Итоги I полугодия на рынке новостроек массового сегмента Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения сократился на 19%. Средняя цена квадратного метра составила 245 470 руб. за кв. м (+2,8% за месяц; +9,1% за 3 месяца; +18,3% за 6 месяцев; +35% за 12 месяцев).
По данным «Метриум», по итогам I полугодия 2021 года на рынке новостроек массового сегмента г. Москвы в реализации находились 90 проектов с общим объемом предложения около 11 445[1] квартир, суммарная площадь лотов составила 593 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно конца прошлого года снизилось на 19%, а продаваемая площадь уменьшилась на 23,5%.
Новые проекты на рынке новостроек массового сегмента в I полугодии 2021 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
Район |
Месяц |
|
1 |
Зеленая вертикаль |
Э.К. Девелопмент |
ЮАО |
Чертаново Южное |
январь |
|
2 |
Мичуринский парк |
ГК ПИК |
ЗАО |
Очаково-Матвеевское |
февраль |
|
3 |
UNO Старокоптевский |
ГК Основа |
САО |
Коптево |
март |
|
4 |
Кольская 8 |
ГК ПИК |
СВАО |
Бабушкинский |
апрель |
|
5 |
Южные сады |
А101 Девелопмент |
ЮЗАО |
Южное Бутово |
май |
|
6 |
Михалковский |
РГ-Девелопмент |
САО |
Головинский |
май |
|
7 |
Дербеневская 20 |
ГК ПИК |
ЮАО |
Даниловский |
июнь |
|
8 |
Барклая 6 |
ГК ПИК |
ЗАО |
Филевский парк |
июнь |
|
9 |
Первый Ленинградский* |
ГК ФСК |
САО |
Молжаниновский |
июнь |
*вышел в бронирование, в конце июня шли закрытые продажи.
Источник: «Метриум»
В первой половине 2021 года первичный рынок жилья массового сегмента пополнился девятью новыми проектами. Кроме того, был объявлен старт продаж новых корпусов в следующих комплексах:
– «Волжский парк» (корп. 2.1, 2.2, 3.1, 3.2);
– «Люблинский парк» (корп. 9-10);
– «Полярная 25» (корп. 3);
– «Тринити» (корп. 5, II очередь);
– «Бусиновский парк» (корп. 2.1, 2.2);
– «Любовь и голуби» (корп. 2);
– «Красноказарменная 15» (корп. 1.2);
– «Большая Академическая 85» (корп. 1.3);
– «Кронштадтский 9» (Блок 2, корп. 1.5, 1.6).
– «Дмитровский парк» (корп. 1.1, 1.4);
– «Шереметьевский» (корп. 8, 9, 10).
– «Лучи» (корп. 12);
– «Мякинино парк» (корп. 3.2, 3.4);
– «Сиреневый парк» (3-я очередь: корп. 3.1, 3.2);
– «LIFE-Варшавская» (корп. 4, 5);
– «ÀLIA» (корп. 6, 7);
– «Сиреневый парк» (3-я очередь: корп. 3.1, 3.2);
– «Квартал Некрасовка» (корп. 3);
– «Парк Легенд» (корп. 7.1, 7.2);
– «Руставели 14» (корпус 1, строение 1.2);
– «Перовское 2» (корп.2.1, 2.2).
По итогам I полугодия 2021 года лидером в структуре экспозиции по округам по-прежнему является ЮВАО (28,5%; -5,1 п.п.), в котором объем предложения в абсолютном выражении уменьшился почти на 1,5 тыс. квартир за прошедшие 6 месяцев. Второе и третье место у округов СВАО и САО, где сконцентрировано 14,9% (-3 п.п.) и 13,8% (+0,2 п.п.) всех квартир соответственно. В СВАО стартовал единственный проект «Кольская 8» от ГК «ПИК», а в САО вышло три новинки: «Михалковский» (девелопер «РГ-Девелопмент»), «UNO Старокоптевский» (ГК «Основа») и «Первый Ленинградский» (проект на некотором удалении от МКАД, девелопер ГК «ФСК»). За отчетный период в ЗАО наблюдалось незначительное увеличение доли предложения до 12,9% (+0,6 п.п.). Самый заметный прирост доли экспозиции зафиксирован в ЮЗАО (8,8%; +7,1 п.п.) из-за старта продаж в новом проекте «Южные сады» (девелопер «А101 Девелопмент»). В ВАО отмечено сокращение доли квартир на 1,9 п.п. (до 8,1%). В ЮАО (8,4%; +0,5 п.п.). Наименьшая доля экспозиции теперь у СЗАО – 4,6% (+1,6 п.п.).
