Плюс 38%: квартиры и не «думают» дешеветь
По подсчетам специалистов Департамента консалтинга компании «БЕСТ-Новострой» в первом полугодии 2021 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках комфорт-класса, расположенных в границах «старой» Москвы, выросла на 19,2% до 246 420 тыс. рублей. А по сравнению с аналогичным периодом в прошлом году увеличилась на 38%.
В июне новостройки комфорт-класса, расположенные в «старой» Москве, сохранили уже традиционную тенденцию к росту цен. По итогам месяца стоимость квадратного метра увеличилась на 4% до 246 420 тыс. рублей, средний предлагаемый бюджет покупки вырос на 333 350 руб. до 12.9 млн рублей. Таким образом, за первое полугодие 2021 года стоимость квадратного метра увеличилась на 19,2%, а бюджет покупки более чем на 1,6 млн рублей. «Как мы видим, вопреки многим прогнозам об исчерпании потенциала для роста цен в 2020 году столичные новостройки продолжают дорожать, - комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – В июне возможность для очередного повышения цен девелоперам дал возросший спрос. После снижения активности в апреле-мае покупатели вновь активизировались накануне завершения программы льготной ипотеки. Новые условия делают ее малоприменимой к столичному рынку новостроек, поэтому те, кто хотел воспользоваться выгодным кредитом поспешили это сделать до конца первого полугодия».
В сегменте новостроек стандартного класса, которых уже фактически не осталось в границах старой Москвы, в июне средняя стоимость предложения квадратного метра снизилась на 1% до 177 720 руб. Подобная корректировка связана с увеличением площади оставшихся в экспозиции квартир. Об этом, в частности, говорит и увеличение среднего предлагаемого бюджет покупки. По итогам месяца он вырос на 136 610 руб. до 9,2 млн рублей.
В ретроспективе одного года рост цен оказался еще более существенным. В комфорт-классе средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 38%, а средний бюджет покупки более чем на 2,5 млн рублей. В стандартном классе на 37,4% и более чем на 2,6 млн рублей соответственно. «Едва ли многие участники рынка в начале лета 2020 года могли предположить, что после жесткого локдауна, связанного с ним снижения продаж и падения экономики в целом, рынок новостроек сможет так быстро ожить, - отмечает Ирина Доброхотова. – Несмотря на многочисленные скептические ожидания мы увидели стабильно высокий рост спроса, существенное увеличение цен и сокращение предложения до исторических минимумов».
В июне 2021 года рынок новостроек комфорт-класса, «старой» Москвы пополнился 2 новыми жилыми комплексами с экспозицией в размере 91 квартиры, а также 7 новыми корпусами в уже реализуемых проектах с 293 лотами. Однако несмотря на выход нового предложения, по итогам месяца экспозиция снизилась на 8% и составила 11 067 квартир. В стандартном классе объем предложения в июне также сократился на 7%. Сейчас в продаже представлено всего 121 квартира.
Проекты, вышедшие на рынок в июне 2021 года в границах старой Москвы
|
Название проекта |
Класс |
Район |
Девелопер |
Кол-во лотов по проекту* |
Дата ввода в эксплуатацию |
|
ЖК Self |
Комфорт |
Богородское |
Энергостройинвест |
238 |
4 квартал 2023 г. |
|
ЖК Барклая 6 |
Комфорт |
Филевский парк |
Архплей девелопмент |
759 |
1 квартал 2024 г. |
Примечание: * по корпусам в продаже
По данным Colliers, по состоянию на конец второго квартала 2021 года уровень вакантности на складском рынке Петербурга максимально приблизился к нулю и достиг рекордных 0,3% (чуть более 10 тыс. кв. м) от объема рынка.
Дополнительный объем свободного предложения составляет так называемая «скрытая вакансия». Речь идет о квадратных метрах, которые могут быть освобождены, если арендуются компанией, готовой оптимизировать или вернуть часть площадей владельцам склада. По данным Colliers, уровень «скрытой вакансии» в Петербурге также крайне низок и составляет не более 3,5% от объема рынка (или порядка 120 тыс. кв. м).
