Загородная недвижимость Петербурга в I квартале 2009 г.: тенденции и перспективы
.jpg)
Специалистами компании Becar подготовлен обзор положения на рынке загородной недвижимости Санкт-Петербурга в I квартале 2009 г., сделана оценка основных тенденций и перспектив его развития.
Спрос
Спрос на рынке загородной недвижимости на сегодняшний момент практически в два раза ниже показателей аналогичного периода прошлого года. Сегодня заключается на 70% меньше сделок, чем в 2008 году. Однако перед сезоном ситуация постепенно начала выправляться: по итогам марта диспетчерская служба агентства недвижимости «Бекар» зафиксировала 25%-ный рост количества обращений по загородным объектам. Хотя надо признать, что к увеличению количества сделок активность покупателей пока не привела: в основном люди на данном этапе только интересуются недвижимостью за пределами города, они по-прежнему выжидают.
Существующий спрос на загородном рынке концентрируется на объектах до 1,5 млн. рублей. За эту сумму люди хотят иметь дом-дачу в садоводстве, как правило. Есть спрос на инженерно подготовленные земельные участки. Так как люди стремятся сэкономить на строительстве дома в период, когда стоимость на услуги строителей снизилась, они предпочитают покупать участки и самостоятельно возводить на них домовладения, как правило, из дешевых строительных материалов.
Нулевой спрос на домовладения от 10 до 20 млн. рублей. Цены на эти объекты при невысокой себестоимости (не выше 6 млн. рублей), как правило, завышены, и клиенты это понимают, но снижать стоимость продавцы не хотят пока. В результате продажи в этом сегменте стоят.
Есть категория покупателей, которые хотят купить объекты за 7-10 млн. рублей, так как обычно это объекты, купленные существенно ниже рынка.
Цены
При этом в среднем стоимость объектов загородной недвижимости на сегодняшний день по сравнению с осенью прошлого года снизилась от 20 до 50% в зависимости от объекта и сегмента рынка. Меньше всего изменились цены на объекты элит-класса – до 20%, в эконом-классе – до 30%, в бизнес-классе – до 35-40%. Сильней всего пострадали объекты в массовой застройке, там цены уже упали почти вдвое.
Больше всего кризисные явления экономики отразились на цене готовых объектов, стоимость земельных участков с подрядом или без него изменилась незначительно (на 5-10%). Дело в том, что снижение цены коснулось тех объектов, где, грубо говоря, было куда снижать. В готовых объектах маржа, естественно, выше, поэтому и снижать цену есть за счет чего. Существенное снижение цены на земельный участок означает его продажу в убыток.
Хотя ценовое дно на загородном рынке мы увидим только по завершении сезона, то есть в сентябре. Сейчас, когда продажи на рынке только активизировались, делать итоговые выводы по рынку рано, так как сейчас как раз и идет формирование ценовых показателей.
В наиболее выгодном положении находятся коттеджные поселки смешанного типа, сочетающие в себе разноплановые объекты широкого диапазона цен. Именно эти проекты предполагают продажи по принципу замещения, когда один проект продается с меньшей маржой, но зато другой – с бОльшей.
Прогнозы
Я думаю, что для рынка загородной недвижимости кризис станет оздоравливающим фактором. На посткризисном загородном рынке существенно уменьшится количество кредитных средств у застройщиков, соответственно, они будут вынуждены ориентироваться на свои возможности, и рынок станет менее рискованным. Рынок покупателя заставит продавцов ориентироваться на требования покупателей. Если на раздутом докризисном рынке застройщики строили то, что хотели, то теперь проекты станут намного более продуманными, основанными на анализе рынка, потребностей и возможностей потребителей, так как иначе проекты просто не удастся реализовать. В результате предложение постепенно станет больше соответствовать спросу, и рынок на какое-то время станет более сбалансированным. Очевидно, что в строительстве будут использоваться более экономичные технологии, более дешевые материалы, соответственно, большую долю рынка займут предложения эконом-класса.
Динамика цен на загородные земли
У профессиональных застройщиков в собственности достаточно участков земли для застройки, а у непрофессиональных застройщиков денег на покупку земли нет. В результате отдаленный земельные участки пользоваться спросом вообще не будут. На участки в пределах 60-километровой зоны невысокий спрос сохранится.
Основные продавцы на сегодняшнем рынке – недавние спекулянты, которые приобрели участки с целью их последующей перепродажи. Часть рынка составляют инженерно подготовленные участки (с подрядом или без), которые планировались компаниями под застройку, но кризис эти планы скорректировал.
Больше всего от кризиса пострадали крупные земельные участки (более 3 гектар). Они упали в цене в среднем на 50-70%. Покупателями таких участков были крупные инвесторы, для которых эта земля перестала быть инвестиционно привелкательной, они пока не хотят или не могут делать крупные вложения.
Средние участки (1-3 гектар) пострадали меньше, так как они позволяют развивать проект совместно, что сейчас интересно небольшим инвесторам: они не решаются зайти на проект по-одиночке, но разделить вложения и риски с кем-то еще могут. Таким участки снизились в цене на 20-40%.
Что касается остальных земельных участков, то здесь имеет значение два фактора: инженерная подготовленность и местоположение.
Основной существующий спрос на землю сейчас сосредоточен на инженерно подготовленных участках, поэтому их стоимость снизилась с осени прошлого года на 10-15%, на часть цена не изменилась, а на некоторые даже подросла.
