Июнь на рынке недвижимости: цены продолжили свой рост, темпы вымывания замедлились
В июне на рынке Старой Москвы совокупный объем первичного предложения в массовом сегменте составил 1,59 тысяч кв. м. При этом, второй месяц подряд происходит прирост и по количеству объектов, и по экспонируемой площади квартир и апартаментов. Впрочем, это не может компенсировать вымывания объемов, которое происходило на протяжении последнего года, когда объем предложения снизился на 35,5%. В течение мая-июня стартовали продажи в 10 новых корпусах в уже реализуемых проектах и вышли 4 новых проекта (Very от ГК “Основа”, HighWay от ГК “Гранель”, Барклая 6 и Дербеневская 20 от ГК “ПИК”).
При этом, доля в сегменте бизнес-класса выросла на 0,8% и составила 50,3%, доля комфорт-класса снизилась на 0,8% и составила 49,1%, доля эконом-класса при сократилась на 0,1%, и составила 0,7%.
В Новой Москве с апреля ведутся продажи еще в 3 новых корпусах жилых комплексов “Саларьево парк” и “Бунинские луга” от ГК “ПИК”. Суммарный объем предложения на первичном рынке за месяц снизился на 7,2% и составил 501,6 тыс. кв. м. Общее количество лотов, находящихся на экспозиции по итогам июня, также уменьшилось, снижение составило 7,8%, до уровня 10,1 тысяч квартир.
В июне 2021 г. в структуре предложения по классам жилья произошли изменения: предложение сместилось в сторону жилья бизнес-класса, доля которого выросла на 0,4% и составила 15,3%, доля комфорт-класса выросла на 0,1% до 84,4%, доля эконом-класса сократилась на 0,4% и составила 0,3%.
На первичном рынке жилья ближнего пояса Московской области[1] по итогам июня 2021 года составил 661,62 тысячи кв. м. или порядка 13,3 тысяч квартир. Распределение объемов по городам практически не меняется, основной объем предложения, порядка 23,7%, был сконцентрирован в юго-восточной части МО, в районе г. Люберцы, на втором месте – Видное (17,5%), на третьем – Котельники (11,3%). Самый ограниченный объем предложения отмечен в Реутове (1,8%) и в Долгопрудном (2,3%). В целом, вымывание объемов предложения, которое продолжалось весь 2020 год, продолжается.
Распределение структуры предложения характеризуется незначительными колебаниями: доля бизнес-класса не изменилась и составила 0,5%, комфорт-класса потеряла 0,4% и сократилась до 54,2%, а эконом-класса выросла на 0,4% и составила 45,3%.
В июне цены продолжили рост во всех локациях Московского региона. В границах Старой Москвы средневзвешенная цена на первичном рынке составила 318,4 тысяч рублей, и по сравнению с маем 2021 г. этот показатель вырос на 1,8% и на 44,7% относительного аналогичному периоду прошлого года. На первичном рынке жилья ТиНАО средневзвешенная цена кв. м новостройки составила 188,7 тысяч рублей. За прошедший месяц этот показатель вырос на 1,5% и на 33,3% относительного аналогичному периоду прошлого года. В ближнем поясе Московской области во всех сегментах цены в июне показали положительную динамику, а средневзвешенная цена составила 153,0 тысяч рублей. По сравнению с маем 2021 г., она выросла на 2,8%, за год рост составил 33,0%.
Больше качественной аналитики от “Синицы” - в гистограммах.
“В целом, мы отмечаем замедление темпов вымывания предложения и роста цен. Ажиотажный спрос и нехарактерную динамику цен, конечно, подогревали и последние месяцы льготной ипотеки, продление которой не сильно повлияет на Московский регион. Уверена, что во втором полугодии ситуация нормализуется, и мы увидим баланс спроса и предложения, а также объективную ценовую картину на рынке”, - комментирует ситуацию Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса “Синица”.
[1] В анализ включены новостройки, расположенные непосредственно в черте, а также поблизости от городов Долгопрудный, Мытищи, Балашиха, Реутов, Люберцы, Котельники, Видное (и Ленинский район), Одинцово, Красногорск, Химки. Прилегающие районы, расположенные далее 7 км от МКАД в анализ не включались.