Блоки, освобождающиеся при уходе арендатора или оптимизации занимаемых площадей, не успевают выходить на рынок – их поглощают другие компании. Уровень спроса остается стабильным и, несмотря на дефицит на рынке, объем арендованных за первые шесть месяцев 2021 года площадей, по предварительным данным, уже превысил 100 тыс. кв. м.
Дефицит вакантных площадей позволяет собственникам повышать запрашиваемые арендные ставки. За календарный год (с июня 2020 г. по июнь 2021 г.) средний показатель запрашиваемых ставок аренды в складах класса А увеличился на 3%, достигнув 4 600 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС). При этом, в комплексах класса А, отличающихся высокой оснащенностью и техническими характеристиками, а также расположенных в наиболее востребованных локациях, запрашиваемая ставка может достигать и 4 800 – 5 000 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС ).
В классе В средний показатель запрашиваемых ставок аренды за год увеличился на 4% и составил 3 800 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС ). В то же время, запрашиваемая ставка на объекты внутри города либо рядом с КАД может быть приближена к ставкам уровня класса А – 4 000 – 4 200 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС).
По прогнозам Colliers, за II полугодие 2021 г. ставки аренды могут вырасти еще на 3-5% на фоне фактического отсутствия вакантного предложения.
«Однако, в 2022 году рост среднерыночных запрашиваемых ставок аренды может составить порядка 7-10% за год. Связано это с тем, что в 2022 году на рынок выйдут новые объекты, себестоимость которых будет ощутимо выше из-за роста цен на материалы и увеличения ставок по кредитам в 2021 году», – прогнозирует Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге.
Крайне низкая доля свободных площадей увеличивает девелоперскую активность в складском сегменте. По данным Colliers, уже с начала 2021 года в Санкт-Петербурге было продано более 37 га, где планируется строительство промышленных и складских объектов как для собственных нужд, так и для сдачи в аренду. В 2020 году под эти цели было продано всего 5 га.
«В условиях растущей себестоимости строительства (из-за удорожания материалов и проектного финансирования) девелопер более заинтересован в создании проекта built-to-suit, нежели в строительстве спекулятивного объекта. Проекты built-to-suit в большей степени удовлетворяют специфическим требованиям будущих арендаторов и, в то же время, гарантируют инвестору стабильный cash-flow, когда договор аренды заключается на 10-15 лет. В будущем девелоперская активность будет сосредоточена в создании проектов built-to-suit или в спекулятивных объектах с pre-let контрактами – предварительными договорами с якорными арендаторами, заключенными еще на стадии проектирования объектов», - комментирует Андрей Косарев.
До конца 2021 года девелоперами запланировано к вводу порядка 200 тыс. кв. м качественных складских площадей, однако этот прирост не окажет влияния на уровень вакантности – более половины от заявленных к вводу спекулятивных площадей уже заполнены.
Спрос на премиальные участки для строительства загородных домов растет, а цены на сотку за последний год в некоторых поселках класса де-люкс удвоились. Покупатели приобретают дома для постоянной жизни за городом, а застройщики постепенно готовятся уходить в строительство менее дорогих домов. Эксперты «Метриум» рассказывают о пяти главных тенденциях загородного рынка высокобюджетного жилья Московского региона.
По сравнению с аналогичным периодом 2019 года рынок загородной премиальной недвижимости вышел из кризиса: восстановилось прежнее число сделок, а девелоперы начали реализацию новых проектов. Однако вместе с привычными показателями активности вернулись и старые проблемы, которые определяют тенденции загородного рынка. О них рассказывают эксперты «Метриум».
- Клиенты раскупают участки для строительства
Спустя год после начала пандемии покупатели фактически вернулись на «старый» рынок загородного жилья, потому что за последний год девелоперы не вывели в продажу крупных коттеджных поселков. Если клиент не хочет приобретать вторичную недвижимость или его не удовлетворяют новые предложения (которых, правда, немного), то он переходит к плану «Б» – приобретает участки с подрядом и без в организованных поселках, которые уже давно представлены на рынке.
