Итоги I полугодия на рынке новостроек бизнес-класса Москвы
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/3ec17f7b/040ca5eee14695b2292dd63b.jpg)
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия года на рынке новостроек бизнес-класса Москвы. Объем предложения вырос на 5,1%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 369 865 руб. (+14,9% за 3 месяца; 23% за 6 месяцев; +42,6% за 12 месяцев).
По данным «Метриум», по итогам I полугодия 2021 года на рынке новостроек бизнес-класса г. Москвы в активной фазе реализации был представлен 81 проект, в которых экспонировалось 10 195 квартир[1] (757 тыс. кв. м). Объем предложения жилой недвижимости бизнес-класса увеличился, чему способствовал выход на рынок нового предложения. С начала года число продаваемых лотов выросло на 5,1%, а продаваемая площадь – на 4,6%. При этом за последние 6 месяцев были завершены продажи в 21 проекте (в I квартале выбыло 6 комплексов, во II квартале – 15 проектов).
Новые проекты на первичном рынке жилья бизнес-класса в I полугодии 2021 г.
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
Район |
Месяц |
1 |
Will Towers |
УЭЗ |
ЗАО |
Раменки |
январь |
2 |
Shagal* |
Группа Эталон |
ЮАО |
Даниловский |
январь |
3 |
Dream Towers* |
ГК Регионы |
ЮАО |
Нагатинский затон |
февраль |
4 |
Остров** |
ДОНСТРОЙ |
СЗАО |
Хорошево-Мневники |
февраль |
5 |
Ever |
Tekta Group |
ЮЗАО |
Обручевский |
март |
6 |
Wave* |
MR Group |
ЮАО |
Москворечье-Сабурово |
март |
7 |
AFI Tower |
AFI Development |
СВАО |
Свиблово |
март |
8 |
Very |
ГК Основа |
СВАО |
Марфино |
апрель |
* бронирование
**В проекте присутствуют корпуса бизнес- и премиум-класса
Источник: «Метриум»
С начала года локальный рынок пополнился восемью новыми проектами бизнес-класса, кроме того, возобновились ранее приостановленные продажи в ЖК «Достижение». Также были выставлены на реализацию новые корпуса в уже строящихся жилых комплексах:
– Headliner (очередь 3, корп. 5);
– «Метрополия» (этап 2.2, корп. Amsterdam, Copenhagen);
– «Западный порт» (Блок 2.2.2: корп. 5, 6, 11, 12);
– «Береговой» (2 очередь);
– «Событие» (2 очередь);
– West Garden (корп. 13);
– «Now. Квартал на набережной» (2 очередь, корп. 1.2, 1.3, 1.4, 2.1, 2.2, 2.7);
– TopHILLS (корп. 7);
– Foriver (корп. 1);
– «AFI Park Воронцовский» (корп. 3, 4);
– Sydney City (корп. 3);
– «Павелецкая Сити» (2 очередь: корп. 7 «Вивьен», 8 «Хамфри»);
– «Остров» (2 квартал: корп. 3, 4, 5, 6);
– «Символ» (корп. 26, 27);
– «Ривер Парк» (фаза 2 корпус 4);
– City Bay (2 очередь);
– Nagatino i-Land (корпус А1, корпус Б, корпус В, корпус А2);
– «ЗИЛАРТ» (корп. 13).
В структуре предложения по административным округам лидирующую позицию занял ЗАО с долей в 22,3% (+7,1 п.п.) от общего количества квартир бизнес-класса «старой» Москвы. В данном округе за последние 6 месяцев количество квартир в абсолютном выражении выросло на 54% за счет большого объема экспозиции в проектах «Береговой» (более 800 квартир) и «Событие» (более 400 квартир). В ЗАО появился только один новый комплекс Will Towers, но во многих уже представленных проектах стартовали продажи новых корпусов («Западный порт», «Береговой», «Событие», West Garden).
ЮАО спустился на вторую позицию – на него пришлось около 21,9% (+0,3 п.п.) от общего объема нового строительства. В ЮАО в абсолютном выражении количество квартир выросло на 6,8% относительно конца 2020 года. В данном округе вышли два новых проекта: Dream Towers (девелопер ГК «Регионы») и Shagal (Группа «Эталон»).