Источник: «Метриум»
За последние 6 месяцев выход новых проектов и корпусов с большим объемом экспонируемых квартир изменил структуру предложения по стадиям строительной готовности. В конце июня наибольший объем экспозиции массового сегмента был представлен в объектах, находящихся на этапе монтажа этажей – 36,5% (-8,6 п.п.). Чуть меньшая доля предложения в домах на начальном этапе строительства (35,9%; +9 п.п.). В корпусах на этапе отделочных работ предлагалось 23,2% (+1,8 п.п.) от совокупного количества квартир на рынке. Меньше всего квартир реализовывалось во введенных в эксплуатацию домах (4,5%; -2,2 п.п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
По итогам I полугодия 2021 года более половины предложения пришлось на студии и однокомнатные квартиры – в совокупности доля таких квартир составила 52,5% (+5,6 п.п. за отчетный период). Больше всего на рынке представлено однокомнатных квартир (33,6%; + 1,3 п.п.), а на студии приходится только 18,9%, но при этом их доля растет активнее остальных типологий (+4,3 п.п.). Двухкомнатные лоты занимаю вторую позицию по количеству представленных квартир в экспозиции с долей в 29,9%, сократившейся на 2,9 п.п. Доли трехкомнатных и многокомнатных квартир также снизились за отчетный период. Трехкомнатные лоты заняли 16,4% (-1,7 п.п.) рынка, а многокомнатные – 1,2% (-1 п.п.).
Структура предложения по типу квартир
(внешний круг – июнь 2021 г., внутренний круг – декабрь 2020 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
Основной объем квартир на рынке массового сегмента по-прежнему представлен с финишной отделкой. Однако за отчетный период доля лотов с готовым ремонтом заметно снизилась с 65,4% до 60,8% (-4,6 п.п). На квартиры без отделки пришлось 24,7% рынка (-0,7 п.п.), а доля квартир с отделкой white box составила 14,4% (+5,2 п.п.).
Структура предложения по типу отделки
(внешний круг – июнь 2021 г., внутренний круг – декабрь 2020 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья массового сегмента по итогам I полугодия 2021 года составила 245 470 руб. за кв. м (+2,8% за месяц; +9,1% за 3 месяца; +18,3% за 6 месяцев; +35% за 12 месяцев).
Динамика средней цены предложения в новостройках массового сегмента с 2017 г., руб.
Источник: «Метриум»
За прошедшие 6 месяцев рост средневзвешенных цен отмечен во всех округах Москвы в диапазоне 11,2-27,4%. Наибольший прирост зафиксирован в ЮАО (+27,4%), где во многих проектах произошло плановое повышение цен, а также вышли новые корпуса с ценой квадратного метра выше среднерыночной. Второй округ по динамике роста цен – ЗАО с 284 тыс. руб. за кв.м (+24,4%). В СЗАО цена квадратного метра выросла на 22,4% до уровня в 266 тыс. руб.
Средняя цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м в I полугодии 2021 г.
Источник: «Метриум»
В отчетном периоде средневзвешенный бюджет предложения квартир массового сегмента составил 12,73 млн руб. (+2,9% за прошедший месяц; +5,9% за 3 месяца; +11,8% за 6 месяцев; 22,8% за 12 месяцев). При этом средняя площадь квартиры, находящейся в экспозиции, снизилась за последние 12 месяцев на 5,1 кв.м (с 57 до 51,9 кв.м).
