Июнь на рынке недвижимости: цены продолжили свой рост, темпы вымывания замедлились
В июне на рынке Старой Москвы совокупный объем первичного предложения в массовом сегменте составил 1,59 тысяч кв. м. При этом, второй месяц подряд происходит прирост и по количеству объектов, и по экспонируемой площади квартир и апартаментов. Впрочем, это не может компенсировать вымывания объемов, которое происходило на протяжении последнего года, когда объем предложения снизился на 35,5%. В течение мая-июня стартовали продажи в 10 новых корпусах в уже реализуемых проектах и вышли 4 новых проекта (Very от ГК “Основа”, HighWay от ГК “Гранель”, Барклая 6 и Дербеневская 20 от ГК “ПИК”).
При этом, доля в сегменте бизнес-класса выросла на 0,8% и составила 50,3%, доля комфорт-класса снизилась на 0,8% и составила 49,1%, доля эконом-класса при сократилась на 0,1%, и составила 0,7%.
В Новой Москве с апреля ведутся продажи еще в 3 новых корпусах жилых комплексов “Саларьево парк” и “Бунинские луга” от ГК “ПИК”. Суммарный объем предложения на первичном рынке за месяц снизился на 7,2% и составил 501,6 тыс. кв. м. Общее количество лотов, находящихся на экспозиции по итогам июня, также уменьшилось, снижение составило 7,8%, до уровня 10,1 тысяч квартир.
В июне 2021 г. в структуре предложения по классам жилья произошли изменения: предложение сместилось в сторону жилья бизнес-класса, доля которого выросла на 0,4% и составила 15,3%, доля комфорт-класса выросла на 0,1% до 84,4%, доля эконом-класса сократилась на 0,4% и составила 0,3%.
На первичном рынке жилья ближнего пояса Московской области[1] по итогам июня 2021 года составил 661,62 тысячи кв. м. или порядка 13,3 тысяч квартир. Распределение объемов по городам практически не меняется, основной объем предложения, порядка 23,7%, был сконцентрирован в юго-восточной части МО, в районе г. Люберцы, на втором месте – Видное (17,5%), на третьем – Котельники (11,3%). Самый ограниченный объем предложения отмечен в Реутове (1,8%) и в Долгопрудном (2,3%). В целом, вымывание объемов предложения, которое продолжалось весь 2020 год, продолжается.
Распределение структуры предложения характеризуется незначительными колебаниями: доля бизнес-класса не изменилась и составила 0,5%, комфорт-класса потеряла 0,4% и сократилась до 54,2%, а эконом-класса выросла на 0,4% и составила 45,3%.
В июне цены продолжили рост во всех локациях Московского региона. В границах Старой Москвы средневзвешенная цена на первичном рынке составила 318,4 тысяч рублей, и по сравнению с маем 2021 г. этот показатель вырос на 1,8% и на 44,7% относительного аналогичному периоду прошлого года. На первичном рынке жилья ТиНАО средневзвешенная цена кв. м новостройки составила 188,7 тысяч рублей. За прошедший месяц этот показатель вырос на 1,5% и на 33,3% относительного аналогичному периоду прошлого года. В ближнем поясе Московской области во всех сегментах цены в июне показали положительную динамику, а средневзвешенная цена составила 153,0 тысяч рублей. По сравнению с маем 2021 г., она выросла на 2,8%, за год рост составил 33,0%.
Больше качественной аналитики от “Синицы” - в гистограммах.
“В целом, мы отмечаем замедление темпов вымывания предложения и роста цен. Ажиотажный спрос и нехарактерную динамику цен, конечно, подогревали и последние месяцы льготной ипотеки, продление которой не сильно повлияет на Московский регион. Уверена, что во втором полугодии ситуация нормализуется, и мы увидим баланс спроса и предложения, а также объективную ценовую картину на рынке”, - комментирует ситуацию Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса “Синица”.
[1] В анализ включены новостройки, расположенные непосредственно в черте, а также поблизости от городов Долгопрудный, Мытищи, Балашиха, Реутов, Люберцы, Котельники, Видное (и Ленинский район), Одинцово, Красногорск, Химки. Прилегающие районы, расположенные далее 7 км от МКАД в анализ не включались.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам января 2021 г. совокупный объем предложения апартаментов на первичном рынке жилья в старых границах Москвы составил 379,9 тыс. кв.м и 5,3 тыс. лотов в 87 проектах. За месяц объем предложения снизился на 7,5% площади и на 6,9% лотов. За год объем предложения сократился на 27% площади и 31% лотов.
На долю предложения апартаментов приходится 21% от совокупного предложения на первичном рынке старой Москвы, которая за месяц не изменилась. Новые проекты и объемы на рынке в январе не появились.
Большая доля предложения приходится на премиум-класс (40,3% площади), которая по сравнению с прошлым годом выросла на 3,7%. Доля бизнес-класса чуть меньше – 39,6% площади, которая год остается на том же уровне. Доля комфорт-класса сократилась по сравнению с прошлым годом на 6% и составила 19%. Минимальная доля в стандарт-классе (1,1%) остается неизменной.
Лидером по концентрации предложения остается ЦАО (32,5% площади), доля за год выросла на 9,5%. За ним следует САО с долей 19,4% реализуемой площади и СВАО с долей 12,4% площади.
По стадиям строительной готовности 70% предложения находится на заключительной стадии (ФОР – 25,5%, благоустройство – 14,4%, введен – 28,5%), которая за год она выросла на 10,8%.
По наличию отделки больше всего лотов предлагается без отделки – 50,8% лотов, которая за год уменьшилась на 10,5%. На долю предложения с отделкой приходится 32,2% лотов, которая за год выросла на 5,5%. Доля предложения с предчистовой отделкой составляет 14%, которая выросла на 4,2%, и с другими опциями 3%.