Третье место принадлежит ЮВАО (14,4%, -2,2 п.п.), где идет активная реализация проектов «Метрополия» (вышли новые корпуса этап 2.2, корп. Amsterdam, Copenhagen), «Символ» (новые корп. 26, 27) и Balance. За счет выхода в продажу комплекса «Достижение» заметно увеличилась доля СВАО – до 11,7% (+4,5 п.п.). Доля СЗАО в экспозиции составляет всего 10,6% (-3,7 п.п.), хотя в данном округе вышел новый проект «Остров» (ДОНСТРОЙ) и стартовала 2 очередь City Bay (MR Group). Примерно равное распределение долей у ЮЗАО (8,4%, +0,3 п.п.) и САО (6,3%, -3,9 п.п.), а в ЦАО – всего 4,1% (-2,5 п.п.). Минимальная доля предложения по-прежнему отмечается в ВАО (0,2%, -0,2 п.п.).
Источник: «Метриум»
В структуре предложения по стадии строительной готовности наблюдается увеличение доли новостроек на начальной стадии строительства. Благодаря выходу нового предложения, чуть меньше половины всех экспонирующихся квартир сосредоточено в корпусах на начальном этапе строительства – 46,5% (+12,7 п.п. за 6 месяцев), но при этом в прошлом квартале доля предложения квартир в домах на котловане составляла рекордные 51,7%. В новостройках на стадии монтажа реализуется 25,2% (+3,1 п.п.) от всего объема. Домов, где ведутся отделочные работы, – 16,4% (-10,9 п.п.). Доля лотов в уже введенных в эксплуатацию корпусах составила 11,9% (-4,9 п.п.), что близко к минимальным значениям доли готового предложения за последние 4 года.
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
Существенных изменений в структуре предложения по типам квартир по итогам квартала не произошло, однако стоит отметить плавный рост доли студий, однокомнатных и трехкомнатных квартир. Наибольшая доля в предложении по-прежнему принадлежит двухкомнатным лотам (35,2%, -3,4 п.п.). На долю однокомнатных и трехкомнатных квартир приходится 23,9% (+1,2 п.п.) и 30,7% (+3,1 п.п.) соответственно от общего количества. Доля многокомнатных составила всего 5,3% (-1,8 п.п.), студий – 4,8% (+0,9 п.п.).
Структура предложения по типу квартир
(внешний круг – II квартал 2021, внутренний круг – IV квартал 2020 г.)
Источник: «Метриум»
Отделка формата white box становится более популярной. За счет выхода новых проектов доля лотов с предчистовой отделкой по итогам I полугодия 2021 года выросла до 25,7% (+2,5 п.п.). Доля предложения без отделки по-прежнему составляет большую часть предложения (61,3%, -2,4 п.п.). С готовой отделкой экспонировалось 12,5% от общего количества квартир (-0,1 п.п.).
Структура предложения по типу отделки
(внешний круг – II квартал 2021 г., внутренний – IV квартал 2020 г.)
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках бизнес-класса в I квартале 2021 года составила 369 865 руб. (+14,9% за 3 месяца; 23,0% за 6 месяцев; +42,6% за 12 месяцев). Рост обусловлен несколькими факторами: появлением новых объектов с высокой стартовой ценой квадратного метра относительно рынка, а также увеличением покупательской активности в прошедшем периоде. Вымывание квартир с более доступным бюджетом покупки отразилось на росте средней цены практически по всем объектам строительства.
Динамика средней цены предложения в новостройках бизнес-класса с 2019 г., руб.
Источник: «Метриум»
За последние 6 месяцев средние цены выросли во всех округах (медианное значение темпа роста цены квадратного метра по округам составило 21,7%). Наиболее заметное увеличение показателя зафиксировано в округах, где активно выходили новые проекты с высокими стартовыми ценами и завершились продажи менее ликвидных остатков в старых проектах: СВАО (+45,2%), ЗАО (+31,3%), ВАО (+23,3%), СЗАО (22,6%) и ЮЗАО (+21,75). Пересмотра цен застройщиками в сторону снижения отмечено не было. Минимальный рост цены квадратного метра наблюдался в САО (+8,8%). В остальных округах произошло увеличение средневзвешенной цены квадратного метра в пределах 12,4-13,6% за полугодие.
Средняя цена на рынке новостроек бизнес-класса в разрезе округов, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
Средний бюджет предложения на первичном рынке новостроек бизнес-класса составил 27 млн руб. За прошедший квартал бюджет предложения вырос абсолютно во всех типологиях, но самая высокая динамика роста бюджета предложения отмечается у двухкомнатных квартир (+16,9% за 3 месяца; +26,3% за 6 месяца, +46,5% за 12 месяцев).