Динамика средних бюджетов по типам комнатности
|
Кол-во комнат |
Бюджет, млн руб. |
Динамика за 1 мес. |
Динамика за 3 мес. |
Динамика за 6 мес. |
Динамика за 12 мес. |
|
СТ |
7,1 |
3,0% |
8,6% |
17,4% |
47,2% |
|
1К |
10,5 |
3,2% |
9,8% |
18,6% |
34,5% |
|
2К |
14,7 |
2,5% |
6,8% |
16,6% |
32,0% |
|
3К |
19,3 |
2,3% |
5,1% |
14,1% |
28,0% |
|
4К+ |
26,7 |
-0,4% |
4,3% |
17,2% |
16,9% |
Стоимость квартир в массовом сегменте в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
14,5 |
25,7 |
40,0 |
185 000 |
276 965 |
520 900 |
4 495 000 |
7 107 840 |
13 683 560 |
|
1К |
29,0 |
40,3 |
66,3 |
173 000 |
259 720 |
507 800 |
6 432 450 |
10 467 335 |
20 408 160 |
|
2К |
39,2 |
61,5 |
103,5 |
145 000 |
239 670 |
422 700 |
8 664 140 |
14 727 935 |
28 391 195 |
|
3К |
57,1 |
84,3 |
139,6 |
144 700 |
228 985 |
375 100 |
10 839 800 |
19 295 075 |
39 270 000 |
|
4К+ |
93,0 |
112,7 |
130,6 |
160 000 |
236 885 |
401 700 |
17 707 200 |
26 696 285 |
44 788 800 |
|
итого[2] |
14,5 |
51,9 |
139,6 |
144 700 |
245 470 |
520 900 |
4 495 000 |
12 730 300 |
44 788 800 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в конце I полугодия 2021 года:
– ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 14,5 кв. м за 4,5 млн руб.
– ЖК «Сказочный лес» (СВАО / р-н Ярославский): студия площадью 25,6 кв. м за 5,1 млн руб.
– ЖК «Южные сады» (ЮЗАО / р-н Южное Бутово): студия площадью 21,8 кв. м за 5,2 млн руб.
Основные тенденции
«По итогам I полугодия 2021 года на первичном рынке массового сегмента «старой» Москвы, несмотря на относительно высокую активность девелоперов, продолжает сохраняться дефицит предложения, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Стартовали продажи в 9 новых проектах, а в реализацию поступили около 40 новых корпусов в комплексах, уже представленных на рынке. Подобную статистику нового объема можно назвать относительно высокой, так как за аналогичный период прошлого года вышли только 5 новых проектов и стартовали 15 корпусов в «старых». Тем не менее, в июне 2021 года в экспозиции находилось всего 11,4 тыс. квартир (-19% за 6 месяцев; -30,5% за 12 месяцев), что близко к минимальным значениям апреля 2021 года, когда объем предложения массового сегмента опустился до уровня в 10,1 тыс. квартир.
К фактическому завершению льготной ипотеки в июне 2021 года цены достигли своих очередных максимумов, которые могут продержаться на рынке некоторое время. В июне средняя цена за квадратный метр выросла до 245,5 тыс. руб./кв. м (+2,8% за месяц; +9,1% за 3 месяца; +18,3% за 6 месяцев; +35% за 12 месяцев), а средний бюджет составил 12,7 млн руб. (+2,9% за прошедший месяц; +5,9% за 3 месяца; +11,8% за 6 месяцев; 22,8% за 12 месяцев).
С января по май 2021 года количество зарегистрированных ДДУ[3] составило 25,9 тыс. штук, что на 56% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Доля ипотечных сделок за первые пять месяцев 2021 года в «старой» Москве составила 64% (+8 п.п. относительно аналогичного периода 2020 года) от общего объема зарегистрированных ДДУ.
Завершение программы субсидирования ипотечных ставок (для основной массы покупателей) совпало с началом третьей волны роста заболеваний коронавирусом в Москве. Текущий уровень неопределенности на глобальном и страновом уровне настолько высок, что любые однозначные оценочные суждения сейчас будут преждевременными. Например, определение «дорогой» рынок или нет невозможно без понимания, сколько стоят деньги сейчас и как может измениться их стоимость в следующие несколько лет. Безусловно, подобный уровень цен является сложным для психологического восприятия и вызывает отрицание, но это не означает, что он экономически несправедливый. Мягкая монетарная политика и льготная ипотека, направленная на поддержание жилищного строительства и экономики в целом, сделали свое дело – простимулировали столь важный и необходимый рост и удержали темпы жилищного строительства.
Повышение ключевой ставки ЦБ РФ и растущие ставки по ипотеке (предположительно до 8,5%) играют против платежеспособного спроса и привлекательности вложений в недвижимость, поэтому текущий уровень цен сейчас будет тестироваться на предмет возможной корректировки. Стабилизация спроса, а за ним и плавный рост цен, возможны к концу 2021 года, во-первых, за счет стабилизации доходов населения (ожидаемый эффект мягкой монетарной политики ЦБ и прочие меры стимулирования экономического роста), а во-вторых, за счет дополнительных инструментов финансирования покупки, субсидируемых застройщиками.