«Из-за роста спроса на участки произошло резкое увеличение цен на них, – констатирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Если в 2019 году (до пандемии) в среднем сотка в элитных поселках обходилась в 700 тыс. – 1,2 млн рублей, то сейчас ее стоимость может достигать 4,5 млн рублей. Клиенты в целом смирились с таким скачком цен, так как многие предпочитают создать с нуля дом мечты, чем искать его на вторичном рынке».
- Покупатели переключаются на «вторичку»
Дефицит нового предложения элитных коттеджей подталкивает покупателей к выбору не только участков для строительства, но и к поиску недвижимости на вторичном рынке. Сейчас в этом секторе проходят около 80% сделок на рынке элитного загородного жилья. Однако, в отличие от участков, приобретаемые домовладения в целом сохранили свои стандартные параметры. Как правило, речь идет о домах с 4-5 спальнями (450-500 кв.м) на участке площадью около 20 соток.
Также покупатели вновь заинтересовались предложениями в поселках, которые давно представлены на рынке, но раньше не пользовались большим спросом. Помимо ограниченности нового предложения, стимулирует интерес к старым поселкам улучшение их транспортной доступности и активное заселение, которое делает повседневную жизнь в них более насыщенной.
По прогнозу аналитиков «Метриум», основная активность во вторичном сегменте будет сосредоточена и в будущем. Есть устойчивый спрос на дома под ключ с готовыми дизайнерскими и техническими решениями, поэтому вариант с индивидуальным строительством подходит далеко не всем. При этом новое предложение ограничено, поэтому и впредь покупатели будут идти преимущественно на вторичный рынок.
- В приоритете дома для постоянного пребывания
За период пандемии, самоизоляции и прочих ограничений многие потенциальные покупатели отвыкли от постоянной жизни в большом городе. Если раньше загородный дом рассматривался как дача, резиденция на выходные, а основная часть времени проводилась в городе, то сегодня взгляд изменился – люди хотят жить преимущественно за городом, время от времени приезжая в центр по делам. С этой точки зрения клиенты выбирают дом. Основной критерий при этом транспортная доступность, поэтому клиентов все больше интересуют дома вдоль платных трасс, по которым из центра столицы из Подмосковья можно добраться за 30-40 минут.
- Застройщики продают камерные поселки
Активность девелоперов загородного элитного жилья сохраняется на низком уровне. Это связано в целом с нестабильностью в экономике и с объективными ограничениями для расширения предложения. По мнению аналитиков «Метриум», на престижных направлениях загородного рынка остается все меньше пригодных для реализации крупных элитных проектов земельных участков – имеющиеся земли не очень подходят для этого в силу окружения или транспортной доступности. Поэтому новое предложение появляется эпизодично и ограниченно. Как правило, застройщиком старых крупных поселков удается получить под строительство небольшие участки рядом и расширить линейку. Другая стратегия – вывод в продажу компактных поселков на 8-20 домовладений. Для сравнения: во времена более активного строительства загородного элитного жилья поселки могли насчитывать по 200-700 домовладений.
- Девелоперы готовятся уходить в более доступные ценовые сегменты
Из-за ограниченности возможностей строительства элитных проектов, по данным экспертов «Метриум», застройщики готовятся сменить стратегию развития в отрасли. В частности, помимо строительства более компактных поселков, некоторые компании планируют расширять предложение загородных домов премиум и бизнес-класса. Будет более разнообразным и формат жилья: помимо индивидуальных домов появятся таунхаусы и малоэтажные комплексы. Основной покупательской аудиторией застройщики видят семейных покупателей в возрасте около 40 лет, представляющих средний бизнес, с бюджетом порядка 50-80 млн рублей. Покупатели же элитных домов будут сосредоточены на вторичном рынке, который активно обновляется за счет меняющихся жизненных планов и обстоятельств нынешних собственников.
«В целом можно сказать, что рынок загородного высокобюджетного жилья вышел из кризиса, связанного с пандемией, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Спрос повышается, активность клиентов растет, а девелоперы стремятся адаптироваться под новые реалии спроса и предложения. Полагаю, и в будущем будет сохраняться спрос на земельные участки для покупателей элитных загородных домов, но одновременно появится сегмент качественного жилья бизнес-класса, который привлечет свою аудиторию».