Динамика средних бюджетов по типам комнатности
Кол-во комнат |
Бюджет, млн руб. |
Динамика за 3 мес. |
Динамика за 6 мес. |
Динамика за 12 мес. |
СТ |
11,8 |
13,2% |
13,4% |
20,6% |
1К |
17,4 |
15,9% |
18,8% |
40,3% |
2К |
26,1 |
16,9% |
26,3% |
46,5% |
3К |
34,7 |
15,3% |
22,5% |
40,8% |
4К+ |
46,0 |
9,7% |
12,0% |
26,8% |
итого |
27,0 |
17,1% |
20,2% |
41,0% |
Источник: «Метриум»
Стоимость квартир бизнес-класса в зависимости от типологии
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость лотов, руб. |
||||||
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
СТ |
17,3 |
28,6 |
45,2 |
289 130 |
412 385 |
631 300 |
6 633 395 |
11 775 505 |
19 144 210 |
1К |
30,3 |
43,8 |
98,4 |
200 000 |
397 440 |
641 000 |
9 096 105 |
17 383 055 |
36 626 175 |
2К |
40,5 |
69,4 |
180,1 |
210 000 |
375 745 |
677 600 |
12 600 835 |
26 053 255 |
66 926 550 |
3К |
63,0 |
98,3 |
221,8 |
181 800 |
352 835 |
710 000 |
15 873 445 |
34 661 895 |
100 947 000 |
4К+ |
65,6 |
124,6 |
338,0 |
229 990 |
372 285 |
655 135 |
22 630 995 |
45 996 610 |
137 578 500 |
итого |
17,3 |
73,0 |
338,0 |
181 800 |
369 865 |
710 000 |
6 633 395 |
26 967 975 |
137 578 500 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в I полугодии 2021 года:
– ЖК «Метрополия» (ЮВАО / р-н Южнопортовый): студия площадью 22,7 кв. м за 6,6 млн руб.
– ЖК AFI Tower (СВАО / р-н Свиблово) студия площадью 21,8 кв. м за 7,8 млн руб.
– ЖК «Фестиваль Парк» (САО / р-н Левобережный): студия площадью 21,1 кв. м за 7,8 млн руб.
Основные тенденции
«Первая половина 2021 года для рынка новостроек бизнес-класс была достаточно оживленной как в части спроса, так и в части предложения, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – За последние 6 месяцев завершились продажи в 21 проекте, а количество представленных проектов снизилось до 81. Последний раз такое «небольшое» число комплексов бизнес-класса отмечалось в I квартале 2017 года (тогда в продаже было 79 комплексов), а за последние 2 года на рынке шла реализация в среднем 95 проектов одновременно. Застройщики вывели на рынок 8 новых комплексов (7 из них в I квартале) и существенно нарастили объем экспозиции в уже представленных проектах, благодаря чему число квартир в экспозиции увеличилось на 5,1% (до 10,2 тыс. штук). Для сравнения – в первой половине 2020 года стартовали всего 3 проекта, а объем предложения на середину года составил 13,8 тыс. квартир.
В бизнес-классе квадратный метр достиг очередного рекорда в 370 тыс. руб. (+14,9% за 3 месяца; 23,0% за 6 месяцев; +42,6% за 12 месяцев), а средний бюджет предложения составил 27 млн руб. (+17,1% за 3 месяца; +20,2% за 6 месяцев; +41,0% за 12 месяцев). Стоит отметить, что за последние 6 месяцев в бизнес-классе средняя стоимость метра выросла заметнее, чем в новостройках массового сегмента (+9,1% за 3 месяца) и в сегменте квартир Новой Москвы (+6,7% за 3 месяца)».
СПРОС
«К середине 2021 года рынок новостроек бизнес-класса в «старой» Москве пришел к весьма напряженному состоянию: предельно высокие цены и дефицит ликвидного предложения, – продолжает Мария Литинецкая. – Динамику роста цены квадратного метра во II квартале 2021 года на уровне +15% можно назвать рекордной, так как за последние 5 лет средний квартальный темп составил 2,7%. До II квартала 2021 года максимальный квартальный рост цен наблюдался в IV квартале прошлого года, когда рынок прибавил +9% к стоимости квадрата. Динамику цен определила высокая активность покупателей, обусловленная фактически завершенной программой льготной ипотеки, а также растущим инвестиционным интересом у клиентов, ориентированных на сохранение своего капитала.