Существует перспектива перетекания спроса из «старой» Москвы в «новую» и соревнование между ними по удерживанию цен. Средняя цена в Новой Москве достигла 191 тыс./руб. за кв.м, что скоро будет сопоставимо с уровнем цен на некоторые проекты в «старой» Москве, где квадратный метр превысил 245 тыс./руб. за кв.м. Тем не менее, разница почти в 50 тыс. руб. за кв.м при падающем платежеспособном спросе может оказать существенное влияние на рынок массового сегмента в пределах МКАД. С развитием территорий ТиНАО выбор между «новой» и «старой» Москвой становится менее очевидным.
Поведение потенциальных покупателей и степень сжатия спроса на рынке во II полугодии текущего года – это важнейшие стратегические вопросы. Вероятнее всего, до конца 2021 года действия участников будут реактивными и несколько хаотичными при отсутствии четкого тренда. Какие-то выводы о том, как рынок пережил завершение периода низких ипотечных ставок и какие тренды наберут силу к концу 2021 года, можно будет сделать после III квартала. Не стоит забывать, что неопределённость помимо угроз несет и возможности. Следует быть внимательными ко всему происходящему и не упускать возникающих возможностей на рынке – это справедливо в отношении всех участников».
[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] С учетом двухуровневых квартир, квартир с антресолью и с собственной террасой
[3] Квартиры в новостройках всех классов в «старой» Москве. Учитываются сделки физических лиц, без оптовых покупок.
Режим самоизоляции и закрытые границы привели к «перезагрузке» рынка загородной недвижимости и оживили интерес населения к данному сегменту жилья. Эксперты Циан выяснили, как изменились цены и спрос на частные дома в России с начала 2021 года.
- Более половины (55%) всего нового жилья в России вводится за счет индивидуального жилищного строительства. В январе-марте этого года доля ИЖС впервые превысила 50%-й рубеж по итогам отдельного квартала.
- За год цены на загородные дома в целом по России выросли на 18%. Максимальный прирост - в курортных регионах.
- В процентном отношении растет спрос на земельные участки: с начала 2021 года 23% от общего числа просмотров объявлений приходятся на данный сегмент (в целом за 2020 год - 18%) загородного рынка.
- Дома и дачи занимают 56% от всего предложения загородного рынка РФ. На втором месте – земельные участки (41%). 3% приходится на таунхаусы.
1. 55% всего нового жилья в России вводится за счет индивидуального жилищного строительства (ИЖС)
Вымывание наиболее ликвидных вариантов на загородном рынке в совокупности с утверждением льготной семейной ипотеки на строительство частного дома стимулировали интерес населения к приобретению земельных участков и увеличили темпы ИЖС. Статистический рост доли домов, построенных населением, связан также и с процессом дачной амнистии.
В 1 квартале 2021 года зафиксировано преобладание объема жилищного строительства населением над вводом застройщиками. На протяжении долгого времени доля ИЖС от всего объема жилищного строительства держалась на уровне 41-43%. В 2020 году на ввод населением пришлось 48%, а в 1 квартале 2021 года более половины - 54,5%. Ранее такая ситуация наблюдалась только в отдельные месяцы.
Высокая доля ИЖС фиксируется не только в южных регионах, где она была традиционно велика, но и в Центральной России (53%), на Урале (72%) и в Поволжье (55%). Только в двух федеральных округах доля ИЖС меньше 50% - в Северо-Западном и Дальневосточном. В северных регионах “суровость” климата требует существенных вложений средств и труда в индивидуальные дома для проживания там зимой (траты на отопление).
Источник: Аналитический центр Циан по данным Росстата
Самые высокие объемы ИЖС зафиксированы в Центральном ФО (2,8 млн кв. м). В региональном разрезе лидируют Московская область (1,1 млн кв. м) и Ленинградская область (0,6 млн кв. м) - именно здесь наиболее распространен формат коттеджных поселков. Далее следуют Татарстан (0,5 млн кв. м), Башкортостан (0,4 млн кв. м), Свердловская область (0,3 млн кв. м) и южные регионы - Краснодарский край (0,4 млн кв. м) и Ростовская область (0,3 млн кв. м).