Не инженерно подготовленные участки интересны в зависимости от направления. В Тосно, Гатчине сейчас фиксируется спад на 15-20%. Сказать, как обстоят дела, в более дорогих направлениях – Всеволожск, Выборг, Приозерск – сложно, потому что там очень немного сделок, и сделать выводы на основе данных о них сложно, они будут нерепрезентативны.
В целом по небольшим земельным участкам можно сказать, что земля в пределах 60-километровой зоны по-прежнему выставляется по докризисным ценам, участки дальше 60 километров от города в цене потеряли от 15 до 30%
Андрей Уманский,
Директор Департамента коттеджей и загородной недвижимости компании Becar
За последнюю неделю мая в сегменте эконом-класс стоимость квадратного метра выросла на 7,2%. Предложение снизилось за неделю на рекордные 56,5% и составляет всего 323 объекта. В целом картина в этом сегменте характеризуется очень высоким уровнем спроса. Низкий уровень предложения объясняется двумя факторами: высокий спрос держался на данные объекты с декабря
В сегменте бизнес-класс объем предложения снизился на 6,4% и составляет 940 квартир. Цена квадратного метра повысилась на 1% - 6653 долларов.
На этом фоне сегмент элитных новостроек остается самым стабильным. Предложение практически не изменилось - 1080 объектов. Цена снизилась на 0,5% - 16657 долларов за квадратный метр.
Таким образом, сохраняется тенденция вымывания объектов эконом-класса и растущего на этом фоне спроса на квартиры бизнес-класса. Сохраняется спокойная ситуация в сегменте элитных новостроек, которая не изменится в ближайшие месяцы.
Материал предоставлен Агентством недвижимости А002
Компания Jones Lang LaSalle опубликовала отчет European Warehousing Property Clock, в котором анализируются краткосрочные тенденции уровня арендных ставок на основных европейских рынках складских площадей. По данным отчета, за первый квартал 2008 года рост арендных ставок составил 0,5%, а за минувший год - 2,6%. Это прежде всего обусловлено значительным ростом стоимости аренды на рынках Центральной и Восточной Европы.
Лидерами по данному показателю стали Варшава, где арендные ставки за период между первым кварталом 2007 года и первым кварталом 2008 года увеличились на 9,5%, Будапешт (увеличение на 8,3%) и Москва (увеличение на 7,1%.)
Согласно отчету European Warehousing Property Clock компании Jones Lang LaSalle, рост арендных ставок на уровне свыше 5% был достигнут также в следующих городах: Мадрид (7,1%), Брюссель (6,4%), Антверпен (6,3%), Стокгольм (5,9%), Манчестер (5,1%) и Роттердам (5,0%).
За последние годы самый значительный рост квартальных арендных ставок был зафиксирован в Осло – в первом квартале 2007 года он составил 10%, рост был обусловлен прежде всего ограниченным предложением площадей. Однако, несмотря на продолжившийся рост арендных ставок в Осло в течение всего 2007 года, уже в первом квартале 2008 года темпы роста замедлились, предвещая возможную стабилизацию.
Александра Торнов, заместитель директора, руководитель аналитического направления по исследованию складской недвижимости в Европе, на Ближнем Востоке и Африке компании Jones Lang LaSalle и автор отчета, комментирует: «Несмотря на то, что в 2007 году темпы роста арендных ставок были достаточно стабильны, в прошедшем первом квартале 2008 года наблюдалось некоторое замедление роста арендных ставок - с 0,8% в 4 квартале 2007 года до 0,5%, что демонстрирует уже очевидное сегодня замедление темпов роста арендных ставок в европейском логистическом секторе. В первом квартале арендные ставки оставались стабильными на большинстве европейских рынков. Из 32 исследованных рынков только на семи из них был зафиксирован рост арендных ставок. Причины роста различны. С одной стороны, это сильный рост экономики в странах Центральной и Восточной Европы, а с другой ― ограниченное предложение высококачественных складских помещений и логистической инфраструктуры в таких крупнейших логистических центрах как Барселона, Амстердам и Лондон».
Александра Торнов добавляет: «Несмотря на ограниченный рост уровня арендных ставок в целом по Европе, мы все же ожидаем существенного роста арендных ставок – в основном в крупнейших обусловленных инфраструктурой центрах, где спрос по-прежнему опережает предложение. Минимальные изменения арендных ставок, если они вообще будут, ожидаются во второстепенных логистических центрах, в связи с наличием в них разнообразных предложений по земельным участкам и обусловленным этим высоким потенциалом предложения».
Олег Альтшуль, заместитель директора, отдел складских и индустриальных помещений компании Jones Lang LaSalle, Россия комментирует: «В течение всего 2008 года московский рынок складских помещений продолжит демонстрировать значительный рост ставок на складские площади. Это обусловлено рядом факторов, прежде всего значительным превышением спроса над предложением: по нашим оценкам, в текущем году девелоперы выведут на рынок почти в два раза меньше площадей в складских комплексах, чем в предыдущем году. Кроме того, продолжают дорожать земельные участки и стоимость строительства, что также напрямую влияет на рост арендных ставок».
Данная диаграмма показывает оценку компанией Jones Lang LaSalle каждого рынка максимальных базовых ставок аренды складских площадей в соответствии с их краткосрочных арендным циклом на конец марта 2008 года
· Рынки могут двигаться по кругу с разными скоростями и в разных направлениях
· Данная диаграмма помогает сравнить рынки и их арендные циклы
· Позиции циклов могут не отражать инвестиционные и девелоперские оценки рынка
· Позиции отражают максимальные базовые арендные ставки.