Высокий уровень цен и риск охлаждения рынка будут давить на инвестиционный спрос, а растущие ипотечные ставки и слабая динамика доходов способны охладить спрос со стороны конечных покупателей жилья этого класса. Тем не менее относительно низкий объем текущего предложения и хорошие продажи в последние 12 месяцев могут поспособствовать удержанию застройщиками достигнутого уровня цен в бизнес-классе».
[1] В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/cb605163/7fb9150f81f0dd9622748a64.jpg)
Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, подвели итоги 1 полугодия 2021 года на рынке центральных торговых коридоров Москвы. В отчёте CBRE говорится, что на протяжение последних 6 месяцев уровень вакантных помещений в центральных торговых коридорах оставался стабильным на уровне 15%, но как отмечается в отчёте, темпы восстановления рынка центральных торговых коридоров замедлятся в связи с новыми ограничениями.
Уровень вакантных площадей
По итогам II квартала показатель вакантных помещений в центральных торговых коридорах составил 15,1%, увеличившись относительно предыдущего квартала, на 0,4 п. п. Продолжилась оптимизация банковских сетей в связи с переходом ряда продуктов и сервисов в онлайн. Всего с начала пандемии количество банков в границах центральных торговых коридоров сократилось на 14%. Закрылись «Банк Россия» на 1-й Тверской-Ямской, «Банк ВТБ» на Арбате и на Смоленской площади, «Сбербанк» на Тверской, «Уралсиб» на Новинском бульваре.
Источник: CBRE, II кв. 2021 г.
Новые открытия
Рестораны и кафе по-прежнему доминируют среди новых открытий и составляют около 50%. Среди открытий II квартала – Merlion Dine&Cocktails, Blanco, Fish Fetish, Море на «Патриках». К июню 2021 года сегмент общественного питания практически исчерпал влияние первой волны пандемии и ограничений, введенных в 2020 году: количество точек общепита по итогам II квартала 2021 года восстановилось на 97% к докризисному уровню.
Все большую активность проявляют российские дизайнеры. Так, во II квартале открылись EVE на Садовой-Триумфальной, GATE31 на Большой Дмитровке, MALTSEVA STYLE на Большой Козихинском переулке, La Trika на Петровке. Во втором полугодии также запланирован ряд открытий на ключевых улицах.
Новые ограничения
Введение новых ограничений в конце июня 2021 года на посещение ресторанов и кафе* негативно сказалось на операторах общепита: снижение товарооборотов по различным оценкам составило от 50 до 90% по сравнению с предшествующей неделей.
Основная активность участников рынка в III квартале будет направлена на переговоры с арендодателями по текущим договорам аренды с целью получения льготного периода аренды.
Динамика уровня вакантных помещений и ставок аренды будет зависеть от темпов вакцинации и от того, будут ли введены новые ограничения на работу розничных магазинов и операторов сферы услуг.
*С 28 июня в Москве действует запрет на посещение кафе и ресторанов без QR-кода (за исключением веранд, до 12 июля), подтверждающего факт вакцинации, болезни не более чем полгода назад или наличие отрицательного ПЦР-теста.
Уровень вакантных помещений и ставки аренды в центральных торговых коридорах Москвы
Улица |
Уровень вакантных помещений, % 2 кв. 2021 |
Средняя ставка аренды, руб. кв. м /год 2 кв. 2021 * |
Мясницкая |
14,9% |
75 000 |
Никольская |
18,8% |
110 000 |
Б. Дмитровка |
10,6% |
95 000 |
Патриаршие Пруды |
7,1% |
140 000 |
Арбат |
19,5% |
70 000 |
Тверская |
21,0% |
75 000 |
Пятницкая |
12,2% |
70 000 |
Садовое Кольцо |
13,4% |
50 000 |
Петровка |
19,4% |
145 000 |
Кузнецкий Мост |
11,3% |
150 000 |
1-я Тверская-Ямская |
24,2% |
55 000 |
Столешников переулок |
18,6% |
170 000 |
Новый Арбат |
19,2% |
75 000 |
Б. Никитская |
25,0% |
100 000 |
Маросейка |
9,8% |
90 000 |
Покровка |
11,0% |
65 000 |
*Рассматриваются ставки экспонирования помещений площадью 100-300 кв. м прямоугольной формы с отдельным входом и витриной, расположенные на первом этаже. Ставки указаны с учетом НДС.