По итогам января 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра апартаментов составила 379,2 тыс. руб., которая за месяц выросла на +1,9%, за год – на 21%. В годовой динамике СВЦ выросла в премиум-классе – на 19,3% и составила 577,9 тыс. руб., в бизнес-классе – на 17,4% до 271,8 тыс. руб., в комфорт-классе – на 8,4% до 193,3 тыс. руб. СВЦ в апартаментах стандарт-класса наблюдается снижение на 3,7% за год до 187,7 тыс. руб.
Самым доступным среди округов стал ЮЗАО с СВЦ на уровне 193,8 тыс. руб. (+0,2% за месяц, +10% за год). Самым дорогим является ЦАО с СВЦ на уровне 577,1 тыс. руб. (+0,5% за месяц, +11,3% за год). Лидером роста стали СВАО, в котором СВЦ выросла на 6,3% за месяц и на 16% за год до уровня 237,7 тыс. руб.
По итогам января 2021 года средняя цена апартаментов составила 27 млн руб., которая за месяц выросла на 1,2% и на 25% за год. Самый значительный рост наблюдался в комфорт-классе (+4,7% за месяц, +19,2% за год), в котором средняя цена лота составила 10,3 млн руб. В премиальном сегменте средняя цена лота за год выросла на 14,7% и составила 57,2 млн руб.
Таблица 1. СВЦ по классам, тыс. руб.
|
Класс |
янв.20 |
дек.20 |
янв.21 |
Динамика, мес., % |
Динамика, год, % |
|
бизнес |
231,4 |
268,4 |
271,8 |
1,3% |
17,4% |
|
комфорт |
178,2 |
187,2 |
193,3 |
3,2% |
8,4% |
|
премиум |
484,2 |
566,1 |
577,9 |
2,1% |
19,3% |
|
стандарт |
194,8 |
184,1 |
187,7 |
1,9% |
-3,7% |
|
Среднее |
313,4 |
372,5 |
379,5 |
1,9% |
21,1% |
В январе средняя стоимость однокомнатной квартиры в новостройках массового сегмента в Москве впервые в истории превысила 9 млн рублей, подсчитали аналитики «Метриум». За первый месяц 2021 года цена увеличилась на 2%, а по сравнению с январем 2021 года – на 19%. «Квадрат» в однокомнатной квартире сейчас стоит 224 тыс. рублей.
Средняя однокомнатная квартира в новостройках эконом- и комфорт-класса Москвы в январе подорожала до 9 млн рублей – впервые в истории столичного рынка новостроек. По данным экспертов «Метриум», в декабре 2020 года средняя стоимость такого жилья составляла 8,8 млн рублей, а в январе 2020 года – 7,6 млн рублей. Таким образом, за месяц однокомнатные квартиры подорожали на 2%, а за прошедшие 12 месяцев – на 19%. Между тем в январе 2019 года средняя «однушка» в массовых новостройках обходилась в 6,8 млн рублей, в январе 2018 – 6,3 млн рублей, в январе 2017 – 6,1 млн рублей. За три года такое жилье подорожало почти на 3 млн рублей.
Однокомнатные квартиры дорожают быстрее рынка. Средняя стоимость квартиры (всех типов) в московских новостройках за год увеличилась на 12% и составила 11,6 млн рублей. В наибольшей степени за прошедший год выросли в цене студии в эконом- и комфорт-классе, которые прибавили 22% (6,3 млн рублей). Двухкомнатные квартиры подорожали на 20% до 13 млн рублей, а трехкомнатные квартиры – на 19% до 17,3 млн рублей. Многокомнатные квартиры (с четырьмя комнатами и более) выросли в цене на 9% до 23,2 млн рублей.
По удельной стоимости однокомнатные квартиры – самые дорогие варианты жилья, не считая студий. Средний квадратный метр в «однушках» стоит сейчас 224 тыс. рублей, тогда как покупателям студий он обходится в 241 тыс. рублей. В двухкомнатных квартирах квадратный метр стоит 209 тыс. рублей, в трехкомнатных – 205 тыс. рублей., в многокомнатных – 214 тыс. рублей.
«Однокомнатные квартиры сейчас являются одним из самых востребованных вариантов жилья, – комментирует Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проекта «Любовь и голуби»). – Они подходят для активной молодой аудитории, скажем, для студентов. Иногда сюда переезжают пожилые люди, которые не нуждаются в большой жилой площади и выбирают квартиры по своему стилю и образу жизни. В нашем проекте “Любовь и голуби” большая часть предложения образована студиями и однокомнатными квартирами, и мы реализовали более 70% из них, хотя продажи начались менее года назад».
По подсчетам «Метриум», однокомнатные квартиры образуют почти треть предложения в новостройках массового сегмента в Москве (32%). В такой же степени представлены в продаже двухкомнатные квартиры. На долю студий приходятся 16% вариантов жилья, трехкомнатных квартир – 17%, многокомнатных – 2%.
«Примечательно, что доли однокомнатных и двухкомнатных квартир в структуре предложения массовых новостроек сравнялись, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Между тем год назад на двухкомнатные квартиры приходилось 40% предложения. Это значит, что застройщики адаптировали продукт под растущий спрос на небольшие квартиры. Связано это с быстрым повышением цен на фоне дешевой ипотеки. Впрочем, покупательский потрет тоже стал более разнообразным благодаря доступному кредиту: на рынке появилось больше покупателей, которые раньше предпочли бы арендовать, а не покупать однокомнатную квартиру, скажем, приезжие из других регионов России».
Источник: «Метриум»