Доля свободных площадей снижается второй квартал подряд после роста в 2020 году
Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, подвели итоги 1 полугодия 2021 года на офисном рынке Москвы. CBRE отмечает рекордный за последние 6 лет объём введённых в эксплуатацию офисных помещений (446 тыс кв. м). Предыдущий максимальный объём был зафиксирован во 2 полугодии 2015 года (497 тыс. кв. м). По прогнозам CBRE, в 2021-2022 годах заявлено к вводу порядка 1,7 млн кв. м, при этом существенная доля строящихся проектов уже законтрактована и не будет доступна на рынке для аренды или покупки.
Новое предложение и объем свободных площадей
Во II квартале 2021 года в эксплуатацию было введено 137 тыс кв. м, что значительно больше среднеквартального показателя последних 5 лет, когда объем нового ввода едва превышал 80 тыс кв. м. Несмотря на большие объемы, было завершено строительство всего 3 бизнес-центров, два здания комплекса Сбер-Сити и МФК Империал Плаза. Все объекты относятся к сегменту класса А.
Как и в I квартале основной объем нового строительства пришелся на здания, построенные под собственное использование – это две башни комплекса Сбер-Сити, 94% от общего объема ввода. МФК Империал Плаза был полностью реализован на момент ввода. Всего за 1 полугодие в эксплуатацию введено 446 тыс кв. м (более чем в 2 раза превосходит общий объем офисных площадей, введенных в 2020 году), из которых лишь 10% или 40 тыс кв. м доступны на рынке по итогам 2 квартала. 77% (344 тыс кв. м) нового ввода за 1 полугодие относится к сегменту класса А.
Крупные объекты, введенные в эксплуатацию в 1 полугодии 2021 года
|
Здание |
Класс здания |
Арендуемая площадь, кв. м |
Зона расположения |
|
Ростех-Сити |
A |
173 600 |
Ленинградский ДР |
|
Два капитана |
B+ |
79 800 |
За пределами МКАД |
|
Аркус IV |
A |
17 900 |
Ленинградский ДР |
|
Земельный 1-й пер., 7/2 |
A |
16 000 |
ЦДР-ТТК |
|
Сбер-Сити |
А |
128 400 |
ТТК-МКАД |
|
МФК Империал Плаза |
А |
8 500 |
ЦДР-ТТК |
Источник: CBRE, II кв. 2021 г.
Основной объем нового строительства традиционно приходится на зону между Третьим транспортным кольцом и МКАД, 74% от общего объема за 1 полугодие. В Ленинградском деловом районе в эксплуатацию было введено 43% (191 тыс кв. м), в Москва-Сити и Центральном деловом районе – ни одного объекта. До конца года в центре города планируется завершение реконструкции ряда объектов, а также ввод в эксплуатацию бизнес-центров AFI2B и Смоленский 13. В Москва-Сити ввод в эксплуатацию нового объекта ожидается в 2022 году, это комплекс Grand City Tower.
Распределение нового предложения по итогам 1 полугодия 2021 года
Источник: CBRE, II кв. 2021 г.
Согласно планам девелоперов, объем ввода офисных площадей по итогам 2021 года составит 850 тыс кв. м, из которых для аренды или покупки на рынке доступно 30% на конец II квартала 2021 года. В связи с усилением тенденции строительства объектов под собственное использование, а также реализацией площадей в процессе строительства, рекордные объемы ввода новых офисных площадей за последние годы оказывают минимальное влияние на уровень свободных площадей на рынке.
По итогам II квартала доля свободных площадей приблизилась к уровню начала 2020 года, 9,5%, когда последствия пандемии еще не отразились на экономике в целом и рынке офисной недвижимости Москвы в частности.
Новое строительство (тыс кв. м) и объем свободных площадей
Источник: CBRE, II кв. 2021 г.
На фоне сохранения малых объемов спекулятивного строительства на среднесрочном горизонте и восстановления отложенного спроса в 2021-2022 годах доля свободных площадей сохранится на уровне 11%. При этом основной объем будет сформирован вторичными предложениями аренды в то время, как вакансия во вновь построенных объектах будет минимальной за счет увеличения спроса арендаторов на высококачественные офисные площади.
Объем сделок
II квартал, как и IV, традиционно отличается наибольшей активностью на рынке при отсутствии внешних негативных шоков. Третья волна резкого распространения коронавируса началась в конце II квартала 2021 года, поэтому не оказала влияние на динамику заключенных сделок аренды и купли-продажи под собственное использование.
По предварительной оценке, объем сделок за II квартал составит 390 тыс кв. м, что на 70% и 30% превосходит аналогичный показатель за I квартал 2021 года (229 тыс кв. м) и II квартал 2020 года (296 тыс кв. м, сокращение спроса вследствие начала пандемии в марте 2020 года) соответственно. Однако объем сделок за II квартал 2021 года сопоставим с показателем за II квартал 2019 года, 377 тыс кв. м.