Источник: CBRE, II кв. 2021 г.
Юлия Назарова, руководитель направления стрит-ритейла СBRE в Москве, комментирует:
«Несмотря на то, что ставки экспонирования остались практически на уровне предыдущего квартала, основная часть сделок проходит с более существенным дисконтом, чем стандартные 10-20 %: в условиях значительного сокращения спроса собственники торговых помещений проявляют большую гибкость в переговорах. При этом основная часть новых открытий формируется за счет несетевых брендов».
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/401107e8/90f181f26ab5373e94cbc8ad.jpg)
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на первичном рынке Новой Москвы. Объем предложения увеличился на 16,3%. Средневзвешенная цена выросла на 6,7% за квартал, 15,9% за полгода, 34,8% за 12 месяцев и составила 191 640 руб. за кв. м.
По данным «Метриум», по итогам I полугодия 2021 года на первичном рынке новостроек Новой Москвы было представлено 33 жилых комплекса, с совокупным объемом предложения около 10 745 квартир[1] общей площадью 535,5 тыс. кв. м. С начала года предложение увеличилось на 16,3% по количеству квартир и на 9,4% по общей площади экспозиции.
Новые проекты на первичном рынке жилья Новой Москвы в I полугодии 2021 г.
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
Класс |
Старт продаж |
1 |
Новое Внуково |
ГК Самолет |
НАО |
комфорт |
1 кв. 2021 |
2 |
Бристоль |
СЗ «СК Ключ» |
НАО |
комфорт |
1 кв. 2021 |
Источник: «Метриум»
За прошедшие полгода рынок пополнился новыми корпусами в следующих комплексах:
– «Дубровка», корп. 7,8[2];
– «Новые Ватутинки, Центральный», корп. 2/1;
– «Первый Московский», корп. 5;
– «Бунинские луга», корп. 3.5.1, 3.5.2, 3.5.3, 3.6.1, 3.6.2, 3.6.3;
– «Алхимово», корп. 3.1;
– «Середневский лес», корп. 1.3;
– «Скандинавия», корп. 14.1, 14.2, 15, 17.4, 23;
– «Новые Ватутинки. Десна», корп. 15.1, 15.2, 15.3;
– «Переделкино Ближнее», корп. 5, 6;
– «Саларьево парк», корп. 48.1, 48.2, 48.3, 48.4;
– «Остафьево» корп. 11.1;
– «Прокшино» корп. 4.1,4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6.
Все вышедшие новые проекты и очередные корпуса в ранее представленных комплексах находятся в Новомосковском административном округе (НАО). Основной объем предложения по-прежнему сосредоточен в данном округе, а за счет выхода нового объема его доля возросла до 94,8% (+2,1 п.п.). Доля Троицкого административного округа (ТАО) составила всего 5,2%.
Структура предложения по округам (количество квартир)
Источник: «Метриум»
Превалирующий объем экспонируемых квартир располагался в многоэтажных новостройках – 89,2% (+4,2 п.п.). Доля квартир в среднеэтажных домах составила 10,1% (-4,2 п.п.). Меньше всего квартир представлено в малоэтажных корпусах – их доля составила всего 0,7% (без изменения).
Структура предложения по этажности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
За последние полгода в структуре предложения по стадиям строительной готовности существенно выросла доля предложения в корпусах на начальном этапе – увеличилась на рекордные 16,4 п.п. до 39,9%. При этом доля квартир в корпусах на этапе отделки снизилась до 15,2% (-15,2 п.п.). На этапе монтажа сосредоточено чуть меньше, чем на начальном этапе – 39,1% (-3,9 п.п.). Объем предложения в сданных домах увеличился до 5,9% (+2,8 п.п.).
Структура предложения по стадиям строительной готовности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
Увеличение объема предложения в конце I полугодия 2021 года относительно IV квартала прошлого года происходило за счет роста количества квартир в корпусах начального этапа на 97% (с 2,2 до 4,3 тыс. квартир).
В структуре предложения становится больше небольших лотов (студий и однокомнатных квартир) – в конце отчетного периода их совокупная доля составила 51,8% (+7,8 п.п.). Тем не менее основной объем предложения на рынке новостроек Новой Москвы по-прежнему приходится на однокомнатные и двухкомнатные квартиры – 34,8% (+3,7 п.п.) и 33,8% (-4,9 п.п.) соответственно. Доли студий и трехкомнатных лотов сопоставимы – 17% (+4,1 п.п.) и 13,4% (-3,0 п.п.) соответственно. Наименьший объем приходится на многокомнатные лоты, их доля составляет всего 1% (+0,1 п.п.).