2. За год дома в курортных регионах подорожали на треть
Рост цен на рынке загородной недвижимости продолжается. По расчетам Циан, средняя стоимость дома в продаже в целом по РФ составляет 7 млн рублей против 6,1 млн рублей в мае 2020. Без учета домов в пределах Москвы и Санкт-Петербурга средняя стоимость 5,9 млн против 5,5 млн рублей год назад.
Примечание
В расчетах учитывались частные дома и коттеджи со стандартной площадью (50-700 кв м.) и ценой (0,15-200 млн руб.). Регионы, в которых объем предложения менее 100 домов в продаже, в выборку не вошли.
Дома дорожают чуть медленнее квартир. Во-первых, на рынке загородной недвижимости в 2020 году не действовала льготная ипотека, как на первичном рынке, которая провоцирует спрос и последующее удорожание лотов. Во-вторых, покупка дома - это большие (по сравнению с квартирой) затраты, связанные также с необходимостью вкладываться в решение вопросов, которые не актуальны для квартир (уборка территории, инвестиции в инженерную инфраструктуру, содержание других строений). Поскольку загородный сегмент медленнее растет в цене, индивидуальные дома в пригородах все чаще становятся актуальной альтернативой для решения жилищных вопросов.
Наибольший рост средних цен на загородном рынке зафиксирован в Южном ФО (+22,3%) и Северо-Западном ФО (+16,9%). В Южном ФО увеличение цен обеспечивается, в первую очередь, Краснодарским краем (рекордные +47,9%), а также Севастополем (+31%). Там цены растут самыми быстрыми темпами. Причиной является увеличение спроса - в современных условиях, когда многие перешли на удаленную работу, а ситуация с туристическими поездками остается достаточно неопределенной, предложения в частных домах в регионах с комфортным климатом стали весьма привлекательными. Дома приобретаются как для постоянного проживания, так и для поездок на лето. Аналогичная ситуация характерна для Ставропольского края, где особой популярностью пользуется регион Кавказских Минеральных Вод, а также Крыма (+17,7%) и Республики Алтай (+21,5%). В среднем дома в курортных регионах подорожали за год на треть. Также высокие темпы в столичных регионах: в Москве (+23,1%), Санкт-Петербурге (+21,3%), Ленинградской (+28,6%) и в Московской областях (+22,5%), что свидетельствует об изменении структуры предложения и вымывании наиболее доступных вариантов с меньшей площадью.
Средняя стоимость дома в продаже*
|
Субъект |
Средняя цена дома в продаже, май 2021 |
Динамика средней цены за год |
Средняя площадь дома в продаже, май 2021 |
Динамика средней площади за год |
|
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ |
6,63 |
17,9% |
151 |
-0,2% |
|
ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФО |
6,81 |
13,0% |
149 |
0,6% |
|
Москва |
32,00 |
23,1% |
305 |
4,7% |
|
Московская область |
20,34 |
22,5% |
234 |
3,2% |
|
Калужская область |
5,76 |
12,5% |
150 |
0,7% |
|
Тверская область |
5,75 |
7,3% |
142 |
1,2% |
|
Воронежская область |
5,15 |
9,8% |
134 |
-1,7% |
|
Тульская область |
5,00 |
4,2% |
137 |
-0,6% |
|
Белгородская область |
4,90 |
10,9% |
137 |
0,0% |
|
Ярославская область |
4,88 |
14,0% |
136 |
-2,0% |
|
Ивановская область |
4,57 |
11,2% |
132 |
1,0% |
|
Костромская область |
4,30 |
2,4% |
144 |
4,3% |
|
Курская область |
4,17 |
1,7% |
137 |
0,6% |
|
Смоленская область |
3,83 |
-4,0% |
143 |
-1,5% |
|
Липецкая область |
3,91 |
8,3% |
132 |
2,3% |
|
Орловская область |
3,78 |
4,7% |
132 |
-0,2% |
|
Владимирская область |
3,80 |
10,1% |
130 |
1,1% |
|
Тамбовская область |
3,62 |
5,2% |
118 |
