Плюс 38%: квартиры и не «думают» дешеветь
По подсчетам специалистов Департамента консалтинга компании «БЕСТ-Новострой» в первом полугодии 2021 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках комфорт-класса, расположенных в границах «старой» Москвы, выросла на 19,2% до 246 420 тыс. рублей. А по сравнению с аналогичным периодом в прошлом году увеличилась на 38%.
В июне новостройки комфорт-класса, расположенные в «старой» Москве, сохранили уже традиционную тенденцию к росту цен. По итогам месяца стоимость квадратного метра увеличилась на 4% до 246 420 тыс. рублей, средний предлагаемый бюджет покупки вырос на 333 350 руб. до 12.9 млн рублей. Таким образом, за первое полугодие 2021 года стоимость квадратного метра увеличилась на 19,2%, а бюджет покупки более чем на 1,6 млн рублей. «Как мы видим, вопреки многим прогнозам об исчерпании потенциала для роста цен в 2020 году столичные новостройки продолжают дорожать, - комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – В июне возможность для очередного повышения цен девелоперам дал возросший спрос. После снижения активности в апреле-мае покупатели вновь активизировались накануне завершения программы льготной ипотеки. Новые условия делают ее малоприменимой к столичному рынку новостроек, поэтому те, кто хотел воспользоваться выгодным кредитом поспешили это сделать до конца первого полугодия».
В сегменте новостроек стандартного класса, которых уже фактически не осталось в границах старой Москвы, в июне средняя стоимость предложения квадратного метра снизилась на 1% до 177 720 руб. Подобная корректировка связана с увеличением площади оставшихся в экспозиции квартир. Об этом, в частности, говорит и увеличение среднего предлагаемого бюджет покупки. По итогам месяца он вырос на 136 610 руб. до 9,2 млн рублей.
В ретроспективе одного года рост цен оказался еще более существенным. В комфорт-классе средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 38%, а средний бюджет покупки более чем на 2,5 млн рублей. В стандартном классе на 37,4% и более чем на 2,6 млн рублей соответственно. «Едва ли многие участники рынка в начале лета 2020 года могли предположить, что после жесткого локдауна, связанного с ним снижения продаж и падения экономики в целом, рынок новостроек сможет так быстро ожить, - отмечает Ирина Доброхотова. – Несмотря на многочисленные скептические ожидания мы увидели стабильно высокий рост спроса, существенное увеличение цен и сокращение предложения до исторических минимумов».
В июне 2021 года рынок новостроек комфорт-класса, «старой» Москвы пополнился 2 новыми жилыми комплексами с экспозицией в размере 91 квартиры, а также 7 новыми корпусами в уже реализуемых проектах с 293 лотами. Однако несмотря на выход нового предложения, по итогам месяца экспозиция снизилась на 8% и составила 11 067 квартир. В стандартном классе объем предложения в июне также сократился на 7%. Сейчас в продаже представлено всего 121 квартира.
Проекты, вышедшие на рынок в июне 2021 года в границах старой Москвы
|
Название проекта |
Класс |
Район |
Девелопер |
Кол-во лотов по проекту* |
Дата ввода в эксплуатацию |
|
ЖК Self |
Комфорт |
Богородское |
Энергостройинвест |
238 |
4 квартал 2023 г. |
|
ЖК Барклая 6 |
Комфорт |
Филевский парк |
Архплей девелопмент |
759 |
1 квартал 2024 г. |
Примечание: * по корпусам в продаже
В столице увеличивается число проектов новостроек, в которых предусмотрены микроапартаменты (до 18 кв.м). Аналитики «Метриум» зафиксировали максимальное количество таких объектов с 2015 года. При этом три проекта с маленькими апартаментами позиционируются в бизнес-классе.
В декабре число проектов с микроапартаментами в Москве достигло максимума за последние пять лет. По данным «Метриум», сейчас в столице девелоперы реализуют восемь проектов с апартаментами менее 18 кв.м. Это значение площади помещения долгое время было минимальным в Москве – застройщики исходили из стандарта нормативной площади жилого помещения (18 кв.м на одного человека). Поэтому до сих пор в подавляющем числе новостроек с жилым статусом минимальная площадь студии не опускается ниже 18 кв.м.