Структура предложения по типу квартир
(внутренний круг – VI кв. 2020 г., внешний круг – II квартал 2021 г.)
Источник: «Метриум»
В Новой Москве, по сравнению с массовым сегментом «старой» Москвы, по-прежнему квартиры с отделкой занимают не столь значительную долю рынка. На территории ТиНАО квартиры без отделки получили чуть меньше половины рынка (49,7%; -0,2 п.п.). При этом квартиры с отделкой составили 43,5% предложения (+1,8 п.п.). На долю лотов с отделкой white box пришлось всего 6,9% (-1,5 п.п.). По итогам I полугодия на рынке выросло количество предлагаемых квартир с отделкой на 21% (с 3,9 до 4,7 тыс. лотов), а без отделки – на 16% (с 4,6 до 5,3 тыс. лотов).
Структура предложения по типу отделки квартир
(внутренний круг – VI кв. 2020 г., внешний круг – II квартал 2021 г.)
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», к концу II квартала 2021 года средневзвешенная цена на первичном рынке жилья Новой Москвы составила 191 640 руб. за кв. м (+6,7% за квартал; +15,9% за 6 месяцев; +34,8% за 12 месяцев). Наблюдаемый рост средней цены достаточно равномерен по округам Новой Москвы: квадратный метр в НАО подорожал – до 197 275 руб., в ТАО – до 100 175 руб.[3]
Динамика средней цены на первичном рынке жилья Новой Москвы, руб./кв. м
Источник: «Метриум»
Средний бюджет предложения на территории Новой Москвы увеличился до 9,55 млн руб. (+1,9% за квартал; +9,1% за 6 месяцев; +27,3% за 12 месяцев). При этом стоит отметить сокращение средней площади экспонируемой квартиры за прошедшие 6 месяцев на 3,2 кв.м с 53 до 49,8 кв.м.
Динамика средних бюджетов по типам комнатности
Кол-во комнат |
Средняя стоимость квартир, млн руб. |
Динамика за 3 мес. |
Динамика за 6 мес. |
Динамика за 12 мес. |
СТ |
6,0 |
5,9% |
9,9% |
35,5% |
1К |
8,1 |
4,8% |
11,1% |
32,0% |
2К |
10,7 |
5,1% |
14,2% |
29,3% |
3К |
14,2 |
2,4% |
15,9% |
30,7% |
4К+ |
21,6 |
11,8% |
32,1% |
77,0% |
итого |
9,6 |
1,9% |
9,1% |
27,3% |
Источник: «Метриум»
Стоимость квартир на рынке Новой Москвы в зависимости от типологии
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
СТ |
18,5 |
24,6 |
41,5 |
170 000 |
243 955 |
353 400 |
4 075 240 |
6 009 820 |
9 020 000 |
1К |
29,9 |
39,4 |
62,7 |
88 980 |
204 455 |
500 000 |
3 840 850 |
8 058 860 |
19 700 000 |
2К |
47,5 |
59,6 |
128,3 |
85 265 |
180 250 |
405 000 |
4 860 000 |
10 739 475 |
47 064 000 |
3К |
60,2 |
80,8 |
178,0 |
79 240 |
175 520 |
380 000 |
5 229 800 |
14 189 460 |
51 232 500 |
4К+ |
87,2 |
104,9 |
140,9 |
165 415 |
205 910 |
271 995 |
15 729 760 |
21 603 790 |
38 243 000 |
итого |
18,5 |
49,8 |
178,0 |
79 240 |
191 640 |
500 000 |
3 840 850 |
9 551 934 |
51 232 500 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в Новой Москве в I полугодии 2021 года:
– ЖК «Борисоглебское» (ТАО / пос. Новофёдоровское): однокомнатная квартира площадью
31 кв. м за 3,84 млн руб.;
– ЖК «Середневский лес» (НАО / пос. Филимоновское): студия площадью 19,9 кв. м за 4,08 млн руб.;
– ЖК «Новые Ватутинки. Десна» (НАО / пос. Десёновское): однокомнатная квартира площадью
22,3 кв. м за 4,24 млн руб.