Едва наметившиеся послабления ограничений от коронавирусной инфекции грозят обернуться еще более серьезным локдауном. Рынок торговой недвижимости, начавший было оживать, рискует просесть еще серьезнее, чем в прошлом году.
Для инвестора это, в первую очередь, повлияет на ставки капитализации, которые, вероятно, упадут (в настоящий момент ставка находится на уровне 2020 года и составляет 9,5% - см. Таблицу 1 и Таблицу 2). Собственники, еще недавно верившие в начавшееся восстановление, сегодня начали обдумывать продажу своих активов. Однако, несмотря на непростые времена, владельцы крупных коммерческих объектов не стремятся к демпингу (сказался год льготных арендных послаблений и снизившихся показателей), а, наоборот, повышают цены на продажу - за год рост стоимости покупки торговых площадей составил порядка 25%.
В целом, по итогам 1 полугодия 2021 года, рынок инвестиций в коммерческую недвижимость приближается к допандемийному уровню. За 1 полугодие 2021 года объем инвестиций превышает аналогичный показатель 2020 года на 15%, составив более 100 млрд рублей. Из них порядка 15% пришлось на торговую недвижимость, что эквивалентно объему всех сделок в этом секторе за прошлый год. Надо отметить, что важную роль тут сыграла перепродажа значимых объектов, расположенных в ЦАО - ТЦ “Гименей” и ТЦ “Якиманка, 26”.
При этом, в Москве в 1 полугодии 2021 года наблюдается дефицит свободных земель под девелопмент, из-за чего центр инвестиционной активности временно переместился в Санкт-Петербург: сегодня на него приходится порядка 50% капиталовложений (большинство из них в девелопмент), на Москву - 40%, доля регионов - 10%. Прирост свободных площадей в столице замедлился и до конца года ожидается выход не более 400 тыс. кв. м торговой недвижимости - новых торговых центров преимущественно площадью 15 000-30 000 кв. м каждый.
Интересные явления происходят на рынке аренды. Несмотря на то, что уровень вакантных площадей остается достаточно высоким, собственники не спешат торговаться, а, наоборот, повышают цены. Так, рост ставок на стрит-ритейл в спальных районах, составляет 20-25%.
Другим важным трендом в 2020-2021 гг. становится постепенное сокращение площадей торговых центров и появление малых районных форматов в шаговой доступности. Можно сказать, что это основной продукт сегодня: из крупных игроков остались только старые проекты, а новые не выходят совсем.
Что касается международных резидентов, то в связи с нестабильной ситуацией, вызванной эпидемиологическими ограничениями и общим падением доходов населения, они пока не спешат рассматривать Россию как один из перспективных рынков. В 2021 году на отечественный рынок вышло 12 новых брендов (это самый низкий показатель за последние 8 лет), еще 3 марки объявили о своем закрытии.
“Среди наиболее значимых трендов, наметившихся в торговой недвижимости, прежде всего, под влиянием пандемии, мы можем выделить изменение форматов торговли, готовых на все в борьбе за покупателя. Все большое значение приобретает омниканальность (сочетание технологий оффлайн и онлайн) и рост доли e-commerce в России. Одновременно с этим, онлайн-магазины частично переходят в оффлайн, открывая даже в крупных ТЦ пункты выдачи. Такие новые форматы торговли, как dark store и dark kitchen - рестораны и магазины без посетителей, уже стали общепринятыми форматами. Сами ТРЦ все большее внимание уделяют архитектуре и оптимизации пространства, например, перепрофилируя освободившиеся площади под ПСН (площади свободного назначения). Нынешняя ситуация, с ужесточающимися ограничениями и временной стагнацией - драгоценное время, когда инвестору необходимо определиться со стратегией: приобрести ликвидный актив на падающем рынке или, наоборот, продать сложный для него объект. Самое главное в такой ситуации - не медлить с решением”, - отмечает Вячеслав Рожманов, генеральный директор R2 Asset Management.