В сегменте апартаментов с самого начала их распространения в середине 2010-х годов застройщики не ограничивали себя нижним пределом в 18 кв.м, однако вариантов таких апартаментов было немного. В 2015 году на рынке был только один комплекс с апартаментами площадью 16 кв.м, в 2016 году – четыре проекта (площадь микроапартаментов в них варьировалась от 15,9 до 17,3 кв.м), в 2017 году – пять проектов (диапазон площадей остался таким же). В 2018 году их число снизилось до трех проектов (16–17,9 кв.м), а в 2019 году – увеличилось до четырех, причем в продаже впервые появились микроапартаменты площадью 12,8 кв.м.
В 2020 году количество проектов с микроапартаментами достигло максимума за последние пять лет. Сейчас в продаже можно найти восемь комплексов такого рода. Самое маленькое помещение в них достигает в площади 10,8 кв.м, и приобрести его можно за 3,2 млн рублей. Самый большой микроапартамент занимает 17,4 кв.м, а его стоимость – 3,9 млн рублей.
«Спрос на апартаменты небольших площадей – это ответ девелоперов на текущую ситуацию с платежеспособным спросом, – комментирует Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – С одной стороны, продолжается рост цен на новостройки, а с другой – снижаются доходы покупателей, и даже субсидированные ставки по ипотеке не могут коренным образом разрешить это противоречие. Клиенты ориентируются на самые доступные предложения, и застройщики идут им на встречу. К примеру, в этом году мы вывели в продажу вторую очередь ЖК “Любовь и голуби”, где 75% лотов – это студии и однокомнатные квартиры площадью от 20 кв.м до 43 кв.м. Фактически мы адаптировали предложение под реалии спроса».
Эксперты «Метриум» отмечают, что впервые микроапартаменты представлены сразу в трех комплексах бизнес-класса – Loft FM, Kazakov Grand Loft, Anna Mons Apartments. В Loft FM минимальная площадь лота составляет 15,1 кв.м стоимостью 4,2 млн рублей. В проекте Kazakov Grand Loft самый маленький апартамент достигает в площади 17,2 кв.м, а его стоимость – 7,9 млн рублей, а в Anna Mons Apartments соответственно 17,4 кв (3,9 млн рублей).
В то же время число новостроек с жилым статусом, где можно было найти микроквартиры меньше 18 кв.м, сравнительно небольшое. Первый такой проект появился в 2017 году. Затем сразу два комплекса с микроквартирами поступили в продажу в 2019 году. В 2020 году к ним добавился ещё один объект, и на сегодняшний день их три.
«В основном микроквартиры приобретают для себя, – говорит Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»). – Большинство покупателей при этом привлекают ипотеку. Для значительного числа клиентской аудитории этого формата жилья основным мотивационным фактором остается возможность оформить постоянную регистрацию в Москве. Часто это первое собственное жильё».
«У микроапартаментов есть свои покупатели, поэтому такой формат недвижимости закрепит за собой определенную нишу на столичном рынке, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В перспективе развитие этого сегмента может быть связано с распространением коливингов. Проекты с микроапартаментами можно легко переформатировать в этот формат жилья, который пользуется большой популярностью в Европе, и инвесторам следует обратить на него внимание ввиду отсутствия серьезной конкуренции в этом сегменте».
В период с января по октябрь 2020 года количество запросов на покупку квартир с террасами в Москве выросло в два раза – на 51,4% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. При этом в октябре интерес к квартирам с собственной улицей вырос на 16,6% по отношению к сентябрю.
Сегодня на вторичном рынке Москвы экспонируется 611 квартир с собственными террасами. Большая часть таких предложений сосредоточена в ЦАО столицы. Здесь предлагается 330 подобных объектов или 54% от всего объема столичного предложения. Самый скромный выбор представлен в ВАО – 1 объект.
Напомним, что в сентябре количество подобных предложений было на уровне 588 лотов.
Самый доступный лот в Москве с террасой экспонируется сегодня за 8,4 млн рублей. При наличии такого бюджета можно приобрести апартамент в СЗАО, общей площадью 40 кв. метров. Наиболее дорогой объект продается в ЦАО Москвы. Его стоимость составляет 1,6 млрд рублей. Площадь объекта составляет 415 кв. метров. При этом площадь террасы составляет 99 кв. м.
«Высокий спрос на квартиры с террасами является прямым следствием пандемии и режима самоизоляции. Резкий всплеск обращений был отмечен в апреле. Конечно, такие объекты были востребованы и ранее, но он был достаточно небольшим», – отметил генеральный директор компании Skolkovo Realty Борис Борискин.