За 1 полугодие объем сделок оценивается на уровне 620 тыс кв. м. Данный показатель все еще не достиг рекордов 2018–2019 годов (790 тыс кв. м), но сопоставим с 1 полугодием 2020 года (641 тыс кв. м).
Примеры сделок, II квартал 2021 года
|
Здание |
Компания |
Арендуемая площадь, кв. м |
|
БЦ в Земельном 1-й пер., 7/2 |
Совкомбанк |
6 700 |
|
Легион III Фаза II |
3Logic |
5 400 |
|
Меркурий Сити Тауэр |
Санкт-Петербургская Международная Товарно-сырьевая Биржа |
4 600 |
|
Кунцево Плаза |
Самолет |
2 800 |
|
Comcity Bravo |
Smart Technologies |
2 000 |
Источник: CBRE, II кв. 2021 г.
Общее восстановление экономики в 1 полугодии 2021 года и снятие ограничений на посещение офиса стимулировало компании возобновить планы по поиску новых офисных площадей. Результатом этому стал большой объем сделок, заключенных во II квартале. Тем не менее, новые ограничения, связанные с предотвращением распространения коронавируса, включая перевод 30% сотрудников на обязательный удаленный формат работы, на фоне летнего отпускного сезона могут способствовать сокращению активности компаний. При этом текущее стимулирование вакцинации населения может положительно сказаться не только на минимизации новых волн распространения коронавируса в будущем, но и на настроениях бизнеса относительно стратегии по аренде новых офисных площадей.
Объем сделок (тыс кв. м)
Источник: CBRE, II кв. 2021 г.
По итогам 2021 года спрос сохранится на уровне 2020 года, 1,2-1,3 млн кв. м, что на треть ниже показателя за 2019 год. При этом спрос в 2018–2019 годах был рекордным за последние 10 лет и сопоставим с бумом 2007–2008 годов. Таким образом, сокращение объема сделок в 2020–2021 годах на фоне пандемии и экономического кризиса не выглядит драматичным. Необходимо отметить, что динамику новых сделок в 2022–2023 годах будет сдерживать ограниченное предложение нового качественного продукта.
Елена Денисова, старший директор отдела офисных площадей CBRE, комментирует:
«Рекордные объемы ввода по факту не влияют на увеличение доступных предложений для арендаторов, новые объекты либо уже строятся под нужды конкретных компаний, либо площади в них реализуются на этапе строительства. Эта тенденция будет только усиливаться. Для средних и крупных арендаторов практически нет альтернативных опций аренды высококачественных офисных площадей. В связи с отсутствием продукта мы продолжаем наблюдать увеличение сделок продления. Более того, такое состояние рынка будет усугубляться, так как спекулятивное строительство сохраняется на низком уровне. Таким образом, объем сделок в 2022–2023 годах будет ограничен доступным предложением и сделками built-to-suit».
В феврале 2021 года число квартир на рынке новостроек комфорт- и эконом-класса в Москве сократилось до 11,8 тыс., подсчитали аналитики «Метриум». Это самый низкий уровень предложения с конца 2015 года. За прошедшие 12 месяцев выбор вариантов жилья в массовых новостройках у покупателей сократился на 20%.
Предложение квартир в новостройках массового сегмента столичного рынка жилья снизилось до рекордно низкого показателя с 2015 года. В феврале застройщики продавали 11,8 тыс. квартир. С января, когда на рынке их было 13 тыс., предложение уменьшилось на 10%. В феврале 2020 насчитывалось 14,8 тыс. вариантов жилья, то есть за 12 месяцев их количество сократилось на 20%.
Сейчас предложение новостроек самое низкое с 2015 года. Меньше вариантов квартир в продаже было только в октябре 2015 года, когда застройщики пытались реализовать 11,3 тыс. квартир. Затем предложение увеличивалось и достигло пика в августе 2017 года (21,8 тыс. квартир). После показатель постепенно сокращался, стабилизировался и вновь начал падать в 2020 году.
Эксперты «Метриум» объясняют такую тенденцию двумя причинами: застройщики начали выставлять меньше квартир в продажу в расчете на один проект, а спрос при этом резко возрос. Например, в октябре 2015 года на рынке насчитывалось 33 жилых комплекса эконом- и комфорт-класса, и в среднем в каждом проекте застройщики продавали по 340 квартир, в августе 2017 года на 66 проектов приходилось по 315 квартир, а в сентябре 2018 года уже 86 комплексов со средним количеством квартир в них 168 единиц. С тех пор общее число ЖК в продаже принципиально не увеличилось (около 85-90 проектов), а среднее количество квартир, приходящееся на один проект, варьировалось от 131 до 201 ед. Помимо этого, в феврале резко сократилось предложения квартир в проектах крупнейшего девелопера – ГК «ПИК», что повлияло на общую картину.
