАО со средней ценой квартиры 29 млн руб. (+11,5% мм). Больше всего за год средняя цена квартиры выросла в САО, ЗАО и ВАО – на 53%, 46% и 33%, что на 28%, 20% и 5% больше, чем в среднем по рынку жилья бизнес-класса.
Большая доля предложения бизнес-класса реализуется без отделки 64,9% (+4,9% мм, - 13% гг). На долю предложения с предчистовой отделкой приходится в 2 раза меньше 23,8% (+0,1% мм, +7,5% гг). За месяц доля предложения с отделкой выросла на 4,6% и составила 11,3%. За год ее объем вырос на 35%, а доля – на 5,4%. Но она все еще не становится трендом жилья бизнес-класса.
Более 60% предложения приходится на 3 типа квартир: 3е средней площадью 75 кв. м (26,6%), 4е средней площадью 105 кв. м (19,4%) и 2е средней площадью 49,7 кв. м (14,5%). Средняя площадь всего предложения составила 76 кв. м., которая снизилась за месяц на 2,2%.
По всем типам квартир наблюдается положительная динамика СВЦ. Больше всего за год выросла СВЦ двухкомнатных, однокомнатных и 2е квартир - на 36,3%, 35,8% и 27,3%, что на 12,8%, 12,5% и 4% выше, чем в среднем по рынку. Все остальные типы квартиры выросли в цене на уровне роста рынка – 23%.
Средняя цена квартир бизнес-класса по типам, млн руб.
|
Тип квартир |
дек.19 |
ноя.20 |
дек.20 |
Динамика, %, мм |
Динамика, %, гг |
|
2кк |
15,7 |
21,4 |
22,1 |
3,1% |
40,4% |
|
1кк |
9,8 |
13,8 |
13,6 |
-1,5% |
39,2% |
|
3е |
17,6 |
21,6 |
22,1 |
2,5% |
25,9% |
|
3кк |
21,2 |
26,6 |
26,5 |
-0,4% |
24,9% |
|
2е |
13,1 |
16,3 |
16,3 |
0,4% |
24,4% |
|
студия |
8,1 |
10,2 |
10,1 |
-1,5% |
23,6% |
|
4кк |
27,5 |
31,9 |
31,4 |
-1,4% |
14,2% |
|
4е |
26,3 |
29,1 |
30,0 |
2,9% |
14,1% |
|
многокомн. |
38,4 |
40,0 |
40,1 |
0,2% |
4,6% |
|
Итого |
18,3 |
23,0 |
23,0 |
-0,1% |
25,7% |