-1,5% |
|
Брянская область |
3,46 |
1,8% |
118 |
-4,2% |
|
Рязанская область |
3,40 |
1,2% |
122 |
-2,9% |
|
СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ ФО |
9,27 |
16,9% |
167 |
2,7% |
|
Санкт-Петербург |
28,50 |
21,3% |
290 |
12,9% |
|
Ленинградская область |
18,00 |
28,6% |
192 |
9,8% |
|
Калининградская область |
11,33 |
17,7% |
192 |
-0,6% |
|
Мурманская область |
8,50 |
8,6% |
205 |
0,1% |
|
Республика Коми |
5,05 |
3,1% |
146 |
5,7% |
|
Республика Карелия |
4,90 |
-1,2% |
124 |
-12,6% |
|
Архангельская область |
4,91 |
11,1% |
139 |
1,2% |
|
Вологодская область |
4,06 |
19,4% |
133 |
0,2% |
|
Псковская область |
3,81 |
9,5% |
126 |
0,7% |
|
Новгородская область |
3,60 |
14,3% |
120 |
1,7% |
|
ЮЖНЫЙ ФО |
9,37 |
22,3% |
157 |
3,2% |
|
Севастополь |
16,05 |
31,0% |
193 |
8,5% |
|
Краснодарский край |
18,16 |
47,9% |
191 |
8,3% |
|
Республика Крым |
12,53 |
17,7% |
167 |
6,0% |
|
Ростовская область |
5,55 |
-1,8% |
128 |
-4,3% |
|
Республика Адыгея |
5,00 |
6,4% |
135 |
3,4% |
|
Астраханская область |
4,40 |
2,3% |
148 |
-0,3% |
|
Волгоградская область |
3,89 |
2,1% |
135 |
-2,7% |
|
СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ ФО |
6,66 |
5,0% |
174 |
2,3% |
|
Республика Дагестан |
8,50 |
10,4% |
199 |
3,1% |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
7,02 |
-3,3% |
198 |
17,2% |
|
Республика Северная Осетия - Алания |
5,89 |
-8,1% |
163 |
-15,5% |
|
Ставропольский край |
5,23 |
30,8% |
135 |
8,7% |
|
ПРИВОЛЖСКИЙ ФО |
4,84 |
7,2% |
141 |
-0,2% |
|
Республика Татарстан |
6,78 |
15,3% |
152 |
-0,1% |
|
Самарская область |
6,22 |
7,1% |
164 |
-0,6% |
|
Нижегородская область |
6,18 |
11,2% |
159 |
3,6% |
|
Пермский край |
5,52 |
15,7% |
157 |
9,0% |
|
Ульяновская область |
5,01 |
7,5% |
135 |
-5,6% |
|
Республика Марий Эл |
4,50 |
-8,0% |
137 |
-3,9% |
|
Чувашская Республика |
4,81 |
6,4% |
142 |
-0,4% |
|
Республика Башкортостан |
4,32 |
3,6% |
128 |
-2,4% |
|
Кировская область |
4,04 |
9,5% |
147 |
0,5% |
|
Удмуртская Республика |
4,47 |
18,3% |
129 |
5,5% |
|
Оренбургская область |
4,23 |
3,7% |
136 |
-3,4% |
|
Саратовская область |
4,10 |
-0,2% |
128 |
-4,4% |
|
Пензенская область |
4,00 |
4,2% |
135 |
-1,3% |
|
Республика Мордовия |
3,58 |
3,2% |
130 |
0,1% |
|
УРАЛЬСКИЙ ФО |
5,24 |
11,9% |
144 |
-0,4% |
|
Свердловская область |
6,84 |
10,3% |
165 |
1,7% |
|
Тюменская область |
6,74 |
20,4% |
148 |
3,0% |
|
Челябинская область |
4,63 |
7,4% |
145 |
-4,4% |
|
Курганская область |
2,76 |
4,9% |
118 |
-2,4% |
|
СИБИРСКИЙ ФО |
4,91 |
7,1% |
138 |
-1,2% |
|
Томская область |
7,03 |
20,6% |
166 |
2,9% |
|
Новосибирская область |
6,27 |
4,5% |
152 |
-1,0% |
|
Красноярский край |
5,37 |
-4,1% |
146 |
-4,0% |
|
Республика Алтай |
5,03 |
21,5% |
120 |
0,0% |
|
Иркутская область |
5,10 |
1,4% |
136 |
-3,2% |
|
Алтайский край |
4,29 |
9,7% |
131 |
3,3% |
|
Омская область |
3,99 |
0,3% |
134 |
-3,9% |
|
Республика Хакасия |
3,67 |
1,4% |
131 |
-0,9% |
|
Кемеровская область |
3,48 |
9,4% |
123 |
-3,8% |
|
ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ФО |
6,17 |
5,3% |
140 |
-0,2% |
|
Приморский край |
9,21 |
-0,8% |
150 |
-3,4% |
|
Хабаровский край |
7,49 |
7,2% |
168 |
2,5% |
|
Республика Саха (Якутия) |
6,69 |
0,8% |
132 |
-8,3% |
|
Амурская область |
5,81 |
4,3% |
139 |
-3,1% |
|
Забайкальский край |
4,14 |
16,9% |
135 |
6,5% |
|
Республика Бурятия |
3,70 |
17,5% |
119 |
7,1% |
Источник: Аналитический центр Циан
*Из статистики исключены регионы, в которых объем предложения менее 100 домов в продаже.