«С середины 2018 года идет реформа долевого строительства, которая серьезно повлияла на активности девелоперов, – отмечает Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва». – Привлекать деньги дольщиков напрямую с того времени застройщики не могут, а переход на банковское финансирование оказался не для всех простым. Некоторые девелоперы были вынуждены пересмотреть концепцию проекта и очередность строительства, отложить старт продаж или вовсе отказаться от реализации новых проектов. С тех пор общее количество предложения на рынке стагнирует – значительную часть раскупают клиенты, и девелоперы едва успевают восполнять недостающие объемы».
Одновременно быстрыми темпами вырос спрос на жилье. Если в 2015 году в Москве, по данным Росреестра по Москве, дольщики заключили с застройщиками почти 20 тыс. договоров долевого участия, то в 2020 году уже 83 тыс. Таким образом, рынок строящегося жилья в столице за 5 лет вырос более чем в 4 раза.
«Поскольку предложение новостроек снижается, конкуренция покупателей обостряется, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Спросом пользуются наиболее ликвидные квартиры, и именно их становится меньше, потому что на таких объектах сконцентрировано внимание клиентов. Соответственно, необходимо быстрее принимать решение о покупке. Хотя проектов на рынке много, количество ликвидных квартир в них постоянно уменьшается, поэтому рассчитывать на быстрые поиски подходящей альтернативы не следует. Впрочем, дефицитом текущее положение также назвать нельзя: в продаже много жилых комплексов с большим числом корпусов, поэтому постепенно рынок будет пополняться новым предложением».
По данным департамента аналитики сервиса «Синица», по итогам февраля 2021 года совокупный объем предложения на первичном рынке жилья в старых границах Москвы составил 1,734 млн кв. м (без учета элитных объектов), что ниже зафиксированных минимумов в первом полугодии 2016 года, когда на рынке экспонировалось 1,8 млн кв. м жилья. По сравнению с январем 2020 года объемы предложения сократились на 3,5%.
Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица»: «После январского затишья застройщики снова активизировались, пополняя предложение новыми корпусами и проектами. За прошлый месяц рынок пополнился пятью новыми проектами бизнес- и комфорткласса «Достижение», Monodom Lake, «Нижегородская 3215», «Остров» и «Мичуринский парк». Также в течение февраля стартовали продажи в 19 новых корпусах в уже реализуемых проектах. Вышедший на рынок в феврале общий объем оказался довольно внушительным – порядка 3 тыс. лотов, причем более 90% новых предложений сконцентрировано в сегменте бизнес-класса. Несмотря на это, на фоне вымывания ликвидных вариантов за счет повышенного спроса произошло снижение общего предложения. Количество лотов в продаже также снизилось по сравнению с январскими показателями (–6,4%) и составило 27,2 тыс. квартир и апартаментов».
В феврале структура предложения по классам жилья резко сместилась в сторону новостроек бизнес-класса – их доля достигла 56,4%, прибавив 11%. На комфорткласс пришлось 42,8% (–10,4%), на экономкласс – 0,7% (–0,6%).
Из-за смещения предложения в сторону более крупных квартир и снижения доли однокомнатных лотов и студий подросла средняя площадь выставленных на продажу квартир – по итогам месяца она составила 63,7 кв. м (+3,2%).
По итогам февраля средневзвешенная цена на первичном рынке в старых границах Москвы составила 287,1 тыс. рублей – это на 10,4% больше, чем в январе 2021 года, и на 31,7%, чем в феврале 2020 года.
Наиболее заметно в феврале цены выросли в бизнес-классе – на 6,5% до 328,3 тыс. рублей/кв. м. В комфортклассе цены прибавили чуть меньше – 4,8% и достигли 219,2 тыс. рублей/кв. м. В экономклассе стоимость наоборот немного снизилась по сравнению показателями января до 164 тыс. рублей/ кв. м (–1,2%).
Все округа продемонстрировали положительную динамику средневзвешенной цены, при этом максимальный рост пришелся на СВАО (+13,9%), а минимальный – на ВАО (+2,4%).
В феврале в тройке самых дорогих по стоимости квадратного метра округов все осталось без изменений. На первом месте неизменно находится ЦАО (742,2 тыс. рублей/ кв. м). Второе место занял ЗАО (405,6 тыс. рублей/кв. м.), на третьем месте – СЗАО (304,5 тыс. рублей/кв. м). Наиболее доступными округами в феврале 2021 года остались ЗелАО (166,6 тыс. рублей/ кв. м) и ЮВАО (225,3 тыс. рублей/ кв. м).