Таблица 1: Основные инвестиционные характеристики для ТЦ
|
Период |
Уровень вакантности |
Общий объем, Москва |
Новое строительство, Москва |
Новое строительство, Россия |
Ставка капитализации |
|
2020 год |
9-10% |
5,7 млн кв.м |
232 тыс. кв.м. |
192 тыс. кв.м |
10% |
|
1 полугодие. 2021 г. |
9,5% |
5,7 млн кв.м |
42 тыс. кв. м (прогноз на 2021г. - 400 тыс. кв. м) |
112 тыс. кв.м (прогноз на 2021г. - 600 тыс. кв. м) |
9,5% |
Таблица 2: Основные инвестиционные характеристики для стрит-ритейл
|
Период |
Уровень вакантности |
Общий объем площадей |
Ставка капитализации |
|
2020 год |
14,9% |
587 тыс. кв.м |
9,5% |
|
1 полугодие. 2021 г. |
14,7% |
586 тыс.кв.м |
9% |
Стоимость новостройки зависит от ряда факторов. Наравне с остальными, на нее влияет и объем предложения, выпущенный на рынок. Вместе с ажиотажным спросом на квартиры, охватившем рынок недвижимости в последние месяцы, застройщики старались выводить максимальный объем, чтобы не допустить дефицита. По последним данным портала ДОМ.РФ, за 5 месяцев 2021 года началось возведение 14,8 млн против 8,3 млн кв. м за аналогичный период 2020 г. Для сравнения, во втором полугодии 2020 г. было запущено порядка 18,6 млн кв. м жилых проектов, тогда как во втором полугодии 2019 года – только 13,4 млн кв. м. Это высокий показатель, при том, что пик запуска новых проектов наблюдался в декабре 2020 г., когда цифры доходили до 4,7 млн кв. м.
Больше всего за прошедший период было заявлено новых объектов в Москве (2,1 млн кв. м, +47,6%) и Московской области (1,1 млн кв. м, +41,8%). В границах Старой Москвы лидерами по количеству новинок стали районы Даниловский (14% всех новых корпусов), Хорошево-Мневники (7%), Южнопортовый (6%), Обручевский и Раменки (по 5%), а также Беговой (4%). В Новой Москве основной объем новых корпусов был сосредоточен в Сосенском с.п. (47%), также в тройку лидеров вошли Московский (18%) и Кокошкино (13%).
С начала года на рынок в границах Старой Москвы было выведено 22 новых объекта: 14 (или 64%) из них относятся к сегменту бизнес-класса, 8 (36%) – к комфорт-классу. Если оценивать все вышедшие на рынок корпуса (в новых и уже реализуемых проектах), то за 5 месяцев предложение пополнили 147 единиц: из них, на долю бизнес-класса пришлось 60%, на комфорт-класс – 38%, по 1% на премиум- и эконом-сегменты. В Новой Москве в реализацию вышло 3 новых проекта, всего же предложение пополнилось 45 новыми корпусами. Все новые объемы сконцентрированы в сегменте комфорт-класса.
При этом, важно понимать, что, в первую очередь, растет строительная готовность самого жилья, а социальная инфраструктура за ней не поспевает. Сады, школы, поликлиники строятся, но темпы и объемы не соответствуют потребностям населения. Эта проблема актуальна в принципе для всех городов, но особенно в тех локациях, где концентрируются большие объемы нового строительства.
Цены уверенно росли все первое полугодие 2021 года, однако основной скачок в этом году пришелся на апрель-май, месяцы, когда не имея информации о продлении льготной ипотеки, застройщики поднимали цены практически каждую неделю. Так, с начала года стоимость новостроек в Москве уже прибавила 20,2%, в Новой Москве – 11,9%, в Московской области прирост составил 10,5%. В ближайшие полгода не ожидается такого значительного роста цен, как во втором полугодии 2020-первом полугодии 2021 года, наоборот - их стагнация.
“Стоит понимать, что такой существенный прирост вывода новостроек на рынок отчасти связан с эффектом “низкой базы” прошлого года, когда в период пандемии строительная отрасль практически замерла. Уверена, что покупатель на это предложение найдется: потребность в улучшении жилищных условий у граждан никуда не делась, ипотечные ставки, даже без учета льготной программы, по-прежнему выглядят довольно привлекательно, а застройщики, несмотря на старт новых проектов, продолжают выводить на рынок ограниченные объемы и поддерживать легкий дефицит свободного предложения”, - отмечает Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса “Синица”.