Основные тенденции
«По итогам I полугодия 2021 года высокая девелоперская активность способствовала восстановлению объема предложения до 10,7 тыс. квартир, что сопоставимо с уровнем конца 2017 года, когда на рынке ТиНАО экспонировалось около 11,2 тыс. квартир, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Наращивание экспозиции произошло в основном за счет выхода в продажу новых корпусов в ранее представленных проектах: в «Скандинавии» новый объем предложения в стартовавших корпусах составил 1,8 тыс. квартир, в «Новых Ватутинках. Десна» и «Прокшино» – по 1 тыс. квартир у каждого проекта. Помимо этого, за отчетный период на рынок вышло два новых проекта: «Бристоль» (малоэтажный проект от СЗ «СК Ключ») и «Новое Внуково» (более масштабный комплекс от ГК «Самолет»).
Цены опять выросли и достигли новых «психологических» отметок. По итогам I полугодия 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра в Новой Москве составила 191,6 тыс. руб. (+6,7% за квартал; +15,9% за 6 месяцев; +34,8% за 12 месяцев). Бюджет предложения к концу июня достиг 9,55 млн руб. (+6,1% за 6 месяцев), при этом за отчетный период средняя площадь квартиры уменьшилась на 3,2 кв.м (с 53 до 49,8 кв.м). Таким образом, в I полугодии квартиры стали меньше на 5,9% и на 15,6% дороже за квадратный метр, при этом бюджет предложения вырос на 9,1%.
Спрос в Новой Москве продолжает расти. За первые пять месяцев 2021 года было зарегистрировано 11,3 тыс. ДДУ[4], что на 66% больше, чем за аналогичный период 2020 года. Доля ипотечных сделок, по данным января-мая 2021 года, составила 71%.
Конец I полугодия 2021 года – это важный рубеж для первичного рынка Московского региона из-за фактического завершения госпрограммы льготной ипотеки. Чтобы начать строить предположения относительно того, как будут дальше развиваться события, необходимо отметить основные особенности первичного рынка ТиНАО:
Во-первых, объем предложения в Новой Москве находится на относительно высоком уровне. На данном локальном рынке нет дефицита предложения. Но несмотря на это, рынок достаточно концентрированный – на нем всего 33 проекта. Например, в массовом сегменте «старой» Москвы насчитывается 90 проектов, а количество экспонируемых квартир сопоставимо. Таким образом, локальный рынок ТиНАО менее конкурентный и на нем проще удерживать достигнутый уровень цен.
Во-вторых, постепенно разрушается миф «дешевой и отдаленной территории», где покупают квартиру только те, кому не хватило денег на «старую» Москву. Новая Москва достигла определенных результатов в развитии инфраструктуры. Таким образом, есть возможность работать удаленно в экологически благоприятных условиях, а также пользоваться всеми сопутствующими социальными услугами Москвы. Иными словами, невозможно объективно оценить справедливый уровень цен в ТиНАО. Только фактический спрос в ближайшие 12 месяцев покажет, удержится ли цена квадратного метра выше 190 тыс. руб/кв.м, превысит ли отметку в 200 тыс. руб/кв.м
Во-третьих, Новую Москву застраивают крупные застройщики и проектами преимущественно массового сегмента. У системных игроков существует возможность проработать партнерские программы с банками, предложить привлекательные условия финансирования покупки квартир. Это позволит заложить скрытую скидку на квартиры в прайсовую цену, но при этом простимулировать спрос и поддержать уровень цен.
Вероятнее всего, застройщики займут выжидательную позицию и будут реагировать на действия покупателей. Стоит учитывать возможность перетекания спроса «старой» Москвы в «новую» из-за высоких цен в границах МКАД. Основной вопрос остается прежним: какую стратегию выберет покупатель при таких высоких ценах, а если точнее, какой проект выберет и почему».
[1] Для ряда комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] В новых корпусах стартовали продажи сразу готового предложения (до РВЭ не было экспозиции в данных корпусах).
[3] Проект Vnukovo Country Club, позиционирующийся в более высоком классе с ценой предложения более 200 000 руб./кв. м, учитывается при расчете средневзвешенной цены квадратного метра всей Новой Москвы, но не учитывается при расчете аналогичного показателя по ТАО.
[4] Расчет произведен по собственной методике, отражающей статистику рыночных сделок. В расчете показателей учитываются только сделки физлиц по проектам всех классов в ТиНАО, без оптовых покупок.