3. Спрос на земельные участки растет
2020 г. оказался ажиотажным по спросу на рынке загородной недвижимости – пик активности пришелся на период самоизоляции. После снятия ограничительных мер потенциальный спрос на приобретение загородных объектов стал снижаться: по данным Циан, в 1 квартале 2021 г. он был в 2 раза ниже пика 2020 года, но на 40% выше, чем в 2019 году. То есть пандемия оживила интерес россиян к загородному образу жизни.
По подсчетам Циан, в первые месяцы 2021 года покупатели чаще интересовались приобретением дома или дачи (74% всех просмотров объявлений), еще 23% - земельного участка, 3% - таунхауса. Несмотря на то, что россияне по-прежнему предпочитают загородное жилье «под ключ», в сравнении с 2020 годом в структуре спроса произошли изменения в пользу увеличения доли спроса на земельные участки (+5 п.п.).
Земельные участки стали популярнее по ряду причин. Во-первых, самые ликвидные готовые варианты на загородном рынке были быстро распроданы на фоне ажиотажного спроса в 2020 году. В продаже остались не самые востребованные варианты, часто – с завышенной стоимостью или с конструктивными дефектами. Дефицит ликвидного предложения стимулирует развитие индивидуального жилищного строительства. Во-вторых, повлияло утверждение льготной семейной ипотеки на строительство индивидуального дома. Льготные кредиты по ставке до 6% предусмотрены и на приобретение земельного участка при условии заключения договора подряда со строительной компанией или индивидуальным предпринимателем.
В структуре предложения дома занимают 56%, значительная доля принадлежит земельным участкам - 42%, 2% - таунхаусам. За год структура практически не изменилась. В абсолютном выражении выросло число объявлений во всех сегментах, что связано с выводом в продажу новых объектов на фоне повышенного спроса.
Источник: Аналитический центр Циан
4. По сравнению с маем прошлого года спрос просел на четверть
В первые 3 месяца 2021 года потенциальный спрос (число просмотров объявлений) на загородном рынке во всех сегментах был выше, чем за аналогичный период год назад. В большей степени увеличение спроса зафиксировано для земельных участков (~+60% в целом по РФ). Факторами послужили вымывание ликвидных готовых вариантов, относительная доступность (объекты приобретается «на будущее», с целью строительства дома, когда на это будут ресурсы), слухи о запуске льготной ипотеки на строительство частного дома. Далее по уровню прироста потенциального спроса – дома и дачи (~+30%). Россияне по-прежнему предпочитают готовые варианты. Кроме того, на рынке немало объектов в плохом состоянии, которые нередко приобретаются только ради земельного участка. Интерес к таунхаусам увеличился на ~20%. В целом по загородному рынку РФ число просмотров объявлений по всем сегментам и типам объектов оказалось в 1 квартале 2021 года в 1,4 раза выше, чем в 1 квартале 2020 года.
В апреле прошлого года уже действовал режим самоизоляции, поэтому потенциальный спрос апреля текущего года ниже, чем год назад (но разрыв с этим годом не так велик, т.к. в период самоизоляции в первую очередь появился интерес к рынку аренды, а не покупки). Исключение составляет только сегмент земельных участков, интерес к которому в этом году растет особенно сильно.
Источник: Аналитический центр Циан
“Рынок загородной недвижимости, лишенный ранее повышенного внимания, становится все более популярным. Об этом свидетельствует увеличение активности как покупателей (растет число просмотров объявлений), так и продавцов (появляется все больше предложений). По сравнению с пиковым периодом 2020 года показатели меньше, однако на фоне допандемийных 2018-2019 годов динамика положительная, – отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Это стимулирует и увеличение цен: за год загородные дома подорожали на 18%. Максимальный прирост - в регионах с высокой платежеспособностью населения и на курортах, которые стали пользоваться повышенным спросом на фоне развития удаленного формата работы и неопределенной ситуации с туристическими поездками. Комфортный климат притягивает население и для постоянного проживания, и на отдых летом.”
Департамент консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья» проанализировал изменение стоимости жилья на вторичном рынке «старой» Москвы в разрезе по районам по итогам апреля 2021 года и выявил районы с наибольшим снижением, наибольшим увеличением стоимости, а также наиболее стабильные в плане цены районы города.
С начала 2020 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья выросла на 17% и по итогам апреля 2021 года составила 359,1 тыс. руб. за 1 кв. м без учета Зеленограда и Новой Москвы.
Топ-10 дорогих районов остались практически без изменений, немного поменявшись местами. Хамовники - самый дорогой район Москвы со средней стоимостью квадратного метра 740 412 руб. Далее следуют Арбат и Якиманка, где средняя стоимость квадратного метра 645 113 и 609 149 руб. соответственно. Выбыли районы Басманный и Таганский, которые на начало 2021 года занимали 9 и 10 места. Вместо них в Топ-10 вошли районы Сокол и Дорогомилово.
Топ-10 самых дорогих районов
|
Район |
Цена 1 кв. м, руб. |
|
Хамовники |
740 112 |
|
Арбат |
645 113 |
|
Якиманка |
609 149 |
|
Тверской |
492 075 |
|
Замоскворечье |
489 192 |
|
Пресненский |
484 725 |
|
Раменки |
481 044 |
|
Сокол |
465 671 |
|
Мещанский |
427 054 |
|
Дорогомилово |
420 123 |
Традиционно в 10-ку самых бюджетных районов вошли наименее благоприятные районы у МКАД или за кольцевой дорогой. Капотня (170 480 руб./кв. м) и Некрасовка (173 951 руб./кв. м) остаются лидерами по наименьшей средней стоимости квадратного метра. Третье место занимает Южное Бутово вместо Бирюлево Западное. Выбыли из списка район Дмитровский и Бибирево. При этом появились районы Ростокино и Лосиноостровский.
Топ-10 самых дешевых районов
|
Район |
Цена 1 кв. м, руб. |
|
Капотня |
170 480 |
|
Некрасовка |
173 951 |
|
Южное Бутово |
182 182 |
|
Ростокино |
182 380 |
|
Бирюлево Западное |
182 765 |
|
Новокосино |
186 463 |
|
Ярославский |
187 559 |
|
Лосиноостровский |
188 168 |
|
Ново-Переделкино |
191 616 |
|
Бирюлево Восточное |
191 804 |
В связи со всеми событиями за последние 1,5 года цены поменялись во всех районах «старой» Москвы. Изменение средней стоимости во всех районах выше 1%. Если раньше в 10-20 районов наблюдалась динамика цен от 0% до 1%, то сейчас таких районов не осталось. Самыми стабильными районами можно считать Пресненский (+1,02%), Лосиноостровский (+1,4%), Марьина Роща (+1,6%) и Очаково-Матвеевское (+1,7%). В остальных районах изменение цен составило от 2% и более процентов.
Показатель средней стоимости квадратного метра на вторичном рынке жилья уменьшился только в четырех районах: Крылатское (-13,7%), Сокольники (-5,0%), Северное Тушино (-2,2%) и Ростокино (-2,0%).
«В среднем с начала 2020 года стоимость жилья на вторичном рынке увеличилась на 17%, что является рекордным значением за последние 5 лет. Рост цен наблюдался в абсолютном большинстве районов города (112 районов). Больше всего стоимость квадратного метра выросла в таких районах, как Левобережный (+36,6%), Северный (33,5%) и Сокол (29,6%). Также в среднем на 27% увеличилась стоимость в районах Преображенское, Рязанский, Бирюлево Западное, Бирюлево Восточное, Западное Дегунино, Нагатинский Затон и Чертаново Южное», - отмечает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья».